Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности оценки загородной недвижимости Санкт-Петербурга на основе доходного подхода
Буга А. Особенности оценки загородной недвижимости Санкт-Петербурга на основе доходного подхода // РИСК: Ресурсы, Информация, Снабжение, Конкуренция. 2017. № 1. С. 120-124.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности оценки загородной недвижимости Санкт-Петербурга на основе доходного подхода"120 ресурсы И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 1/2017 Региональные и от Раслевые экономики Особенности оценки загородной недвижимости Санкт-Петербурга на основе доходного подхода А. Буга, к. э. н., доцент кафедры экономики и финансов, Северо-Западный институт управления РАНХиГС при Президенте РФ, генеральный директор ООО «Санкт- Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной эко- номики. Развитие рынка недвижимости в России происходило в несколько этапов. Как следует из теории рыночной экономики, рынок недвижимости прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) — новый подъем, в том числе и некоторый рост цен. Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок коммерче- ской недвижимости. Отдельно выделяют рынок доходной недвижи- мости, который сегментируется по функциональ- ному назначению объектов: ? рынок объектов торгового назначения; ? рынок объектов офисного назначения; ? рынок объектов производственно-складского назначения; ? рынок гостиничных услуг; ? рынок жилой недвижимости, в том числе загородной недвижимости. Рынок недвижимости – одна из наиболее зна- чимых составляющих частей финансового рынка, однако по ряду особенностей, его можно назвать несовершенным [1]. В таблице 1 представлены особенности, рас- сматривая которые можно констатировать несо- вершенство рынка недвижимости. К участникам рынка загородной недвижимости относятся продавцы, покупатели, профессио- нальные участники, и косвенно — государствен- ные органы. Как и любой другой рынок, рынок загородной недвижимости имеет свою инфра- структуру: агентства недвижимости, риэлторские и страховые компании, фондовые биржи, налого- вая и банковская система, регистрационные служ- бы и т.д. [2]. В последнее время тенденцией развития в России рынка загородной недвижимости стало разделение его на два сегмента: ? для постоянного проживания; ? для проведения отдыха (дачная недвижи- мость) [3]. Изначально рынок загородной недвижимости развивался как дачный рынок, при этом практи- чески все, кто имел дачу за городом, проживали постоянно в квартире. Это было связано, в пер- вую очередь, с отсутствием у большинства насе- ления личного транспорта, а также, с неразвито- стью загородной инфраструктуры. Сейчас ситуация изменилась, поскольку стала активно развиваться транспортная составляющая рынка загородного жилья [4]. Однако все еще осталась нерешенной проблема с загородной инфраструктурой, в первую очередь в связи с отсутствием детских учреждений, магазинов, медицинских пунктов и т.д., что существенно осложняет постоянное проживание в загородном доме. Общая классификация факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, представле- на в таблице 2. Представленная в таблице 2 обобщенная клас- сификация факторов, влияющих на стоимость недвижимости, позволяет определить характер- ные особенности ценнообразующих факторов загородной недвижимости. Доходный подход занимает одно из важных мест в оценке недвижимости. В рамках доходного подхода существует несколько различных мето- дов, которые имеют свои отличительные особен- ности, и применение их связано с достаточно- стью и возможностью использования информа- ции относительно объекта недвижимости [6]. Рассмотрим подробно каждый из этих методов. Аннотация: в статье рассмотрены вопросы развития рынка загородной недвижимости в России, а также на территории Санкт-Петербурга. Проведен анализ ценообразующих факторов стоимости загородной недвижимости. Исследованы методы оценки загородной недвижимости в рамках доходного подхода: метод капитализации дохода, метод дисконтирования денежных потоков, метод мультипликатора валовой ренты, метод техники остатка. Ключевые слова: недвижимость, оценка, доходный подход, капитализация, дисконтирование, рента. Annotation: the article discusses the development of suburban real estate market in Russia, and in St. Petersburg. The analysis of the pricing factors the cost of suburban real estate. Studied methods for assessing the suburban real estate in the income approach: income capitalization method, the discounted cash flow method, the gross rent multiplier, balance technique method. Keywords: real estate, valuation, income approach, capitalization, discounting, annuity. ресурсы И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 1/2017 121 Региональные и от Раслевые экономики 1. Метод капитализации дохода. Метод капитали- зации дохода применяется в случае получения сравнительно постоянных ежегодных доходов от сдачи загородной недвижимости в аренду, то есть стоимость недвижимости получается в результате преобразования дохода за один временной пери- од с учетом его капитализации. Капитализация доходов происходит путем использования коэф- фициента капитализации, с помощью которого чистый операционный доход на дату оценки пре- образуется в стоимость загородной недвижимо- сти по следующей формуле: , (1) где V — стоимость недвижимости; ЧОД — чистый операционный доход; К — коэффициент капитализации (%) [7]. Для загородной недвижимости особенностью является получение доходов в виде исключитель- но арендной платы, в отличие, предположим, от гостиничного бизнеса, или использования земель сельскохозяйственного назначения. Проблема заключается в том, что получить достоверную информацию об арендной плате сдаваемой заго- родной недвижимости бывает достаточно труд- но, в информационном поле часто используются сведения о цене предложения, которая может достаточно сильно отличаться от реальной арендной платы. Чтобы определить реальный чистый операци- онный доход (ЧОД), необходимо провести тща- тельный анализ рынка сдаваемой в аренду заго- родной недвижимости, отобрать наиболее под- ходящие по сравнимости объекты — аналоги, которые по своим качественным и количествен- ным характеристикам схожи с оцениваемым объ- ектом. По этим же причинам зачастую сложно опре- делить коэффициент капитализации. Наиболее распространенными методами его определения являются: ? метод использования нормы возврата капита- ла; ? ипотечно-инвестиционный анализ; ? метод рыночной экстракции. Метод использования нормы возврата капита- ла расчета коэффициента капитализации осно- ван на определении: ? ставки дохода инвестора, вкладывающего свои средства в загородную недвижимость; ? нормы возврата капитала, которая применя- ется только к изнашиваемой части объекта заго- родной недвижимости. Первая составляющая коэффициента капита- лизации определяется методом кумулятивного построения по формуле: Сд=Сб+Ср+Сл+Сим, (2) где: Сб — безрисковая ставка, %; Ср — надбавка за риск вложения в конкретный сегмент рынка, %; Сл — надбавка за низкую ликвидность, %; Сим — надбавка за инвестиционный менед- жмент, %. Ипотечно-инвестиционный анализ в качестве второго метода определения коэффициента капитализации используется в случае, если заго- родная недвижимость приобретается с учетом собственного и заемного капитала. Тогда данный коэффициент рассчитывается как средневзве- шенная величина двух составляющих: собствен- ного и заемного капитала и их долей в общем капитале (формула 3). K=Re*e+Rm*m, (3) Таблица 1 Особенности рынка недвижимости Признак Характеристика Стоимость • включает стоимость объекта и связанных с ним прав Оформление сделок • юридические сложности, ограничения и условия Вид конкуренции • несовершенная, олигополия; • небольшое число покупателей и продавцов; • уникальность каждого объекта; • контроль над ценами ограничен; • вступление в рынок требует значительного капитала. Эластичность предложений • низкая, при росте спроса предложение увеличивается незначительно; • спрос может быть достаточно изменчивым. Степень открытости • сделки носят частный характер; • часто неполная и неточная информация. Конкурентоспособность • во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства; • имеет специфический характер, связанный с индивидуальными предпочтениями покупателей. Условия зонирования • регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права; • большая взаимозависимость частной и других форм собственности. Оформление сделок • юридические сложности и ограничения Локализация • абсолютная неподвижность; • большая зависимость цены от местоположения. 122 ресурсы И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 1/2017 Региональные и от Раслевые экономики где: Re — ставка дохода на собственный капитал; е — доля собственного капитала; Rm — ставка дохода на заемный капитал; m — доля заемного капитала. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле: , (4) где: РМТ — ежегодные выплаты (аннуитет); М — сумма ипотечного кредита. Ипотечная постоянная определяется по табли- це шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме- щения или же равна фактору взноса на единицу амортизации. Норма возврата капитала служит для возврата первоначальных инвестиций, когда часть ЧОД откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Н в/р - ставкой процента для рекапита- лизации. Существуют три способа возмещения инвести- рованного капитала: ? прямолинейное возмещение капитала или метод Ринга; ? метод Инвуда, то есть возмещение капитала по функции фонда возмещения (аннуитетный метод); ? возмещение инвестиций по безрисковой ставке и фонду возмещения (метод Хоскольда) [8]. В российской практике оценки загородной недвижимости чаще используется прямолиней- ный метод, когда норма возврата капитала рас- считывается по формуле: , (5) где: n — остаточный срок службы объекта недви- жимости. Метод рыночной экстракции позволяет сде- лать своеобразное сечение рынка объекта оценки по параметру текущая доходность, определив ее по объектам аналогам. Причем, по существу дан- ный метод является методом сравнительного ана- лиза, и поэтому, с одной стороны чрезвычайно прост, а с другой ? чрезвычайно убедителен. Однако он может работать, когда имеется доста- точно информации о доходности аналогов. Тогда коэффициент будет определяться следующим образом: , (6) где NOI а — усредненный чистый операционный доход объектов – аналогов; Vа — цена продажи объектов – аналогов. Таблица 2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости [5] Группа Факторы Характеристика факторов Социальные • стиль и уровень жизни населения; • потребности в обладании объектом недвижимости, вызванными чувством собственности, приобретении объектов недвижимости; • демографические тенденции, развитие института семьи и брака, плотность заселения, др.; • тенденции изменения уровня культуры, образования, уровня, уровня преступности. Политические, административные и юридические • контроль землепользования, ставок арендной платы; • зонирование: ограничительное или либеральное, запретительное; • налоговая, финансовая политика; • предоставление льгот; • строительные нормы и правила; • услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, транспорт, школы, охрана здоровья и т.д. Физические Местоположение • климат, ресурсы, топография, грунты, почва; • близость к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д. Характеристики земельного участка • площадь, размеры, подъезды, благоустройство, привлекательность, общий вид, вид разрешенного использования, обременения и т. д. Характеристики зданий и сооружений • тип, год и качество постройки; • количество; • планировка, конструкции, стиль постройки и т. д. Экономические Общие • состояние мировой экономики; • экономика страны, региона, местная экономика; • уровень финансового состояния предприятий. Спрос • величина заработной платы и доходов; • платежеспособность участников рынка недвижимости; • уровень безработицы; • источники финансирования; • ставки процента за кредит и арендной платы; • уровень издержек при формировании продаж. Предложение • число объектов, выставленных на продажу; • площадь продаваемых объектов недвижимости; • затраты на строительство; • финансирование сделок, налоги. ресурсы И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 1/2017 123 Региональные и от Раслевые экономики 2. Метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков отличается от метода капитализации тем, что вместо обобщенной величины ежегодного дохода при определении стоимости недвижи- мости используются денежные потоки различ- ных периодов. В качестве коэффициента капитализации используется ставка дисконта. Преимущество метода заключаются в том, то в расчете берутся разновеликие потоки дохода, отчего расчет получается более точ- ным. Ставка дисконта определяется теми же методами, что и ставка дохода в первой части коэффициента капитализации, а норма воз- врата капитала не используется, так как она учитывается при расчете стоимости перепро- дажи недвижимости (реверсии). Известны два способа расчета стоимости реверсии: оценка в абсолютном выражении, когда на основе исследования ретроспективной инфор- мации прогнозируется цена продажи объекта недвижимости в денежном выражении, и оценка стоимости реверсии путем капитализации остав- шегося после прогнозного периода потока дохо- дов. Второй способ выполняется, как правило, методом прямой капитализации, при этом ставку капитализации следует выбирать с учетом роста стоимости недвижимости в постпрогнозный период, дополнительных рисков, связанных с уменьшением оставшегося срока службы объ- екта недвижимости и неопределенностью про- гноза доходов в конце прогнозного периода. В зависимости от соотношения указанных факто- ров эта ставка, может быть больше, равна или меньше текущей доходности. Существует взаимосвязь между текущей и потенциальной доходностью. Соотношение между ними зависит от изменения цен на недвижимость в будущем. Для того чтобы получить потенциальную доходность (или ставку дисконтирования) нужно, в первом при- ближении, текущую доходность (или ставку капитализации) увеличить или уменьшить на темп среднегодового роста или падения стои- мости оцениваемого актива [9]. 3. Метод мультипликатора валовой ренты. Метод мультипликатора валовой ренты при- меняется обычно в том случае, когда невоз- можно с большой долей достоверности опре- делить эксплуатационные расходы по объекту загородной недвижимости либо она вообще отсутствует. В этом случае предполагается, что существует определенная связь между ценой загородной недвижимости и потенциальным доходом от сдачи ее в аренду. На основе анализа недавних продаж аналогич- ной недвижимости, можно рассчитать валовый мультипликатор по формуле: , (7) где: Ц — цена продажи аналогичной недвижимо- сти; Дренm — годовой доход от аренды. Собранные данные по аналогам усредняются и далее выводится окончательный валовый муль- типликатор МВР. Стоимость объекта загородной недвижимости определяется путем умножения МВР на величину годовой арендной ставки оце- ниваемого объекта: V = МВР·Дренm(oц.o), (8) где: Дренm(oц.o) — годовая рента оцениваемого объекта. В случае если информации по аналогам недо- статочна, то при сравнении оцениваемой недви- жимости с объектами — аналогами целесообраз- но внести корректировки, используя ту же после- довательность, что и в сравнительном подходе: на местоположение, на дату продажи, на условия финансирования, на количественные и каче- ственные параметры. 4. Метод техники остатка. При использовании метода техники остатка, стоимость загородной недвижимости определяется путем капитализа- ции дохода, оставшегося после расчета дохода, приходящегося на одну из составляющих всего объекта загородной недвижимости, либо здания, либо земли. Данный метод может быть использо- ван в случаях, когда здание относительно новое и его физическое состояние легко определяемо. Сначала определяется общий доход, приходя- щийся на весь объект загородной недвижимости. Затем проводится расчет стоимости строитель- ства здания, находящегося на земельном участке объекта оценки. С учетом коэффициента капита- лизации находится доход, приходящийся на зда- ние, после чего находится доход, приходящийся на землю путем вычитания из общего дохода величины дохода, приходящегося на здание. Через капитализацию дохода от земли находится стоимость земли, суммируя которую со стоимо- стью строительства здания, можно определить стоимость всего объекта загородной недвижимо- сти. Таким образом, оценка загородной недвижи- мости Санкт-Петербурга с точки зрения доходов связана с рядом особенностей, заключающихся в развитии рыночных отношений для формиро- вания стоимости, формировании особой структу- ры загородной недвижимости, включающей объ- екты, не только предназначенные для отдыха за городом, но и для постоянного проживания. На формирование стоимости загородной недвижи- мости существенное влияние оказывают такие факторы, как транспортная доступность, бли- 124 ресурсы И НФОРМАЦИЯ С НАБЖЕНИЕ К ОНКУРЕНЦИЯ 1/2017 Региональные и от Раслевые экономики зость к городу, развитость инфраструктуры и др. Можно сделать вывод, что применение различ- ных методов позволяет определить наиболее объективную стоимость недвижимости, что в конечном итоге предполагает с точки зрения получения доходов более эффективное ее использование. РИСК Библиографический список: 1. Экспертная оценка параметров рынка недвижи- мости // LABRATE.RU. — http://www. labrate.ru/ leifer/real-estate-market-research-fоrappraisers-2009-2.htm (дата обращения: 05.01.17). 2. Кудряшов В.С., Черебилло С.В. Особенности итен- денции развития ипотечного кредитования вРоссии// Инвестиции в России, 2016. №8 (259). С. 36–40. 3. Кудряшов В.С. Развитие внутреннего туризма в России на основе формирования кластеров // В сборнике: Медиакультура имедиаобразование II (Феномен туризма в культуре XXI века: медиатех- нологии современной культуры) Материалы Международной научно-практической конферен- ции Дни философии в Санкт-Петербурге 2014, 2014. С. 132–135. 4. Кудряшов В.С. Теоретические и методологиче- ские аспекты формирования промышленных кла- стеров в регионах России на основе системного подхода//Петербургский экономический журнал. 2013. № 4. С. 74–78. 5. Лейфер Л.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок//Имущественные отношения в РФ 2009. № 2. С. 36. 6. Кудряшов В.С., Туранова М.В. Теоретические аспекты инвестиций иоценки инвестиционной дея- тельности предприятий//Инвестиции в России. 2016. № 10 (261). С. 29–32. 7. Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости. — Томск: Изд-во Томского политехнического универ- ситета, 2011. С. 77. 8. Кудряшов В.С. Теоретические аспекты иннова- ционного развития региона на основе формирова- ния ифункционирования кластеров//Петербургский экономический журнал. 2014. № 3. С. 56–61. 9. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: учеб. для вузов: В 2 ч. / Под общ. ред. П.Г. Грабового. — Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2010. С. 147. Возрождение издания 1914 года Другие книги из этого разделаАнализ рынка многоквартирной жилой застройки города БелгородаПерспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценкиЗалоговое обеспечение обязательств строительного предприятия на основе управления стоимостью объектов недвижимостиАнализ рынка многоквартирной жилой застройки города БелгородаПерспективы развития института независимой оценки и судебных экспертиз в условиях перехода к прямому государственному участию в проведении кадастровой оценкиЗалоговое обеспечение обязательств строительного предприятия на основе управления стоимостью объектов недвижимости