Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Разработка контрактной стратегии инвестиционно-строительных проектов с учетом концепции совокупной стоимости владения объектом недвижимости
Иванов А.В. Разработка контрактной стратегии инвестиционно-строительных проектов с учетом концепции совокупной стоимости владения объектом недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2019. № 2. С. 12-19.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Разработка контрактной стратегии инвестиционно-строительных проектов с учетом концепции совокупной стоимости владения объектом недвижимости"Тема номера # 2 / 2019 международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 12 Иванов А.В. Иванов Андрей Владимирович – аспирант кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью», Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26, osun_kaf@mgsu.ru Директор по координации и контролю проектной деятельности АО "Стройтрансгаз", занимается развитием системы управления проектами (детализация положений методологии управления проектами, регламентирующей жизненный цикл инвестиционно- строительных проектов от зарождения идеи до завершения проекта). Для нужд настоящей статьи примем, что контрактная стратегия – специфичная для каждого проекта схема максимально эф- фективной реализации, включающая в себя: 1. схему контрактования (распределение кон- трактного объема на лоты с указанием опорных дат объявления конкурса, подведения его итогов, объявления победителя, заключения с ним дого- вора, начала мобилизации на площадке строи- тельства и даты сдачи / приемки первого выпол- нения работ); 2. определение работ, выполняемых собствен- ными силами и силами сторонних поставщиков; 3. включение поставки материально-техниче- ских ресурсов и оборудования (МТРиО) в состав лотов по строительно-монтажным работам (СМР) или отдельное контрактование поставки [17]; 4. существенные условия, закладываемые в до- говор с контрагентом, включая распределение полномочий и ответственности между сторонами по договору; 5. структура, взаимосвязь и регулирование кон- трактных отношений между участниками реализа- ции инвестиционно-строительного проекта [18]; 6. определение услуг, закупаемых в составе реа- лизации проекта (проектирование, услуги инже- нерного сопровождения, управление проектом, управление производством работ (строительст- вом), консультационные услуги, включая техниче- ское сопровождение, математическое и BIM- моделирование и т.п.) [14], [15]; 7. описание примененных моделей ценообразо- вания, используемых допущений и предположе- ний по оценке стоимости работ по проекту, про- гнозную дату актуализации контрактной страте- гии [17]. Контрактная стратегия является ключевым документом управления экономикой проекта. В ней фиксируются решения о вариантах фор- мирования прибыли, управления подрядными ор- ганизациями, графике контрактования и увязке его с графиком производства работ. При разработке контрактной стратегии целе- сообразно руководствоваться следующими принципами: 1. Устойчивость – возможность замены подряд- чика или перераспределения объема, в случае если один из действующих подрядчиков не справляется с заданными показателями по выра- ботке / производительности, общему объему или динамике компенсации допущенных отставаний. 2. Привлекательность – консолидация объема типовых работ в один лот для увеличения воз- можности получения максимального снижения стоимости предложений участников. 3. Сбалансированность – паритет управляемости, ресурсов на администрирование, прибыли [16]. 4. Экономическая привлекательность – форми- рование лотов с учетом оценок, приоритетов и интересов потенциальных участников конкур- сной процедуры. Разработка контрактной стратегии инвестиционно-строительных проектов с учетом концепции совокупной стоимости владения объектом недвижимости Реализация крупных проектов, связанная с непрерывным потоком изменений и рисков, необходимостью принятия решений в условиях неполной и недостоверной информации, зыбкостью исходных предпосылок и ненадежности фактических данных, требует взвешенного подхода к оценке и обеспечению экономической эффективности. С учетом набирающей популярность концепции совокупной стоимости владения объектом коммерческой недвижимости, достоверное определение принципов формирования доходной части инвестиционно-строительного проекта, контроль достижения плановых показателей и своевременное управление изменениями в проекте, позволит существенно повысить вероятность достижения заданной экономической эффективности даже в условиях ухудшающегося экономического окружения. Ключевым инструментом, сводящим все параметры экономической и технологической политики реализации проекта в единый сводный план, является контрактная стратегия инвестиционно- строительного проекта. Задачей настоящей статьи является систематизация современных подходов к формированию и управлению реализацией контрактной стратегией инвестиционно-строительного проекта. Важным направлением исследования является оценка изменений в структуре контрактной стратегии при изменении горизонта принятия решения с периода завершения работ на более протяженный: с учетом выбранной стратегии эксплуатации объекта недвижимости и механизмов долгосрочного формирования прибыли по инвестиционно-строительному проекту. Увязка принципов формирования лотов с существенными условиями договор, учет согласованности динамики закупок со сводным графиком проекта, учитывающим все существенные дисциплины реализации проекта, позволяют лицу, принимающему решения, своевременно и эффективно реагировать на изменения внешней среды проекта. Данная статья адресована широкому кругу специалистов, реализующих сложные комплексные инвестиционно-строительные проекты, нацеленных на достижение показателей экономической эффективности и обеспечения формирования запаса прочности экономически обоснованных решений с учетом изменчивости окружающей проект среды реализации. Ключевые слова: контрактная стратегия, коммерческая недвижимость, инвестиционно-строительный проект, риски, экономическая эффективность, совокупная стоимости владения объектом. УДК 33:69 недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 13 Тема номера 5. Экономическая однородность – определение лотов, среди которых нет доминирующих с точки зрения прибыльности для обеспечения контрактации по всем выделенным лотам. 6. Географическая однородность – недопущение территори- ально распределенных лотов, пересечения работ, относящих- ся к разным лотам, обеспечение единого ответственного за не обособляемый лот (например, сети энергоснабжения и иные инженерные системы возводимого объекта) [19]. Схема («дорожная карта») разработки контрактной страте- гии следующая: Перед формированием контрактной стратегии (как правило в момент принятия решения об участии в проекте), необходимо ответить на 3 вопроса (раздел «Общее» схемы (Рисунок 1)): 1. Соответствует ли проект стратегии развития Общества (по принципам вовлечения собственных сил, по типу предполагае- мого к реализации проекта, по регионам производства работ)? Если ответ на любой из данных вопросов отрицателен, стоит дополнительно оценить целесообразность участия в подобном проекте (возможно, для покрытия постоянных расходов реали- зация проекта оправдана, но в этом случае стоит убедиться, что на «горизонте» нет действительно соответствующих стра- тегии Общества проектов). 2. Возможно ли распределить поставку на поставку Заказчика, генподрядчика и поставку, передаваемую субподрядным орга- низациям? Если распределение возможно, необходимо оце- нить возможность централизованной закупки в интересах не- скольких проектов (что может оказать влияние на графики про- изводства работ), учесть внутренние сроки компании на орга- низацию и проведение конкурентных процедур, установить ог- раничения по объемам и срокам поставки, провести экспресс- ревизию остатков на складах возможно необходимого количе- ства и ассортимента МТРиО, обновить статус возможных пар- тнерств с ключевыми поставщикам, уточнить логистические ог- раничения по поставке (в том числе – таможенные, доступность транспортных артерий, наличие календаря поставок и т.п.). 3. Какова цель участия в проекте? В России есть ряд заказчи- ков (например, ПАО «Сибур Холдинг», ПАО «Газпромнефть», ПАО «Новатэк» и т.п.), которые в силу собственной зрелости и понимания строительных технологий не дают генподрядным организациям зарабатывать сверхнормативную прибыль по проекту. Но, гарантируя поддержку в части организационных, технических и технологических решений, подобный зрелый Заказчик позволяет организации вырасти и «нарастить» необ- ходимые компетенции. Перед формированием лотов необходимо определить принципы сдачи Заказчику выполняемых работ, в т.ч., ведется ли сдача по сводному сметному расчету (ССР) / ведомости до- говорной цены (ВДЦ), как «перекладывается» выполнение суб- подрядчиков в выполнение генподрядчика, как реализуется управление рабочим капиталом проекта (в т.ч. в части календа- ризации дебиторской и кредиторской задолженности, управ- ления запасами на объекте, механизма выявления и управле- ния невостребованным и/или неликвидным имуществом). При разбиении объекта на лоты необходимо принимать во внимание уровень механизации (определяемый сметными рас- четами и фактический внутри компании), наличие и достовер- ность «внутренних» расценок, решение о размере «запаса рентальности», оставляемого субподрядчикам (например, од- ним из ключевых решений будет включение или невключение ? # 2 / 2019 Рисунок 1. Схема формирования контрактной стратегии международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 14 Тема номера в лот высокомаржинальной поставки), механизм контроля ри- ска удорожания МТРиО (особенно важно для крупных проек- тов, в которых за год-два до официального начала работ начи- нают дорожать инертные материалы, аренда техники в регионе и т.п.). Целью разбиения является обеспечение сравнительной однородности лотов по маржинальности, географической бли- зости, схожести видов работ. Тогда можно говорить об эконо- мической однородности контрактного поля проекта, что позво- лит в будущем оперативно перераспределять ресурсы между лотами. Отдельным вопросов является формирование так на- зываемых интеграционных лотов (например, комплексное апробирование оборудования, совмещение инженерных си- стем, «сквозная» инженерная сеть, проходящая через всю пло- щадку и т.п.). При планировании использования собственных сил необ- ходимо определить ключевые направления их вовлечения (т.к. каждый из указанных вариантов требует своей специализа- ции): • доходные работы (например, шеф-монтажные работы, работы по комплексному апробированию и пуско-налад- ке); • понятные работы (работы, возможно, и с низкой маржи- нальностью, но известные в организации и дающие высо- кую вероятность получения запланированного эффекта). Примером таких работ могут стать земляные работы и ра- боты по устройству котлована, свайные работы, работы по устройству основания и фундамента; • критичные работы (работы, выполнение которых субпо- дрядными организациями означает полную зависимость генерального подрядчика от этих организаций). К числу таких работ относятся работы по монтажу вспомогатель- ных систем, электрооборудования, КИПиА, финишная от- делка помещений, работы по благоустройству террито- рии и устройству постоянных дорог; • «проблемные» (слишком неинтересные, чтобы их взяли субподрядчики) работы. В бюджете про- екта есть смысл закладывать резерв на «уборку» после не справившихся субпо- дрядчиков. Как правило, такими работами становятся устройство деформационных швов, вывоз мусора, обустройство отко- сов, устройство временных дорог и т.п. При разработке контрактной стратегии не- обходимо предусмотреть следующие вопросы управления каждым из выделенных лотов: • величина и количество авансовых плате- жей, при необходимости – указание целе- вого назначения авансового платежа (за- купка МТРиО, мобилизация, ...). Оценка возможности замены авансирования дру- гими механизмами обеспечения ранних работ подрядной организации (например, переход на механизм факторинга с контр- олем в режиме реального времени под- тверждения объемами выполнения расче- тов с контрагентами); • механизм закрытия доведенных до под- рядных организаций авансовых платежей выполнением (% выполнения, засчитываемый в отработку авансового платежа); • процедура приемки работ; • механизм ценообразования: твердая договорная цена, предельная цена, единичная расценка, и т.п.; • требования по объему работ, выполняемых непосредст- венно контрактодержателем по процедуре согласования субподрядчиков с Обществом. В зависимости от принимаемых решений может корректи- роваться контрактная стратегия как по наполнению лотов, так и по самой структуре данного механизма управления. После завершения формирования первых вариантов кон- трактной стратегии целесообразно «наложить» их на графики производства работ и контрактации. Основные параметры качества контрактной стратегии с учетом сводного графика проекта: 1. Выбран оптимальный набор по исполнителям, используе- мым машинам и механизмам, материалам (в логике «цена»- «качество» – «сроки поставки и вовлечения в производство»). 2. Есть «план Б» при срыве сроков поставки ключевого обору- дования и т.п. 3. Важные фронта работ распределены во времени (staggering) так, чтобы не примыкать друг к другу без «зазора». 4. При формировании графика движения денежных средств оплата контрагентам ведется с динамикой, «не лучше» чем ди- намика получения финансирования от Заказчика. 5. Авансы, получаемые в конце периода (квартал /год) мини- мально необходимы, чтобы обеспечить максимальную отработ- ку до конца следующего квартала (для минимизации риска не возмещаемого НДС). 6. Структура затрат по проекту соответствует корпоративным нормам Общества. Схема вех (существенных событий проекта) сводного гра- фика представлена ниже (Рисунок 2): ? # 2 / 2019 Рисунок 2. Вехи на плановых графиках проекта недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 15 Тема номера Указанные наборы вех проекта (включающие в себя закон- ченные строительством физические объемы работ) являются удобным инструментом управления субподрядными организа- циями. Являясь приложением к договору, план по вехам факти- чески представляет собой задание на месяц в терминах работ в привязке к конкретной географии объекта, физических объе- мов и усредненной выработке в конкретный плановый период. Такое формирование позволяет управлять риском того, что субподрядчик начнет и не закончит выполнение всех работ, (чтобы его было сложнее удалить с площадки), наберет рента- бельность и поставит генподрядчика перед необходимостью несения дополнительных затрат на доделку неприбыльных ра- бот. Схемы оплаты труда в зависимости от выполнения месяч- ных заданий позволяют выдерживать заданный темп и пра- вильно развертывать фронты работ. Контрактация единицы физического объема работ и выработки (темпа выполнения ра- бот) вместо итогового объема позволит обеспечить сопостав- ление субподрядных организаций на площадке на сравнимых работах и облегчит задачу передачи части объемов работ меж- ду субподрядными организациями в зависимости от выполне- ния плановых темпов производства работ. Итогом разработки контрактной стратегии является доку- мент, форма которого приведена ниже (Рисунок 3): Типизация условий строительных контрактов Типовые формы контрактов широко используются в между- народной практике строительства. Наиболее известные из них – типовые формы строительных контрактов, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC), в состав которых входят 10 типовых контрактов, охва- тывающих весь спектр взаимоотношений в рамках ИСП любо- го типа. Общей характерной чертой типовых контрактов FIDIC является наличие специального механизма их адаптации к кон- кретному проекту и законодательству, так как вносить измене- ния в сам текст условий контракта разработчики не рекоменду- ют. В контрактах FIDIC механизм адаптации предусматривает разделение условий контракта на «общие условия» (собствен- но условия контракта) и «особые условия» (изменения в общие условия путем соответствующих отсылок) [1], [2]. Изначально типовые контракты FIDIC разрабатывались для применения в строительных проектах, финансирование кото- рых велось за счет средств международных финансовых агентств (прежде всего, Всемирного банка) [3], [4]. В состав типового договора с подрядной организацией включаются: • Форма допуска подрядной организации к производству работ [4] • Существенные условия договора с подрядной организа- цией [5] – Предмет и объем договора – Работы, выполняемые подрядной организацией – Процедура допуска подрядной организации к произ- водству работ – Процедуры сдачи-приемки работ и объектов – Требования к ресурсам (техническим и трудовым) под- рядной организации – Требования к поставке материалов и оборудования [12] – Ответственность за качество и устранение дефектов [12] – Ход работы и прогноз соблюдения установленных дого- вором сроков выполнения работ ? # 2 / 2019 Рисунок 3. Форма контрактной стратегии международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 16 Тема номера – Цена и процедура оплаты – Управление изменениями в договоре [11] – Расторжение договора заказчиком и подрядной орга- низацией [11] – Гарантии и страховки – Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) – Разрешение споров и противоречий • Технические условия (результаты инженерных изыска- ний, проектная документация, спецификация на оборудо- вание, гарантированные показатели и т.п.) • Комплекты чертежей • Ведомости (графики, сметы, и т.п.) [17] • Требования к календарно-сетевому и ресурсному плани- рованию, системе регулярной отчетности о ходе работ по проекту [9] • Оговорка о возможности применения специальных усло- вий по контракту [6] Рекомендуемые существенные условия в договорах Для защиты интересов Общества в типовые договора с контрагентами по проекту включаются следующие общие требования: • Подрядчик, приступая к реализации любых изменений проекта и способа выполнения работ, признает свою го- товность исполнить договор в срок, а любые изменения срока или цены договора в этом случае оформляются со- глашением сторон [6]. • В состав регулярной отчетности контрагента включено подтверждение готовности выполнить работы в срок [8]. • Применяется норма о твердой цене договора. Подрядчик может потребовать увеличения цены договора в связи с изменениями, внесенными Обществом в предмет догово- ра, а также в связи с выполнением дополнительных работ по поручению Общества. При применении данной нормы, даже если в предмет договора вносятся изменения или производятся дополнительные работы, подрядчик обязан заранее предупредить Общество об увеличении цены по оговоренной в договоре процедуре. Подрядчик, не сделав- ший этого своевременно, обязан исполнить договор, со- храняя право на оплату по цене, определенной в договоре, и не вправе требовать оплаты дополнительно выполнен- ных работ [10]. • Ввести отсрочку оплаты услуг / выполнения работ, указан- ных в договоре. Отдельно определить срок, по истечении которого со стороны Общества наступает ответствен- ность по несвоевременной оплате выполненных обяза- тельств [13]. Таким образом, формируется механизм управления контрагентом через варьирование сроков до- водимого финансирования в зависимости от качества и полноты выполняемых работ. • Ввести систему штрафов за несоблюдение требований стандартов по промышленной безопасности, охране труда, охране окружающей среды, требований к календарно-сете- вому планированию и отчетности, требований [20]. – Примеры штрафов за некачественную организацию и производство работ: o Отсутствие на месте проведения работ проекта про- изводства работ (ППР). o Невыполнение условий и требований ППР. o Не устранение в срок нарушений при производстве работ. o Нарушение срока окончания работ по вине подрядчи- ка. o Несвоевременное освобождение строительной пло- щадки от имущества подрядчика. o Нарушение порядка оформления документов (акты, справки о стоимости выполненных работ, полный ком- плект исполнительной документации с обязательным предоставлением Журнала учета выполненных работ (форма КС-6а) и т.д.). o Привлечение подрядчиков / поставщиков без согласо- вания с Обществом. o Несвоевременное предоставление отчетности. o Нарушение требований «нормативных актов в обла- сти проектирования и строительства» (перечень НТД для реализации проекта). o Нецелевое использование подрядчиком доведенного авансового платежа. o Примеры штрафов за нарушение требований по ОТ, ПБ, ООС: o Не информирование в течение суток об аварии, инци- денте, факте производственного травматизма. o Повреждение трубопровода, подземных коммуника- ций, кабельной и воздушной линии электропередачи. o Несанкционированное передвижение техники вне по- лосы отвода земельного участка. o Отсутствие ответственного лица на месте проведения работ повышенной опасности, выполняемых по наря- ду-допуску. o Производство работ сотрудником подрядчика, не про- шедшим проверку знаний по ОТ, не аттестованным по ПБ (при необходимости). o Нарушение требований по ТБ и соблюдению трудовой и производственной дисциплины работниками. o Отсутствие договоров с лицензированными организа- циями на сбор, транспортирование, использование, обезвреживание, размещение отходов производства и потребления, образующихся при проведении работ. o Загрязнение подрядчиком территории строительства нефтепродуктами (ГСМ). o Несанкционированная свалка отходов различных классов опасности. Требования в договорах на производство строительных работ: • Отдельным приложением к договору сформировать еже- месячно утверждаемый сторонами договора план по ве- хам, в котором работы указываются в натуральных показа- телях в привязке к географическим координатам места производства работ. Таким образом, формируется фикси- рованное регулярное задание для подрядной организа- ции, своевременное и полное выполнение которого позво- ляет получить своевременное финансирование. Интересы Общества в данном случае защищены, т.к. у подрядной ор- ганизации снижается стимул выполнять наиболее рента- бельные работы в разных точках места производства ра- бот, оставляя менее экономически привлекательные на бу- дущее как инструмент манипулирования Обществом, при этом формируется понимание ритмичности и плановости производства работ. ? # 2 / 2019 недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 17 Тема номера • В состав плановых параметров включать нормативную вы- работку за смену в натуральных показателях по каждому из указанных в договоре видов работ. Таким образом, со- здается база для нормирования темпов производства ра- бот и возможности техничного перераспределения объе- мов работ между подрядными организациями, представ- ленными на площадке строительства. • Включать в состав договорных условий оговорку, что еже- месячное подписание со стороны Общества актов выпол- ненных работ означает подтверждение соответствия объе- ма выполненных работ и одобренной оплаты и не исключа- ет возможности со стороны Общества в дальнейшем предъ- явить требования по устранению выявленных в дальнейшем несоответствий по качеству выполненных работ. • При приемке выполненных работ при наличии недостат- ков, не препятствующих эксплуатации, детально фиксиро- вать данные недостатки в отдельном акте с указанием по- рядка устранения. В договоре строительного подряда включить право Общества осуществить приемку формаль- но (без проверки качества), а затем – предъявлять требо- вания об устранении любых выявленных недостатков, в том числе явных, по ходу эксплуатации. • Для подрядной организации устанавливаются стандар- тные требования к планированию и отчетности о ходе про- изводства работ в виде приложения к договору. Сущест- венными особенностями требований к планам и регуляр- ной отчетности подрядной организации являются: – Детальность плана работ: o В графике должны быть учтены графики выдачи ПСД стадий «П» и «РД», поставки, получения разрешитель- ной документации, мобилизации, раскрытия фронтов и производства работ, формирования исполнитель- ной документации, сдачи работ Обществу. o График должен отражать технологию производства работ в привязке к захваткам и участкам. o График должен учитывать интенсивность вовлечения и использования ресурсов. o Единичная работа на графике не должна планиро- ваться длительностью более 14 дней. В случае превы- шения указанного срока, работа должна быть разде- лена на более мелкие элементы работ. o Оперативное планирование производства работ под- рядной организацией должно вестись на основании суточно-месячных графиков, формируемых из свод- ного графика работ подрядной организации. o План по вехам на очередной период (месяц) для под- рядной организации должен формироваться из свод- ного графика работ подрядной организации. – Связность работ на плане работ: o График должен детализироваться на основании типо- вой иерархической структуры работ проекта, предо- ставляемой Обществом (или по заданию Общества – генеральным подрядчиком). o При определении наименований работ, ресурсов, нормативов выработки и отходов при производстве работ должны использоваться стандартные справоч- ники, предоставляемые Обществом (или по заданию Общества – генеральным подрядчиком). o Все работы на графике должны быть увязаны. У всех работ, за исключением первой и последней, должны быть указаны предшественники и последователи. В противном случае управление проектом методом критического пути не представляется возможным, и сам график при внесении фактических данных не будет достоверно формировать прогноз завершения работ в рамках договора. – Формат регулярной отчетности: o Отчетность должна формироваться как стандартная выгрузка из промышленной информационной систе- мы по управлению проектами (класса MS Project Server, Oracle Primavera, при наличии у подрядчика), либо в виде стандартного (приложенного к типовым требованиям договора с подрядной организацией) формата Excel. o Совместно с электронной версией отчета должна на- правляться бумажный экземпляр с подписями и печа- тями исполнителя. – Требования к достоверности и своевременности отчет- ности: o Детализация в рамках изначального плана. Не допу- скается формирование новых работ вне согласован- ных месячно-недельных заданий и изначально согла- сованной сторонами иерархической структуры работ по договору. o Предоставляемая регулярная отчетность должна на- правляться для анализа Обществу с установленной в договоре периодичностью (например, еженедельно по пятницам). В состав регулярной отчетности должны включаться план компенсации допущенных в ходе производства работ отставаний и подтверждение со стороны подрядной организации завершения работ в установленные договором сроки. • Контрактовать расценку и интенсивность (не объем) вы- полняемых работ. • Включить пункт с описанием механизма передачи объемов другим подрядчикам при несоблюдении заданной интен- сивности / плана мобилизации. • Ежемесячно уточняется задание на месяц и квартал (в фи- зических объемах в привязке к подобъектам) и оформля- ется в виде отдельного дополнительного соглашения к основному договору на производство работ. При непол- ном выполнении задания определяется нормативная от- срочка платежа. При заключении договоров на поставку и монтаж МТР и оборудования, в состав существенных условий договоров с поставщиками включается требование по предоставлению плановых и фактических показателей следующих существен- ных событий поставки: • Сбор исходных данных и разработка конструкторской и технологической документации по оборудованию. • Выбор поставщиков и подрядчиков. • Закупочные процедуры и заключение договоров с постав- щиками, подрядчиками (включая логистические и тран- спортные компании). • Поставка материалов, комплектующих. • Изготовление оборудования, в т.ч. вехи/работы: – по осуществлению контроля изготовления оборудования (контроль качества и т.п.); ? # 2 / 2019 международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 18 Тема номера – работы по сертификации и вехи получения соответст- вующих сертификатов на поставляемое оборудование; – вехи предоставления монтажных чертежей). • Проведение заводских испытаний. • Вехи отгрузки с завода. • Транспортировка оборудования (в т.ч. вехи доставки в промежуточные пункты доставки, доставку в пункт на- значения, входной контроль оборудования). • Шеф-монтажные и пуско-наладочные работы. • Разработка эксплуатационной документации. • Обучение персонала работе с оборудованием. При заключении договоров на ввод в эксплуатацию и эк- сплуатацию Объекта, в состав существенных условий догово- ров с контрагентами включаются требования: • Описание контрагентом программы и методики индивиду- альных и комплексных испытаний Объекта для передачи в эксплуатацию. • Описание контрагентом моделей технической эксплуата- ции Объекта: – Ответная эксплуатация – Профилактическая эксплуатация – Предупредительная эксплуатация • График плановых ремонтов и технического обслуживания Объекта. • Характеристики параметров надежности Объекта. • Описание контрагентом программы технической эксплуа- тации Объекта, в т.ч.: – Периодичность регулярных осмотров Объекта. – Стандарт допустимых деформаций. – Стандарт водонепроницаемости и водоотвода. – Стандарт безопасности (промышленной, пожарной и т.п.). – Стандарт содержания объекта в зимний период. – Стандарт защиты от внешней среды. – Стандарт естественной и искусственной освещенности Объекта. – Стандарт воздушного, температурно-влажностного, ги- гиенического режимов. – Стандарт электроснабжения и телекоммуникации. Таким образом, системный подход к оценке, формированию и управлению реализацией контрактной стратегии обеспечива- ет Обществу более предсказуемый финансовый результат, за- благовременную оценку существенных отклонений по проекту и возможность своевременного управления изменениями в про- екте. Правильно спланированная и регулярно актуализируемая контрактная стратегия обеспечивает как «расширение окна» принятия решений по проекту, избавляя от ситуационного ме- неджмента и необходимости принятия решений в условиях жест- кого дефицита времени, так и «сглаживание» фактического фи- нансового результата реализации проекта, благодаря чему реа- лизация проекта производится без резких скачков, имеет харак- тер большей плановости и предсказуемости. Список использованной литературы 1. FIDIC Guide to Practice, The Business of a Professional Services Firm – 2015 Edition. 2. Definition of Services Guidelines (Civil Works) 2016, ISBN 978-2- 88432-077-1. 3. Model Representative Agreement 1st Edition (2013), ISBN 978- 2-88432-069-4. 4. FIDIC Procurement Procedures Guide 1st Ed (2011), ISBN 978- 2-88432-062-5. 5. Construction Contract MDB Harmonised Ed (Version 3: June 2010 Harmonised Red Book), ISBN 2-88432-044-X. 6. Definition of Services Guidelines (Civil Works) 2016, ISBN 978-2- 88432-077-1. 7. FIDIC Contracts (1999 editions) Guide 1st Ed (2000), ISBN 2-48432-029-6. 8. Plant and Design-Build Contract 1st Ed (1999 Yellow Book), ISBN 2-88432-023-7. 9. EPC/Turnkey Contract 1st Ed (1999 Silver Book), ISBN 2-88432- 021-0. 10. Short Form of Contract 1st Ed (1999 Green Book), ISBN 2-88432-024-5. 11. Construction Contract 2nd Ed ( 2017 Red Book), ISBN 978-2- 88432-084-9. 12. Plant and Design-Build Contract 2nd Ed ( 2017 Yellow Book), ISBN 978-2-88432-082-5. 13. EPC/ Turnkey Contract 2nd Ed ( 2017 Silver Book), ISBN 978- 2-88432-083-2. 14. Руководство к своду знаний по управлению проектами (Руководство PMBOK). Шестое издание// Project Management Institute, 2017. – 614 с. 15. Международный стандарт ISO 21500:2012. Руководство по менеджменту проектирования. 16. Алешин А.В., Аньшин В.М., Багратиони К.А. и др. Управление проектами. Учебник. НИУ ВШЭ – М. 2013. 17. Величко В.В., Иванов А.В., Забабурина И.Г., Подготовка и планирование строительных проектов – М.: «Горячая линия – Телеком», научно-техническое издательство., 2017. 18. О’Коннер Джозеф, Макдермотт Иан «Искусство системного мышления. Необходимые знания о системах и творческом подходе к решению проблем» – М.: Альпина Паблишерс, 2010. 19. Орлов М. «Настольная книга для изобретательного мышления. Азбука современной ТРИЗ. Базовый практический курс Академии Модерн ТРИЗ» – М.: АСТ, 2016. 20. Томас С. Шлейфер, Кеннет Т. Салливан, Джон M. Мердоу. Управление строительным бизнесом. Как сделать строительный бизнес прибыльным – М.: МДС, 2017. ? # 2 / 2019 Development of a contract strategy for investment and construction projects, taking into account the concept of the total cost of ownership of the property The implementation of large projects, associated with a continuous stream of changes and risks, the need to make decisions in the context of incomplete and inaccurate information, the fluctuation of the initial assumptions and the unreliability of evidence, requires a balanced approach to assessing and ensuring economic efficiency. Considering the concept of the total cost of ownership of a commercial real estate object that is gaining popularity, a reliable determination of the principles for generating the profitable part of an investment and construction project, monitoring the achievement of planned indicators and timely management of changes in the project will significantly increase the likelihood of achieving a given economic efficiency even in a worsening economic environment. The key tool that brings all the parameters of the economic and technological policy of the project into a single master plan is the contract strategy of the investment construction project. The objective of this article is to systematize modern approaches to the formation and management of the implementation of the contract strategy of an investment construction project. An important direction of the study is the assessment of changes in the structure of the contract strategy when the decision horizon changes from the completion period to a longer one: taking into account the chosen strategy for the operation of the real estate object and the mechanisms for long-term profit generation for the investment construction project. Linking the principles of lot formation with the essential conditions of the contract, taking недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 19 Тема номера # 2 / 2019 into account the consistency of procurement dynamics with the project summary schedule, taking into account all the essential disciplines of the project, allows the decision maker to respond to changes in the external environment of the project in a timely and effective manner. This article is addressed to a wide range of specialists implementing complex integrated investment and construction projects aimed at achieving indicators of economic efficiency and ensuring the formation of a safety margin for economically sound decisions, taking into account the variability of the implementation environment surrounding the project. Keywords: contract strategy, commercial real estate, investment and construction project, risks, economic efficiency, total cost of ownership of an object. References 1. FIDIC Guide to Practice, The Business of a Professional Services Firm - 2015 Edition. 2. Definition of Services Guidelines (Civil Works) 2016, ISBN 978-2- 88432-077-1. 3. Model Representative Agreement 1st Edition (2013), ISBN 978-2- 88432-069-4. 4. FIDIC Procurement Procedures Guide 1st Ed (2011), ISBN 978-2- 88432-062-5. 5. Construction Contract MDB Harmonised Ed (Version 3: June 2010 Harmonised Red Book), ISBN 2-88432-044-X 6. Definition of Services Guidelines (Civil Works) 2016, ISBN 978-2- 88432-077-1. 7. FIDIC Contracts (1999 editions) Guide 1st Ed (2000), ISBN 2-48432-029-6. 8. Plant and Design-Build Contract 1st Ed (1999 Yellow Book), ISBN 2-88432-023-7. 9. EPC/Turnkey Contract 1st Ed (1999 Silver Book), ISBN 2-88432- 021-0. 10. Short Form of Contract 1st Ed (1999 Green Book), ISBN 2-88432-024-5. 11. Construction Contract 2nd Ed ( 2017 Red Book), ISBN 978-2- 88432-084-9. 12. Plant and Design-Build Contract 2nd Ed ( 2017 Yellow Book), ISBN 978-2-88432-082-5. 13. EPC/ Turnkey Contract 2nd Ed ( 2017 Silver Book), ISBN 978-2- 88432-083-2. 14. Guide to the Project Management Body of Knowledge. Project Management Institute, 2017, p. 614. 15. International standard ISO 21500. 2012. Design Management Guide. 16. Aleshin A.V., An'shin V.M., Bagrationi K.A. Upravlenie proektami [Project management]. Moscow, NIU VShE Publ., 2013. 17. Velichko V.V., Ivanov A.V., Zababurina I.G.. Podgotovka i planirovanie stroitel'nykh proektov [Preparation and planning of construction projects]. Moscow, Goryachaya liniya – Telekom Publ., 2017. 18. O’Konner Dzhozef, Makdermott Ian Iskusstvo sistemnogo myshleniya. Neobkhodimye znaniya o sistemakh i tvorcheskom podkhode k resheniyu problem [The Art of Systems Thinking. Necessary knowledge about systems and a creative approach to solving problems]. Moscow, Al'pina Pablishers Publ., 2010. 19. Orlov M. Nastol'naya kniga dlya izobretatel'nogo myshleniya. Azbuka sovremennoy TRIZ. Bazovyy prakticheskiy kurs Akademii Modern TRIZ [andbook for inventive thinking. ABC of modern TRIZ. The basic practical course of the Academy of Modern TRIZ]. Moscow, AST Publ., 2016. 20. Tomas S. Sh, Kennet T. S, Dzhon M. M. Upravlenie stroitel'nym biznesom. Kak sdelat' stroitel'nyy biznes pribyl'nym [Management of the construction business. How to make the construction business profitable]. Moscow, MDS Publ., 2017. About the author: Ivanov Andrey Vladimirovich — Postgraduate Department of Construction Organization and Real Estate Management, Moscow State University of Civil Engineering (National Research University) (MGSU), 26 Yaroslavskoe shosse, Moscow, 129337, Russian Federation; osun_kaf@mgsu.ru Другие книги из этого разделаСтатистические показатели в оценках некоммерческого сектора и предоставления социальных услуг социально ориентированными НКО в Российской ФедерацииВариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург)Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в московской областиСтатистические показатели в оценках некоммерческого сектора и предоставления социальных услуг социально ориентированными НКО в Российской ФедерацииВариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург)Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в московской области