Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке бизнеса > Отличия российского и международного опыта в оценке АЗС
Ефимова Н.Ф., Фисенко Е.С. Отличия российского и международного опыта в оценке АЗС // Синергия Наук. 2019. № 31. С. 42-50.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Отличия российского и международного опыта в оценке АЗС"Международный научный журнал «Синергия наук» Ефимова Надежда Филипповна Efimova Nadezhda Filippovna к.э.н., доцент кафедры корпоративных финансов и оценки бизнеса PhD, Associate Professor of corporate finance and business valuation Фисенко Елизавета Сергеевна Fisenko Elizaveta Sergeevna Магистрант Master’s Degree student Санкт-Петербургский Государственный Экономический Университет St. Petersburg State University of Economics ОТЛИЧИЯ РОССИЙСКОГО И МЕЖДУНАРОДНОГО ОПЫТА В ОЦЕНКЕ АЗС DIFFERENCES OF THE RUSSIAN AND INTERNATIONAL EXPERIENCE IN THE ESTIMATION OF GAS STATIONS Аннотация на русском языке: Цель статьи заключается в рассмотрении особенностей российского и международного опытов оценки автозаправочных станций. Были проанализированы рекомендации по оценке автозаправочных станций в следующих странах: Российская Федерация, Канада, Австрия. В Российской Федерации, автозаправочные станции рассматривают как бизнес, и как следствие, основным подходом в оценке является доходный подход (в частности, рекомендуется к применению метод прямой капитализации). Согласно Австрийскому опыту, определение стоимости автозаправочных станций производится доходным подходом, в рамках метода дисконтирования денежных потоков; применение других подходов не рассматривается. Согласно Канадским рекомендациям по оценке автозаправочных станций, наиболее подходящим подходом к оценке стоимости автозаправочных станций является затратный подход. Ввиду того, что автозаправочные станции редко покупаются и продаются на открытом рынке и того, что отсутствует достоверная информация для применения доходного подхода. The summary in English: The purpose of the article is to consider the peculiarities of Russian and international experience in the evaluation of gas stations. Recommendations on the assessment of petrol stations in the following countries were analyzed: Russian Federation, Canada, Austria. In the Russian Federation, gas stations are considered as a business, and as a result, the main approach to the assessment is the income approach (in particular, the method of direct capitalization is recommended for application). According to the Austrian experience, the cost of gas stations is determined by an income approach, in the framework of the method of discounting cash flows; the use of other approaches is not considered. According to the Canadian Petrol Station Assessment Recommendations, the most appropriate approach to estimating the cost of refueling stations is the cost approach. Due to the fact that gas stations are rarely bought and sold on the open market and the fact that there is no reliable information to apply the income approach. Ключевые слова: автозаправочная станция, оценка бизнеса, оценка недвижимости, методология оценки автозаправочных станций. Key words: gas station, business valuation, real estate valuation, gas station assessment methodology. Международный научный журнал «Синергия наук» Автозаправочный комплекс представляет собой имущественный комплекс, который обладает рядом особенностей, влияющих на применение оценочных подходов. В соответствии с Международными стандартами оценки и Стандартом РОО «Оценка стоимости связанного с торговлей имущества», автозаправочная станция (АЗС) относятся к особому виду активов – связанное с торговлей имущество [1, 2]. К нему относится любой тип недвижимости, предназначенный для ведения конкретного бизнеса, когда стоимость имущества отражает торговый потенциал для соответствующего бизнеса. Чаще всего данный вид имущества оценивается на основе данных об операционной деятельности в рамках доходного подхода. Для рассмотрения особенностей российского и международного опытов оценки автозаправочных станций были проанализированы рекомендации по оценке автозаправочных станций в следующих странах: Российская Федерация, Канада, Австрия. Российский опыт Авторами статьи рассматривался российский опыт, основанный на Методических рекомендациях Ассоциации Российских банков по оценке АЗС для целей залога и авторское суждение Г.Л. Попковой, члена Экспертного совета НП «Кадастр-оценка» [1, 3]. Проанализируем более подробно статью Г.Л. Попковой. В статье «Основные факторы, используемые при оценке АЗС» рассматриваются все три подхода применительно к оценке АЗС [3]. Доходному подходу автором уделено 80% статьи. Описанию затратного и сравнительного по 10%. При определении валового дохода учитываются не только доход от реализации топлива, но и дополнительный доход от сопутствующей деятельности, который может формироваться за счет продажи сопутствующих товаров и услуг, и от сдачи имущества в аренду. Международный научный журнал «Синергия наук» В операционных расходах по мнению автора необходимо учитывать постоянные расходы, не зависящие от реализации топлива, переменные расходы и резерв на замещение. При этом важным моментом является то, что необходимо проанализировать размер операционных расходов на соответствие рыночным значениям. Определение рыночной стоимости АЗС в основном определяется методом прямой капитализации, так как обычно имеется предположение о неизменности денежных потоков. Ставка капитализации рассчитывается методом рыночной экстракции. При этом считается нормой, если ставка капитализации попадает в диапазон от 16 до 22%. Применение сравнительного подхода возможно только, если в распоряжении оценщика имеется большая база рыночных стоимостей объектов-аналогов, со всеми необходимыми характеристиками. Также возможно применение расчетов с использованием регрессии. Однако для определения стоимости земельного участка, входящего в состав АЗС, наиболее предпочтителен сравнительный подход. Применение затратного подхода осуществляется на основании данных о затратах на воспроизводство аналогичных объектов из справочников, а также данных из средств массовой информации. При этом структура расходов на строительство АЗС такова:25% - наземное оборудование;25% - подземное оборудование;50% - внешние конструкции и отделка. Согласно Методическим рекомендациям по оценке АЗС, доходный подход рекомендуется применять для АЗС, вышедших на стабильный уровень дохода. Затратный подход целесообразно применять для законсервированных АЗС или недавно построенных АЗС и не вышедших на стабильный уровень дохода. Использование сравнительного подхода может носить только справочный характер. Международный научный журнал «Синергия наук» Международный опыт Для изучения международного опыта в оценке АЗС были рассмотрены основные принципы по оценке АЗС в Европе (Австрия) и Северной Америке (Канада). По мнению автора Роланда Поппа австрийской статьи («Современные автозаправочные станции - задача оценки для специалистов») [4], основным подходом при оценке АЗС является доходный подход. Применение сравнительного и затратного подходов не рассматривается. Рыночная стоимость АЗС обычно определяется методом дисконтирования денежных потоков. Так как автозаправочные станции в Австрии обычно сдаются в аренду операторам, для оценки АЗС используется метод оценки на основе арендных платежей. Операторы управляют АЗС в качестве независимых предпринимателей, которые платят за аренду и получают за свою коммерческую деятельность комиссию за проданные виды топлива и смазочные материалы. Чтобы определить годовую валовую прибыль АЗС с использованием метода капитализации доходов, должны быть определены устойчивые арендные компоненты. В связи с этим должны быть оценены продажи последних трех-пяти лет и получены соответствующие арендные доходы. В случае определения аренды должен рассчитываться годовой оборот, создаваемый средним арендатором автозаправочной станции с учетом рыночных условий, местоположения, частоты трафика и инфраструктуры. На основе определенного годового оборота арендная плата рассчитывается с использованием стандартных арендных платежей. Доходы автозаправочной станции классифицируются по четырем направлениям: 1. Оборот от продажи топлива. 2. Обороты в торговле. 3. Доходы автомойки. Международный научный журнал «Синергия наук» 4. Доходы от других услуг. Годовая валовая прибыль определяется как сумма валовой суммы арендной платы, уменьшенная на величину неустранимых эксплуатационных расходов, для получения чистого годового дохода. К ним относятся административные расходы, которые составляют от 2 до 4%, риск аренды, который составляет от 4 до 6%, и, в частности, расходы на обслуживание, которые составляют примерно от 2 до 4% от стоимости издержек производства. Поскольку затраты на техническое обслуживание могут занять очень значительную часть управленческих затрат на старых АЗС, в контексте полученных результатов рекомендуется провести полный структурный анализ для оценки ожидаемых затрат на техническое обслуживание. При капитализации годового чистого дохода может применяться процентная ставка капитализации от 6 до 10% в зависимости от местоположения, частоты трафика, конкурентной ситуации, возможности расширения территории, использования других поставщиков и риска стартовой нагрузки. На заправочных станциях можно предположить общий срок полезного использования около 15-20 лет. Более длительный срок полезного использования требует значительно более высоких затрат на обслуживание. Подводя итог анализу австрийского опыта, можно выделить основные моменты: ? Определение стоимости АЗС производится доходным подходом, в рамках метода дисконтирования денежных потоков. ? Затратный и сравнительный подходы не рассматриваются. ? В операционных расходах также учитываются риски, связанные с арендой и расходы на обслуживание. ? Ставка капитализации находится в пределах от 6 до 10%. Международный научный журнал «Синергия наук» Основное отличие оценки в Австрии состоит в том, что АЗС в Европе чаще всего сдаются в аренду, и доходы от АЗС рассматриваются в виде арендных платежей, а не доходов от основной деятельности. Соответственно, АЗС, как и в России, рассматривается как бизнес, а не как недвижимость. Вторым источником международного опыта в оценке АЗС для нас является Канадское издание, написанное на английском языке (Оценка рыночной стоимости в справочнике Саскачевана. АЗС) [5]. По мнению данного издания, сравнительный подход обычно непригоден для установления стоимости АЗС. Одной из проблем этого подхода является поиск сопоставимых аналогов, которые были проданы в дату, близкую к дате оценки, поскольку эти объекты не могут продаваться с какой-либо регулярностью. Если на рынке действительно есть сделки по продажам, во многих случаях они не могут рассматриваться как операции на свободном рынке, представляющие собой независимого покупателя и продавца. Причина для сомнений в достоверности продаж АЗС связана с наличием соглашений о франшизе. Большинство АЗС вероятно, будут индивидуальными франчайзерами крупных национальных или многонациональных нефтяных компаний. Доходный подход к определению стоимости включает любой метод преобразования потока дохода в текущую оценочную стоимость. Редко бывает так, что у оценщика в распоряжении есть значительное количество информации о доходах и расходах. Большинство автозаправочных станций принадлежат нефтяным компаниям, которые либо нанимают наемный персонал для управления станцией, либо заключают договор о франчайзинге, и собирают платежи по роялти, исходя из уровня продаж. В целом, если у эксперта нет контактов с нефтяными компаниями и дистрибьюторами, может возникнуть затруднение в сборе достаточной Международный научный журнал «Синергия наук» информации об аренде для получения точной оценки. Из-за отсутствия достоверной информации для АЗС, нежелательно ограничиваться оценкой, основанной на методах доходного подхода. В затратном подходе стоимость улучшений оценивается путем добавления оценочной стоимости земли и расчетной стоимости улучшений, без снижения стоимости. Затратный подход является предпочтительным, когда нет надежных данных о продажах или о доходах. В случае с АЗС общее отсутствие других типов надежных данных приводит к тому, что затратный подход является наилучшим средством определения стоимости. Подводя вывод анализу Канадского издания, можно сказать, что затратный подход обычно признается как наиболее подходящий метод оценки стоимости АЗС в Канаде, и в целом в Северной Америке, поскольку эти объекты редко покупаются и продаются на открытом рынке и потому что отсутствует достоверная информация для применения доходного подхода. Рассмотрение автозаправочного комплекса идет через призму недвижимого имущества. В статье дается следующая рекомендация: затратный подход рекомендуется для оценки АЗС. Возможно использовать результаты, полученные при использовании других подходов справочно. Заключение Разнообразие функционирования рынка АЗС позволяет использовать в исследуемых странах разные подходы и методы. Основные моменты, в которых наблюдаются различия представлены в Таблице 1. Международный научный журнал «Синергия наук» Таблица 1 - Сравнительная таблица международного и отечественного опыта при определении рыночной стоимости АЗС Наименование сравнительной характеристики Отечественный опыт Международный опыт Россия Австрия Канада Рекомендуемый подход Доходный Доходный Затратный Рекомендуемый метод Метод прямой капитализации Метод дисконтирования денежных потоков Метод сравнительной единицы Возможность применения других подходов Применение возможно Малоприменимы Малоприменимы Основное отличие в доходном подходе Доходы рассматриваются как доходы от основной деятельности Доходы рассматриваются как арендные платежи - Нормативное значение ставки капитализации 16-22% 6-10% - Так, в Австрии АЗС рассматривается как бизнес, а доходы от АЗС как арендные платежи, что накладывает отпечаток на рекомендации по определению стоимости. В Канаде рынок АЗС менее развит, и данные как о продажах, так и доходах АЗС считаются не всегда корректными. Вследствие чего АЗС рассматривается как недвижимость и для оценки применяется в большинстве затратный подход. В России автозаправочные станции преимущественно рассматривают через призму доходов, т.е. как бизнес. И основным подходом является доходный подход. Литература: 1. Методические рекомендации по оценке АЗС для целей залога: методические рекомендации Ассоциации Российских банков от 07 октября 2009 г. // Ассоциация российских банков. Комитет по оценочной деятельности, 2009. 69 с. Международный научный журнал «Синергия наук» 2. СНМД РОО 04-106-2015. Методические рекомендации по оценке стоимости связанного с торговлей имущества// ССО РОО, Введ. 23.12.2016, Москва: РОО, 2015. С. 476 – 480. 3. Попкова, Г.Л. Основные факторы, используемые при оценке АЗС / Г.Л. Попкова // Вопросы оценки, 2016. 54 с. 4. Popp, R. Automated Real Estate Valuation - Chance or Risk / Popp R. // Property Valuation, 2016. P. 107-109. [auf Deutsch] 5. Market value assessment in Saskatchewan Handbook. Gas Station // Saskatchewan Assessment Management Agency, 2012. 23 p. Другие книги из этого разделаПодходы к определению ставки дисконтирования в проектном финансировании: отечественный и международный опытИсследование методики кадастровой оценки при определении стоимости офисного зданияАктуальные вопросы стоимостной оценки компаний в условиях ФинтехПодходы к определению ставки дисконтирования в проектном финансировании: отечественный и международный опытИсследование методики кадастровой оценки при определении стоимости офисного зданияАктуальные вопросы стоимостной оценки компаний в условиях Финтех