Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Особенности доходного подхода к оценке земельных участков
Марьин Е.В. Особенности доходного подхода к оценке земельных участков // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2020. № 4-3 (43). С. 197-199.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Особенности доходного подхода к оценке земельных участков"197 - Юридические науки - International Journal of Humanities and Natural Sciences, vol. 4-3 (43), 2020 ОСОБЕННОСТИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Е.В. Марьин, канд. юрид. наук, доцент Московский государственный университет геодезии и картографии (Россия, г. Москва) DOI: 10.24411/2500-1000-2020-10425 Аннотация. В статье анализируется доходный подход к оценке недвижимости. Суть его сводится к тому, чтобы оценить стоимость земельного участка с учетом дохода, который он реально или потенциально генерирует: его теоретическая арендная плата, к которой он будет применять ставку капитализации, которая соответствует ожидае- мой прибыльности, до вычета любых работ, которые могут быть выполнены. Это осо- бенно актуально для жилых объектов, которые весьма затруднительно оценить тради- ционным сравнительным подходом. Ключевые слова: оценочная деятельность, доходный подход, оценка земли землеполь- зование, дисконтирование. Рента земли подразумевают под собой капитализацию, именуемая и ее непосред- ственное участие в основных тезисах до- ходного подхода, дабы выявить рыночную стоимость. Такой вариант земельной ренты, осно- вывающийся на капитализации, в своей основе используется уже для земельных участков, которые могут быть как застро- енные, так и не застроенные, в своем роде, неся в себе характеристики универсально- сти. Главной составляющей конъюнктурой подобного метода, будет выступать, усло- вие, при котором будет создан вариант, во взимании земельной ренты, в отношении земельного участка, который находится в состоянии оценки [1, с. 276]. В таковом методе, имеются присущие ему индивидуальные характеристики. Ал- горитм может быть следующим: 1. Необходимо выявить в момент осу- ществления оценки стоимости все буду- щие равные между собой или, которые бу- дут меняться с равным темпом величины земельной ренты за равные отрезки време- ни и является коэффициентом ренты зем- ли. Определенный размер такой ренты, мо- жет быть отнесен к понятию «дохода» с земельного участка, который находится в условиях сдачи в аренду. Коренными в данном случае варианта- ми, по которым возможно вычислить ко- эффициент капитализации будут отнесе- ны, следующие способы, которые возмож- но отразить следующим образом: 1) рента с земли делится на суммы, ко- торые рассчитаны по похожим земельным участкам, с цены их продажи; 2) безрисковая ставка увеличивается, в зависимости от капитала величины (рис- ковой) премии, с учетом капитала который вложен в земельный участок. По нашему мнению, одним из важных методов, который мы хотим рассмотреть, является метод предполагаемого исполь- зования , который применим в отношении застроенных и незастроенных земельных участков, на предмет производства оцен- ки. По условиям применение указанного выше метода будут заключаться в том, чтобы при возможности использования земельного участка, он принесет прибыль, то есть доход своему владельцу [5]. Необходимо рассмотреть следующий алгоритм действий, который свойственен данному указанному методу: Во-первых, на необходимо вычислить сумму и временную структуру затрат (рас- ходов), которые были необходимы при ис- пользовании земельного участка, в соот- ветствии с тем вариантом, когда он был использован самым эффективным спосо- бом [6, c.57]. Во-вторых, необходимо совершить вы- числительные действия в отношении ве- личины и временной структуру прибыли, 198 - Юридические науки - International Journal of Humanities and Natural Sciences, vol. 4-3 (43), 2020 от самого эффективного использования земельного участка. В-третьих, просчитать величину и вре- менную структуру, таких операционных расходов, которые были необходимы для получения прибыли, от самого эффектив- ного использования земельного участка В-четвертых, нам необходимо посчи- тать величину ставки дисконтирования, которая соответствует тому уровню риска, который инвестируется в капитал оцени- ваемого земельного участка. Заключительным действием, необходи- мо совершить вычислительные действия, связанные со стоимостью земельного уча- стка при котором, в учет идут все расход- ные и прибыльные факторы, при исполь- зовании земельного участка. В таких условиях, дисконтирование, будет являться действующим фактором, при условии которого, как доходы, так и расходы, будут соотнесены к начальному этапу проведения оценки непосредственно по ставке дисконтирования, которую будет выявлять оценщик [7, с. 57]. Ставку дисконтирования берут во вни- мание, когда происходит соотношение прибыли и расходов в дальнейшем време- ни, которые получаются на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Таким образом, что продажа и аренда, а также хозяйственное использование зе- мельного участка, будут выступать факто- рами дохода [2, с. 12]. Рассмотренный также нами в заключении подход, так же несет в себе основные элементы, необхо- димые для функционирования рассматри- ваемой нами тематики в целом [4, c. 57]. А так же по завершению нашего рас- смотрения хочется еще раз сказать, что в настоящее время, в связи с демократиза- цией общественных институтов и эконо- мическим кризисом развитием рынка зе- мельных участков оценка является неотъ- емлемой частью сделок с недвижимость, и проводить ее крайне необходимо [3, с. 34]. Библиографический список 1. Балтин В. Э. Особенности оценки застроенных земельных участков для цели залога // Вестник Оренбургского государственного университета. – 2014. – №14 (175). – С. 271- 277. 2. Карцев П.В. Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости // Иму- щественные отношения в Российской Федерации. – 2015. – № 4 (163). – С. 6-17. 3. Киевич А.В. Новые санкции и последствия вывода спекулятивного капитала из Рос- сии // Современные аспекты экономики. – 2018. – №1 (245). – С. 30-35. 4. Межуева Т.В. Оценка земельных ресурсов для целей налогообложения (зарубежный опыт) // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2011. – Т.3, №2. – С. 55-59. 5. Никольский Е.В., Панищев А.Л. Свобода и зависимость в демократическом обществе: опыт осмысления темы через призму русской философии // Studia Humanitatis. – 2015. – №2. 6. Туровская Л.В. Применение доходного подхода в оценке угодий, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения // Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури. – 2012. – №12 (177). – С. 53-57. 7. Цифрова М.В., Гагина И. С. Совершенствование методики оценки рыночной стоимо- сти земельных участков сельскохозяйственных угодий с применением доходного подхода на основе кадастровой информации // Имущественные отношения в Российской Федера- ции. – 2017. – № 11 (194). – С. 48-59. 199 - Юридические науки - International Journal of Humanities and Natural Sciences, vol. 4-3 (43), 2020 FEATURES OF THE REVENUE APPROACH TO LAND VALUATION E.V. Maryin, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor Moscow State University of Geodesy and Cartography (Russia, Moscow) Abstract. The article analyzes the revenue approach. Its essence is to estimate its land value based on the income it actually or potentially generates: its theoretical rent, to which it will apply a capitalization rate that corresponds to expected profitability, before deducting any work that may be performed. This is especially true for residential properties that are difficult to follow a single comparative approach. Keywords: valuation activity, revenue approach, land valuation, land use, discounting. Другие книги из этого разделаКадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогамиСистема определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в РФ: актуальные проблемыВлияние политики количественного смягчения европейского центрального банка на показатели рынка жилой недвижимости в зоне евроКадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогамиСистема определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в РФ: актуальные проблемыВлияние политики количественного смягчения европейского центрального банка на показатели рынка жилой недвижимости в зоне евро