Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Применение информационной системы в управлении недвижимостью в республике Армения
Овсепян Э.В. Применение информационной системы в управлении недвижимостью в республике Армения // Вестник Астраханского государственного технического университета. Серия: Экономика. 2016. № 4. С. 22-33.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Применение информационной системы в управлении недвижимостью в республике Армения"ISSN 2073-5537. ??????? ????. ???.: ?????????. 2016. № 4 22 УДК 338.24 Э. В. Овсепян ?????????? ?????????????? ??????? ? ?????????? ????????????? ? ?????????? ??????? Исследуется роль информационных технологий в усовершенствовании системы управ- ления рынком недвижимости. Отмечается важность актуальной и достоверной информации для принятия управленческих решений. Представлены способы обеспечения субъектов рын- ка недвижимости достоверной информацией и ее использования для повышения эффектив- ности процессов, происходящих на рынке недвижимости. В этом контексте предложено внедрение географической информационной системы на базе соответствующих информаци- онных данных: смысловых, пространственных и метаданных. Обоснована необходимость создания единой системы, где все участники рынка недвижимости будут связаны соответст- вующими инструментами управления, которые представляют собой технологии географиче- ской информационной системы. Раскрывается целесообразность внедрения электронных паспортов объектов недвижимости. Преимущества применения ГИС-технологий и элек- тронной паспортизации объектов недвижимости рассмотрены на примере оценки кадастро- вой стоимости объекта недвижимости с целью налогообложения в административном округе Кентрон города Ереван Республики Армения. Ключевые слова: объект недвижимости, рынок недвижимости, информация, географи- ческие информационные системы, управление, электронная паспортизация. Введение После распада СССР во всех постсоветских странах произошли серьезные изменения в сфере недвижимости, в частности, в процессах управления ею. Республика Армения является одной из этих стран, и исследования выявили, что, несмотря на кардинальные изменения, сис- тема государственного управления недвижимостью имеет недостатки и нуждается в совершен- ствовании. Одним из путей совершенствования системы управления рынком недвижимости яв- ляется внедрение инновационных подходов и технологий, приближающих ее к самоорганизуе- мой системе, для которой характерен высокий уровень устойчивости, функциональной стабиль- ности и жизнеспособности. Такую систему можно реализовать на практике путем внедрения географической информационной системы (ГИС), в основе которой лежат соответствующие информационные данные (информационная база) [1]. Исследования, направленные на создание новых компьютерных программ, поддержи- вающих и повышающих эффективность принятия пространственных и непространственных решений, актуальны и в настоящее время. Целью создания таких пространственных программ является то, что принятие управленческих решений, основанных на решении пространственных и непространственных интегрированных задач, должно происходить с использованием функций ГИС, соединяющих критерии пространственного и непространственного типа. Такой подход даст возможность рассматривать множество решений задач по разным критериям и стандартам и будет способствовать принятию правильных решений, в том числе и в области управления недвижимостью и рынком недвижимости [2]. В географических информационных системах в основном различают 3 вида информаци- онных данных: смысловые (семантические), пространственные и метаданные. Физические свойства объекта недвижимости – размеры, площадь, этажность, а также ад- рес, номер записи регистрации в госреестре и т. п. – характеризуются с помощью смысловых (семантических) данных. К пространственным данным относится информация, характеризующая расположение объекта недвижимости в пространстве (например, координаты угловых точек здания, представ- ленные в локальной или в любой другой координатной системе). Метаданные – это информация о других данных, присутствующих в системе. Например, если в систему введены данные об объекте недвижимости, то метаданные описывают, когда, кем и какие данные были внесены в систему, и их технические характеристики. Используя эти данные, ГИС-технологии позволяют расслаивать любую карту на множе- ство тематических слоев, что имеет большое значение для эффективного исследования и реше- ния соответствующих задач. ?????????? ? ???????????? ?????????: ???????? ?????????? ? ???? ??????? 23 Географические информационные системы в управлении недвижимостью С точки зрения структуры, ГИС, которые применяются в отрасли недвижимости на ре- гиональном уровне, представляют собой централизованную базу данных пространственных объектов недвижимости. Географическая информационная система выступает здесь как инст- румент, с помощью которого появляется возможность сохранять, анализировать и перерабаты- вать практически любую информацию различного рода, связанную с объектами такой системы. Такая структура значительно упрощает процесс использования информации об объектах недвижимости для заинтересованных субъектов в сфере управления недвижимостью [3]. Следу- ет отметить, что, внедряя систему ГИС в управление недвижимостью, необходимо интегриро- вать ее с другими городскими информационными системами, которые используются в различ- ных сферах управления и содержат различную информацию (в частности, данные о фонде жи- лых и нежилых зданий и сооружений). В настоящее время в процессе управления недвижимостью ГИС в основном используются для инвентаризации, оценки, анализа объектов недвижимости, для решения научных и приклад- ных задач, связанных с организацией городской среды, мониторинга окружающей среды. Основ- ным источником собираемой информации для системы являются географические объекты. После сбора необходимых данных начинается этап их преобразования, который включает два операционных класса (рис. 1). Рис. 1. Преобразование данных в ГИС Преобразование данных необходимо, чтобы избежать возможных ошибок и повторов, для периодического обновления данных и в целях приведения в соответствие с другими базами данных. Преобразование данных основано на множестве аналитических методов. Во время пре- образования система может работать с непространственными и с топологическими данными, которые могут быть загружены в систему как по отдельности, так и в комбинированном вариан- те. Почти все преобразования такого рода имеют аналогичные или общие особенности, которые возможно увидеть в любой ГИС-системе. В число таких преобразований входят изменения, свя- занные с масштабами и размерами, соответствием новых и старых данных с вновь выполнен- ными проектами, расчеты об окружающих средах и территориях и т. д. Есть множество видов и типов данных, включенных в систему без преобразования, однако использование этих данных в системе ГИС принесет пользу лишь некоторым пользователям. Последние события, связанные с техническими и программными достижениями, смогли повлиять на усовершенствование моделирования ГИС. Теперь ГИС предоставляет пользовате- лю объединяющий язык программирования высокого качества, который дает возможность эф- фективным способом описать соответственную модель. При интеграции технологий ГИС с системами управления недвижимостью она работает со всеми видами информации, которые возможно вставить на карту или схему. Это означает, что ГИС – это технология, с помощью которой сочетаются традиционные модели, карты и базы данных. А использование компьютеров и компьютерных технологий дает возможность произ- вести или получить принципиально новое качество таких комбинаций. При управлении недви- ISSN 2073-5537. ??????? ????. ???.: ?????????. 2016. № 4 24 жимостью ГИС предоставляет целостное описание объектов недвижимости, которое уже при- сутствует в базе данных и документах в качестве различных файлов. Кроме того, ГИС позволяет с легкостью увидеть расположение любого объекта недвижимости в пространстве, определить, какое влияние одни объекты оказывают или могут оказать на другие объекты, а также анализи- ровать внешние и внутренние факторы, влияющие на объект недвижимости. В управлении рынком недвижимости географические информационные системы могут стать незаменимым инструментом. С помощью применения такой технологии упрощается спо- соб видения информации о состоянии рынка недвижимости в процессе его анализа, появляется возможность моделирования соответствующих управленческих процессов и т. п. В частности, программное обеспечение ArcGIS дает возможность более образно оценивать существующую плотность рынка недвижимости, определять концентрацию большинства офисных сооружений в данном городе или регионе, создавать ценовые зоны. При желании можно найти объекты, расположение которых является наиболее выгодным, определить окрестности, имеющие хоро- шие перспективы для развития, и все это представить на карте города. Таким образом, использование ГИС-технологий в процессе анализа рынка недвижимости дает возможность пользователю: ? эффективным способом осуществлять в соответствии с запросом быструю и качест- венную обработку данных об объектах рынка недвижимости, присутствующих в системе; ? отображать тенденции основных рыночных явлений на картах и представлять их с по- мощью графиков, диаграмм и т. п.; ? обеспечивать необходимой информацией о рынке недвижимости менеджеров отдель- ных компаний или структур; ? осуществлять интеграцию возможностей ГИС с аналитическими данными, собранны- ми другими компаниями (или другими участниками рынка недвижимости). Сформулируем основные функции ГИС, относящиеся к рынку недвижимости: ? учет каждой единицы недвижимости, в том числе земельных участков, территориально находящихся в районе исследуемого рынка; ? интеграция учтенных объектов недвижимости с другими доступными объектами в циф- ровых картах, внедренных в общую систему; ? оперативное определение и обнаружение необходимой информации об объектах рынка недвижимости, одновременное обеспечение их отображения на соответствующих цифровых картах; ? обнаружение и оперативное отображение прототипов или моделей домов, квартир, их про- ектов и картинок (если они заранее были внесены в базу данных), связанных с цифровыми картами; ? создание и проектирование определенных приложений на основе сохраненных данных и показателей; ? формирование и ведение информационных справочников, соответствующих опреде- ленным запросам; ? создание, развитие и отображение поисковых запросов; ? расчет, получение измерительных характеристик или параметров об объектах недви- жимости из цифровых карт (например, длины или высоты из определенной точки или фактиче- ские размеры: периметр, площадь, цифровые координаты и пр.). При наличии системы с такими функциями государственным органам для выполнения различных исследований уже нет необходимости обращаться к таким неинституциональным участникам рынка недвижимости, какими являются риелторские компании. На основе ГИС- технологий с помощью модели управления недвижимостью уполномоченные органы власти сами могут сделать необходимые исследования в кратчайшие сроки. В сфере управления рынком недвижимости одной из главных задач ГИС-технологий явля- ется выбор земельного участка в соответствии с поставленными задачами. Например, модель мо- жет определить, приобретение каких земельных участков с экономической точки зрения является более выгодным по сравнению с другими земельными участками, после чего уже субъекты рынка недвижимости могут обратиться к специалистам рынка, чтобы получить информацию: возможно ли приобрести собственность на данном земельном участке и каким образом. В результате сокра- щается время для необходимого анализа и уровень риска. Кроме этого, государственные органы часто используют ГИС-технологии для управления и оценки земельных ресурсов и других объек- тов недвижимости, которые сами по себе уникальны и нигде не повторяются. ?????????? ? ???????????? ?????????: ???????? ?????????? ? ???? ??????? 25 Следует отметить, что ни государственная власть Республики Армения, ни неинститу- циональные участники рынка недвижимости пока не готовы полностью перейти на ГИС- технологии. Трудности связаны с тем, что некоторые компании не хотят изменить структуру и методы своей работы. Другие участники рынка недвижимости, включая неституциональных участников, не имеют необходимых финансовых ресурсов для инвестиций в данную сферу. Решение данной проблемы видится в создании единой системы, в которой все участники рынка недвижимости будут взаимосвязаны соответствующими инструментами управления, представляющими собой технологии ГИС. Так, используя методику ГИС-технологий «Прибли- зительный анализ», участники рынка недвижимости получают информацию о событиях, проис- ходящих на рынке недвижимости, и могут принять адекватные решения без привлечения доро- гостоящего программного обеспечения. Сущность методики «Приблизительный анализ» до- вольно проста. На основе сведений из базы данных рынка недвижимости сравнивается одна точка пересечения с другой, учитывая их сходство, т. к. на рынке недвижимости они относи- тельны друг другу. Сходство этих 2-х точек определяется путем сравнения охватываемых тер- риторий, которое измеряется применением прямых линий или дорожной сети. Таким образом, специалисты могут сравнить похожие объекты недвижимости и оценить их рыночную стои- мость. Развивая методику «Приблизительный анализ», в дальнейшем рыночную стоимость объ- екта недвижимости можно будет определить, учитывая такие факторы, как разные сегменты населения и т. п., что придаст большую надежность анализу сведений [4]. Создание одной информационной системы, которая будет внедрена в сферу управления недвижимостью (в частности, рынком недвижимости) Республики Армения, может оказать по- ложительное влияние и внести фундаментальные изменения в такие методы, как сбор и хране- ние информации различного рода об объектах и рынке недвижимости. Почти все риелторские организации в Республике Армения, деятельность которых связана с рынком недвижимости оп- ределенного города, района или округа, владеют только теми данными, которые связаны с дан- ной местностью. И хотя это вполне логично, такое положение свидетельствует о том, что риел- торские организации способны осуществлять эффективный анализ рынка недвижимости только в рамках своей конкретной деятельности. Более того, риелторские организации в ходе своей деятельности вынуждены самостоятельно собирать нужные им данные и очень часто отказыва- ются делиться ими с другими участниками рынка недвижимости и с уполномоченными органа- ми власти, считая их собственностью и коммерческой тайной. Другим немаловажным аспектом, усложняющим процесс сбора данных на рынке недви- жимости и ставящим под сомнение надежность данных, полученных от неинституциональных участников рынка недвижимости, являются используемые методы и способы оценки объектов недвижимости. Почти у всех организаций есть свой индивидуальный подход к этому вопросу, и неудивительно, что результаты оценок, проведенных разными организациями, не всегда сов- падают друг с другом. Электронная паспортизация объектов недвижимости как новый подход к управлению Все вышеперечисленное подтверждает актуальность создания единой системы с примене- нием технологии ГИС, использование которой может сломать стереотипы об управлении недви- жимостью, сформировать взаимосвязи между участниками рынка недвижимости, и это станет ос- новой повышения экономической эффективности многих явлений на рынке недвижимости. Одним из главных факторов эффективного управления объектом недвижимости является наличие соответствующей информации, относящейся к этому объекту и о факторах, влияющих на него. На основе использованиея ГИС-технологий мы предлагаем создание новой системы управления рынком недвижимости, где институциональные и неинституциональные участники рынка будут взаимосвязаны, а государственные органы будут связаны с частной сферой, вы- полняя одну большую работу – управление рынком недвижимости. Для повышения эффективности управления рынком недвижимости государство сможет с помощью ГИС-технологий вовлекать других субъектов рынка недвижимости (в частности, граждан), в процесс управления и сбора данных. Таким образом, государство сможет опосредо- ванно исполнять ряд функций, предоставляя открытый доступ к некоторым блокам (функциям) данной системы. Для реализации этой идеи мы предлагаем внедрение и развитие технических паспортов объектов недвижимости, соединив их в единой системе в виде электронных паспор- тов объектов недвижимости. С внедрением электронного паспорта существующие свидетель- ства о праве собственности и технические паспорта будут объединены в совершенно новый, ин- ISSN 2073-5537. ??????? ????. ???.: ?????????. 2016. № 4 26 новационный и технологичный инструмент управления. Электронный паспорт объекта недви- жимости будет представлять собой автоматический способ «предоставления» прав, а также бу- дет новым инструментом сбора, обработки и хранения данных об объектах недвижимости раз- личного типа, вида и принадлежности. Электронная паспортизация объектов недвижимости станет одним из способов государст- венного регулирования рынка и управления объектами недвижимости, т. е. одним из путей пря- мого вмешательства государства в эти области, но при их интеграции с ГИС-технологиями. Внедрение и объединение этих двух технологий (электронная паспортизация и ГИС) и станет основой для создания новой системы управления недвижимостью в Республике Армения. Электронный паспорт объекта недвижимости – автоматизированный документ специально- го типа, который будет предоставляться каждому объекту недвижимости. Это будет основной до- кумент, в содержание которого будут входить все данные, связанные с проектной документацией на сооружение, его основные технические, физические, экономические характеристики и свойст- ва, а также сведения, необходимые для управления, мониторинга объекта недвижимости и т. п. Как уже было сказано, одной из проблем, решить которую можно путем внедрения системы электронных паспортов объектов недвижимости, является огромное количество информации, ко- торая сейчас хранится у разных субъектов рынка недвижимости Республики Армения в виде бу- мажных документов, цифровых карт и файлов. Такой объем данных требует наличия соответст- вующих архивов для документов различного типа, которые нуждаются в систематическом обслу- живании и расширении площади хранения. Такой способ хранения данных имеет свои недостатки при работе с документацией, затрудняя процесс обслуживания запросов и увеличивая время по- иска необходимых материалов, редактирования и обновления старых данных, копирования доку- ментов и т. д. На рис. 2 нами смоделирован приблизительный вид электронного паспорта недви- жимости, который выглядит как стандартная электронная карта с необходимой информацией. Рис. 2. Модель электронного паспорта объекта недвижимости ?????????? ? ???????????? ?????????: ???????? ?????????? ? ???? ??????? 27 Интегрирование электронных паспортов с технологиями ГИС даст возможность субъек- там рынка недвижимости сгруппировать всю необходимую информацию об объектах недвижи- мости и воспользоваться ими в процессе управления рынком недвижимости. После сбора и группирования данных можно будет создать единую графическую модель рынка недвижимо- сти, в которую будут включены модели всех объектов данного рынка, что позволит более тща- тельно изучить свойства любого объекта, его влияние на окружающую среду и наоборот, а так- же общую динамику рынка. Системный подход такого рода позволит более эффективно управлять жизненным цик- лом не только нового объекта недвижимости (от момента его проектирования до ликвидации), но и уже существующих объектов, а также с помощью соответствующих инструментов опера- тивно определять и осуществлять необходимые работы по обслуживанию объектов недвижи- мости на основании технической документации (после заполнения данных система автомати- чески предупреждает о приближении сроков выполнения нужных работ). При наличии такой многофункциональной системы управления недвижимостью, осна- щенной инновационными технологиями, такие работы, как создание отчетов о состоянии рынка недвижимости и его отдельных объектов, оценка стоимости недвижимости, анализ те- кущего состояния и расчет амортизации объекта недвижимости, демографический анализ рынка и многие другие работы можно будет осуществить в кратчайшие сроки, нажатием пары кнопок на компьютере. Для представления полезности электронных паспортов объектов недвижимости рассмот- рим следующий пример. Во время разработки проекта, связанного со строительством дороги, при наличии электронных паспортов объектов недвижимости, находящихся на территории пла- нируемого проекта, можно оперативно изучить все возможные варианты и принять оптималь- ное решение по строительству данного объекта. Используя всю необходимую информацию о технических свойствах и характеристиках строений и зданий из базы данных кадастра и соот- ветствующих параметрах нового проекта, внесенных в систему специалистами, система автома- тическим образом, с помощью инструментов и слоев ГИС и графической информации (карта, изображения и т. п.), отобразит все доступные варианты строительных развязок, их взаимодей- ствие или отношение к другим объектам недвижимости. Все это даст возможность строителям до начала работ получить предварительную информацию, эффективно спланировать организа- ционные процессы и избежать нежелательных последствий в ходе строительных работ. Такой подход значительно ускоряет процесс разработки проекта на начальном этапе. Начинать создание системы с интеграцией ГИС-технологий и электронных паспортов объ- ектов недвижимости следует с организации и выполнения работ по обследованию рынка недви- жимости и его отдельных объектов. Результаты обследования станут основой базы данных ин- формационной системы, которая периодически будет собирать, обрабатывать, хранить и обнов- лять почти любую информацию об объектах недвижимости на протяжении всех этапов их жиз- ненного цикла, и большинство этих процессов будет исполняться автоматизированным способом. На рис. 3 показан метод оборота информации после внедрения ГИС-технологий и элек- тронных паспортов объектов недвижимости. Сбор данных в основном должен выполняться региональными подразделениями государ- ственного комитета кадастра или муниципальными органами конкретного округа или района, после чего уполномоченный государственный орган или же независимая экспертная организа- ция, специализирующаяся в сфере недвижимости, исследует и обрабатывает основную инфор- мацию для обеспечения достоверности и соответствующего распределения данных с примене- нием специально разработанного программного обеспечения (ПО). На основании всех этих процессов формируется предварительная база данных, специалисты обрабатывают нужную ин- формацию инструментарием ГИС и прикрепляют к нужным слоям. В результате этих действий создается основная база данных, затем начинается этап переноса информации на электронные паспорта объектов недвижимости, интегрированные с ГИС. Единственным субъектом, который будет следить за системой, контролировать ее дея- тельность и выполнять надзор, становится Государственный комитет кадастра недвижимости. Под его контролем будут происходить основные процессы на рынке недвижимости, государст- венная регистрация объектов недвижимости без участия нотариуса. ISSN 2073-5537. ??????? ????. ???.: ?????????. 2016. № 4 28 Рис. 3. Принцип обмена информацией с использованием ГИС-технологий и электронных паспортов недвижимости При наличии единой электронной системы многие сделки будут зарегистрированы авто- матически, по запросам субъектов рынка недвижимости, что значительно ускорит процесс и поможет избавиться от дополнительных затрат. Переход к электронному управлению недви- жимостью повлияет и на уровень осведомленности субъектов рынка недвижимости: с помощью системы электронных паспортов они автоматически будут проинформированы о законодатель- ных изменениях, неоплаченных обязательствах и пр. Как уже было отмечено, для повышения эффективности системных работ с информацией и для минимизации рисков ее утери или изменений, только один субъект рынка недвижимости сможет иметь прямой доступ к общим базам данных. Другие институциональные и неинститу- циональные участники рынка недвижимости, в том числе и собственники недвижимых иму- ществ, будут иметь частичный доступ к базе данных, в соответствии с их деятельностью и нуж- дами, которые будут определены законодательными актами. Они будут «сотрудничать» с Госу- дарственным кадастром недвижимости в процессе предоставления информации. На рис. 4 приведен принцип работы электронного паспорта объекта недвижимости и его основные разделы, содержащие информацию различного рода. Вся эта система работает с применением инструментария ГИС-технологий и других до- полнительных программ. Основная информационная база данных электронного паспорта объекта недвижимости, которая уже интегрирована с ГИС, делится на 3 раздела: изменяемые данные, неизменяемые данные и переменные данные. В разделе изменяемых данных содержится информация о характеристиках и свойствах объекта, которые можно поменять или изменить по желанию собственника. ?????????? ? ???????????? ?????????: ???????? ?????????? ? ???? ??????? 29 Операции с недвижимостью Формирование базы данных об объекте Рис. 4. Принцип работы электронного паспорта недвижимости и взаимодействие с его разделами Система создает нужный запрос на обновление информации, который рассматривается спе- циалистами, и после их одобрения автоматическим образом из базы обрабатываемых данных до- бавляется в базу данных электронного паспорта. В качестве изменяемой информации могут вы- ступать, например, материалы, из которых сделаны окна и пол, состояние внешней и внутренней отделки, высота потолка (этот параметр может меняться в результате ремонтных работ) и пр. Неизменяемые данные – это данные, которые невозможно изменить, поскольку они «при- креплены» к объекту недвижимости (этажность, территориальное расположение, конструктив- но-технологические параметры сооружения (каменная, панельная, кирпичная и т. д.), техниче- ские документы здания до и после его эксплуатации, наличие и количество лифтов в много- этажных жилых зданиях, рассчитанная нормативная нагрузка на м2 и пр.). Раздел «Переменные данные» контролируется только со стороны Государственного коми- тета кадастра недвижимости и представляет собой информацию, которая меняется при измене- нии определенных параметров объекта недвижимости или в соответствии с законодательными изменениями. В число таких изменений могут входить изменения размера налога на имущество, назначение объекта недвижимости, степень звуко- и теплоизоляции, состояние инженерно- технических сетей и их наличие (вентиляция, газоснабжение и т. п.), коэффициент или оценка сейсмостойкости и пр. После этих изменений обновленная информация автоматически появля- ется в паспортах объектов недвижимости и дает собственникам возможность быть всегда ин- формированными о состоянии своего объекта. Разработанный и представленный выше инновационный подход электронной паспортиза- ции объектов недвижимости с использованием ГИС-технологий может стать концептуальным для внедрения в систему управления недвижимостью, с помощью которого возможно регулиро- вать процессы, происходящие на рынке недвижимости. Практическое применение предлагаемого подхода Для оценки экономической эффективности предлагаемого подхода (применение ГИС- технологий и электронной паспортизации объектов недвижимости) и для выполнения соответ- ствующих расчетов выбран административный округ Кентрон г. Ереван Республики Армения и отдельные объекты недвижимости или их группы в составе жилого фонда в многоэтажных жилых зданиях. Рассмотрим решение задачи, где предлагаемый подход будет применен в области оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости с целью налогообложения. ISSN 2073-5537. ??????? ????. ???.: ?????????. 2016. № 4 30 Как уже было сказано в начале данной работы, в системе управления недвижимостью есть недостатки, и один из них имеет отношение к кадастровой оценке стоимости объекта недвижи- мости. Для решения задачи путем применения предлагаемых нами технологий мы выбрали жи- лое помещение в одном из многоквартирных жилых зданий по адресу: ул. Брюсова, д. 19, кв. 46. Объект недвижимости жилого назначения был выбран с учетом того, что жилая недвижимость является самым распространенным видом собственности, налоговые поступления от которого значительно выше по сравнению с другими видами [5]. Используя выходные данные объекта, отображенные в свидетельстве собственности и стандартах, представленных в законе «О налоге на имущество» [6], нами был выполнен расчет кадастровой стоимости согласно действующим законодательным нормам и правилам. Выходные данные объекта недвижимости, необходимые для расчета кадастровой стоимости: ? тип здания – железобетонное (Сп = 230 000); ? общая площадь квартиры – 89,1 м2 (П = 89,1); ? по территориальному местоположению объект находится в III функциональной зоне города (Км = 0,64); ? покрытие объекта – железобетонное (Кп = 1); ? высота квартиры по внутренним размерам 2,7–3,0 м (Кв = 1); ? объект расположен на 12 этаже 16-этажного здания (Кэ = 0,8); ? с физической и технической точки зрения объект не имеет повреждений (Кпв = 1); ? здание окончательно было сдано в эксплуатацию в 2000 г., т. е. возраст объекта – 15 лет (Ка = 0,88); ? по внутреннему и внешнему состоянию объект является завершенным более чем на 80 % (Кз = 1). Поместив вышеперечисленные данные в формулу, представленную в приложениях данно- го законопроекта («О налоге на имущество»), получаем кадастровую стоимость для данного объекта недвижимости, рассчитанную для 2015 г.: С 230 000 · 89,1 · 0,64 · 1 · 1 · 0,8 · = 1 · 0,88 · 1 9 233 326,1. = Используя ставки налога на недвижимость, установленные законом, и полученный пока- затель кадастровой стоимости, получим суммарное количество налога, который собственник должен был оплатить в 2015 г.: Н 100 0,1 % · 9 233 326,1 – 3 000 000 6 333,3 = + = ( ) драмов . Но полученный результат не совпадает с реальной суммой (6 019 драмов) налога на иму- щество, который в 2015 г. уже был оплачен собственником объекта недвижимости. Правда, раз- ница между этими двумя показателями составляет всего лишь 5 %, но необходимо было дока- зать, что на данный момент уполномоченные государственные органы не придерживаются пра- вил и не проводят необходимые проверки для сбора данных о состоянии объекта недвижимо- сти, а во время оценки кадастровой стоимости, которая, напомним, делается каждые 3 года, учитываются изменения только коэффициента амортизации. Об этом свидетельствуют и пустые разделы «Сведения о строении» и «Дополнительные примечания и изменения»; кроме того, ис- следования показали, что во время ремонтных работ были снесены некоторые перегородочные стены объекта, в результате чего изменились внутренние размеры и общая планировка кварти- ры. Внесенные изменения тоже не отражены в соответствующих документах, и если учитывать «новые» размеры объекта недвижимости (после ремонтных работ общая площадь квартиры со- ставляет 90 м2 ), изменяется кадастровая стоимость объекта и размер налога на имущество соот- ветственно. Используя данные, соответствующие реальности, в расчетах для определения раз- мера налога на имущество, получаем 6 427 драмов, что почти на 7 % превышает стоимость, рас- считанную Государственным комитетом кадастра недвижимости на 2015 г. С использованием ГИС-технологий была разработана модель электронного паспорта для данного объекта недвижимости, куда были внесены все имеющиеся выходные данные об объек- те, которые, в свою очередь, были связаны с соответствующими слоями и цифровыми картами ?????????? ? ???????????? ?????????: ???????? ?????????? ? ???? ??????? 31 системы. Затем, с помощью заданных параметров, система автоматическим образом находит объект недвижимости, считает размер налога на имущество для данного периода времени и отображает на экране (рис. 5). Рис. 5. Рабочий экран ГИС в процессе расчета налога на имущество для конкретного объекта недвижимости Другая проблема связана с неправильным определением функциональных зон городов, в частности, административного округа Кентрон г. Ереван. В соответствии с решением, принятым Правительством Республики Армения от 17 апреля 2003 г. № 470 [7], в Ереване границы функ- ционального зонирования определяются улицами, что, с одной стороны, упрощает распределение и управление объектами недвижимости, а с другой – имеет несправедливое влияние на правовые отношения собственников недвижимого имущества как участников рынка недвижимости. Согласно этому решению, первая функциональная зона, которая целиком находится в пределах исследуемого административного округа, отделяется от других функциональных зон улицей Саряна, начиная с места пересечения с проспектом Маштоца, Московяна, с частью ули- цы Баграмяна, Исаакяна и т. д. Для изучения проблемы были выбраны два многоэтажных жи- лых здания, находящихся по адресу: ул. Саряна, д. 1 и д. 2. Эти два объекта являются 5-этажными строениями из общего числа многоквартирных жилых зданий административного округа Кентрон, которые имеют пять и более этажей, и которые по своим архитектурно- строительным конструкциям, по виду и назначению, физическим характеристикам, проектно- конструктивным решениям считаются похожими. Единственным отличием этих 2-х зданий яв- ляется их местоположение: располагаясь по противоположным сторонам ул. Саряна, одинако- вые квартиры в этих зданиях попадают в разные функциональные зоны г. Ереван (в I и II зону соответственно) и получают разные коэффициенты для расчета кадастровой стоимости, разница которой составляет 20 %, кроме того, это влияет на рыночную стоимость объектов недвижимо- сти, несмотря на то, что их разделяет одна улица шириной 14 м. Для решения этой задачи, путем использования инструментов технологий ГИС, был соз- дан новый слой, где были введены данные тех многоквартирных жилых зданий, которые нахо- дятся в «соседстве границ» I функциональной зоны административного округа Кентрон. Дан- ISSN 2073-5537. ??????? ????. ???.: ?????????. 2016. № 4 32 ный слой был разработан таким образом, чтобы те объекты недвижимости, которые по своему местоположению находятся на улицах, являющихся границей, разделяющей функциональные зоны друг от друга, тоже были введены в ту функциональную зону, чей класс выше и дает больший коэффициент. В результате применения вышепредставленного метода на цифровых картах г. Ереван I функциональная зона увеличилась за счет добавления новых объектов недви- жимости. Сущность предложенного нами подхода состоит в том, что в данном случае ключевую роль играет соотношение параметров местоположения объекта недвижимости с другими объек- тами, входящими в противоположную зону, т. е. объекты, расположенные по обе стороны до- рог, разделяющих функциональные зоны, учитывая определенные критерии, прикрепляются к одной и той же зоне. При введении нужных критериев для определения принадлежности объ- ектов недвижимости к функциональным зонам данные на электронных паспортах будут обнов- лены, и система автоматическим образом станет определять зону, в которую входит каждый объект недвижимости. Заключение Развив предложенную нами систему, в дальнейшем с легкостью можно будет определить существующие ценовые зоны на рынке недвижимости определенного района или города. А представленный материал позволяет утверждать, что путем внедрения информационных тех- нологий в систему управления рынком недвижимости можно решить ряд важных проблем. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Овсепян Э. В. Информационные технологии как основа управления рынком недвижимости // Ус- тойчивое развитие российской экономики: сб. материалов III Международной науч.-практ. конф. М.: Изд- во РЭУ им. Г. В. Плеханова, 2016. С. 149–153. 2. Shan Paynter G., Sundaram J. & D. Flexible Support for Spatial Decision-Making // Proc. of the 37th Hawaii International Conference on System Sciences. Hawaii, 2004. P. 5–8. 3. Tomlinson R. F. Thinking about GIS: Geographic Information System Planning for Managers. Redlands, CA: ESRI Press, 2005. 328 p. 4. Оганесян В. П. Применение информационных технологий в процессе анализа и мониторинга рынка недвижимости: дис. … канд. техн. наук. Ереван, 2011. 135 с. 5. Севостьянов А. В., Севостьянов В. А., Короткова Е. В. Кадастровая оценка объектов недвижимо- сти в целях налогообложения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 6 (90). С. 60–64. 6. О налоге на имущество: Закон Республики Армения от 26 декабря 2002 г. ЗР-491-Н. URL: http://www.arlis.am/DocumentView.aspx?docid=63925. 7. О функциональном зонировании городских территорий с целью нумерации и утверждения коэф- фициентов местоположения многоквартирных строений, коммерческих строений и т. п.: Решение Прави- тельства Республики Армения от 17 апреля 2003 г. № 470. URL: http://www.arlis.am/. Статья поступила в редакцию 26.05.2016 ?????????? ?? ?????? ??????? ????? ????????? – ??????, 117997, ??????; ?????????? ????????????? ???- ???????? ????? ?. ?. ?????????; ???????? ??????? ?????????? ????????? ? ???????- ????; edgar_hovsepyan@mail.ru. ?????????? ? ???????????? ?????????: ???????? ?????????? ? ???? ??????? 33 E. V. Ovsepyan USE OF INFORMATION SYSTEM IN THE MANAGEMENT OF REAL ESTATE IN THE REPUBLIC OF ARMENIA Abstract. The role of information technology in improving the real estate market control system is studied. The importance of timely and accurate information for management decisions is stated. The methods of providing real estate market entities with reliable information and its use to improve the efficiency of the processes occurring in the real estate market are presented. In this context, it suggested to introduce a geographic information system on the basis of relevant information data: semantic, spatial and metadata. The necessity of creating a unified system where all the real estate market will be bound by the management tools that are technologies of geographical and information system is justified. It reveals the feasibility of the introduction of electronic passports of properties. The advantages of using GIS-technologies and electronic certification of real estate are considered by the example of assessment of the inventory value of the property for tax purposes in the administrative district Kentron in Yerevan of the Republic of Armenia. Key words: real estate, real estate market, information, geographical information systems, management, e-certification. REFERENCES 1. Ovsepian E. V. Informatsionnye tekhnologii kak osnova upravleniia rynkom nedvizhimosti [In-formation technologies as a basis for real estate market control]. Ustoichivoe razvitie rossiiskoi ekonomiki: sbornik materialov III Mezhdunarodnoi nauchno-prakticheskoi konferentsii. Moscow, Izd-vo REU im. G. V. Plekhanova, 2016. Pp. 149–153. 2. Shan Paynter G., Sundaram J. & D. Flexible Support for Spatial Decision-Making. Proc. of the 37th Hawaii International Conference on System Sciences. Hawaii, 2004. Pp. 5–8. 3. Tomlinson R. F. Thinking about GIS: Geographic Information System Planning for Managers. Redlands, CA, ESRI Press, 2005. 328 p. 4. Oganesian V. P. Primenenie informatsionnykh tekhnologii v protsesse analiza i monitoringa rynka nedvizhimosti: dis. kand. tekhn. nauk [Use of information technologies in the analysis and monitoring of real estate market: dis. cand. tech. sci.]. Yerevan, 2011. 135 p. 5. Sevost'ianov A. V., Sevost'ianov V. A., Korotkova E. V. Kadastrovaia otsenka ob"ektov nedvizhimosti v tseliakh nalogooblozheniia [Mandatory value of the property for taxation]. Zemleustroistvo, kadastr i monitoring zemel', 2012, no. 6 (90), pp. 60–64. 6. O naloge na imushchestvo: Zakon Respubliki Armeniia ot 26 dekabria 2002 g. ZR-491-N [On property tax: Law of the Republic of Armenia dated on 26 December 2002 ZR-491-N]. Available at: http://www.arlis.am/DocumentView.aspx?docid=63925. 7. O funktsional'nom zonirovanii gorodskikh territorii s tsel'iu numeratsii i utverzhdeniia koeffitsientov mestopolozheniia mnogokvartirnykh stroenii, kommercheskikh stroenii i t. p.: Reshenie Pravitel'stva Respubliki Armeniia ot 17 aprelia 2003 g. № 470 [On operating zonation of civil territories for numeration and establishment of coefficients of location of apartment buildings, commercial buildings and etc.: Resolution of the Government of the Republic of Armenia dated on 17 April 2003 N 470]. Available at: http://www.arlis.am/. The article submitted to the editors 26.05.2016 INFORMATION ABOUT THE AUTHOR Ovsepyan Edgar Vanikovich – Russia, 117997, Moscow; Russian University of Economics named after G. V. Plekhanov; Postgraduate Student of the Department of Project and Program Management; edgar_hovsepyan@mail.ru. Другие книги из этого разделаСтатистический анализ изменений стоимости недвижимости в зоне введенной в эксплуатацию платной дорогиКадастровая оценка объектов недвижимости и процедура ее оспариванияОсновные вызовы и направления стратегического развития жилищно-коммунального комплексаСтатистический анализ изменений стоимости недвижимости в зоне введенной в эксплуатацию платной дорогиКадастровая оценка объектов недвижимости и процедура ее оспариванияОсновные вызовы и направления стратегического развития жилищно-коммунального комплекса