Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Проблемы формирования стоимости строительства объектов на различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проектов
Солопова Н.А., Баранова М.Ю. Проблемы формирования стоимости строительства объектов на различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проектов // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2019. № 10-3. С. 77-80.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Проблемы формирования стоимости строительства объектов на различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проектов"ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 10 2019 77 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ УДК 338.012 Н. А. Солопова Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, Москва, e-mail: ushanovan@mail.ru М. Ю. Баранова Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет, Москва, e-mail: m.yu.dmitrieva@gmail.com ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ НА РАЗЛИЧНЫХ СТАДИЯХ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ Ключевые слова: стоимость строительства, жизненный цикл проекта, инвестиционно-строи- тельный проект, методы оценки стоимости строительства, бюджет проекта. В статье рассмотрены методы оценки стоимости строительства объектов различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проектов. Цель исследования состоит в разработке новых и уточнении существующих механизмов и методов оценки стоимости строительства на различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проектов. В статье решены следующие задачи: исследованы существующие методы оценки стоимости на различных стадиях реализации инвести- ционно-строительных проектов в российской и зарубежной практике; проведен анализ актуальных проблем оценки стоимости на различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проек- тов; предложены рекомендации по формированию стоимости строительства. Система мониторинга цен на строительные ресурсы (элементы затрат) должна быть максимально автоматизирована и циф- ровизирована, а также доступна и удобна в использовании при применении цен на строительные ре- сурсы для всех участников реализации инвестиционно-строительного проекта. Геоинформационные сервисы позволят повысить точность, а также скорость расчетов создаваемых объектов недвижимо- сти, в том числе на ранних стадиях, когда необходимо принять решение об основных технических и конструктивных решениях, месте расположения, рентабельности и эффективности проекта. Для реализации предложенных направлений необходимо создание цифрового инструмента, соответству- ющего уровню мировой цифровизации. N. A. Solopova National research Moscow state University of civil engineering, Moscow, e-mail: ushanovan@mail.ru M. Y. Baranova National research Moscow state University of civil engineering, Moscow, e-mail: m.yu.dmitrieva@gmail.com MATTERS OF FORMATION OF THE OBJECTS CONSTRUCTION COST AT VARIOUS STAGES OF THE INVESTMENT AND CONSTRUCTION PROJECTS IMPLEMENTATION Keywords: construction cost, project life cycle, investment and construction project, construction cost estimation methods, project budget. The article deals with the methods of estimating the cost of construction at various stages of investment and construction projects. The purpose of the study is to develop new and refi ne the existing mechanisms and methods of estimating the cost of construction at different stages of implementation of investment-and-construction projects. The authors of the article solve the following problems: the existing methods of valuation at different stages of implementation of investment and construction projects in Russian and foreign practice are considered; the analysis of relevant matters of cost estimation at various stages of the investment and construction projects implementation is carried out; some recommendations on formation of the construction cost offered. The system of monitoring of prices for construction resources (cost elements) should be automated and digitalized as much as possible; it also has to be accessible and easy to use when applying prices for construction resources for all the participants of the investment-and-construction project construction. The geographic information services will improve the accuracy and speed of calculations of the created real estate objects, including those made at the early stages, when it is necessary to make a decision on the main technical and design solutions, location, profi tability and effi ciency of the project. It is necessary to create a digital tool corresponding to the level of world digitalization to implement the proposed directions. 78 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 10 2019 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ В настоящее время государственное регулирование в сфере ценообразования осуществляется в части строительства, реконструкции, капитального ремонта и сноса объектов капитального строи- тельства с бюджетным финансировани- ем. При этом в Российской Федерации большие объемы строительства осу- ществляются за счет государственного финансирования (около 70 % от всего объема строительных работ в 2018 году). Сложившаяся ситуация обусловливает объективную необходимость в государ- ственном регулировании вопросов смет- ного нормирования и ценообразования в строительной отрасли с целью макси- мально точного и быстрого определения стоимости строительства на каждом эта- пе жизненного цикла. Решение этой за- дачи потребовало значительных трудо- затрат, направленных на создание, обе- спечение надежного функционирования и актуализацию системы ценообразова- ния и разработки большого количества нормативных правовых документов, ме- тодик, сметных норм, сметных цен стро- ительных ресурсов. До 2016 года норма- тивно-правовое регулирование в сфере ценообразования и сметного нормиро- вания в строительной отрасли Россий- ской Федерации не было закреплено за- конодательно, вопросы ценообразования и сметного нормирования регулирова- лись исключительно на уровне методи- ческих документов, утвержденных при- казами и письмами, в том числе за счет средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, и юридиче- ских лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых Российской Феде- рации составляет более 50 процентов. С 2016 года вопросы ценообразования и сметного нормирования нашли свое отражение в законодательстве Россий- ской Федерации, в частности, феде- ральным законом от 3 июля 2016 года № 369-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) были внесены изменения, законодательно устанавливающие понятия сметной сто- имости строительства, сметных норм, сметных цен строительных ресурсов, сметных нормативов. Несмотря на то, что в 2018 году в структуре инвестиций в основной ка- питал бюджетные средства всех уров- ней составили 15,3 % от общего объ- ема инвестиций (2 085,8 млрд рублей) [4] согласно существующему государ- ственному регулированию в сфере це- нообразования в строительстве даже при частичном финансировании за счет средств бюджетной системы РФ необхо- димо проходить проверку достоверности определения сметной стоимости строи- тельства, реконструкции, капитального ремонта, техперевооружению и пр. [2]. При этом нужно понимать, что провер- ка достоверности осуществляется путем сопоставления с утвержденной сметно- нормативной базой и базой укрупнен- ных нормативов на предмет непревы- шения сметной стоимости. Несмотря на наметившуюся тенден- цию совершенствования системы цено- образования в РФ и уход от регулирова- ния при помощи методических рекомен- даций к законодательному закреплению понятий сметной стоимости строитель- ства, сметных норм цен и нормативов [4] есть объективная необходимость со- вершенствования системы формирова- ния стоимости строительства на каждом из этапов жизненного цикла, позволяю- щая решить ряд сложившихся проблем: 1. Применяемый в настоящее время для расчета, в том числе, договорных цен, базисно-индексный метод зна- чительное время не пересматривался и не реформировался, в связи с чем по- терял свою актуальность и не отражает достоверную рыночную стоимость. 2. Сметно-нормативная база также в течение достаточно длительного вре- мени не актуализировалась. Ведущие EPC-подрядчики зачастую применяют собственную накопленную опытным путем базу расценок. При применении в совокупности базисно-индексного ме- тода и существующей сметно-норматив- ной базы есть риск заведомой постанов- ки подрядчика в «неудобное» положение и формирования среды для банкротства. Отмечается, что в числе основных тен- денций банкротства в РФ наметился рост в области строительства [3]. 3. В структуре государственного нор- мирования и регулирования отсутству- ют или присутствуют в незначительном объеме органы, осуществляющие дея- тельность в области накопления баз зна- ний или единой базы знаний в области ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 10 2019 79 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ сметного нормирования и ценообразова- ния, которой возможно было бы поль- зоваться для определения достоверной и что немаловажно рыночной конкурен- тоспособной стоимости строительства, реконструкции и т. д. 4. В строительстве не хватает квали- фицированных рабочих кадров, при этом это один из факторов, ограничивающих производственную деятельность строи- тельных организаций [5]. Сфера цено- образования в строительстве, к сожале- нию, не является исключением. Не хва- тает грамотных специалистов, способ- ных не только понимать системы оценки стоимости строительства, но и владеть системами автоматизированного проек- тирования и цифровизации. 5. Методология формирования сто- имости строительства существует для стадий разработки проектной докумен- тации, при этом методология формиро- вания смет на стадии разработки рабо- чей документации, определения дого- ворной цены, а также на последующих стадиях жизненного цикла в комплек- се отсутствует, либо может опираться на международные практики стоимост- ного инжиниринга и управления стои- мостью, при этом применение данных практик не может обосновывать досто- верность сметной стоимости в условиях текущего законодательства. 6. Отсутствие полных исходных данных на стадии предпроектной про- работки, а также требований к форми- рованию стоимости строительства, при привлечении государственных средств затруднительно определить достовер- ную стоимость строительства, как тре- бует того законодательство и норматив- но-правовые акты. 7. Отсутствие открытой базы с акту- альными ценами на ресурсы по прове- денным сделкам и договорам поставки и оказания услуг во всех регионах Рос- сийской Федерации, на которые можно было бы ориентироваться при формиро- вании сметной стоимости. Проанализировав вышеописанные проблемы в существующей системе це- нообразования и сметного нормирования, а также международных практик, можно предложить следующие мероприятия по совершенствованию единой государ- ственной сметной нормативной базы: ? Нормативно-правовая база в об- ласти регулирования ценообразования должна быть достаточна для каждого из этапов жизненного цикла и на про- тяжении всего периода существования объекта строительства, а также должна поддерживаться в актуальном состоянии. Нормы должны отражать современный уровень развития строительной отрасли и технологий организации строительства. ? Постепенно система формирова- ния сметной стоимости должна транс- формироваться и основываться на акту- альных и достоверных ценах, получен- ных от поставщиков, подрядчиков и дру- гих участников строительного рынка. ? Система мониторинга цен на строи- тельные ресурсы (элементы затрат) долж- на быть максимально автоматизирована и цифровизирована, а также доступна и удобна в использовании при примене- нии цен на строительные ресурсы. ? Несмотря на то, что тенденция на реализацию вышеописанных меро- приятий наметилась в существующем законодательстве, наполнение базы ФГИС ЦС сведениями о стоимости стро- ительных ресурсов пока ограничено, а информация, содержащаяся в данной системе, имеет достаточно высокую по- грешность в связи с региональной спец- ификой и особенностями рыночной си- стемы ценообразования. Например, в ре- гионах с активной фазой строительства масштабных или крупномасштабных проектов имеется тенденция на повы- шение цен на ресурсы, при этом в дру- гих регионах данная тенденция может отсутствовать, а данные факторы могут не учитываться при наполнении системы ФГИС ЦС и стоимость может отличаться как в меньшую, так и в большую сторону. ? Региональная составляющая может оказать значительный эффект в форми- ровании оценки стоимости строитель- ства, поэтому одним из ключевых по- казателей наполнения базы данных является мониторинг изменения стои- мости строительной продукции от ре- гиона к региону. Геоинформационные сервисы позволят повысить точность, а также скорость расчетов создаваемых объектов недвижимости, в том числе на ранних стадиях, когда необходимо принять решение об основных техниче- ских и конструктивных решениях, месте 80 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 10 2019 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ расположения, рентабельности и эффек- тивности проекта и т. д. ? Еще одним ключевым фактором является развитие системы институтов в области сметного нормирования, цено- образования и стоимостного инжинирин- га с привлечением, как государственных центров компетенций, так и ассоциа- ций в данной области. Сформированная и устойчиво развивающаяся система институтов может быть ответственной за актуальное состояние баз нормативно- сметной документации и стоимости ре- сурсов хотя бы в региональном масштабе. ? Система институтов, естественно, не может существовать без полноценно- го наполнения научно-квалифицирован- ными кадрами. Система дополнитель- ного образования, а также системы выс- шего образования в области ценообра- зования, сметного нормирования, сто- имостного инжиниринга и управления стоимостью станет одним из драйверов развития компетенций в данной области. ? Система формирования и управле- ния стоимостью строительства должна осуществляться на всех этапах жизнен- ного цикла с заданной точностью (при этом точность оценки также может являться предметом для обсуждения в части совершенствования системы ценообразования) с применением раз- личных методов формирования стоимо- сти (не только базисно-индексный или ресурсный, а также математические, расчетно-технические и статистические модели на основании заданных пара- метров). Технологии информационного моделирования стоимости строитель- ства необходимы для комплексной оцен- ки стоимости. ? Также особое внимание необхо- димо уделить инструментам оценки на ранних стадиях проекта – стадии подготовки технико-экономического обоснования, предпроектной проработ- ки, при этом принятые методы долж- ны также отвечать заданной точности, не затрачивая при этом значительным образом, трудовой ресурс для обосно- вания целесообразности проектных ре- шений не только на базе укрупненных нормативов. В связи с тем, что основ- ной применяемый в настоящее время способ оценки на ранних стадиях про- екта – это оценка по аналогу, требуется рассмотреть возможность наполнения базы данных статистическими данными по объектам-аналогам (или их частей) в том или ином регионе. Для реализации предложенных на- правлений необходимо создание циф- рового инструмента, соответствующего уровню мировой цифровизации, с особым уделением внимания информационным системам поддержки оценки стоимости в интеграции с законодательной базой цен для автоматического сбора на ресурсы, расценки, стоимости объектов аналогов, региональных коэффициентах и других прикладных системах для оценки стои- мости в сжатых сроки, а также быстрой верификации данных со стороны органов ценообразования в строительстве. Библиографический список 1. Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) от 3 июля 2016 года № 369-ФЗ. 2. Постановление Правительства РФ от 18 мая 2009 г. № 427 «О порядке проведения проверки достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ре- монта объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, финансирование которых осу- ществляется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств юридических лиц, созданных российской федерацией, субъектами Российской Федерации, муници- пальными образованиями, юридических лиц, доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в уставных (складочных) капиталах которых составляет более 50 процентов». 3. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования [Электронный ре- сурс]. URL: http://www.forecast.ru/_ARCHIVE/Analitics/PROM/2019/Bnkrpc-1-19.pdf. 4. Инвестиции в нефинансовые активы. Официальный сайт Федеральной службы государствен- ной статистики [Электронный ресурс]. URL: https://www.gks.ru/investment_nonfi nancial#. 5. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: https://gks.ru/storage/mediabank/image001-f.png. Другие книги из этого разделаМетодологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктовПрименение методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель историко-культурного назначенияМетодика определения стоимости строительства: новые подходы и эффективностьМетодологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктовПрименение методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель историко-культурного назначенияМетодика определения стоимости строительства: новые подходы и эффективность