Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Прогнозирование колебаний цен продаж и арендных ставок на рынке торговой недвижимости
Учинина Т.В. Прогнозирование колебаний цен продаж и арендных ставок на рынке торговой недвижимости // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2019. № 1-2 (29-30). С. 42-50.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Прогнозирование колебаний цен продаж и арендных ставок на рынке торговой недвижимости"42 УДК 332.74 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ КОЛЕБАНИЙ ЦЕН ПРОДАЖ И АРЕНДНЫХ СТАВОК НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Т. В. Учинина PREDICTION OF VARIATIONS OF SALES PRICES AND RENTAL BENEFITS IN THE REAL ESTATE MARKET T. V. Uchinina Аннотация. Предмет и цель работы. Рассмотрен метод формирования «кори- дора» значений рыночной стоимости и стоимости аренды торговой недвижимости на рынке в заданном прогнозном периоде. Для определения указанного диапазона зна- чений необходим анализ рынка торговой недвижимости, при этом период для ретро- спективного анализа цен продаж и арендных ставок необходимо брать достаточно длительный, не менее трех лет, что позволит сделать достоверные выводы о колеба- ниях значений и отбросить те из них, которые находятся вне средних значений диапа- зона. Целью исследования является формирование перспектив развития рынка торго- вой недвижимости на основе определения диапазона колебаний рыночной стоимости и арендных ставок. Материалы и методы. В качестве применяемых методов иссле- дования использовались подходы, основанные на прогнозировании, экономико- математическом, технико-экономическом, логическом анализах. Базой для формиро- вания «коридора» значений рыночной стоимости и стоимости аренды явился массив информации о ценах арендных ставок и ценах продаж на рынке торговой недвижи- мости г. Пензы, сгруппированный по периодам с 2013 по 2014 г., с 2015 по 2016 г. и с 2017 по 2018 г. Результаты. Представлены результаты расчета средневероятного значения относительного прироста (убыли) цен на продажу и аренду торговой не- движимости, дисперсия этих показателей; стандартного отклонения значений показа- телей; оптимистичного и пессимистичного ожидания значений показателей в про- гнозном периоде. Выводы. Крайние ожидаемые значения показателя колебания цены на рынке торговой недвижимости имеют прикладное значение для оперативного мо- ниторинга и комплексной оценки достижения поставленных целей при управлении торговой недвижимостью, а также при принятии управленческих решений при от- чуждении объектов торговой недвижимости либо сдаче их в аренду. Ключевые слова: торговая недвижимость, рынок торговой недвижимости, прогноз, рыночная стоимость, цена аренды, колебание цен, продажа, аренда. Abstract. Subject and goals. he article describes the method of forming a “corridor” of the values of the market value and the cost of renting commercial real estate on the market in a given forecast period. To determine the specified range of values, an analysis of the retail real estate market is necessary, while the period for retrospective analysis of sales prices and rental rates must be long enough for at least three years, which will make it possible to draw reliable conclusions about fluctuations in values and discard those that are outside the average range values. The aim of the study is to form the prospects for the development of a retail property market based on the determination of the range of fluctuations in market value and rental rates. Materials and methods. As applied research methods used approaches based on the use of forecasting, economic-mathematical, technicaleconomic, logical analysis. The basis for the formation of a “corridor” of the market value and rental value was an array of information on rental rates and sales prices in the retail real 43 estate market of Penza, grouped by periods from 2013 to 2014, from 2015 to 2016. and from 2017 to 2018. Results. The results of the calculation of the average probability of the relative increase (decrease) in prices for the sale and rental of commercial real estate, the variance of these indicators are presented; standard deviation of the values of indicators; optimistic and pessimistic expectations of indicators. Conclusions. Extreme expected values of the price fluctuation indicator in the retail real estate market are of practical importance for operational monitoring and comprehensive assessment of the achievement of goals in the management of commercial real estate, as well as in management decisions when disposing of commercial real estate or leasing them. Keywords: commercial real estate, retail real estate market, forecast, market value, rental price, price fluctuation, sale, rent. Введение Актуальность выбранной темы определяется нестабильным состоянием цен на рынке торговой недвижимости. Рыночная стоимость торговых площа- дей и арендные ставки в значительной степени зависят от внешних факторов: нестабильной экономической ситуации в стране, снижения покупательской способности населения, некачественного управления. Как следствие, наблю- дается снижение спроса на арендные торговые площади, что ведет к умень- шению значений цен продаж и арендных ставок. С одной стороны, рынок торговой недвижимости России характеризуется качественным и количе- ственным ростом, с другой – неравномерностью. В кризисное время в 2014–2016 гг. рост показателей рынка коммерческой недвижимости в Рос- сии замедлился, произошло снижение спроса. В посткризисном периоде про- исходит постепенная стабилизация, торговая недвижимость является наибо- лее доходным сегментом коммерческой недвижимости. Исследование проводилось в двух временных периодах: кризисный и посткризисный, с це- лью сравнения и обобщения рыночной ситуации. Развитие торговой недви- жимости России в кризисный период характеризуется увеличением вакант- ных площадей, а также увеличением предложения недвижимости, что объясняется снижением спроса. В посткризисном периоде по-прежнему наблюдается снижение годового объема ввода торговых площадей, однако в 2019 г. прогнозируется постепенное возвращение к докризисным значениям. В 2017 г. наибольший объем ввода торговых площадей в эксплуатацию при- надлежал городам с численностью населения от 500 тыс. до 1 млн человек, эта тенденция продолжает сохраняться и в 2019 г. Область исследования В области исследования, характеризующейся экономическими и орга- низационными взаимоотношениями при управлении торговой недвижимо- стью, а также при проведении операций на рынке недвижимости в указанном сегменте выполнено достаточно научных и прикладных исследований. Зна- чительный и весомый вклад в решение вопросов, связанных с управлением недвижимостью, а также реализацией инвестиционных проектов развития не- движимости, внесли Н. Ю. Улицкая [1], С. А. Баронин [2], В. М. Володин [3], И. В. Попова [4], А. А. Ильин [5, 6], Н. Я. Кузин [7, 8], Ю. О. Смирнова (Тол- стых) [9, 10] и другие авторы. Однако проведенный обзор и анализ научно- практической литературы по данной тематике показал недостаточную осве- щенность вопросов прогнозирования рыночной стоимости и арендных ставок на основе статистических методов. 44 Материалы и методы исследования Определение диапазона колебаний цен продаж и арендных ставок сво- дится к пошаговому алгоритму расчета и опирается на статистические методы: ? расчет средневероятного значения интересующего показателя по фактическим данным за ряд лет; ? определение дисперсии этого показателя; ? расчет стандартного отклонения значения показателя; ? выявление оптимистичного и пессимистичного ожидания значения показателя. В качестве показателя для прогноза диапазона колебаний цен продаж и арендных ставок на рынке торговой недвижимости нами принят ежемесяч- ный относительный прирост (убыль) цен на продажу и аренду торговой не- движимости, выражаемый в процентах. Таким образом, выявив оптимистич- ное и пессимистичное ожидание значения этого показателя, можно принять верное управленческое решение при отчуждении объектов торговой недви- жимости либо сдаче их в аренду [9]. При формировании стоимостного коридора значений цен продаж и арендных ставок на рынке недвижимости большое значение имеет отбор ин- формации о ценах за предыдущие периоды для дальнейшего прогнозирова- ния [6]. Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости (цен продаж и арендных ставок) по трем периодам: с 2013 по 2014 г., с 2015 по 2016 г. и с 2017 по 2018 г. в г. Пензе. Данные получены в результате анализа инфор- мации о ценах, представленных в открытых источниках (в исследовании ис- пользованы данные интернет-источников, возможно также использование данных из печатных изданий). Для анализа были взяты сходные объекты недвижимости, предлагае- мые к продаже на открытом рынке Пензы. Информация, представленная в открытых источниках, отслеживалась в течение 2013–2018 гг. ежемесячно, при обработке массива информации значения цен продаж и арендных ставок представлены для четырех муниципальных районов, однако на рис. 1 и 2 представлены данные в среднем по г. Пензе, поскольку значительного рас- хождения между значениями в различных районах не наблюдалось. Из еже- месячной выборки исключались объекты с большим (более 30 %) отличием в цене от остальных значений. Таким образом, можно считать выборку по указанному сайту и за ука- занный период практически исчерпывающей. Основные типы торговой недвижимости, представленные в выборке: 1. Streetretail – определено несколько значений данного определения: первое – вид продаж в розницу, когда торговые площади находятся в офис- ных и жилых зданиях на первых этажах; второе – такой вид торговых площа- дей, которые находятся на первых этажах зданий и имеют собственный вход и витрины. 2. Торговые центры, торгово-развлекательные центры, торгово- офисные центры, торговые комплексы – группа предприятий торговли, нахо- дящихся под управлением как единое целое и расположенных в едином зда- нии либо группе зданий с сообщающимися закрытыми переходами. 3. Отдельно стоящие магазины – стационарное здание или его часть со специальным торговым оборудованием, имеющее предназначение розничной продажи товаров и оказания услуг покупателям, при этом в нем расположены 45 административно-бытовые, подсобные, торговые помещения, складские по- мещения для хранения товаров. В магазинах, как правило, отсутствует само- обслуживание. На рис. 1 представлена информация по ценам продаж торговой недви- жимости. Рис. 1. Цены продаж торговой недвижимости в г. Пензе Рыночная стоимость 1 кв. м торговых площадей по г. Пензе в 2017–2018 гг. снизилась на 8,44 % по отношению к 2015–2016 гг., по отношению к 2013–2014 гг. – на 8,05 %. В абсолютном выражении снижение составило 5100 руб./кв. м и 4840 руб./кв. м соответственно. На рис. 2 отражены результаты анализа значений арендных ставок в сегменте торговых площадей. Рис. 2. Цена аренды торговой недвижимости в г. Пензе 46 В относительном выражении средняя ставка арендной платы в 2017–2018 гг. по сравнению с 2015–2016 гг. понизилась на 7,2 %, по срав- нению с 2013–2014 гг. – 10,22 %. В абсолютном выражении получаем 45 руб./кв. м и 66 руб./кв. м соответственно. Таким образом, стоимость коммерческой недвижимости торгового назначения, а также арендные ставки незначительно изменяются с течением времени, причем за последние два года имеется тенденция к снижению ука- занных значений. При этом в отношении арендных ставок снижение более значительно. Для прогнозирования нами рассчитывается ежемесячный относитель- ный и абсолютный прирост (убыль) по исследуемым показателям (цена про- дажи и цена аренды) (табл. 1, 2). При этом анализ проводится как по районам г. Пензы, так и в целом по городу. Для повышения достоверности исследова- ния использованы данные посткризисного периода, поскольку они отражают более вероятные альтернативы развития рынка торговой недвижимости, так как наблюдается угасание кризисных явлений в экономике РФ. Таблица 1 Ежемесячный относительный прирост (убыль) цен на продажу торговой недвижимости, % Наименование территории Временной период Ноябрь 2017 г. Декабрь 2017 г. Январь 2018 г. Февраль 2018 г. Март 2018 г. Среднее значение Железнодорожный район 0,00 % –18,38 % –11,63 % –0,42 % +10,23 % –5,05 % Ленинский район 0,00 % +8,93 % –39,79 % +84,05 % –18,71 % +8,62 % Октябрьский район 0,00 % –4,62 % –0,32 % –6,15 % +1,72 % –2,34 % Первомайский район 0,00 % +15,83 % –56,67 % +73,85 % +22,57 % +13,89 % г. Пенза 0,00 % –0,59 % –27,60 % +27,75 % +1,08 % +0,16 % Таблица 2 Ежемесячный абсолютный прирост (убыль) цен на продажу торговой недвижимости, руб. Наименование территории Временной период Ноябрь 2017 г. Декабрь 2017 г. Январь 2018 г. Февраль 2018 г. Март 2018 г. Среднее значение Железнодорожный район 0 –12000 –6200 –200 +4800 –3400,00 Ленинский район 0 +5380 –26100 +33200 –13600 +280,00 Октябрьский район 0 –3000 –200 –3800 +1000 –1500,00 Первомайский район 0 +8200 –34000 +19200 +10200 +900,00 г. Пенза 0 –355 –16625 +12100 +600 +1070,00 Как видно из табл. 1 и 2, в посткризисный период наблюдались следу- ющие тенденции на рынке торговой недвижимости: в Ленинском и Перво- 47 майском районах прирост цены продаж в среднем за исследуемый период, в Железнодорожном и Октябрьском – снижение. В среднем по г. Пензе наблюдается незначительный рост цен. Данные явления объясняются стаби- лизацией в экономике и, как следствие, повышением спроса на недвижимость в связи с увеличением покупательской способности граждан. Таблица 3 Ежемесячный относительный прирост (убыль) цен на аренду торговой недвижимости, % Наименование территории Временной период Ноябрь 2017 г Декабрь 2017 г Январь 2018 г Февраль 2018 г Март 2018 г Среднее значение Железнодорожный район 0,00 % +25,00 % –30,77 % –8,89 % +29,27 % +3,65 % Ленинский район 0,00 % –6,35 % –20,34 % +29,79 % +35,25 % +9,59 % Октябрьский район 0,00 % –15,52 % +59,18 % –5,13 % –18,92 % +4,90 % Первомайский район 0,00 % –5,26 % 0,00 % 0,00 % +7,41 % +0,54 % г. Пенза 0,00 % –1,30 % –1,32 % +2,68 % +10,22 % +2,57 % Таблица 4 Ежемесячный абсолютный прирост (убыль) цен на аренду торговой недвижимости, руб. Наименование территории Наименование временного периода Ноябрь 2017 г. Декабрь 2017 г. Январь 2018 г. Февраль 2018 г. Март 2018 г. Среднее значение Железнодорожный район 0 +130 –200 –40 +120 +3 Ленинский район 0 –40 –120 +140 +215 +49 Октябрьский район 0 –90 +290 –40 –140 +5 Первомайский район 0 –30 0 0 +40 +3 г. Пенза 0 –7,5 –7,5 +15 +58,75 +15 Из табл. 3 и 4 видно, что в посткризисный период наблюдались следу- ющие тенденции на рынке аренды торговой недвижимости: во всех районах стабильное повышение арендных ставок так же, как и по городу в целом. Данные явления объясняются повышением спроса на арендуемые площади в связи с повышением покупательской способности граждан, и как следствие – увеличением числа предпринимателей, готовых арендовать площади. Результаты исследования Прогноз проводится для территории г. Пензы без разделения на райо- ны, прогноз действителен в 2019 г. Прогнозирование цены на продажу торговой недвижимости. Среднее или наиболее вероятное значение интересующего показателя (СВЗП – имеет еще одно нименование – математическое ожидание показате- 48 ля: n – количество наблюдений (замеров) показателя; 1/n – вероятность про- явления фактического значения показателя (Р)) определяется по формуле 1 1 1 1 СВЗП ФЗП ФЗП = = = = = = ? ? in in i i i i n n , (1) где ФЗПi – фактическое значение показателя в i-м наблюдении. Математическое ожидание показателя колебания цены на рынке торго- вой недвижимости составляет 1 1 11 СВЗП ( 0,59) ( 27,6) 27,75 1,08 0,25 0,64 0,16 % 4 4 44 = ?? + ?? + ? + ? = ? = . Значение дисперсии наблюдаемого показателя (?) рассчитывается по формуле 2 1 1 (ФЗП СВЗП) . = = ?= ? ? i n i i n (2) Значение дисперсии показателя колебания цены на рынке торговой не- движимости равно: ( )( ) ( )( ) 2 2 2 2 0,25 0,59 0,16 27,6 0,16) 27,75 0,16 1,08 0,16 383,31%. ?= ? ? + ? ? + ? ? + ? +? =? ? По формуле (3) ведется расчет стандартного отклонения показателя ?: 2 1 1 (ФЗП СВЗП) . = = ?= ?= ? ? i n i i n (3) Значение стандартного отклонения показателя составляет ?= = 383,31 19,58 %. Крайние ожидаемые значения показателя (КОЗП) вычисляются по формуле КОЗП = СВЗП ± ?. (4) Крайние ожидаемые значения показателя колебания цены на рынке торговой недвижимости составляют: ? оптимистичное: 0,16 + 19,58 = 19,74 % – возможное увеличение цены; ? пессимистичное: 0,16 – 19,58 = –18,98 % – возможное снижение цены. Прогнозирование цены аренды торговой недвижимости. Математическое ожидание показателя колебания цены на рынке торго- вой недвижимости составляет 1 1 11 СВЗП ( 1,3) ( 1,32) 2,68 10,22 0,25 10,28 2,57 %. 4 4 44 = ?? + ?? + ? + ? = ? = Значение дисперсии показателя колебания цены на рынке торговой не- движимости равняется 49 ( )( ) ( )( ) 2 2 2 2 0,25 1,3 2,57 1,32 2,57) 2,68 2,57 10,22 2,57 22,16 %. ?= ? ? + ? ? + ? ? +? + ? =? ? Стандартное отклонение показателя составит ?= = 22,16 4,71%. Крайние ожидаемые значения показателя колебания цены на рынке торговой недвижимости составляют: оптимистичное: 2,57 + 4,71 = 7,28 % – возможное увеличение цены; пессимистичное: 2,57–4,71 = –2,14 % – возмож- ное снижение цены. Выводы Проведенные расчеты показывают, что в ближайший год ожидается рост цен на торговую недвижимость в оптимистичном ожидании на 19 %, либо снижение цены продажи в пессимистичном ожидании на 18 %. На рын- ке аренды ожидается увеличение арендных ставок на 7,28 % в оптимистич- ном ожидании, либо снижение на 2,14 % – в пессимистичном. Библиографический список 1. О необходимости развития инфраструктурного обеспечения российского рынка недвижимости / М. С. Акимова, А. Н. Поршакова, Н. Ю. Улицкая, С. В. Старо- стин, В. С. Оцоколич // Экономика и предпринимательство. – 2013. – № 12-2 (41-2). – С. 956–959. 2. Баронин, С. А. Управление в развитии недвижимости : учеб. пособие / С. А. Ба- ронин, С. Н. Попельнюхов, И. В. Попова, Е. В. Тарханова. – Пенза, 2012. 3. Володин, В. М. Специфические формы финансирования инновационных проек- тов в России. / В. М. Володин, С. С. Солдатова // Известия высших учебных заве- дений. Поволжский регион. Экономические науки. – 2017. – № 1 (5). – С. 24–31. 4. Воронцова, Д. С. Исследование тенденций развития рынка торговых центров в России / Д. С. Воронцова, И. В. Попова, А. А. Кутузова // Современные пробле- мы науки и образования. – 2015. – № 1-1. – С. 678. 5. Ильин, А. А. Разработка стратегии управления развитием объектов торговой не- движимости : автореф. дис. … канд. экон. наук / Ильин А. А. – Москва, 2012. 6. Красовская, Е. А. Торговая коммерческая недвижимость города Оренбурга: реа- лии и перспективы : монография / Е. А. Красовская, А. М. Ситжанова. – Орен- бург, 2014. 7. Кузин, Н. Я. Основные задачи и функции фасилити менеджмента в процессе технической эксплуатации объектов коммерческой недвижимости / Н. Я. Кузин, Н. М. Люлькина, В. С. Люлькин // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6 – С. 589. 8. Люлькин, В. С. Управление и техническая эксплуатация крупных объектов коммерческой недвижимости (торговых центров) : монография / В. С. Люлькин, Н. Я. Кузин, Н. М. Люлькина. – Пенза, 2016. 9. Медведева, Е. Н. Анализ тенденций и особенностей развития торговой недви- жимости в г. Пензе / Е. Н. Медведева, К. А. Глухова, Т. В. Учинина // Современ- ные проблемы науки и образования. – 2015. – № 1-1 – С. 780. 10. Танаева, Т. Н. Особенности формирования рынка и позиционирования торговых объектов в г. Пензе / Т. Н. Танаева, Ю. О. Толстых, А. А. Кашежева, Т. В. Учи- нина // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5. – С. 414. 50 References 1. Akimova M. S., Porshakova A. N., Ulitskaya N. Yu., Starostin S. V., Otsokolich V. S. Ekonomika i predprinimatel'stvo [Economics and business]. 2013, no. 12-2 (41-2), pp. 956–959. [In Russian] 2. Baronin S. A., Popel'nyukhov S. N., Popova I. V., Tarkhanova E. V. Upravlenie v razvitii nedvizhimosti: ucheb. posobie [Management in real estate development : studies. benefit]. Penza, 2012. [In Russian] 3. Volodin V. M., Soldatova S. S. Izvestiya vysshikh uchebnykh zavedeniy. Povolzhskiy region. Ekonomicheskie nauki [University proceedings. Volga region. Economic sciences]. 2017, no. 1 (5), pp. 24–31. [In Russian] 4. Vorontsova D. S., Popova I. V., Kutuzova A. A. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Modern problems of science and education]. 2015, no. 1-1, p. 678. [In Russian] 5. Il'in A. A. Razrabotka strategii upravleniya razvitiem ob"ektov torgovoy nedvizhimosti: avtoref. dis. kand. ekon. nauk [Development of management strategy for the development of commercial real estate : autoref. dis. ... kand. econ. sciences]. Moscow, 2012. [In Russian] 6. Krasovskaya E. A., Sitzhanova A. M. Torgovaya kommercheskaya nedvizhimost' goroda Orenburga: realii i perspektivy: monografiya [Commercial real estate in Orenburg: realities and prospects : monograph]. Orenburg, 2014. [In Russian] 7. Kuzin N. Ya., Lyul'kina N. M., Lyul'kin V. S. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Modern problems of science and education]. 2014, no. 6, p. 589. [In Russian] 8. Lyul'kin V. S., Kuzin N. Ya., Lyul'kin N. M. Upravlenie i tekhnicheskaya ekspluatatsiya krupnykh ob"ektov kommercheskoy nedvizhimosti (torgovykh tsentrov): monografiya [Management and technical operation of large commercial real estate objects (shopping centers) : monograph]. Penza, 2016. [In Russian] 9. Medvedeva E. N., Glukhova K. A., Uchinina T. V. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Modern problems of science and education]. 2015, no. 1-1, p. 780. [In Russian] 10. Tanaeva T. N., Tolstykh Yu. O., Kashezheva A. A., Uchinina T. V. Sovremennye problemy nauki i obrazovaniya [Modern problems of science and education]. 2014, no. 5, p. 414. [In Russian] _________________________________________________ Учинина Татьяна Владимировна кандидат экономических наук, доцент, кафедра экспертизы и управления недвижимостью, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (Россия, г. Пенза, ул. Германа Титова, 28) E-mail: tatiana-Vladim@yandex.ru Uchinina Tatyana Vladimirovna candidate of economical sciences, associate professor, sub-department of expertise and real estate management, Penza State University of Architecture and Construction (28 Germana Titova street, Penza, Russia) _________________________________________________ Образец цитирования: Учинина, Т. В. Прогнозирование колебаний цен продаж и арендных ставок на рынке торговой недвижимости / Т. В. Учинина // Модели, системы, сети в эконо- мике, технике, природе и обществе. – 2019. – № 1-2 (29-30). – C. 42–50. Другие книги из этого разделаЭконометрический анализ ценообразования жилой недвижимостиО статистическом методе построения прогноза цены недвижимости по неоднородным даннымК вопросу о моделях ценообразования и сегментации рынка жилой недвижимостиЭконометрический анализ ценообразования жилой недвижимостиО статистическом методе построения прогноза цены недвижимости по неоднородным даннымК вопросу о моделях ценообразования и сегментации рынка жилой недвижимости