Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности соотношения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков
Шеянкина Г.С., Попова И.В. Особенности соотношения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков // Образование и наука в современном мире. Инновации. 2019. № 5 (24). С. 82-90.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности соотношения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков"УДК 332.628 ОСОБЕННОСТИ СООТНОШЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Шеянкина Галина Сергеевна магистр, ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» e-mail: invikt2007@mail.ru Попова Инна Викторовна кандидат экономических наук, доцент ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», e-mail: invikt2007@mail.ru FEATURES OF THE RATIO OF CADASTRAL AND MARKET VALUE OF LAND PLOTS Sheyankina Galina Sergeevna master, FGBOU VO "Penza State University of Architecture and Construction" e-mail: invikt2007@mail.ru Popova Inna Viktorovna Econ. Sciences associate Professor, FGBOU VO "Penza State University of Architecture and Construction" e-mail: invikt2007@mail.ru Аннотация: В статье рассмотрены актуальные вопросы определения кадастровой стоимости недвижимости и её зависимость от рыночной стоимости. На конкретном примере представлена процедура расчета рыночной стоимости недвижимости в целях оспаривания кадастровой стоимости. Также рассмотрена процедура государственной кадастровой оценки в Пензенской области. Ключевые слова: земельный участок, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, цена, сделки с недвижимостью. Abstract: The article deals with current issues of determining the cadastral value of real estate and its dependence on market value. A specific example presents a procedure for calculating the market value of real estate in order to challenge the cadastral value. The procedure of state cadastral valuation in the Penza region was also considered. Key words: land, market value, cadastral value, price, real estate transactions. Все сделки с недвижимостью неразрывно связаны с комплексом мероприятий по их подготовке и проведению. При этом всем участникам сделки необходимо четко понимать всю процедуру оформления всех необходимых документов, а именно: стоимость, комплектность, назначение документа, особенности оформления и пр. Вне зависимости от вида сделок – купля-продажа, мена, аренда, предоставление в залог – главный параметр, который интересует обе стороны – это цена сделки. Именно цена оказывает самое важное влияние при оформлении кредита в коммерческих банках, при вынесении решения суда, например, в процессе по разделу собственности. И конечно же, цена на недвижимость определяет размер налога на имущество. При этом необходимо четко различать два понятия – цена и стоимость недвижимости. Стоимость – это предполагаемое значение реализации недвижимости на рынке. Цена – это фактически уплачиваемая стоимость реализации недвижимости на рынке. Стоимость недвижимости согласно ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20.05.2015 г. делится на рыночную, кадастровую, инвестиционную, ликвидационную и иные виды стоимости. Кадастровая стоимость недвижимости (КСН) служит целью строгого контролирования участков абсолютно всех категорий с целью повышения эффективности их применения. КСН определяется согласно ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 22.10.2010 г. Главное отличие рыночной стоимости от КСН – периодичность определения этой стоимости. Если рыночная стоимость согласно действующему законодательству (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998 г. и др.) требует пересмотра каждые 6 месяцев, то кадастровая стоимость – не реже, чем один раз в три года. Статичность КСН определяется длительностью процедуры её определения, а именно – с определенной операцией государственной кадастровой оценки (ФЗ «О государственной кадастровой оценке»). За принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки в Пензенской области отвечает Департамент государственного имущества Пензенской области. Процедура государственной кадастровой оценки (ГКО) в Пензенской области представлена в таблице 1. Исполнителем является Государственное бюджетное учреждение Пензенской области «Государственная кадастровая оценка». Таблица 1 Процедура ГКО в Пензенской области Наименование Статус процедуры Год начала проведени я работ ГКО зданий, объектов незавершённого строительства, машино-мест, единых комплексов недвижимости, предприятий как имущественных комплексов и иных объектов (кроме земельных участков, сооружений и помещений) Принято решение о проведении государственной кадастровой оценки 2019 ГКО помещений Пензенской области в 2019 г. Принято решение о проведении государственной кадастровой оценки 2019 ГКО сооружений, земельных участков населенных пунктов Пензенской области в 2018 г. Результаты определения кадастровой стоимости утверждены 2018 ГКО земельных участков сельхозназначения Пензенской области в 2016 г. Сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке 2016 В случае если размер рыночной стоимости отображается, как правило, в соответствующих объявлениях о купле-продаже, то КСН подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации уже после передачи определенных сведений территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона. Иное отличие состоит в том, что рыночная стоимость способна значительно подниматься при наличии на участке построек, кадастровая же от наличия построенных объектов меняться не станет. Согласно же ФСО №4 КСН определяется без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости. Несмотря на существенные различия КСН и рыночная стоимости тесно взаимосвязаны, и более того, – оказывают влияние друг на друга. По этой причине при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную. Рассмотрим для примера земельные участки под ИЖС в г. Пензе (таблица 2). Данные взяты с сайта Росреестра https://portal.rosreestr.ru. Таблица 2 Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельных участков в г. Пензе, назначение ИЖС № Кадастровый квартал Площадь , кв.м Кадастровая стоимость, руб. (КС) Кадастровая стоимость, 1 кв.м, руб. Итоговая рыночная стоимость, руб. (РС) Рыночная стоимость 1 кв.м, руб. Отношение КС/РС 1 58:29:2011003 401 3 700 000 9 227 500 000 1 247 7,40 2 58:29:4002021 1 200 6 150 000 5 125 1 100 000 917 5,59 3 58:29:4002012 746 3 500 000 4 691 1 100 000 1 475 3,18 4 58:29:3001002 763 897 300 1 176 310 000 406 2,89 5 58:29:1006005 589 400 000 679 150 000 255 2,67 6 58:29:3001002 1 206 480 000 398 200 000 166 2,40 7 58:29:2006002 2 928 3 500 000 1 195 1 650 000 564 2,12 8 58:29:2006002 800 600 000 750 300 000 375 2,00 9 58:29:2003003 1 000 750 000 750 420 000 420 1,79 10 58:29:2003004 782 400 000 511 245 000 313 1,63 11 58:29:4001006 1 013 2 600 000 2 567 1 700 000 1 678 1,53 12 58:29:4004009 1 511 760 000 503 520 000 344 1,46 13 58:29:3001002 1 412 2 357 600 1 670 1 800 000 1 275 1,31 14 58:29:1001004 600 240 000 400 200 000 333 1,20 15 58:29:3001002 795 1 800 000 2 264 1 450 000 1 823 1,24 16 58:29:3014002 958 300 000 313 250 000 261 1,20 17 58:29:3001002 1 332 1 800 000 1 351 1 548 600 1 163 1,16 18 58:29:3005005 534 425 000 796 400 000 749 1,06 Среднее значение 2,32 Как видно из таблицы 1, кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости. Рис. 1. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости, раз На рисунке 1 видно, что из всех 18 рассмотренных участков под ИЖС в г. Пензе 55% имеют разницу между кадастровой и рыночной стоимостью до двух раз, 28% – от двух до трех раз и 17% – превышение более, чем в 3 раза. Средний размер превышения КСН над рыночной составляет 2,32 раза. Высокий уровень КСН очень часто становится предметом судебных разбирательств, особенно, если разница составляет выше 30%. Однако для того, чтобы выиграть такой суд, необходимо грамотно к нему подготовиться. Нужно учитывать, что правильно составленное исковое заявление, подкрепленное грамотно составленным отчетом об оценке и другими необходимыми документами правоустанавливающего характера, позволит значительно ускорить процесс и добиться положительного решения суда, а именно – снизить КСН. Если гражданин понимает, что КС его объекта недвижимости завышена и не соответствует рыночным условиям, то он вправе обжаловать ее. Сделать это можно двумя способами. В случае если с момента внесения стоимости в единый реестр прошло менее шести месяцев, гражданин может обратиться в комиссию по решению споров при управлении Росреестра. В качестве подтверждения завышенной оценки можно предоставить результат оценочной проверки независимой организации, которую необходимо заранее провести. Если прошло более полугода, в таком случае необходимо прибегать к судебному процессу. Если у истца имеются значительные доказательства того, что оценка была проведена ошибочно, суд чаще всего встает на сторону гражданина. В судебном порядке больше шансов получить положительное решение. Комиссия Росреестра реже принимает сторону собственника. Если принимается положительное решение и КСН снижается, владельцу участка обязаны компенсировать все без исключения оплаченные средства. Рассмотрим на конкретном примере процесс снижения кадастровой стоимости земельного участка из состава земель населенных пунктов по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Литвинова. Площадь участка – 19 499 кв.м. Разрешенное использование – для размещения производственных зданий. Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2018 г. по данным сайта http://kn.gko58.ru составляет 48 109 687,71 руб. Земельный участок эксплуатируется в соответствии с разрешенным использованием. На земельном участке расположены нежилые здания: здание склада общей площадью 1460,7 кв.м, пилорама общей площадью 1781,4 кв.м, нежилое здание общей площадью 1701,4 кв.м, здание склад общей площадью 879 кв.м. Оцениваемый земельный участок сложной формы, характеризуется спокойным рельефом без резких перепадов высот. Фронтальная граница земельного участка составляет 207 м, ориентировочная ширина участка составляет 147 м. Рис. 2. Местоположение земельного участка с КН 58:29:1005003:1009 Таблица 3 Объекты-аналоги, отобранные для расчета Параметры сравнения Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Адрес расположения г. Пенза, ул. Строителей г. Пенза, ул. Кустодиева г. Пенза, ул. Аустрина, 118 г. Пенза, ул. Германа Титова Стоимость предложения, руб. 6 700 000 150 000 000 5 000 000 6 000 000 Общая площадь земельного участка, кв.м. 3 500 200 000 2 100 4 100 Цена за 1 кв.м, руб. 1 914 750 2 381 1 463 Источник информации https:// www.avito.ru Газета "Из Первых рук" №7(1187) от 23.02.2017 г. http:// bazarpnz.ru http:// bazarpnz.ru Дата предложения 17.05.2017 23.02.2017 05.09.2017 17.05.2017 Поправка на уторгование предложение предложение предложение предложение Условия совершения сделки участок свободен от обременений участок свободен от обременений участок свободен от обременений участок свободен от обременений Условия финансировани я предложение предложение предложение предложение Характер имущественных прав на собственность собственность собственность собственность земельный участок Район расположения, типичное окружение, плотность застройки Районы вокруг крупных промпредприят ий Спальные микрорайоны средне этажной застройки Районы вокруг крупных промпредприят ий Районы вокруг крупных промпредприят ий Линия улицы В удалении от автомагистрали В удалении от автомагистрали в непосредственн ой близости от автомагистрали В удалении от автомагистрали Наличие инфраструктур ы (инженерных коммуникаций) электричество, водоснабжение, газ электричество, водоснабжение, газ электричество, водоснабжение, газ коммуникаций на участке, ж/д ветка Транспортная доступность высокий уровень транспортной доступности высокий уровень транспортной доступности высокий уровень транспортной доступности высокий уровень транспортной доступности Характер разрешенного использования для размещения нежилых зданий для размещения нежилых зданий для размещения нежилых зданий для размещения промышленных предприятий и коммунально- складских объектов В качестве источника размера корректировок по отобранным параметрам сравнения всё чаще используются справочники Л.А. Лейфера – справочник оценщика недвижимости, том 3 «Земельные участки», издательство Н.Новгород, 2016 г. Согласно данным указанного справочника Лейфера, основными ценообразующими факторами для земельных участков под индустриальную застройку являются 11 параметров сравнения (рисунок 3). В рассматриваемом примере основными параметрами сравнения были выбраны: дата предложения, уторгование, скидка на торг, условия финансирования, условия совершения сделки, характер имущественных прав на земельный участок, район расположения, линия улицы, физические характеристики (площадь), наличие инженерных коммуникаций, характер разрешенного использования. Рис. 3. Основные ценообразующие факторы для земельных участков под индустриальную застройку, ранжированные по степени их влияния В результате сопоставления отобранных аналогов с объектом оценки по основным параметрам, получили, что среднее значение цены 1 кв.м составило 1064 руб., а рыночная стоимость объекта оценки – 20 739 368 руб., что в 2,3 раза ниже КСН, определенной для данного земельного участка. Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля точности налоговых начислений следует знать размер КСН, который в требуемых случаях возможно скорректировать. Библиографический список литературы: 1. Бобров И.М., Баронин С.А. Методы определения ставки капитализации при оценке стоимости земельных участков //Синергия Наук. 2019. № 32. С. 53-59. 2. Попова И.В., Шеянкина Г.С. Основные задачи при экономической оценке земли //Аллея науки. 2018. Т. 4. № 6 (22). С. 145-149. 3. Попова И.В., Шеянкина Г.С. Виды стоимости при экономической оценке земли //Аллея науки. 2018. Т. 1. № 6 (22). С. 447-451. 4. Попова И.В., Шиндяпина С.В. Индивидуальное жилое строительство: стоимостные аспекты приобретения земельного участка //Современные научные исследования и инновации. 2017. № 3 (71). С. 353-356. 5. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Электронный доступ: https://rosreestr.ru (дата обращения – 20.03.2019 г.) Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Другие книги из этого разделаГруппировка земель при их массовой оценкеСовершенствование методологии кадастровой оценки объектов недвижимостиСовершенствование правовых и экономических основ государственной кадастровой оценки землиГруппировка земель при их массовой оценкеСовершенствование методологии кадастровой оценки объектов недвижимостиСовершенствование правовых и экономических основ государственной кадастровой оценки земли