RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Проблемы оспаривания результатов кадастровой стоимости и пути их решения

Проблемы оспаривания результатов кадастровой стоимости и пути их решения

Черницына Е.О., Самодурова С.А., Реджепов М.Б., Повалюхина М.А. Проблемы оспаривания результатов кадастровой стоимости и пути их решения // Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). 2020. № 1 (10). С. 95-101.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Проблемы оспаривания результатов кадастровой стоимости и пути их решения"

95 УДК 332.624 Черницына Е.О. Самодурова С.А., к. э. н., доцент Реджепов М.Б., к. с-х. н., доцент Повалюхина М.А., старший преподаватель Воронежский Государственный Технический Университет ПРОБЛЕМЫ ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ Выявлены основные существующие проблемы оспаривания кадастровой стоимо- сти объектов недвижимости, их влияние и пути решения в целях повышения эф- фективности проведения кадастровой оценки. Проблемы кадастровой оценки ка- саются всех субъектов рыночных отношений, для участников которых нужны прозрачные правила и устойчивый механизм оспаривания результатов кадастро- вой оценки. Для этого необходим непрерывный контроль в целях снятия социаль- ной напряж?нности. Рассмотрена модель оспаривания кадастровой стоимости в современных экономических условиях. Через механизм оспаривания кадастровой стоимости обеспечивается равновесие интересов государства и налогоплательщи- ков, поэтому это так важно непрерывно развивать и совершенствовать эту модель как цивилизованную систему приведения е? в соответствии с рыночными данны- ми. Приведен пример оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Ключевые слова: кадастровая стоимость, кадастровая оценка, объект оценки, оспаривание кадастровой стоимости, рыночная стоимость. Актуальность выбранной темы заключается в том, что итоги кадастровой оценки необходимы для налогообложения, что оказывает большое влияние на формирование муниципальных и региональных бюджетов [12]. Цель данной работы: определить существующие проблемы на этапе оспарива- ния кадастровой стоимости объектов недвижимости, их влияние и пути решения в це- лях повышения эффективности проведения кадастровой оценки. Модель оспаривания кадастровой стоимости в современных экономических условиях нуждается в совершенствовании и дальнейшем развитии [8, 11]. Причинами снижения эффективности оспаривания кадастровой стоимости являются противоречия при проведении кадастровой оценки [2, 3], следовательно, именно профессионалы и специалисты соответствующей области должны проводить кадастровую оценку для то- го, чтобы собственники недвижимости получили нужный результат своих намерений в виде целесообразных итогов оценки и приемлемого налога на имущество [5, 10]. Целесообразность государственного регулирования процедуры оспаривания ка- дастровой стоимости заключается в обязательности проведения кадастровой оценки и других факторов, гарантирующих устойчивые результаты оспаривания [4]. Периодич- ное обновление кадастровой стоимости необходимо, так как ситуация на рынке недви- жимости непостоянна и переменчива, где образуются новые объекты, изменяются их параметры и свойства, что играет большую роль в кадастровой стоимости объекта [6]. Заказчик вправе оспорить итоги государственной кадастровой оценки, если он с ними не согласен. Свою правоту физические и юридические лица могут оспорить в Комиссии по рассмотрению споров или же в суде [1]. 96 Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости име- ет положительную позицию, однако, нередко появляются значительные проблемы, ко- торые связаны с рассмотрением таких дел. Проанализируем самые важные и частые проблемы в данном сегменте. Первой проблемой является некачественная экспертиза отчетов об определении рыночной стоимости в процессе оспаривания кадастровой стоимости недвижимости [4]. Данный документ является неотъемлемой частью для пересмотра кадастровой сто- имости в Комиссии. Экспертиза отч?та об оценке необходима для проверки выполненной работы оценщиком. Такая экспертиза предусмотрена законодательством [1] и помогает предотвратить существующие методологические и технические ошибки, обеспечивая этим достоверность отч?та об оценке. На практике применяется нормативно-методическая экспертиза для проверки отч?тов на соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и иным требованиям. Но такая экспертиза не да?т гарантии того, что в отч?те об оценке будут указаны справедливые величины стоимости объекта. Рекомендуется оставить на практике стоимостную экспертизу для повышения эффективности оспаривания кадаст- ровой стоимости, которая включает в себя экспертизу отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других правил оценочной деятельности [1, 5, 7]. Рекомендуется скорректировать пятую статью Федерального стандарта оценки «Ви- ды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» для повышения эффективности и качества отч?тов об оценке кадастровой стоимости и оставить только стоимостную экспертизу, чтобы саморегулируемые организа- ции несли ответственность за результаты экспертиз, которые они осуществляют. Следующей из проблем в данном сегменте является использование массовых методов [11]. Так как массовые методы являются существенными недостатками госу- дарственной кадастровой оценки, при применении на практике они приводят к карди- нальным отличиям кадастровой стоимости от рыночной [2]. Такой факт является дока- зательством того, что оспаривание установленной кадастровой стоимости необходимо. Тогда, перед тем как принять решение об оспаривании кадастровой стоимости, рекомендуется исследовать индивидуальные параметры и свойства объекта оценки, убедиться в том, что оцениваемый объект отличен от типичных объектов массовой оценки, и выявить различия между кадастровой стоимостью и рыночной. Причинами могут служить или недостоверность отч?тов об определении кадаст- ровой стоимости, выполняемых на стадиях государственной кадастровой оценки, или недостоверность отч?тов об определении рыночной стоимости. Иные ошибки пред- ставлены на рисунке 1. Так, на примере оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, можно сделать вывод о том, что если бы земельные участки были сформиро- ваны по группам фактического использования, то такая модель массовой оценки учи- тывала бы их индивидуальные параметры. Для того чтобы отойти от популярной практики выполнения договоров по ка- дастровой оценке недвижимости путем недоказанного переноса результатов оценки одних групп объектов в другие, которые по своим характеристикам должны иметь иную модель оценки, рекомендуется образовать обоснованную модель массовой оцен- ки, которую можно осуществлять уже сейчас, если использовать возможности специ- ального Фонда данных государственной кадастровой оценки путем накопления инфор- мации об объектах недвижимости. Поэтому, требуется расширить преимущества вне- сения в базу параметров объектов кадастровой оценки. 97 Рисунок 1. Ошибки при определении кадастровой стоимости Как правило, собственники имеют точную информацию об объектах недвижи- мости, а если Росреестр располагает неточными данными, то специалисты, после про- верки данных, имеющихся у владельцев недвижимости, должны внести их в базу и ис- пользовать при дальнейшей кадастровой оценке. Отказы комиссий по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости – сле- дующая немаловажная проблема. К сожалению, комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости часто отказывают лицам, желаю- щим опровергнуть результаты кадастровой стоимости, тем самым, прилагая отч?ты о рыночной стоимости оспариваемых объектов и экспертизы на них. И соответственно, отказов намного больше. После отказа комиссии, заинтересованные лица обращаются с исковыми заявлениями в суд, где также в большинстве случаев им отказывают. Предлагается Минэкономразвитию Российской Федерации решить этот вопрос, чтобы в дальнейшем устранить беспричинные отказы в жалобах налогоплательщиков со стороны комиссий, а для судов необходимо разъяснение от Пленума Верховного Суда Российской Федерации. Также можно предложить иной выход из сложившийся ситуации законотворческим органам, который будет заключаться в установке меньшей кадастровой стоимости, чем рыночной, что вследствие у владельцев налогооблагаемого имущества не возникнет необ- ходимости оспаривать кадастровую стоимость. Государство не получит часть налогов, но сможет вернуть недополученные доходы в связи с сокращением объемов работ судов и иных органов, задействованных в оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Затруднения в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости возникают в связи с информационной недоступностью операций ее определения. Если заинтересованные лица будут уведомлены о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости, то снизится количество заявлений в Комиссию. Если результаты оценки будут общедоступными, то каждый гражданин сможет вла- деть информацией о стоимости объекта. Это будет положительным решением (таблица 1). Верная модель массовой оценки будет сформирована тогда, когда для этого бу- дет достаточно необходимой информации об оцениваемых объектах. Для этого необхо- димо расширять возможности внесения в базу иных характеристик объектов кадастро- вой оценки, кроме тех, которые уже учтены в государственном кадастре недвижимости. 1. Отсутствие методологии массовой оценки Невозможно определить достоверную стоимость единого объекта недвижимости 2. Отсутствие достоверных рыночных данных В различных регионах РФ нельзя найти информацию о проведенных сделках, так как рынки недвижимости недостаточно развиты 3. Отсутствие информации о ценообразующих факторах Росреестр предоставляет только локальную информацию об объектах недвижимости 4. Факторы влияния административного ресурса Местные органы власти вмешиваются в работу оценщика и пытаются решить проблемы наполнения бюджетов путем завышения кадастровой стоимости. 98 Таблица 1 – Ожидаемая эффективность Первая стадия Вторая стадия Третья стадия Будет исправлено проти- воречие в оценке стоимо- сти Соответствие стоимости близко расположенных объ- ектов будет вызывать дове- рие у налогоплательщиков Результаты оценки будут использоваться большим количеством заинтересо- ванных лиц Для примера рассмотрим результаты деятельности комиссии и судов по рас- смотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2019 год, со- гласно данным Росреестра (рисунок 2). Комиссия Суды Комиссия Суды Рисунок 2. Результаты деятельности комиссии и судов по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости за 2019 год Рассмотрим простой пример оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Земельный участок площадью 700 м 2 с кадастровой стоимостью 12 млн. руб., расположенный в г. Воронеж с видом разреш?нного использования – под размещение магазина. 99 Налог, уплачиваемый собственником участка, составляет 12 000 000*1,5 % = 180 000 рублей ежегодно. (1,5 % от кадастровой стоимости). Необходимо учесть, за какой период владелец сэкономит налог на землю. К примеру, земли насел?нных пунктов крайний раз переоценивали в 2016 году. Предположим, что следующая оценка кадастровой стоимости будет проведена через 5 лет – в 2021 году, то есть кадастровая стоимость земельного участка может из- мениться и ставка налога будет другой, она может быть как выше, так и ниже. Следующим этапом будет установление рыночной стоимости земельного участ- ка. Владелец земельного участка обращается в оценочную компанию, где ему выдают отч?т об оценке рыночной стоимости земельного участка, которая составила 6,5 млн рублей. Следовательно, при переоценке кадастровой стоимости налог на землю соста- вит 97 500 рублей, что позволяет сэкономить 82 500 рублей в год. Далее следует определить затраты на оспаривание кадастровой стоимости. Пер- воначальными затратами является заказ отч?та об оценке рыночной стоимости земель- ного участка стоимостью 5 000 рублей. Доверенность на юриста, который представит интересы собственника в суде, стоит 1 500 рублей. Он также подготавливает исковое заявление и документы для подачи в суд, а также поучаствует в судебных заседаниях. Эти услуги обойдутся заказчику в 25 000 рублей. На первом заседании судья назначил независимую судебную экспертизу, кото- рая определила стоимость земельного участка в 7,5 млн. рублей. Заказчика устроил та- кой результат. После прохождения полной процедуры для дальнейших уплат налога на имуще- ство или налога на землю не нужно обращаться в налоговую инспекцию. Суд самостоя- тельно направляет Решение суда в уполномоченный орган. Затраты на оспаривание кадастровой стоимости приведены в таблице 2. Таблица 2 - Затраты на оспаривание кадастровой стоимости Оценка рыночной стоимости земельного участка 5 000 Доверенность на юриста 1 500 Юридическое сопровождение 25 000 Итого 31 500 Итак, собственник земельного участка в дальнейшем будет уплачивать налог на землю в размере 7 500 000*1,5 % = 112 500 рублей в год, что на 67 500 рублей меньше, чем налог от первоначальной кадастровой стоимости. Через механизм оспаривания кадастровой стоимости обеспечивается равновесие интересов государства и налогоплательщиков, поэтому это так важно непрерывно раз- вивать и совершенствовать эту модель как цивилизованную систему приведения е? в соответствии с рыночными данными. Также эффективным предложением будет яв- ляться установить право оценщика на законодательном уровне не проводить оценку объектов, если для е? проведения недостаточно исчерпывающей информации. Пробле- мы кадастровой оценки касаются всех сло?в субъектов рыночных отношений, для участников которых нужны прозрачные правила и устойчивый механизм оспаривания результатов кадастровой оценки. Для этого необходим непрерывный контроль в целях снятия социальной напряж?нности. Подводя итоги по изученному материалу можно сказать, что достоверная ка- дастровая оценка объектов недвижимости значительно уменьшит споры, поспособ- ствует принятию эффективных решений. 100 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон №271-ФЗ : [при- нят Государственной Думой 22 июня 2016 г. : одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 г.]. – Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс». – Текст : электронный. 2. Герасимова Т.А. Учет экологических факторов при оценке недвижимости / Т.А. Герасимова, М.Б. Реджепов // Модели и технологии природообустройства (регио- нальный аспект). - 2018. - № 1 (6). – С. 81-82. 3. Григораш Е.В. Методы и подходы оценки земельных участков. Снижение ка- дастровой стоимости / Е.В. Григораш, Н.В. Невинская, Г.А. Олейников // Вестник мос- ковского университета им. С.Ю. Витте. Серия 1: экономика и управление. – 2016. – № 4 (19). – С. 43-51. 4. Григораш Е.В. Особенности оценки права требования на современном этапе / Е.В. Григораш, С.А. Самодурова, Л.П. Мышовская, В.В. Григораш // Вестник Алтай- ской академии экономики и права. – 2020. - № 4-1. – С. 36-43. 5. Повалюхина М.А. Методический подход к оценке потенциала инновационно- го развития экосистемы / М.А. Повалюхина // ФЭС: Финансы. Экономика. - 2019. - Т. 16. - № 11. - С. 67-72. 6. Реджепов М.Б. Оценка земли и иной недвижимости в населенном пункте / М.Б. Реджепов, А.Ф. Лелеков // Модели и технологии природообустройства (регио- нальный аспект). - 2018. - № 2 (7). – С. 56-57. 7. Реджепов М.Б. Пути решения проблем кадастровой оценки земельных участ- ков / М.Б. Реджепов, А.П. Калинина // Модели и технологии природообустройства (ре- гиональный аспект). - 2018. - № 2 (7). – С. 51-53. 8. Реджепов М.Б. Сравнительная оценка площадей малоиспользуемых земель по районам Воронежской области // М.Б. Реджепов, С.А. Абросин / Модели и технологии природообустройства (региональный аспект). - 2018. - № 2 (7). – С. 92-96. 9. Самодурова С.А. Оценка системы стратегического управления сбалансиро- ванным региональным развитием / С.А. Самодурова // Перспективы развития науки и образования : сборник научных трудов по материалам XIX международной научно- практической конференции. – Москва, 2017. – С. 132-135. 10. Самодурова С.А. Концепция стратегического управления сбалансированным развитием региона / С.А. Самодурова, В.Н. Баринов // ФЭС: Финансы. Экономика. 2017. – № 7. - С. 24-30. 11. Трухина Н.И. Особенности механизма проведения государственной кадастро- вой оценки земель / Н.И. Трухина, С.А. Сидоренко, И.И. Чернышихина // Научный вест- ник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Экономика, организация и управление в строительстве. – 2011. – № 9. – С. 78-84. 12. Баринов В.Н. Эффективные технологии в управлении земельными ресурсами / В.Н. Баринов, Н.И. Трухина, Н.Б. Хахулина // ФЭС: Финансы. Экономика. - 2020. - Т. 17. - № 1. - С. 49-54. 13. Кадастр застроенных территорий : учебное пособие / Ершова Н.В., Баринов В.Н., Трухина Н.И., Викин С.С., Васильчикова Е.В. - Воронеж : Истоки, 2019. – 147 с. 101 Chernitsyna E.O. Samodurova S.A., Candidate of Economic Sciences, Docent Redzhepov M.B., Candidate of Agricultural Sciences, Docent Povalyukhina M.A., Senior Lecturer Voronezh State Technical University PROBLEMS OF CHALLENGING THE RESULTS OF CADASTRAL VALUE AND WAYS OF THEIR SOLUTION The article identifies the main existing problems of challenging the cadastral value of real estate, their impact and solutions in order to increase the efficiency of the cadastral valuation. The problems of cadastral valuation concern all subjects of market relations for whose participants transparent rules and a stable mechanism for contesting the results of cadastral valuation are needed. This requires continuous monitoring in order to relieve social tension. The model of contesting the cadastral value in modern economic conditions is considered. Through the mechanism of contesting the cadastral value, the balance of interests between the state and taxpayers is ensured, therefore it is so important to continuously develop and improve this model as a civilized system of bringing it in line with market data. An example of contesting the cadastral value of a land plot is given. Key words: cadastral value, cadastral valuation, object of valuation, contesting the cadastral value, market value.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru