RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Особенности использования коэффициента капитализации, валового рентного мультипликатора и мультипликатора аренда/продажа в практике оценки недвижимости

Особенности использования коэффициента капитализации, валового рентного мультипликатора и мультипликатора аренда/продажа в практике оценки недвижимости

Федосеев В.Н., Бегунков Н.Н., Острякова Ю.Е., Зайцева И.А. Особенности использования коэффициента капитализации, валового рентного мультипликатора и мультипликатора аренда/продажа в практике оценки недвижимости // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. 2019. № 1 (39). С. 23-27.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Особенности использования коэффициента капитализации, валового рентного мультипликатора и мультипликатора аренда/продажа в практике оценки недвижимости"

№01(39)/2019 Известия ВУЗов. Серия «Экономика, финансы и управление производством» 23 Раздел 3. ЭКОНОМИКА, МЕНЕДЖМЕНТ УДК 332.64 ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ, ВАЛОВОГО РЕНТНОГО МУЛЬТИПЛИКАТОРА И МУЛЬТИПЛИКАТОРА АРЕНДА/ПРОДАЖА В ПРАКТИКЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Федосеев Вадим Николаевич (4932421318@mail.ru) Бегунков Николай Николаевич Острякова Юлия Евгеньевна Зайцева Ирина Александровна ФГБОУ ВО «Ивановский государственный политехнический университет» В статье дается оценка возможности использования при расчете рыночной стоимости недвижи- мости таких показателей как коэффициент капитализации, валовой рентный мультипликатор, мульти- пликатор аренда/продажа. Приводиться сравнение экспертных мнений профессиональных участни- ков рынка недвижимости. Ключевые слова: рыночная стоимость, метод валового рентного мультипликатора, коэффициента капитализации, мультипликатор валовой ренты, мультипликатор аренда/продажа. Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах: аренда объекта в це- лом (здание, земельный участок); аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес- центре, номера в гостинице, парковочного мес- та, гаража в кооперативе, палаты или койко- места в коммерческой больнице, кресла в кино- театре и т.п.). Однако, как показывает практика, эти две классические формы не исчерпывают все многообразие источников доходов. Боль- шое распространение в последнее время полу- чил способ оценки объекта, при котором источ- ником доходов является доход от продажи объекта по частям в течение определенного промежутка времени (аналог классического ме- тода освоения земельного участка). Такой спо- соб часто применяется для оценки стоимости участка земли, на котором возводится здание с последующей продажей отдельных его частей более чем одному покупателю. Могут быть и другие источники доходов. Главное, чтобы ис- точник дохода был непосредственно и нераз- рывно связан с оцениваемым активом, т.е. до- ход должен быть функцией только оцениваемо- го актива. Товар или какая-либо услуга несвя- занные с оцениваемым объектом недвижимо- сти не могут рассматриваться как источник до- хода при оценке недвижимости. В этом случае необходимо говорить об оценке бизнеса, вклю- чающем в себя кроме стоимости недвижимости и стоимость движимого имущества и нематери- альных активов. Доход, генерируемый некото- рым бизнесом включает в себя доход, генери- руемый собственно объектом недвижимости и активами, присущими бизнесу. Тем не менее, теория оценки не исключает возможности оцен- ки недвижимости с точки зрения бизнеса. Но в этом случае необходимо выделить в общем доходе от бизнеса, доход, приходящийся на недвижимость, и использовать его для оценки последней. Метод валового рентного мультипликатора (далее - ВРМ) и метод прямой капитализации достаточно широко используются практикую- щими оценщиками благодаря своей простоте реализации и понятной интерпретации. При этом, не смотря на сходство процессов оценки, реализуемых с помощью этих методов, они ос- новываются на существенно различающихся идеях и предпосылках. Сравним несколько то- чек зрения: С точки зрения Лейфера Л.А. [1], метод ВРМ выражает основную идею сравнительного под- хода: вся информация о рыночной стоимости объекта оценки содержится в рыночных ценах подобных объектов. Поэтому, опираясь только на данные рынка, определяется некоторое со- отношение между потенциальным доходом, который обеспечивает сдача в аренду по ры- ночным ставкам объекта недвижимости, и его рыночной стоимостью. Используя в качестве исходных данных среднее значение отношения цен продаж к ценам годовой аренды (мультип- ликатора), и рыночную ставку аренды для оце- ниваемого объекта, определяется его рыночная стоимость. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: определять рыноч- ную величину арендной ставки по известной рыночной стоимости объекта недвижимости. Возможно использование других мультип- ликаторов, например, мультипликатора дейст- вительного рентного дохода и т.п. В основе это- го метода лежит существенный факт: рыночная стоимость объекта недвижимости и рыночная величина арендной платы примерно одинаково зависят от потребительских свойств объекта. С повышением потребительских качеств обе ве- личины растут пропорционально, с понижением потребительских свойств - падают. Таким обра- зом, этот метод возможно использовать, если есть основания предполагать, что в данном Раздел 3. Экономика, менеджмент 24 сегменте рынка существует статистически ус- тойчивая, прямо пропорциональная зависи- мость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным до- ходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Здесь важно отметить одно обстоятельство. Метод валового рентного мультипликатора, рассчитанный по данным, относящимся к объ- ектам недвижимости из одного сегмента, харак- теризует свойства группы объектов. Он не яв- ляется индивидуальной характеристикой кон- кретного объекта недвижимости, поскольку не учитывает особенности конкретного объекта оценки, а именно: оставшийся срок службы; уровень операционных расходов, характерных для данного объекта; финансовые условия сделки и т.п. Данный мультипликатор характе- ризует соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недви- жимости, характерное для данного класса объ- ектов. При этом ВРМ не несет конкретного эко- номического смысла. Он представляет собой статистически устойчивый коэффициент, харак- теризующий среднее отношение арендной ставки и цены продажи, и является лишь инст- рументом для перехода от арендной ставки к стоимости объекта и обратно: от стоимости объекта к требуемой арендной плате. В этом принципиальное отличие ВРМ от ко- эффициента капитализации. Коэффициент ка- питализации характеризует конечную доход- ность и способ возмещения капитала, харак- терные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижи- мости на прогнозный период. От ВРМ его отли- чает то, что он зависит от индивидуальных ха- рактеристик объекта оценки. Поэтому коэффи- циенты капитализации могут существенно от- личаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Метод прямой капитализации позволяет учесть более тонкие эффекты, относящиеся как к конкретному объекту, так и к условиям кон- кретной сделки (возраст объекта, использова- ние кредитных средств и тому подобное). Его использование представляется более эффек- тивными для оценки индивидуальной рыночной стоимости, чем метод ВРМ, опирающийся на средние характеристики группы объектов. Однако, это отличие и, соответственно, преимущества метода прямой капитализации, не являются такими значимыми, если коэффи- циент капитализации определяется на основе рыночных данных методом экстракции, так как традиционный подход предполагает получение усредненного для группы подобных объектов недвижимости коэффициента капитализации. Главное его преимущество - в возможности учета индивидуальных особенностей объекта и характера финансирования сделки нивелирует- ся [1]. С точка зрения Грибовского С .В., ставка ка- питализации как аналог банковской процентной ставки является показателем текущей доходно- сти активов, аналогичных оцениваемому акти- ву. Под текущей доходностью следует пони- мать отношение текущего дохода I, который генерирует актив, к текущей стоимости этого актива V: (1) Словосочетания «текущая доходность» и «текущая стоимость» здесь следует понимать как доходность и стоимость, определенные на текущую дату. Существуют разные методы оценки текущей доходности. Наиболее досто- верным из них считается метод сравнения про- даж или рыночной выжимки. В соответствии с этим методом ставка капитализации рассчиты- вается как средневзвешенная величина ставок капитализации доходов от наиболее близких по уровню рисков альтернативных инвестиций: (2) где wk, Rk - ставка капитализации доходов от k- ой инвестиции и е? вес соответственно. Для недвижимости в качестве альтернатив- ных инвестиций рассматриваются сделки с объектами недвижимости, аналогичными оце- ниваемому объекту, по которым есть информа- ция о доходах, расходах на момент сделки. При оценке актива методом сравнительного анализа аналитик для корректировок опреде- ляет зависимость дохода или стоимости от тех или иных ценообразующих факторов. Таким образом, стоимость можно представить в виде соответствующих функций: где aк - значение k - го ценообразующего фак- тора. Ставку капитализации k - го актива можно представить в виде отношения: (5) №01(39)/2019 Известия ВУЗов. Серия «Экономика, финансы и управление производством» 25 Для оценки общей ставки капитализации принято использовать следующие классические методы: метод распределения инвестиций ме- жду заемными и собственными средствами и метод распределения инвестиций между ком- понентами земли и здания. Метод распределения инвестиций между заемными и собственными средствами позво- ляет определить ставку капитализации, если известна доля заемных средств (М), ставка ка- питализации собственного капитала (Re) и ипо- течная постоянная Rм: (6) Данная формула носит название формулы ипотечно - инвестиционной группы. Формулу можно использовать, если есть достоверная информация о ставке капитализации доходов собственного капитала. Метод распределения инвестиций между заемными и собственными средствами позво- ляет определить общую ставку капитализации, если известна доля земли в общей стоимости объекта(L), а также ставка капитализации дохо- дов от земли (RL) и ставка капитализации дохо- дов от улучшений RB: (7) Этот метод можно использовать, если ап- риори известна доля стоимости земли и ставка капитализации доходов от земли и улучшений. При этом ставки капитализации земли и улуч- шений должны рассчитываться на основе ин- формации о текущей доходности инвестиций в земельный участок и улучшения земельного участка. Для расчета общей ставки капитализации может быть использована формула коэффици- ента покрытия долга, которая позволяет рас- считать общую ставку капитализации доходов объектов, приобретаемых с использованием заемных средств, на основе информации о ко- эффициенте покрытия долга (DCR), доли заем- ных средств (М) и ипотечной постоянной (Rм): (8) Коэффициент DCR представляет собой от- ношение общего чистого операционного дохо- да, который генерирует объект недвижимости, к расходам по обслуживанию долга или, что то же самое, к чистому операционному доходу кредитора: (9) Привлекательность расчета с использова- нием формулы 9 состоит в том, что информа- цию о составляющих, входящих в не? (DCR, М, Rм), достаточно просто получить в ипотечном банке, так как они являются условиями, на ко- торых выдается кредит. Рентный мультипликатор может иметь две модификации: мультипликатор валовой ренты или мультипликатор чистой ренты. Мультипликатор валовой ренты (ВРМ) яв- ляется отношением стоимости к потенциально- му или действительному валовому доходу: (10) Мультипликатор чистой ренты (ЧРМ) можно определить как отношение стоимости к чистому операционному доходу: (11) Главным достоинством ВРМ является то, что при его использовании нет необходимости «влезать» в финансовые дела собственника сопоставимого объекта для того, чтобы оценить уровень операционных расходов. Однако оцен- ка рыночной стоимости с помощью мультипли- катора валовой ренты не позволяет учесть раз- ницы в чистых операционных доходах сравни- ваемых объектов, то есть предполагается оди- наковый уровень операционных расхода объек- тов-аналогов и объекта оценки. Исходя из это- го, метод мультипликатора валовой ренты в целом считается менее точным инструментом оценки и имеет ограниченное применение. Хо- рошие результаты он может дать при оценке простых и близких по своим финансовым ха- рактеристикам объектов, например квартир, которые используются в качестве источника дохода [2]. ПАО Сбербанк исходит из разделения пока- зателей: 1. Ставка капитализации; 2. Коэффициент капитализации (мультипли- катор аренда/продажа). Ставка капитализации – это фактор, прини- маемый во внимание сторонами сделок, в кото- рых объекты приобретались с целью после- дующей сдачи их в аренду и инвестор (покупа- тель) определял приемлемую цену, основыва- ясь на понятиях доходности, которую он может получить от владения объектом. Данный под- Раздел 3. Экономика, менеджмент 26 ход характерен для позиции инвестора, напри- мер, при покупке торговых центров, а также иных сравнительно крупных объектов недви- жимости, представляющих собой профессио- нальные генерирующие институционального качества денежный поток объекты. Коэффициент капитализации – это расчет- ный коэффициент, который чаще используется в рамках оценочных процедур при определении стоимости встроенно-пристроенных помеще- ний. Покупатели подобных помещений при анализе стоимости объекта руководствуются ценами продаж на подобные помещения, а не на потенциальный доход, который можно полу- чить от сдачи помещения в аренду. Коэффициент капитализации (мультиплика- тор аренда/продажа) рассчитывается как об- ратная величина валового рентного мультипли- катора, а именно, на базе соотношения расчет- ного значения чистого операционного дохода и скорректированных цен предложения неболь- ших помещений, экспонируемых на рынке. Расчетное значение коэффициента капита- лизации (мультипликатора аренда/продажа), полученное на базе соотношения расчетного значения чистого операционного дохода и скорректированных цен предложения неболь- ших помещений, не может быть использовано в качестве ставки капитализации при определе- нии стоимости торговых центров и крупных объектов недвижимости, так как отражает фак- торы иного субсегмента рынка, учитывающие специфику сравнительного подхода, как основ- ного для определения стоимости. Применение коэффициента капитализации (мультипликатора аренда/продажа) возможно только для определения стоимости встроенно- пристроенных помещений, с учетом корректно- го применения скидки на торг и логики расчета. При определении стоимости инвестицион- ных объектов, целесообразно использовать данные международных аналитических компа- ний и/или данные профессиональных «игроков» на рыке, которые отражают мнение профессио- нальных инвесторов на рынке, или данные ло- кального рынка относительно продаж подобных объектов (при наличии такой информации). С точки зрения консалтинговой компании ИЗО- Центр, валовой рентный мультипликатор показывает, соотношение выручки от объекта к его цене. Таким, образом, данный мультипли- катор не учитывает операционных расходов по объектам, уровень загрузки аренднопригодных площадей. Кроме того, в отличие от ставки ка- питализации мультипликатор аренда/продажа не учитывает норму рекапитализации, свойст- венную объекту оценки. Использование термина коэффициент капи- тализации - некорректно, так как под коэффи- циентом капитализации понимается отношение собственного и заемного капитала ("финансо- вый рычаг"). Мультипликатор аренда/продажа (1/ВРМ) выступает элементом сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости. Использо- вание мультипликатора дает "грубую" оценку объекта недвижимости, которая может быть применена при оценке однородных объектов (при массовой оценке). Использование ВРМ опирается на текущие данные рынка без учета состояния оценивае- мого объекта недвижимости и будущих пер- спектив изменение стоимости объекта. Таким образом, являясь элементом сравнительного подхода, мультипликатор опирается, на теку- щие данные, а не прогнозные, используемые в доходном подходе. Использование ставки капитализации, отно- симой к элементам доходного, а не сравни- тельного подхода, может дать более точную оценку при прогнозировании денежных потоков с учетом изменения денежных потоков в буду- щем и капитализации стабильных чистых опе- рационных доходов с учетом необходимой нормы возврата капитала. Использование мультипликатора арен- да/продажа для крупных коммерческих объек- тов имеет трудности в связи с ограниченным одновременным предложением арендных ста- вок и продажи объектов-аналогов. Кроме того, крупные коммерческие объекты могут иметь отличающийся уровень операционных расхо- дов и остаточный срок использования. Таким образом, применение мультиплика- тора аренда/продажа как элемента сравни- тельного подхода возможно для определения стоимости в рамках сравнительного подхода для однородных объектов, имеющих развитый рынок (встроенные помещения). Использование мультипликатора в доход- ном подходе некорректно в силу следующих причин: 1. различие в уровне операционных расхо- дов сравниваемых объектов; 2. различие в периоде оставшегося срока использования объекта оценки и объектов- аналогов, влияющего на уровень рекапитали- зации объектов аналогов и объекта оценки Согласны с такой точкой зрения и такие эксперты как консалтинговые компании ЛАИР, МАГИСТР, Балт-Аудит –Эксперт, Институт Проблем Предпринимательства. С точки зрения компании Аверс, при соблю- дении «Единства» сегментов оценки, использо- вание любого из показателей мультипликатора в рамках сравнительного подхода не вызывает вопросов и является общепризнанной практи- кой. Однако, под валовым рентным мультипли- катором традиционно понимается отношение цены объекта к валовой («грязной») годовой арендной плате. Следовательно, обратная ве- №01(39)/2019 Известия ВУЗов. Серия «Экономика, финансы и управление производством» 27 личина 1/BRM не пригодна для капитализации «чистой» арендной платы любого сегмента [3]. Таким образом, на практике применение валового рентного мультипликатора и мультип- ликатора аренда/продажа может быть оправда- но при определении рыночной стоимости или рыночной величины годовой арендной платы однотипных объектов недвижимости, относя- щихся к одному сегменту рынка: встроено- пристроенные торгово-офисные помещения, квартиры, при массовой оценки недвижимости. При оценке рыночной стоимости объектов не- движимости или инвестиционных проектов, имеющих индивидуальные отличительные осо- бенности, применяют коэффициент капитали- зации, позволяющий учесть более тонкие эко- номические эффекты (конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости). Литература 1. Лейфер, Л. А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогно- зируемых денежных потоков [Текст]/ Л. А. Лейфер // Вопросы оценки. – 2007.- № 3. С. 19-28 2. Лейфер, Л. А. Определение валового рент- ного мультипликатора и коэффициента ка- питализации на основе «исторических» дан- ных (Метод экстракции) [Текст]/ Л. А. Лейфер // Регистр оценщиков 2010.- №2.- С.16-21 3. Грибовский, С. В. Оценка рыночной стоимо- сти объекта недвижимости с использовани- ем доходного подхода [Текст]/ С. В. Грибов- ский // Имущественные отношения в Россий- ской Федерации.- 2007. -№№ 6-7.- С. 85-94 4. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недви- жимости [Текст]: учебное пособие / С. В. Грибовский. - М.: Издательство «Маросей- ка», 2009. - 432 с. 5. Грязнова, А. Г. Оценка бизнеса [Текст]: учебное пособие / А. Г. Грязнова.- М: Финан- сы и статистика, 2007.- 736 с. 6. Новиков, А. В. Разработка модели выбора метода оценки объектов недвижимости для управления недвижимым имуществом горо- да [Текст]/ А. В. Новиков, А. Б. Петрухин // Известия высших учебных заведений. Се- рия: Экономика, финансы и управление про- изводством. - 2012. № 4 (14). С. 26-32. 7. Петрухин А. Б. Оценка инвестиционной при- влекательности городской недвижимости [Текст]/ А. Б. Петрухин, М. А. Петрухин //Генезис экономических и социальных про- блем субъектов рыночного хозяйства в Рос- сии. - 2015. -Т. 1. - № 9. С. 98-101. 8. Вестник оценщика [Электронный ресурс]. – URL: http:www.appraiser.ru 9. Оценщик.ру - Все для оценки и для оценщи- ка [Электронный ресурс]. – URL: http:www.ocenkchik.ru 10.Профессиональная оценка [Электронный ресурс]. – URL: http:www.proocenka.ru

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru