Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в городах разных классификационных групп
Дубровский А.В., Попп Е.А. Особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в городах разных классификационных групп // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2018. Т. 2. № 3. С. 113-117.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в городах разных классификационных групп"113 УДК 528.4 ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДАХ РАЗНЫХ КЛАССИФИКАЦИОННЫХ ГРУПП Алексей Викторович Дубровский Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Ново- сибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. научно-производственной ла- бораторией «Дигитайзер», тел. (383)361-01-09, e-mail: avd5@ssga.ru Екатерина Александровна Попп Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новоси- бирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, ст. преподаватель кафедры специаль- ных устройств, инноватики и метрологии, тел. (383)361-07-31, e-mail: popp.ekaterina@yandex.ru В статье показаны виды факторов, влияющих на кадастровую стоимость недвижимо- сти. Даны примеры ценового зонирования на территории городов разных классификацион- ных групп. Предложено выполнять районирование территории (в том числе и перспектив- ное) для цели ее рационального использования в хозяйственной деятельности, а также ин- формационного обеспечения государственной кадастровой оценки. Ключевые слова: рыночная стоимость, кадастровая оценка, город, классификация, районирование, факторы кадастровой стоимости. FORMATION PECULIARITIES OF RESIDENTIAL PROPERTY MARKET VALUE IN CITIES OF DIFFERENT CLASSIFICATION GROUPS Alexey V. Dubrovsky Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Head of Research and Production Laboratory «Digitizer», phone: (383)361-01-09, e-mail: avd5@ssga.ru Ekaterina A. Popp Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Senior Lecturer, Department of Special-purpose Devices, Innovatics and Metrology, phone: (383)361-07-31, e-mail: popp.ekaterina@yandex.ru The article shows factors having influence upon cadastral value of real estate. There are some examples of price zoning on the territory of the cities belonging to different classification groups. It is suggested to perform territorial zoning (including perspective one) for the purposes of its rational use in economic activity, and also for information provision of state cadastral valuation. Key words: market value, cadastral valuation, city, city classification, zoning, cadastral value factors. Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости является ин- струментом регулирования земельно-имущественных отношений и системы на- логообложения недвижимого имущества в РФ. Методическое обеспечение оце- ночных работ во многих случаях позволяет оценщику выбирать более удобный 114 подход к проведению оценки. Для кадастровой оценки разрабатывается, подго- тавливается и осуществляется сбор специального информационного обеспече- ния, на основании анализа которого оценщик может выполнять оценочные рабо- ты, в том числе работы по массовой оценке объектов недвижимости. На величи- ну стоимости объекта недвижимости и, как следствие, – его кадастровую стои- мость – влияет целая группа факторов. Определение этих факторов и анализ их соответствия реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости являются важной научно-методической задачей, несущей также и практический характер. Рыночная стоимость жилой недвижимости является сложной в определе- нии характеристикой. На ее значение могут влиять различные параметры и факторы, принадлежащие как непосредственно объекту недвижимости, так и окружающей его территории [1–3]. При этом даже такой внешний фактор, как реклама или «антиреклама» в средствах массовой информации, может привести к существенному изменению стоимости недвижимости как в большую, так и в меньшую сторону. Ценообразующий фактор – качественная или количественная характери- стика объекта недвижимости (например, расстояние до объектов инфраструк- туры, местоположение, наличие коммуникаций), влияющая, согласно выводам оценщика, на стоимость объекта недвижимости [4–7], рис. 1. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и их выбор осуще- ствляются оценщиком. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообра- зующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оцен- ки, определенную оценщиком. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов недвижимости, осуществляется оценщиком. В состав фак- торов стоимости должны быть включены только те, которые оказывают суще- ственное влияние на стоимость объектов недвижимости, и могут быть досто- верно определены и количественно измерены. Основным параметром классификации недвижимости по стоимости явля- ется территориальное распределение, или районирование. Также особенностью районирования и распределения ценовых зон является то, что административ- но-территориальное деление на районы может не соответствовать границам це- новых зон [8]. Так граница между различными административными районами может проходить в границах одного жилого массива, квартиры в котором име- ют примерно одинаковую стоимость на рынке. Также на стоимость недвижи- мости влияют объекты инфраструктуры, которые тоже не привязаны к админи- стративно-территориальному делению. Территориальное распределение ценовых зон в крупных городах России имеет характерные особенности: существует центр населенного пункта – стои- мость недвижимости в нем самая высокая, существуют окраины – там стои- мость недвижимости самая низкая. Однако, распределение ценовых зон нерав- номерно, существуют условные «пятна» низкой стоимости в зонах высокой стоимости, и «пятна» высокой стоимости на окраинах. Это обусловлено изме- 115 нением качества инфраструктуры и появлением малоэтажной жилищной за- стройки (коттеджные поселки). Коттеджные поселки с развитой инфраструкту- рой имеют высокую стоимость и расположены на окраинах города. Рис. 1. Виды факторов, влияющих на кадастровую стоимость объектов недвижимости • наличие или отсутствие ограничений со стороны государства на объект недвижимости, налоговый режим в стране; • поддержака государственных программ и инициатив по приобретению недвижимости административные • цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости; • средняя заработная плата, социальная поддержка населения; • степень экономического развития оцениваемой территории; • уровень цен на недвижимость, стоимость комунальных услуг; • доступность и условия кредита на покупку жилья экономические • привлекательность региона, структура и состав населения, уровень развития социальной инфраструктуры; • характеристика населения: возрастной состав, демографические показатели, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, уровень благосостояния отдельных категорий населения; • уровень социально-бытовой комфортности территории социальные • наличие зеленых насаждений, рекреационных зон, загазованность воздуха, количество и виды промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум, общее экологическое состояние территории; • уровень антропогенной трансформации территории экологические • вид кадастровой системы, система налогооблажения, строительные правила, величина арендных ставок; • нормы природоохранного законодательства; • государственные инвестиции в капитальное строительство государственные • предпочтение потребителей; • развитие транспортной инфраструктуры, рассположение объекта недвижимости; • физические свойства объекта недвижимости частные 116 Влияние на выбор метода и факторов оценки городской недвижимости, оказывает классификационная группа города. Тип города (крупнейший, круп- ный, большой, средний, малый) определяется численностью жителей. При сравнении распределения ценовых зон по стоимости недвижимости на терри- тории городов можно выделить ряд закономерностей, в первую очередь опре- деляемых типом города. Например, наличие большого количества периферий- ных территорий, где стоимость недвижимости сопоставима или даже превыша- ет ту, что находится в центральной части города, характерно для крупнейших и крупных городов. В больших, средних и малых городах такая ситуация встре- чается редко. В городах этой классификационной группы большее влияние ока- зывают физические характеристики недвижимости, такие как год и материал постройки, тип квартиры. В качестве примера рассмотрим условные ценовые зоны, определенные в городе Новосибирске (по классификации в категории «крупнейшие города, с численностью населения свыше 1 млн. чел.) и городе Тогучине (по классифи- кации в категории «малые» города, с численностью населения до 50 тыс. чел.). На рис. 2 а и б показано деление территории этих двух городов на условные ценовые зоны. Более темный цвет соответствует большей кадастровой стоимо- сти недвижимости на данной территории. Как видно из рис. 2 а, ценовые зоны города Новосибирска отличаются неоднородностью: высокой стоимостью вы- деляются центральная часть города и некоторые территории, весьма отдален- ные от центра, но обладающие экологическими, эстетико-композиционными и ландшафтно-архитектурными преимуществами. На территории города Тогу- чина, рис. 2, б, происходит плавное изменение ценовых зон в зависимости от удаленности от центральной части города. а) б) Рис. 2. Пример ценового зонирования территории населенных пунктов: а) город Новосибирск; б) город Тогучин 117 Таким образом, можно сделать вывод, что для развития методов оценки недвижимости и совершенствования системы государственной кадастровой оценки важным элементом является исследование особенностей формирования рыночной стоимости жилой недвижимости в городах разных классификацион- ных групп. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Тогузова, М. М. Разработка и исследование методики корректирования границ зе- мельно-оценочных зон населенных пунктов по результатам экологического мониторинга зе- мель (на примере г. Усть-Каменогорска) [Текст] : автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. техн. наук / Тогузова Маржан Мельсовна.? Новосибирск: СГГА, 2013. – 24 с. 2. Попп Е. А. К вопросу выбора методики оценки экологической составляющей в стоимости объектов недвижимости // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. ? 2015. ? № 5/С. ? С. 179?181. 3. Трубина Л. К., Панов Д. В. Некоторые аспекты учета экологической составляющей при мониторинге земель городских территорий // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. – 2012. – № 2/1. – С. 121–123. 4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Феде- ральный закон от 29.07.1998 № 135 – ФЗ (ред. от 13.07.2015) – Режим доступа: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102054672. 5. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стои- мости (ФСО № 4)» [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_113247. 6. Дубровский А. В., Махт В. А., Козочкина Е. А. Совершенствование методической основы государственной кадастровой оценки объектов жилого фонда // Вестник СГУГиТ. – 2017. – Т. 22, № 4. – С. 25–35. 7. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. Применение картографо-математических ме- тодов определения показателей социальной комфортности для совершенствования системы кадастровой оценки объектов недвижимости // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимо- стью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13–25 апреля 2015 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. – С. 113–118. 8. Дубровский А. В. Перспективное районирование территории для цели рационально- го использования в хозяйственной деятельности // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2016. XII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 3 т. (Новосибирск, 18–22 апреля 2016 г.). – Новосибирск : СГУГиТ, 2016. Т. 2. – C. 34–39. © А. В. Дубровский, Е. А. Попп, 2018 Другие книги из этого разделаАнализ и динамика изменения цен на жилую недвижимость в Москве за последние 5 летСовершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть IIКадастровая стоимость объектов капитального строительства: методика, проблемы, совершенствованиеАнализ и динамика изменения цен на жилую недвижимость в Москве за последние 5 летСовершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Часть IIКадастровая стоимость объектов капитального строительства: методика, проблемы, совершенствование