Принципы оценки стоимости

Основные принципы и процедуры оценки проектов

3.1. Оценка эколого-экономической эффективности проектов является составной частью и вторым этапом оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС), направленным на определение в денежном выражении последствий данного воздействия и использование полученных данных при проведении экономического анализа проекта.

3.2. При проведении оценки эколого-экономической эффективности проектов (любых типов) применяются стандартные принципы и процедуры экономического анализа, отраженные в Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и Операционной политике Всемирного банка в отношении ОВОС (ОР 4.01).

3.3. В соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов при оценке общественной эффективности проектов внешние эффекты (экологические затраты и выгоды) рекомендуется учитывать в количественной форме. Согласно Операционной политике Всемирного банка в отношении ОВОС (ОР 4.01), экологические затраты и выгоды также должны по возможности представляться в количественном выражении, и там, где это целесообразно, следует указывать экономическую ценность» природных благ и окружающей среды.

3.4. К основным принципам эколого-экономической эффективности проектов, позволяющих учитывать внешние и социальные эффекты, относятся:

- включение экологических затрат и выгод в денежные потоки, учитываемые при анализе проекта и моделирование денежных потоков;

- использование в качестве временного горизонта анализа всего периода воздействия проекта на окружающую среду и население, в том числе и после окончания проекта, а не только периода жизненного цикла проекта;

- учет фактора времени как одного из инструментов для отражения долгосрочных экологических и социальных последствий реализации проекта;

- распространение пространственных границ проекта до границ его влияния на окружающую среду, естественные и искусственные экосистемы и природные комплексы, учет возможных последствий на разных уровнях влияния проекта – локальном, региональном, национальном;

- моделирование суррогатных рынков для определения ценности и стоимости природных благ, рынки которых отсутствуют или неразвиты;

- исключение риска двойного учета затрат и выгод;

- учет возможности недооценки экологических выгод и природных благ в анализе из-за отсутствия данных, сложностей с их получением и описание данных выгод и благ в качественных показателях;

- гибкий выбор методов и методик расчета, исходящий из наличия методик, подходящих для оценки последствий определенного типа воздействия и их целесообразности, наличия исходной информации, времени проведения анализа и имеющихся финансовых ресурсов;

- сравнение социально желательных результатов и частных интересов для анализа возможности устранения возникающих противоречий на ранних стадиях принятия решений и анализ распределения выгод и затрат между различными сторонами, затрагиваемыми проектом.

- использование анализа «затраты - эффективность» при нецелесообразности или невозможности проведения традиционного анализа «затраты-выгоды», например в случаях, когда выгоды представить в денежном выражении невозможно;

- сравнение вариантов воздействия на окружающую среду «с проектом» и «без проекта» и использование в некоторых случаях анализа «теневого проекта».

- сравнение различных вариантов проектов для учета альтернативных вариантов намечаемой деятельности, в том числе варианта отказа от деятельности для экономического обоснование варианта предлагаемого для реализации.

3.5. Включение экологических затрат и выгод в денежные потоки, учитываемые при анализе проекта, означает, что проводится более широкий анализ проекта, чем анализ для определения его коммерческой эффективности и что в денежный поток от инвестиционной деятельности включаются все предполагаемые социальные выгоды и экологические затраты (издержки), связанные с данным проектом. В соответствии с традиционным экономическим анализом «затраты-выгоды» проект считается эффективными и пригодными для реализации, если выгоды (В) превышают затраты (С), то есть выполняется соотношение: В – С > 0. Оценка эколого-экономической эффективности означает, что в данный анализ должны быть введены социальные и экологические составляющие, к которым относятся экологические издержки и экологические и социальные выгоды. То есть, исходное неравенство превращается в выражение: (В + Ве) – (С +Се)>0, где Ве – социальные и выгоды; Се – экологический ущерб и связанные с ним экономические и социальные издержки.

3.6. Временной горизонт анализа и жизненный цикл проекта. Поэтому для анализа и оценки эколого-экономической эффективности проекта нужно расширить временные границы для того, чтобы полнее учесть все связанные с данным проектом экологические затраты. Период времени реализации проекта может быть продлен за пределы нормального периода жизни проекта на дополнительное число лет, например до периода восстановления затрагиваемых проектом ресурсов или даже до бесконечности, если происходит потеря их стоимости за бесконечный период времени. Для отражения долгосрочных экологических последствий применяются два подхода:

1) предусматривается достаточно длительный временной горизонт всего анализа, так чтобы включить все экологические последствия, когда при избранной ставке дисконтирования любые дополнительные воздействия не влияют на анализ: 50-100 лет;

2) рассчитывается приведенная стоимость всего будущего денежного потока, определяемого по разнице между экологическими выгодами и затратами от воздействия на окружающую среду; затем эта величина досчитывается в результат анализа эффективности проекта по чистой приведенной стоимости в качестве остаточной стоимости актива с длительным сроком существования; например в случае утраты рыбных или иных биологических ресурсов, в качестве экологических затрат следует учитывать стоимость всей утраты данных ресурсов в будущем (в бесконечном периоде).

Второй способ - это форма учета “экологической утилизационной стоимости” проекта («environmental salvage value»), которая может выражаться как отрицательным, так и положительным числом.

3.7. Ставки дисконтирования. Учет фактора времени через использование ставок дисконтирования является одним из инструментов для отражения долгосрочных экологических и социальных последствий. При оценкеэкологически значимых проектов могут быть заданы более низкие ставки дисконта по сравнению с частным сектором. Такие ставки называются общественными нормами временного предпочтения и используются для оценки государственных экологических программ. Обычно приемлемыми ставками по экологическим проектам считаются ставки в 2-4%, а иногда и ниже. Это связано с тем, что при слишком высоких ставках дисконтирования приведенная стоимость выгод и затрат, которые имеют место спустя много лет, становится равной нулю. При оценке эколого-экономической эффективности проектов намечаемой деятельности важно проводить анализ чувствительности проекта с использованием нескольких значений ставки для того, чтобы получить информацию для сопоставления вариантов, имеющих разные профили выгод и затрат во времени. Смешение ставок дисконтирования в рамках одного анализа является ошибкой. При проведении анализа целесообразно указать, какие ставки используются – в номинальном (с включением инфляционной составляющей) или реальном (без включения инфляционной составляющей) выражении.

3.8. Моделирование суррогатных рынков. Для оценки стоимости природных благ и ресурсов, не имеющих рыночных цен, может применяться методология оценки, отличная от методологии оценки рыночной стоимости, основанная на проведении социологических исследований и моделировании суррогатных рынков. Данные оценки проводятся посредством выявления потребительских предпочтений людей, дополнительной выгоды потребителя, а также посредством использованием рыночных цен на товары и услуги, заменяющие по своим потребительским свойствам оцениваемые ресурсы. Например, качество, не имеющего цены чистого воздуха, может влиять на рыночную стоимость жилья или земли. Анализ разницы цен таких активов в зонах с разным качеством окружающего воздуха может указать на неявную цену не имеющего прямой цены экологического блага.

3.9. Ошибка двойного учета.При проведении эколого-экономической оценки эффективности следует избегать ошибки двойного учета, из-за того, что некоторые экологические затраты и выгоды могут быть учтены повторно вследствие применения различных методических подходов для их оценки.

3.10. Недооценки экологических выгод и затрат. При экономическом анализе оценки воздействия на окружающую среду существует большая вероятность неучета и вследствие этого недооценки определенных экологических благ и экологических затрат, связанных с проектом. В этом случае возможно использование качественных методов оценки и применение анализа «затраты-эффективность». Недоучет экологических затрат может происходить из-за неучета риска возникновения аварий и вызываемых ими негативных последствий, что также надо предусматривать в рассмотрении вариантов природоохранных мероприятий, включая страхование аварийных случаев.

3.11. Выбор методов и методик оценки. В настоящее время существует довольно большой спектр методов оценки стоимости, в том числе стоимости природных благ, ресурсов и выполняемых ими экологических услуг или функций. Большая часть этих методов существует не в виде нормативных правовых документов, а в виде рекомендаций, стандартов, руководств или иных документов, рекомендованных или принятых теми или иными международными финансовыми и оценочными институтами. Данными документами допускается гибкий выбор методов расчета, исходящий из наличия методик, подходящих для оценки последствий определенного типа воздействия и их целесообразности, наличия исходной информации, времени проведения анализа и имеющихся финансовых ресурсов. До принятия отечественных нормативных документов, регулирующих вопросы оценочной деятельности в данной сфере, целесообразно использовать международно-признанные методы экономической оценки природных благ, природных ресурсов, экологических выгод и затрат.

3.12. Социальные и частные интересы.В силу различных интересов, возникающих при реализации каждого проекта, несовпадения интересов частных инвесторов и общественных интересов, включая интересы населения, проживающего на затрагиваемой проектом территории, целесообразно оценивать проект с различных точек зрения и анализировать все общественные выгоды и потери от реализации данного проекта, чтобы определить не только частную, но и общественную отдачу от его реализации. Например, поступления доходов в местный бюджет, затраты и потери, связанные с загрязнением и т.д.

3.13. Анализ «затраты - эффективность».При невозможности или нецелесообразности использования традиционного анализа «затраты-выгоды» или при оценке эффективности отдельных природоохранных мероприятий и оборудования возможно применять анализ «затраты - эффективность». Подобный анализ может применяться в случаях, когда выгоды представить в денежном выражении невозможно, затруднительно, существует значительная неопределенность в отношении будущих выгод или сравнить эффективность различных природоохранных мероприятий или технологий очистки. Также подобный анализ целесообразно проводить в случаях, когда требуется получить определенный результат, например, обеспечить заданный уровень выбросов веществ в атмосферу или сохранить некий природный объект. В этом случае для выбора оптимального варианта, определяются затраты, которые необходимо осуществить для получения нужного эффекта или достижения цели. Наиболее эффективным считается проект, в котором затраты являются минимальными при условии достижения заданной цели.

Основные принципы отбора предприятий-аналогов при оценке стоимости предприятия бизнеса

Сравнительный подход к оценке бизнеса основан на использовании двух типов информации:

• Рыночная (ценовая) информация.

• Финансовая информация.

Рыночная информация представляет собой данные о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой компании. Ка­чество и доступность информации зависят от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, од­нако целый ряд агентств, например Финмаркет, АК&М, Росбизнесконсал­тинг, публикует ежедневные бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумаг, исследованиях активнос­ти рынков акций крупнейших предприятий.

Финансовая информация обычно представлена бухгалтерской и финан­совой отчетностью, а также дополнительными сведениями, позволяющими определить сходство компаний и провести необходимые корректировки, обес­печивающие необходимую сопоставимость. Дополнительная информация позволит правильно применить стандарты системы национальных счетов, выявить излишек или недостаток активов, внести поправки на экстраорди­нарные события и т. д.

Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за пос­ледний отчетный год и предшествующий период. Ретроинформация соби­рается обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если усло­вия деятельности предприятия существенно отличаются от тех, в которых оно работает на момент оценки. Финансовая информация должна быть со­брана не только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Корректиров­ке подлежит вся отчетность по полному списку предприятий, отобранных оценщиком: Поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудо­емким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. Оценщик прихо­дит к заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Финансовая информация может быть получена оценщиком как по пуб­ликациям в периодической печати, так и на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав этой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методоло­гии оценщика, а также стадии отбора аналогов.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.

На первом этапе определяется так называемый круг "подозреваемых". В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оце­ниваемым. Поиск таких компаний начинается с определения основных кон­курентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая ин­формация нуждается в дополнительных сведениях, так как она не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости достаточно условны и обыч­но ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассор­тимента и объемов производства.

На втором этапе составляется список "кандидатов". Поскольку анали­тику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетнос­ти, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях. Поэтому перво­начальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в пред­ставлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недосто­верности предоставленной информации. Критерии оценки должны соответ­ствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем кри­териям, то он может использоваться на последующих этапах оценки. При­нятие решения о сопоставимости лежит на оценщике.

На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, по­зволяющий аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включе­ние предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополни­тельно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает крите­рии сопоставимости и оценивает такие факторы как уровень диверсифика­ции производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, на­личием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценщиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслево­го сходства является обязательным.

Рассмотрим основные критерии отбора.

Отраслевое сходство - список потенциально сопоставимых компаний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы. Оцен­щик должен учитывать следующие дополнительные факторы:

• уровень диверсификации производства. Если предприятие выпускает один вид продукта или какой-то товар существенно доминирует в производ­стве и обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимая компания ориентиро­вана на широкий круг товаров и услуг либо аналогичный товар дает не бо­лее 20% общей массы прибыли, то такие компании не являются для оцен­щика сопоставимыми;

• характер взаимозаменяемости производимых продуктов. Так, техноло­гическое оборудование одного из предприятий может обеспечивать произ­водство только конкретного продукта. В случае изменения ситуации на рын­ке такое предприятие будет нуждаться в серьезном техническом перевоору­жении. Аналог выпускает аналогичный продукт на оборудовании, легко под­дающемся переналадке для производства новых товаров. Следовательно, предприятия неодинаково отреагируют на изменение ситуации на рынке;

• зависимость от одних и тех же экономических факторов. Стоимость капитала строительных компаний, работающих в районах массового строи­тельства и в отдаленных экономических районах, существенно отличается при достаточном сходстве других критериев, например численности работа­ющих, состава парка строительных машин и механизмов. Аналитик, выявив различия, может либо вычеркнуть предприятие из списка аналогов, либо рассчитать величину корректировки цены аналога для определения стоимо­сти оцениваемой компании;,

• стадия экономического развития оцениваемой компании и аналогов. Опытная компания, проработавшая ни один год, имеет неоспоримые пре­имущества и дополнительную прибыль за счет стабильного функциониро­вания, хорошей клиентуры и поставщиков сырья и т. д.

Размер является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки раз­мера компании включают такие параметры, как объем реализованной про­дукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т. д. Однако принятие решения о включении компании в список сопоставимых только на основе ее размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как объек­тивно закрытые компании обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оцен­щик должен учитывать, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера. Поэтому оценщик должен в первую очередь учитывать факторы, обеспечивающие величину прибыли:

• географическую диверсификацию - крупные компании обычно имеют более разветвленную сеть потребителей своей продукции, минимизируя тем самым риск нестабильности объемов продаж;

• количественные скидки - крупные компании закупают сырье в боль­шем объеме, чем небольшие фирмы, и получают при этом значительные скид­ки. Кроме того, аналитик должен иметь в виду, что; коэффициент использо­вания оборудования в крупных компаниях лучше. Поэтому мультипликатор, Рассчитанный для открытой компании, должен быть скорректирован и по­нижен для оценки закрытой компании;

• ценовые различия по сходным товарам - крупные компании зачастую имеют возможность устанавливать более высокие цены, так как потреби­тель предпочитает приобретать товар у хорошо зарекомендовавших себя фирм, оплачивая, по сути, товарный знак, гарантирующий качество. Это в конечном счете влияет на величину мультипликатора.

Перспективы роста - оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой при­были на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприя­тия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик рассматривает сте­пень влияния трех основных факторов: общего уровня инфляции, перспек­тив роста отрасли в целом и индивидуальных возможностей развития конк­ретной фирмы в рамках отрасли. Другим существенным фактором возмож­ного роста является динамика доли предприятия на рынке/Эксперт должен внимательно изучить конкурентные преимущества и недостатки оценивае­мой компании по сравнению с аналогами.

Финансовый риск. Опенка финансового риска осуществляется следую­щими способами:

• сравнивается структура капитала или соотношение собственных и за­емных средств;

• оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обяза­тельства текущими активами;

• анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами - спо­собность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента - оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчет­ной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке.

Перечень критериев сопоставимости, приведенный выше, не является исчерпывающим, и эксперт имеет возможность самостоятельно дополнять список дополнительными факторами. Оценщик редко находит компании, абсолютно идентичные с оцениваемой, поэтому на основе анализа критери­ев он может сделать один из следующих выводов:

• компания сопоставима с оцениваемой по ряду характеристик и может быть использована для расчета мультипликаторов;

• компания недостаточно сопоставима с оцениваемой и не может быть использована в процессе оценки. Эксперт должен в письменной форме объяс­нить, почему он сделал данное заключение.

Сравнительный подход оценки предприятия использует все традицион­ные приемы и методы финансового анализа. Оценщик рассчитывает одина­ковые коэффициенты, анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию. Финансовый анализ является важнейшим _приемом определения сопоставимости аналогичных компаний с оценивае­мо,* Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем:

во-первых, с помощью финансового анализа можно определить рейтинг оцениваемой компаниив списке аналогов;

во-вторых, он позволяет обосновать степень доверия оценщика к конк­ретному виду мультипликатора в общем их числе, что в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой вели­чины;

в-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необхо­димых корректировок, обеспечивающих увеличение сопоставимости и обо­снованности окончательной стоимости.

Основные принципы оценки земельных участков

Спрос и предложение. Спрос и предложение являются краеугольны­ми камнями в теории оценки сто­имости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, например плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д.

На рис.1 представлено взаимодействие спроса и предложения, определяющего цены на землю. Отметим, что кривая предложения s вертикальна, а это означает, что количество предлагаемой на рынке земли фиксировано: независимо от предлагаемой цены, дополнительную землю произвести нельзя. Следовательно, цена ее будет определяться местными факторами спроса. Когда кривая спроса поднимается от d до d', цена вырастает от Р до Р'.

S

d`

d

Р`

Цена

Р

Q Количество

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли — краткосрочный период

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, например плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д.

На рис.1 представлено взаимодействие спроса и предложения, определяющего цены на землю. Отметим, что кривая предложения s вертикальна, а это означает, что количество предлагаемой на рынке земли фиксировано: независимо от предлагаемой цены, дополнительную землю произвести нельзя. Следовательно, цена ее будет определяться местными факторами спроса. Когда кривая спроса поднимается от d до d', цена вырастает от Р до Р'.

Хотя предложение земли в целом и фиксировано, предложение на рынке конкретного варианта ее использования может расти и падать. Например, лесные или сельскохозяйственные угодья по периферии города могут застраиваться жилыми домами. Возросшее предложение замедляет рост цен. Однако практические ограничения такого освоения и непрерывный рост спроса на землю неизбежно ведут к более высоким ценам и более интенсивному использованию земли, например к дроблению земельных участков и замен многоквартирных домов строениями, рассчитанными на одну семью (рис. 2).

Местная транспортная сеть сильно влияет на характер развития и на цены.До наступления эры автомобилей рынки городских земель концентрировались вокруг центральной деловой части города, что приводило к резкой разнице в ценах между земельными участками, расположенными в центре и на периферии. Расширение сети дорог и развитие транспорта увеличивает спрос на удаленные от центра земельные участки, что привело к фактическому росту предложения городских земель. Разница в ценах между центральными и периферийными участками земли сократилась.

Зонирование и другие регуляторы оказывают обратное влияние, поскольку они ограничивают предложение для конкретного варианта землепользования. Это обычно приводит к более высоким ценам в целом и занижает цены на земельные участки, использование которых ограничено.

Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами, в стоимости разных участков земли в городе или даже в стоимости соседних участков в одной и той же части города. Ни один другой товар не подвержен таким сильным колебаниям цены – ни товары краткосрочного пользования (например, продукты питания и одежда), ни товары длительного пользования (типа электробытовых приборов или автомобилей), ни даже здания.

Цена

S

Р`

Р

d`

d

QQ` Количество

Рис. 2. Кривая спроса и предложения земли на рынке конкретного варианта использования

Вообще, чем более подвижным является товар, тем больше его цена зависит от местоположения. Стоимость земли, которая абсолютно недвижима, колеблется сильнее, чем стоимость любых других товаров, хотя возможности транспортной системы и сглаживают различия, обусловленные местоположением.

Наиболее эффективное использование. Принцип наиболее эффективного землепользования означает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только существующего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будут спрос и рыночная стоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности.

Принцип наиболее эффективного использования применим и к освоенным земельным участкам. Возьмем, например, предназначенный для одной семьи жилой дом в развивающемся городском районе, который, согласно зонированию, предназначен для коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать ее стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплен для коммерческого использования, дом снесен, а на его месте может быть построено здание коммерческого назначения. Аналогичным образом небольшое одноэтажное коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место под многоэтажное здание.

Остаточная продуктивность. Экономисты делят факторы производства на четыре группы: земля, труд, капитал (здания, машины и оборудование, сырье и материалы) и предпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, управление и капитал. Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, управление и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.

Принцип остаточной продуктивности вскрывает уникальное положение земли в производстве и помогает объяснить, почему стоимость земли подвержена сильным колебаниям. Если два участка используются для аналогичных целей и похожи друг на друга с точки зрения потребности в труде, управлении и капитале, но один из участков за счет своего расположения приносит больший совокупный доход, чем другой, тогда разница в чистой прибыли будет полностью капитализирована в различии стоимостей земельных участков.

Рассмотрим две аналогичные и расположенные по соседству фирмы, одна из которых находится на углу, а вторая – на внутреннем участке такого же размера (табл. 1). Потребность этих организаций в труде, управлении и капитале одинакова, но первая дает на 10% больше валового дохода за счет своего углового расположения. После возмещения расходов на три остальные фактора производства чистый доход, приходящийся на угловой участок, вдвое превышает доход от другого участка, что приводит к удвоению стоимости земли первого участка.

Изменение и ожидание. Изменение и ожидание тесно связаны между собой. Принцип изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов, например зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, се стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.

Принцип ожидания, который лежит в основе доходного метода оценки, подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей сто­имости будущих доходов. В случае неосвоенных участков, отведенных под коммерческое использование, принцип ожидания означает, что стоимость земли будет отражать капитализированную величину ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогично стоимость неосвоен­ной земли, отведенной под жилую застройку, будет отражать капитализиро­ванную величину реальной либо гипотетической арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка. Принци­пы ожидания и изменения указывают на необходимость определения рыноч­ной стоимости для целей налогообложения на определенную дату — дату оценки.

Таблица 1

Пример расчета остаточной продуктивности

Угловое расположение

Внутрикварталь-ное расположение

Наименование показателя

Валовой доход, руб. 1 100 0001 000 000

Доход, расходуемый

на оплату труда, руб. -300 000 -300 000

Доход, расходуемый на оплату

управленческих услуг, руб. -100 000 -100 000

Доход, расходуемый на возме-

щение затрат капитала, руб. -500 000 -500 000

Чистый доход, относимый

на землю, руб. 200 000 100 000

Ставка капитализации 0,16 0,16

Стоимость земли, руб 1 250 000 625 000

Основные принципы оценки объектов недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на четыре категории.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

максимальная эффективность;

финансовая обоснованность;

физическая (технологическая) осуществимость;

соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование физической (технологической) осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

При анализе инвестиционных проектов и оценке стоимости недвижимости необходимо учесть возможность произвести улучшения, которые повлекут увеличение стоимости объекта. При этом получаемый в результате дополнительных улучшений доход должен превышать объем инвестированных средств, направленных на создание этих улучшений.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный, дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например, жилой дом с хорошей планировкой, продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность ими земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1. рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2. стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3. упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4. обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основанна определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четыре группы:

- Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

- Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

- Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника (пользователя) о полезности объекта.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают: полезность, замещение и ожидание.

Полезность заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использована для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, рыночном.

Принцип ожидания базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль - завтра. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта

Выделяются следующие принципы этой группы:

- остаточной продуктивности;

- принцип вклада;

- увеличения и уменьшения дохода;

- сбалансированности (пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип вклада. Размер вклада это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Имеют место и случаи, когда какие-либо привнесенные факторы могут значительно уменьшить стоимость объекта.

Суть принципа увеличения и уменьшения дохода состоит в том, что увеличение капиталовложений в производство обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости. Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты застройки земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости и различного количества объектов на данном земельном участке.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, на строительстве объекта, то происходит "замораживание капитала" и снижение общей эффективности ' проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономический величины) заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, наибольшим спросом на земельном рынке в Подмосковье пользуются участки размером в 10-20 соток, а участки с меньшей или большей площадью могут потерять в цене. Эксперту-оценщику всегда необходимо помнить о принципе оптимальных величии (оптимальной экономической величины) и использовать его при оценке недвижимости данного типа.

Принципы оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости- Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права (вещные и обязательственные). Право собственности подразумевает наличие правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности вещными правами являются право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, а также сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

- Физическое разделение - это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка -разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

- Разделение по времени владения - это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

- Разделение совокупности имущественных прав по видам прав - права собственности, владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и права ограниченного использования объекта недвижимости.

- Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

- Разделение по залоговым правам - ипотечные закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале при залоговом кредите.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, обусловленные рыночной средой.

К данной группе относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия): все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Факторы в зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., также является основным фактором. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие "экономическое местоположение" недвижимости. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, на российском рынке недвижимости стоимость "хрущевской" квартиры ("пятиэтажки") меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Me следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы прогнозировать изменение стоимости.

Сутьпринципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объекты недвижимости - это реальная потребность на них. Предложение - это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

На экономическом поле необходимо прогнозировать соотношение платежеспособного спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и других факторов на стоимость недвижимого имущества.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Конкуренция - это соперничество, состязания в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастают, когда речь идет о сверхприбылях в каком-либо виде деятельности. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся лопасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости формулируется следующим образом; это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди законных альтернатив, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта.

Принцип наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее и определяется как использование недвижимости, которое является:

а) законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая установленного зонирования территории, нормам охраны окружающей среды, градостроительным ограничениям, требованиям по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. Выбор варианта наиболее эффективного использования объекта рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во- вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом НЭИ станет снос имеющихся строений.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

2. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

3. Каким образом проявляется связь между принципом наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?

4. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

5. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

6. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

7. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

Основные принципы оценки стоимости недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

• принципы, основанные на представлениях пользователя (полезность, замещение, ожидание);

• принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости (остаточная продуктивность, вклад, убывающая и возрастающая отдача, сбалансированность, оптимальный размер, оптимальное разделение имущественных прав);

• принципы, связанные с рыночной средой (зависимость, соответствие, спрос и предложение, конкуренция, изменение);

• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижи­мости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необхо­димо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения: типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Принцип остаточной продуктивности:в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости.

Принцип сбалансированности: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Принцип оптимальности размера:отклонения от оптимального экономического размера приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта. Оптимальная экономическая величина - характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Принцип зависимости: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.

Принцип спроса и предложения: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка.

Принцип конкуренции: нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

Принцип изменения: изменению подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на его стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости: 1) разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки; 2) такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Реализация принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект освоения и правовой возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностях участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ и производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям. Разделение осуществляется обычно с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.

Принцип оценки стоимости - наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use) — это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее.

Принципы определения стоимости в оценке бизнеса

Перечислим основные общеэкономические принципы, которые необходимо соблюдать при оценке стоимости имущественного комплекса предприятия. Их можно систематизировать в три группы принципов:

Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе

Данная группа включает принципы полезности, замещения, ожидания.

Принципы, связанные с рыночной средой

Эта группа включает следующие принципы: соответствия между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

Данная группа включает принципы факторов производства, остаточной продуктивности, вклада, сбалансированности, наиболее эффективного использования.

Принципы оценки бизнеса

Можно выделить три группы принципов оценки бизнеса:

основанные на представлениях собственника;

связанные с эксплуатацией собственности;

обусловленные действием рыночной среды.