Прибыль предпринимателя в оценке стоимости

Методы определения прибыли предпринимателя для оценки объкта недвижимости

Для определения прибыли предпринимателя имеются следующие методы:

• по формуле, представленной в научной работе Е.С. Озерова¹⁰;

• рыночный метод;

• метод альтернативной доходности.

Мониторинг прибыли предпринимателя в оценке недвижимости

Решение.

Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной единицы и формулу (6.3).

В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.

Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.

Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.

Vп_замещ =14 400,53· 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей.

Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.

Определение коэффициента к1 и для оценки прибыли предпринимателя

При определенных значениях соотношения К₁по административным районам г. Перми выведем величину прибыли предпринимателя в зависимости от заданного соотношения К₂(табл. 13).

Таблица 13

Определение прибыли предпринимателя по коэффициентам

Для того чтобы получить прибыль от инвестиционного строительного проекта, который реализуется в различных административных районах города, соотношение К₂не должно превышать значений, указанных в табл. 14.

Таблица 14

Оценка прибыли предпринимателя по альтернативной доходности

Ответ: прибыль предпринимателя составляет 23,35%.

Предельное значения коэффициента для определения прибыли предпринимателя

На основе анализа данных, представленных выше, можно сделать следующие выводы:

1. Величина прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости должна приниматься по среднерыночным показателям.

2. Величина прибыли предпринимателя является функцией от средних показателей стоимости земельного участка, себестоимости строительства и цены предложения на рынке новых аналогичных объектов недвижимости.

3. Анализ рыночных показателей расчет следует проводить на основе единицы измерения.

4. Информация о средней стоимости строительства и средней рыночной стоимости жилых домов доступна для изучения. Сложность определения средней стоимости земельного участка накладывает ограничения на рыночный метод расчета предпринимательской прибыли. Сегодня на рынке предложения земельных участков действуют органы местного самоуправления. От цены приобретения земельного участка существенно зависит прибыль предпринимателя.

5. Граница эффективных сочетаний К₁и К₂представлена в табл.10.

6. Расчет прибыли предпринимателя произведен при условии, что средняя рыночная стоимость есть сумма C_ПИиC_КИ. В действительности себестоимость строительства для Заказчика может меняться в большую сторону под воздействием внешних факторов, что приводит к снижению величины ПП.

7. Располагая информацией о рыночной стоимости земельного участка, на котором находиться объект оценки, Оценщик сможет определить наиболее вероятную величину прибыли предпринимателя по рыночному методу.

Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности

Ответ: прибыль предпринимателя составляет 23,35%.

Рыночный метод определения прибыли предпринимателя

ПП отражает норму прибыли от вложенных средств в приобретение земельного участка, строительство здания или другие улучшения. Денежные потоки при строительстве зданий и сооружений аккумуляторного типа. Инвестиционные проекты аккумуляторного типа представляют собой ряд последовательных вложений и последующий приток. При строительстве Заказчик (Застройщик) в первую очередь должен приобрести земельный участок, во вторую – вложить в него средства. В результате процесса инвестирования Заказчик ожидает вернуть свои средства и получить вознаграждение в виде прибыли. Величина возвращенных средств с учетом прибыли и есть стоимость по затратному подходу:

где V– рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;

С_зем.уч – стоимость земельного участка.

По рыночному методу ПП рассчитывается как разница между средней рыночной стоимостью продажи аналогичного объекта нового строительства и суммой прямых, косвенных затрат и стоимостью земельного участка. Основой для расчета служит формула (1).

На практике обычно среднюю прибыль предпринимателя принимают в процентах от себестоимости нового строительства для Заказчика (Застройщика):

Учитывая, что рыночная стоимость (РС) объекта недвижимости складывается из стоимости земельного участка и стоимости улучшений (см. формулу (6), то средняя величина прибыли предпринимателя будет найдена по формуле

Если приравнять формулы 7 и 8, то получится формула 9.

Если сделать допущение, что сумма издержек на строительство для Заказчика представляет среднюю величину строительства, то, выразив из формулы 9 прибыль предпринимателя, получим

После преобразования формулы (10)

Обозначим соотношения средних показателей рыночной стоимости и стоимости земельного участка к себестоимости строительства через коэффициенты К₁и К₂:

На основе формулы 11 выведем эффективные сочетания коэффициентов К₁и К₂, которые представлены в табл. 10.

Таблица 10

Формула Озерова для определения прибыли предпринимателя

, (5)

где ПП (%) – прибыль предпринимателя как доля от полной себестоимости строительства объекта оценки;

n– число лет (период) строительства;

С_о = С_а / С– доля авансового платежа в общей сумме платежей;

Y– годовая норма отдачи на вложенный капитал, принимается неизменной на весь период строительства. Величина нормы отдачи для проектов с объектами недвижимости соответствует величине ставки кредитования нового строительства, так как риски возвратности кредита напрямую связаны со всеми видами рисков, свойственных проектам с недвижимостью, и премии за риски в кредитной ставке достаточно близки к премиям за те же риски в составе искомой величины общей нормы отдачи.

Пример определения прибыли предпринимателя по формуле Е.С.Озерова

Объект оценки: жилой дом. Дата оценки 01.05.2008 г.

n= 1,5 лет (по СНиП 1.04.03-85^*«Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»;

Y= 12,5% принимаем согласно указаниям Центрального банка РФ (Бюллетень банковской статистики. 2008. №3);

С₀= 10% – предполагаемый аванс инвестора в строительство от общей стоимости работ (согласно нормам задела при строительстве по СНиП 1.04.03-85^* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»).

Ответ: согласно вычислениям по формуле (5), прибыль предпринимателя составляет 11%.

Эффективные сочетания коэффициентов для определения прибыли предпринимателя

Сочетания соотношений К₁и К₂в правой верхней части таблицы являются неэффективными, что приводит к отрицательной величине прибыли предпринимателя. Данные проекты инвесторы на рынке недвижимости отклоняют. Левая нижняя часть таблицы показывает проекты, которые приносят прибыль в зависимости от соотношений К₁и К₂.

Прибыль предпринимателя является функцией риска и при расчете рыночной стоимости должна приниматься по среднерыночным показателям. В этом случае задачей оценщика является определение следующих среднерыночных показателей:

• стоимости аналогичных объектов недвижимости нового строительства;

• стоимости аналогичных земельных участков;

• стоимости строительства аналогичных зданий (сооружений).

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что данный метод применим при доступной и достоверной информации об инвестиционных проектах строительства.

Информация о стоимости строительства и рыночной стоимости новых объектов более открыта по сравнению с определением средних показателей стоимости земельных участков. Проанализируем жилищный сектор рынка недвижимости г. Перми (сегмент многоквартирные дома) для определения величины предпринимательской прибыли.

На январь 2006 г. в г.Перми имеется следующая информация о средней стоимости строительства и средней рыночной стоимости в зависимости от административного района (табл. 11).

Таблица 11

Другие похожие работы

• МДДП в оценке стоимости
• Ставка дисконтирования в оценке стоимости
• Вопросы по оценке стоимости и оценочной деятельности
• Теоретические вопросы оценки
• Корректировка в оценке стоимости