RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки

Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки

Круглякова В.М. Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 6 (189). С. 36-41.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки"

36 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 6 (189) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Принятие Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государствен- ной кадастровой оценке» (далее – Закон о ГКО), по сути, привело к существенной трансформации института оценочной дея- тельности в Российской Федерации. Теперь проведение государственной кадастровой оценки (далее также – ГКО) входит в ком- петенциею так называемых «государствен- ных оценщиков» – работников специали- зированных государственных бюджетных учреждений регионального подчинения. На рисунке 1 представлена система норма- тивного регулирования оценочной деятель- ности, сформированная к концу 2016 года с учетом нововведений. Следует отметить, что, проводя када- стровую оценку недвижимости, в зави- симости от типа объектов и их внешних и внутренних параметров государственные оценщики могут применять методы как массовой, так и индивидуальной оценки, не беспокоясь о соблюдении положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и норм федераль- ных стандартов оценки (см. пунктирные стрелки на рисунке 1) и тем более стан- дартов саморегулируемых организаций (далее – СРО) оценщиков, что является обязательным для независимых оценщи- ков (см. сплошные стрелки на рисунке 1). Эти специалисты не являются оценщиками в смысле положений статьи 4 основного за- кона, регулирующего оценочную деятель- ность, они не должны быть членами СРО оценщиков и, таким образом, у них не воз- никает персональная ответственность за нарушение стандартов и правил оценочной деятельности. При этом государственные оценщики руководствуются понятийным аппаратом, специальной терминологией и базовой методологией оценки недвижимо- сти, предусмотренными именно федераль- ными стандартами оценки. Значимость введения новой норматив- ной правовой базы оценки кадастровой стоимости на фоне изменений налогового законодательства для региональной эко- номики весьма велика. С начала 2017 года величина кадастровой стоимости высту- пает в качестве базы для исчисления сле- дующих экономических параметров (часть вторая Налогового кодекса Российской Фе- дерации): • имущественные налоги (налог на иму- щество физических лиц, налог на зем- лю, налог на имущество организаций); • налог на доходы физических лиц (в том числе доходы от продажи при определенном периоде владения не- движимостью); Перспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценки В.М. Круглякова профессор кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью Воронежского государственного технического университета, вице-президент Российского общества оценщиков, председатель Ассоциации Судэкспертов ПРЕМЬЕР, доктор экономических наук (г. Воронеж) Виктория Марковна Круглякова, vinikat@mail.ru Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 37 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ • приобретение прав на земельный уча- сток под объектом капитального стро- ительства, находящимся в частной собственности; • плата за пользование объектом недви- жимости (в том числе арендная плата за пользование земельным участком), находящимся в государственной или муниципальной собственности. Кроме этого, величина кадастровой сто- имости объекта зачастую применяется в ка- честве ориентира уровня обеспеченности ипотечных обязательств при выдаче креди- та, а также при выделении цены земельно- го участка в составе цены единого объекта недвижимости при его отчуждении. В сложных социально-экономических условиях, проявляющихся в том числе в не- стабильной ситуации на рынке недвижимо- сти, вопросы налогообложения частной соб- ственности должны решаться максимально корректно. Создание условий для опреде- ления кадастровой стоимости на «справед- ливом» уровне является одной из важней- ших задач развития института кадастровой оценки. Решение этой задачи не может быть обеспечено исключительно за счет орга- низационных решений, связанных с транс- формацией института независимой оценки в этой части в «государственную оценку». Очевидно, что стране предстоит пере- жить сложный этап становления нового формата ГКО в условиях отсутствия подго- товленных кадров, единой системы методи- ческого обеспечения и дефицита объектив- ной рыночной информации, необходимой для проведения кадастровой оценки с вы- соким уровнем достоверности. Кроме это- го, на процессах развития государственных учреждений может отразиться региональ- ная инвестиционная политика, реализуе- мая органами исполнительной власти (под- робнее см. [4]). Накопленный опыт проведения ГКО не- движимости и анализ ее результатов по- казывают, что зачастую величина када- стровой стоимости отдельных объектов недвижимости существенно отличается от величины их рыночной стоимости. В связи с этим у налогоплательщиков и (или) пра- вообладателей появляются претензии к ка- честву процесса проведения кадастровой оценки. Причины таких расхождений могут иметь как объективный (ошибки в расчетах, недостоверные характеристики объекта, учет ограниченного числа ценообразующих параметров), так и субъективный (некор- ректное сравнение стоимости объекта на дату кадастровой оценки с текущей ситуа- цией на рынке) характер. Эти противоречия ??????????? ????? ?? 29.07.1998 ? 135-?? «?? ????????? ???????????? ? ??» ??????????? ????????? ??????, ???????????? ? ?????????? ?????????? ????????? ???????????? ?? ????????? ? ??????? ??? ????????? ??????????? ????? ?? 3.07.2016 ? 237-?? «? ??????????????? ??????????? ??????» Рис. 1. Система нормативного правового регулирования оценочной деятельности в контексте определения кадастровой стоимости 38 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 6 (189) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ должны быть устранены в течение переход- ного периода, заявленного в Законе о ГКО и предусматривающего запуск работы го- сударственных учреждений по кадастровой оценке на всей территории Российской Фе- дерации до 1 января 2020 года. Каким об- разом в процесс «наладки новой системы» будут вовлечены независимые оценщики? По мнению автора, в настоящее время ком- мерческая деятельность профессиональ- ных оценщиков в основном ограничивается следующими направлениями: 1) экспресс-оценка экономической це- лесообразности оспаривания кадастровой стоимости отдельных земельных участков и объектов капитального строительства (да- лее также – ОКС); 2) подготовка к процедуре досудебного оспаривания кадастровой стоимости недви- жимости на основе определения рыночной стоимости соответствующих объектов при представлении отчетов об оценке в регио- нальные комиссии; 3) оказание «пакетной оценочной услу- ги» с подготовкой отчета об оценке рыноч- ной стоимости объекта и предоставлением заказчику положительного заключения на отчет СРО оценщиков для подачи искового заявления об оспаривании в суд; 4) участие в судебном процессе по оспа- риванию кадастровой стоимости недвижи- мости на основе определения ее рыночной стоимости в качестве судебного эксперта или рецензента; На рисунке 2 представлены основные этапы оспаривания кадастровой стоимо- сти, к которым адаптированы названные направления деятельности оценщиков с учетом положений Закона о ГКО и дей- ствующих процедур, предусмотренных законодательством об оценочной дея- тельности. Очевидным нововведением является активное участие государствен- ного учреждения не только в проведении ГКО, но и в защите ее результатов как в региональной комиссии по досудебному ???????? ?????????? ??????????????? ??????? ???????????? ???????? ?? ??????????? ??????????? ??????????? ?????? (???????? ????? ???????? ?? ? ???????) ??? ????? ?????????? ??? (?????? ???????? ?? ? ???????? ? ????) ????????? ??????? ???? ??????? ????????? ?????????? ???????? ??????? ?????????? ???????? ????????? ? ???????? ????????? ??????? ? ?????????? ??????? ? ?????????? ГБУ – государственное бюджетное учреждение КС – кадастровая стоимость Рис. 2. Основные этапы процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 39 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ оспариванию кадастровой стоимости, так и в суде. Таким образом, важным результатом деятельности независимых специалистов по оценке недвижимости, выступающих в качестве профессиональных оценщиков и судебных экспертов на различных этапах оспаривания кадастровой стоимости на основе установления ее в размере рыноч- ной стоимости, «отладка» работы государ- ственных учреждений с формированием сбалансированной системы проведения следующих этапов проведения кадастро- вой оценки государственными оценщика- ми. Тем не менее с высокой степенью веро- ятности процесс «отладки» новой системы может выйти за отведенные временны?е рамки. По мнению автора, основной про- блемой остается низкий уровень информа- ционного обеспечения ГКО, обусловленный следующими особенностями: 1) отсутствие системы постоянного мо- ниторинга различных сегментов рынка не- движимости на основе единой методологи- ческой базы – в настоящее время в России нет единой системы данных по каждому региону, позволяющей формировать объ- ективную выборку данных о сделках с объ- ектами недвижимости для проведения объ- ективной оценки; 2) наличие «непрозрачного рынка недви- жимости» – публичный доступ к информа- ции о ценах и условиях заключения сделок отсутствует; 3) низкий уровень достоверности ин- формации о характеристиках объектов недвижимости и условиях их продажи, размещаемой на сайтах информационно- аналитических и риелторских агентств, – ответственность за предоставление недо- стоверной информации о предлагаемых к продаже (аренде) объектах недвижимо- сти отсутствует; 4) законодательством об оценочной де- ятельности из-за отсутствия стабильных альтернативных источников информации допускается использование публичных данных, размещенных на сайтах специали- зированных участников рынка, в резуль- тате формирование выборки данных об объектах-аналогах зачастую проводится на усмотрение оценщика и определяется уровнем его фактической независимости в суждениях и действиях. Таким образом, одним из важнейших условий развития эффективной системы государственной кадастровой оценки яв- ляется реализация системного подхода к адаптации института независимой оцен- ки и судебной экспертизы к новым услови- ям. Прямой государственный контроль за определением кадастровой стоимости не- движимости должен быть сбалансирован участием негосударственного экспертного сообщества, что в итоге позволит вырабо- тать механизм определения справедливой стоимости недвижимости. В связи с этим автор настоящей статьи предлагает акцентировать внимание на следующих направлениях развития инсти- тута независимой оценки и судебной экс- пертизы в заявленный переходный период: 1) участие оценочного сообщества в раз- работке нормативной методической базы определения кадастровой стоимости не- движимости различного типа на основе накопленного опыта проведения ГКО сила- ми независимых оценщиков. Необходима активизация работы профессиональных оценщиков в составе рабочих групп фе- деральных и региональных министерств и ведомств, занимающихся вопросами орга- низационного, методического и информа- ционного обеспечения ГКО; 2) несмотря на то, что в рамках нового законодательства не предусматривается обязательное участие в составе региональ- ных комиссий по досудебному оспариванию представителей оценочного сообщества, но допускается их привлечение по согласо- ванию с региональными властями, профес- сиональным общественным объединениям оценщиков необходимо предпринять орга- низационные усилия для включения в состав комиссий специалистов, представляющих интересы института независимой оценки; 40 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 6 (189) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ 3) повышение ответственности экспер- тов СРО оценщиков за подтверждение величины рыночной стоимости объектов в некачественных отчетах об оценке при оспаривании кадастровой стоимости (нор- ма дисциплинарных взысканий с экспертов СРО оценщиков предусмотрена законода- тельством в сфере оценочной деятельно- сти, но на практике может начать активно применяться в результате привлечения к судебным спорам сотрудников государ- ственных бюджетных учреждений); 4) разработка единой системы класси- фикации (типизации) объектов недвижимо- сти (земельных участков и ОКС) для целей проведения ГКО и оспаривания кадастро- вой стоимости (необходимо активное уча- стие научного сообщества в разработке та- кой системы в кратчайшие сроки); 5) создание единой методологии мо- ниторинга региональных рынков недви- жимости с формированием системы информационно-аналитического обеспече- ния оценки недвижимости на единой орга- низационной и методологической основе. Вопросы методологического обеспечения являются прерогативой федеральных ве- домств, обеспечивающих нормативное регулирование оценочной деятельности. Организационные ресурсы по информаци- онному наполнению должны обеспечивать- ся на уровне органов исполнительной вла- сти регионов; 6) систематизация и унификация спра- вочных данных (корректировок, коэффици- ентов и других показателей), применяемых оценщиками при проведении расчета стои- мости объектов, – создание центра сер- тификации справочных данных или раз- работка иной формы систематизации показателей и терминологии, применяемой в различных справочных ресурсах; 7) раскрытие данных Федеральной служ- бы государственной регистрации, кадастра и картографии о сделках с недвижимостью в объеме, позволяющем выявить общие закономерности изменения цен и уровня активности рынка недвижимости на раз- личных этапах развития экономики, что позволит отслеживать структуру сделок и уровень активности региональных рынков в привязке к конкретным временны?м интер- валам; 8) повышение уровня квалификации не- зависимых оценщиков в сфере судебно- экспертной деятельности на единой мето- дологической основе; активизация участия негосударственных судебных экспертов в процессах, связанных с оспариванием ка- дастровой стоимости; 9) государственное регулирование от- расли риелторских услуг; повышение ответ- ственности за размещение недостоверной информации на специализированных сай- тах объявлений о продаже недвижимости; повышение уровня финансового и налого- вого контроля за сделками с объектами. В современных непростых экономиче- ских и политических условиях социальная ответственность за формирование спра- ведливой системы налогообложения не- движимости должна возлагаться на все профессиональное сообщество, представ- ленное, с одной стороны, государственны- ми оценщиками, с другой – независимы- ми оценщиками и судебными экспертами в сфере стоимостной экспертизы. Взаи- модействие специалистов как на обще- государственном уровне, так и на уровне каждого отдельно взятого региона должно обеспечить стабильное развитие экономи- ки российских регионов без ущерба для граждан и бизнеса. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. О государственной кадастровой оцен- ке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из спра- вочной правовой системы «Консультант- Плюс». 3. Налоговый кодекс Российской Феде- Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 41 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ рации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль- тантПлюс». 4. Круглякова В. М. Региональная поли- тика в сфере оспаривания результатов го- сударственной кадастровой оценки на при- мере регионов Центрального Черноземья // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 9 (156). ???«???????????????????????» ?????????????????????????????????? ?????????????????????????????????? ??????????????????????????????????? ?2011???? ?????????????????????????????????? ????????????,???????????????????????????? ??????????? ???????????????????????: 9 ????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????: o ?????????????/????????????????? o ???????????????? ???????????????????? o ????????????????????? o ??????????? o ?????????????? o ??????????????????? o ?????????????????????????? 9 ??????????????????????????????????????????????? ????????????????????: o ????????????????????????????????????????????????(?????????) o ????????????????????????????????????????????(????) o ???????????????????????(???) o ???????????????????????????????????????????????????(????) o ???????????????????????????(???) o ??????????? ???(??) o ????????????????????????????????(???) o ???????????????????????????????(???) o ???????????????????????????(???) o ???????????????????????????(???) www.patentmsk.ru 8?495?604?42?47, expert@patentmsk.ru * * *

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru