RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных

Главная RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных
Популярные разделы:
Готовые работы:

Работы для курсов оценщиков

- НИУД и СПИУ

- ИПО

- ИФРУ

- ГУЗ

- МАОК

- МФЮА

- УМЦ MFPA

- ЦПП

- Независимая техническая экспертиза ТС

Курсовые работы

- Курсовые по оценке недвижимости

- Курсовые по оценке ЦБ

- Курсовые по оценке машин

- Курсовые по оценке НМА

Аттестационные работы

- Аттестационные

- Дипломные

- ВКР

- Дипломные ИПО

- Дипломные ГУЗ

Учебные дисциплины для оценщиков

- Обще- профессиональные дисциплины

- Оценка бизнеса (предприятия)

- Оценка ценных бумаг

- Оценка машин и оборудования

- Оценка недвижимости

- Оценка НМА и ИС

- Оценка земли

- Оценка КФИ

- Отчеты об оценке

Заказ работ:








Книга в моей библиотеке:

Расчет коэффициента капитализации


Похожие работы на тему "Расчет коэффициента капитализации":

Похожие работы:

Содержание

 

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

·     с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

·     метод рыночной выжимки;

·     метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

·     компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

·     компенсацию за риск;

·     компенсацию за низкую ликвидность;

·     компенсацию за инвестиционный менеджмент;

·     поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап   = Rдох кап  + Δ · Rнорм возвр  ,

где Rкап  – коэффициент капитализации,

Rдох кап  – ставка дохода на капитал

Rнорм возвр  – норма возврата капитала

Δ – снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (Rдох кап ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода

+ Премии за риск вложения в недвижимость

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

-       доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

-         доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу амери И. Фишера.

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

Расчет премий за риски:

·     надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

·     надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

·     надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр ):

·     прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

·     возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

·     возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Снижение стоимости недвижимости (Δ), которое произойдет через п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.

Rкап  = Rдох кап  + Δ · Rнорм возвр  ,

Δ = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,

Δ = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,

Δ = – доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

Rкап = 1/n(ΣЧОД i/ Сi)

где ЧОД i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

Сi – цена продажи i-го объекта-аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

Rm = ДО / К

где Rm – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К – сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Re = Годовой ДП до выплаты налогов / Величина собственного капитала

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзве-шенное значение:

R = М •Rm  + ( 1 – M ) •Re

где М – коэффициент ипотечной задолженности.



Rambler's Top100


© 2002 - 2017 RefMag.ru