Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков
Марьин Е.В. Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков // Экономика и бизнес: теория и практика. 2020. № 4-1 (62). С. 188-190.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности сравнительного подхода к оценке земельных участков"188 -Economy and BusinessJournal of Economy and Business, vol. 4-1 (62), 2020 ОСОБЕННОСТИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Е.В. Марьин, канд. юрид. наук, доцент Московский государственный университет геодезии и картографии (МИИГАиК) (Россия, г. Москва) DOI: 10.24411/2411-0450-2020-10284 Аннотация. В статье анализируется сравнительный подход, который заключается в определении стоимости здания на основе стоимости сопоставимого имущества. Оценка стоимости имущества, земельных участков может быть результатом только сравне- ния с аналогичным имуществом по праву и по сути. Это требование не предполагает удержания эталонных продаж, относящихся к недвижимости, строго идентичной той, которую предполагается оценить. В противном случае, можно ссылаться на уступки в стоимости в отношении имущества, находящегося в ближайшей территориальной зоне, и затем вносить коррективы для учета расхождений в стоимости, связанных с этими различиями. Ключевые слова: оценочная деятельность, сравнительный подход, оценка земли зем- лепользование, земельный налог. По нашему мнению, стоит рассмотреть методы сравнения продаж и распределе- ния в рамках сравнительного подхода, ставшего актуальным после демократиза- ции нашего общества и в период экономи- ческого кризиса определения рыночной стоимости [3, с. 32]. Метод сравнения продаж применяется не только для тех земельных участков, на которых располагаются здания, сооруже- ния и другие объекты, но и на тех земель- ных участках, на которых они отсутству- ют. Условия, которые применяются при данном подходе – это наличие информа- ции об аналогичных земельных участках, а именно о цене сделок с ними. Если о ценах информация отсутствует, тогда допустимо использовать цены предложения (спроса). Данный метод имеет свою определен- ную последовательность в действиях, ко- торую можно отразить в следующем алго- ритме: 1. Необходимость определения элемен- тов. Эти элементы называются сравни- тельными, так как при помощи них воз- можно сравнение между нашим объектом и аналогичными объектами. 2. Устанавливается по каждому из срав- нительных элементов факторы отличия, а именно характер и степень различия, каж- дого аналога, для более детального срав- нения каждого с оцениваемым земельным участком. 3. Определяется для каждого сравни- тельного элемента корректировки цены аналогичных объектов, которые соответ- ствуют выделенным ранее факторам отли- чия каждого из них от оцениваемого зе- мельного участка. 4. Устанавливается сглаживающая кор- ректировка для цен аналоговых объектов, по каждому из выявленных различий ана- логовых объектов от земельных участков. 5. Осуществляются вычислительные действия, и выявляется рыночная стои- мость земельных участков, с помощью обоснованного группирования скорректи- рованных цен объектов аналогов [2, c. 94]. У данного подхода имеются два пункта, по которым происходит сравнение: пер- вый и основной, это фактор стоимости зе- мельных участков, а именно фактор, из-за изменения которого было изменение ры- ночной стоимости объекта оценки; а ко второму будут относиться характеристики сделок с земельными участками, которые сложились на рынке [5, с. 46]. В рамках обозначенного подхода можно выделить следующие характеристики сде- лок с земельными участками: 189 -Economy and BusinessJournal of Economy and Business, vol. 4-1 (62), 2020 1. Требования (условия) по источнику дохода сделок с земельными участками (например, соотношения личных и заимст- вованных средств, а также условия пре- доставления этих заимствованных средств). 2. Требования (условия) по платежу при осуществлении сделок с земельными уча- стками (например, оплата деньгами, пла- теж ценных бумагами (вексель), взаимоза- четы, товарообмен). 3. События, которые были при совер- шении сделки с земельными участками. 4. Различия в изменении по цене зе- мельных участков в период с момента за- ключения сделки с аналогичным объектом до момента проведения оценки. Также стоит отдельно рассмотреть ме- тод остатка, который применяется для то- го, чтобы произвести оценку застроенных и незастроенных земельных участков [6, c. 678]. Условие применения метода – возмож- ность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими до- ход. Указанный выше метод имеет два раз- личных способа последовательности. Пер- вый способ можно обозначить в следую- щих действиях: – осуществление вычислений и опреде- ление стоимости замещения или воспроиз- водства улучшений, которые будут соот- ветствовать самому эффективному ис- пользованию оцениваемого земельного участка; – осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая прихо- дится на основу рыночных ставок оплаты за аренду; – осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, которая выпада- ет на улучшения, за отмеченный период времени путем умножения на коэффици- ент соответствующий капитализации при- были, а именно дохода, от улучшения; – осуществление вычислений с чистой с величиной земельной ренты, как с разно- стью чистой операционной прибыли от земельных участков, с учетом недвижимо- сти, расположенной на нем, за указанный период времени и чистой операционной прибыли, которая приходится на улучше- ния за указанный период времени. – осуществление вычислений с рыноч- ной стоимости земельных участков при помощи капитализации земельной рен- ты [1, c. 19]. Рассмотрим второй способ определён- ной ранее закономерности указанного вы- ше метода. Алгоритм, в данной ситуации может выглядеть следующим образом: – осуществление расчетов по выявле- нию стоимости, имеющих характер улуч- шений, которые будут отражать самое эф- фективное использование в оцениваемом земельном участке; – осуществление вычислений с чистой операционной прибылью, а именно дохо- дом, оцениваемого земельного участка, с учетом, находящейся на нем недвижимо- сти, за указанный период времени, прихо- дящиеся на основу рыночных ставок пла- ты за аренду; – осуществление вычислений рыночной стоимости земельных участков, с учетом, находящейся на нем недвижимости, при помощи капитализации чистой операци- онной прибыли, а именно дохода, за ука- занный период времени [4, с. 90]. – итоговое вычисление рыночной стои- мости земельных участков. Таким образом, под сравнительным подходом к оценке земельного участка принято понимать совокупность таких ме- тодов, которые были основаны на получе- нии стоимости земельного участка при помощи, сравнения его с другими объек- тами-аналогами. Библиографический список 1. Воробьева И.В., Юсова Ю.С., Филиппова Т.А. Оценка рыночной стоимости отдель- ного объекта недвижимости // Электронный научно-методический журнал Омского госу- дарственного университета. – 2019. – №1 (16). – С. 19. 2. Исаева М.В., Батин М.О. Современные подходы к оценке стоимости на рынке не- движимости // в сборнике: современный взгляд на будущее управленческой науки мате- 190 -Economy and BusinessJournal of Economy and Business, vol. 4-1 (62), 2020 риалы Всероссийской (Всероссийской) студенческой научно-практической конференции. – 2019. – С. 92-95. 3. Киевич А.В. Новые санкции и последствия вывода спекулятивного капитала из Рос- сии // Современные аспекты экономики. – №1 (245). – 2018. – С. 30-35. 4. Курбонализода Б.М. Анализ российского рынка оценочных услуг в сфере недвижи- мости // Экономические горизонты. – 2019. – № 1 (47). – С. 88-92. 5. Лактикова Т.Ю. Левковская М.А., Сердюк Р.А., Шиховцов А.А. Особенности про- блемных подходов к оценке недвижимости // Российский Экономический вестник. – 2020. – Т. 3. № 1. – С. 43-47. 6. Микитаев И.Р., Муртазова М.А. Оценка стоимости недвижимости: основные подхо- ды и принципы // В сборнике: Национальные экономические системы в контексте форми- рования цифровой экономики Материалы международной научно-практической конфе- ренции. – 2019. – С. 677-683. FEATURES OF THE COMPARATIVE APPROACH TO ASSESSMENT LAND PLOT E.V. Maryin, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Moscow State University of Geodesy and Cartography (Russia, Moscow) Abstract. The article analyzes the comparative approach, which consists in determining the cost of a building based on the cost of comparable property. The assessment of the value of property or land plots can only be the result of a comparison with similar property in law and in fact. This requirement does not imply retention of reference sales related to real estate that is strictly identical to the one that is expected to be valued. Otherwise, you can refer to value assignments for property located in the nearest territorial zone, and then make adjustments to account for differences in value associated with these differences. Keyword: valuation activities, comparative approach, land valuation land use, land tax. Другие книги из этого разделаТехнико-экономическое обоснование варианта наилучшего использования объекта недвижимостиОсобенности доходного подхода к оценке земельных участковСистема определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в РФ: актуальные проблемыТехнико-экономическое обоснование варианта наилучшего использования объекта недвижимостиОсобенности доходного подхода к оценке земельных участковСистема определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в РФ: актуальные проблемы