Основы оценки стоимости

Методические положения оценки недвижимости и бизнеса

Методологические основы финансовой оценки. Определение проблемы. Подготовка задач к оценке. Коэффициентный анализ.

Вопросы:

1.Почему денежные суммы, возникающие в разные годы, несопоставимы и нуждаются во временной корректировке?

2.Назовите прямые и обратные функции сложного процента.

Покажите, как они определяются.

Организационно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации

Основные принципы оценки: теория и практика. Принципы, основанные на представлениях пользователя: доходность, замещение, прогнозирование. Принципы, основанные на представлениях производителя: предельная производительность, сбалансированность, регрессия и прогрессия. Принципы, связанные с рыночной средой: спрос и предложение, степень конкурентной борьбы, зависимость от месторасположения. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Договорные отношения в оценочной деятельности.

Международные стандарты оценки. Отечественные стандарты оценки. Правовое регулирование оценочной деятельности в РФ. Закон об оценочной деятельности в РФ. Субъекты оценочной деятельности. Объекты оценки. Права и обязанности оценщика, его гражданская ответственность. Контроль за осуществлением оценочной деятельности. Саморегулируемые организации оценщиков. Федеральный закон “О лицензировании отдельных видов деятельности”. Закон “Об основах оценочной деятельности в г. Москве”.

Вопросы:

1. По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

2. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

3. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

4. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

5. Дайте определение и характеристику рынку недвижимости.

6. Что такое сегментация рынка недвижимости и какие сегменты на нем присутствуют?

7. Покажите влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости.

8. Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?

9. Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России?

10. Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?

11.Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке?

Основы оценки предприятия и цели оценки бизнеса

Цель оценки – расчет и обоснование рыночной стоимости предприятия.

Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке стоимости предприятия:

1. продажа предприятия;

2. продажа части имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений);

3. реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия;

4. купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг (покупка предприятия или его части, находящихся в акционерной собственности);

5. купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью (доля оценивается в денежных единицах);

6. передача предприятия в аренду оценка стоимости важна для назначения арендной, платы и осуществления последующего выкупа арендатором, если это предусмотрено договором аренды;

7. осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия;

8. получение кредита под залог имущества предприятия (ипотеки);

9. страхование имущества предприятия;

10. определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;

переоценка основных фондов

Собственность и ее правовое обеспечение на современном этапе

Законодательное обеспечение прав собственности при ее оценке. Оформление, регистрация прав собственности, в том числе прав на недвижимость. Правовое обеспечение и правовое регулирование обращения собственности. Охрана прав собственности.

Вопросы:

1. В чем суть деления вещей на «недвижимые» и «движимые»?

2. Какие существуют основания возникновения, прекращения и перехода права собственности?

3. Какие существуют основания принудительного прекращения права собственности?

4. В каких случаях принудительного изъятия частной собственности требуется ее оценка?

5. Как влияет обременение недвижимости сервитутом на ее стоимость?

6. Что такое «государственная регистрация»?

7. Что подлежит государственной регистрации?

8. В какой момент возникают, прекращаются или переходят права на недвижимые вещи?

9. Отношения каких лиц регулирует Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

10. Каковы требования к договору оценщика и заказчика его услуг?

Современная мировая практика оценочной деятельности

Законодательство и стандарты оценочной деятельности за рубежом. Зарубежный опыт оценки бизнеса (практика и методы оценки в Германии, Испании, Великобритании, США и др.). Европейские сертификаты оценки и кодексы практики поведения оценщика.

Рекомендуемая литература по теме:

1. Риполь – Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Уч. пос. – М.: Книга-сервис, 2002. С. 17; 89 – 109; 147 – 169.

2. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. С. 623 – 640.

3. В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2003. С. 27 – 32.

Самостоятельная работа по теме:

Рассмотреть вопросы:

1. Законодательство и стандарты оценочной деятельности за рубежом.

2. Зарубежный опыт оценки бизнеса: практика и методы оценки в Германии, Испании, Великобритании, США и др. странах.

3. Европейские сертификаты оценки.

4. Кодекс практики поведения оценщика.

Современные экономические основы и методология оценки стоимости бизнеса

Виды стоимости бизнеса и имущества предприятия, определяемые при оценке. Стоимость закрытой компании. Действительная стоимость отчасти открытой компании. Действительная стоимость открытой компании. Стоимость имущественного комплекса (предприятия). Стоимость имущественного комплекса многономенклатурной фирмы. Оценка бизнес-линии. Ценность имущественного интереса. Факторы, влияющие на стоимость. Иерархическая система взаимосвязанных ключевых показателей оценки стоимости бизнеса. Классификация видов стоимости, применяемых в практике оценочной деятельности. Рыночная и нерыночная стоимость объектов оценки. Разновидности стоимости, отличной от рыночной: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, стоимость замещения объекта оценки, стоимость воспроизводства объекта оценки, стоимость действующего объекта оценки, стоимость имущественного комплекса, инвестиционная стоимость объекта оценки, стоимость объекта оценки для целей налогообложения, ликвидационная (аукционная) стоимость объекта оценки, специальная стоимость, стоимость объекта лизинга, утилизационная стоимость, нормативно рассчитанная стоимость. Разновидности балансовой стоимости в системе бухгалтерского учета: первоначальная, восстановительная, остаточная. Виды стоимости в зависимости от ситуации оценки: потребительская, страховая. Иные разновидности стоимости: арендная, залоговая.

Временная оценка денежных потоков.

Финансово-экономический анализ и стоимость бизнеса. Концепция чистой приведенной стоимости (NPV) в оценке. NPV и стоимость компании. Справедливая ставка доходности инвестиционного и акционерного капитала как внутренняя норма рентабельности (IRR).

Финансовый анализ и стоимость. Возврат (амортизация) финансового (ростовщического) кредита. Финансовая отчетность и анализ в оценке бизнеса как аналогия с кредитной финансовой операцией. Экономический анализ и стоимость. Коэффициент капитализации: доход на капитал или отдача (ставка дохода на инвестиции), возврат (возмещение) капитала (норма возврата инвестиций). Текущая и конечная отдача. Возврат полностью истощаемого капитала (бизнеса). Учет производственных активов по балансовой стоимости. Учет производственных активов по первоначальной стоимости. Традиционные и модифицированные ключевые факторы стоимости (подход В.Т. Битюцких).

Финансово-экономические инструменты оценки бизнеса. Методы расчета ставок дисконтирования (сравнения). Метод рынка капитала. Метод кумулятивного построения. Метод смешенных инвестиций – собственного и заемного капитала или средневзвешенные затраты на капитал. Метод связанных инвестиций – земли и зданий. Методы возмещения инвестиций: прямолинейный возврат капитала (метод Ринга), равномерно-аннуитетный метод (метод Инвуда), возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Анализ кадровой структуры. Оценка основных технико-экономических показателей. Анализ финансовой отчетности, учетной и плановой документации: Ф1-2, прогнозные планы развития предприятия, методы учетной политики и др. Корректура и нормализация финансовой отчетности. Расчет финансовых коэффициентов: ликвидности, финансовой устойчивости, рентабельности, деловой активности. Прогноз вероятности банкротства. Выводы по финансово-экономическому состоянию.

Инфраструктура системы оценки стоимости бизнеса и ее элементы. Теоретические основы оценки стоимости бизнеса. Законодательное обеспечение. Методические основы оценки стоимости бизнеса. Субъекты оценки. Объекты оценки. Математическое обеспечение. Специальное программное обеспечение. Система планирования привлечения инвестиций и выплат по обязательствам. Необходимые исходные данные. Система кризис-прогнозных показателей. Система мотивации персонала. Стратегический потенциал компании – основа оценки стоимости бизнеса. Процесс и этапы оценки стоимости бизнеса.

Экономические принципы оценки бизнеса. Экономические принципы формирования системы оценки бизнеса и управления его стоимостью.

Принципы оценки стоимости бизнеса по зарубежным аналогам: принцип альтернативности, принцип будущих преимуществ, принцип избыточной производительности, принцип предвидения, принцип изменчивости, принцип слагаемости приведенных стоимостей.

Виды, подходы и методы оценки стоимости бизнеса. Виды оценки: учетная (бухгалтерская), рыночная (маркетинговая), финансовая (бюджетная) оценка. Подходы к оценке стоимости. Оценки, основанные на активах/ресурсах (затратный или имущественный подход – asset based approach). Оценки, основанные на сравнительных характеристиках продаж (рыночный или сравнительный подход – market approach). Оценки, основанные на ожиданиях экономических выгод (доходный подход – income approach). Оценки, основанные на величине инвестированного капитала в прошлом и остаточном доходе как регулярных реинвестиций в будущем (инвестиционный подход – investment approach). Оценки, основанные на условных требованиях (опционный подход). Прочие подходы. Философия оценки объекта (актива), приносящего доход – при оценке объекта принимают во внимание затраты на его создание в прошлом, оценку актива рынком в настоящем, ожидаемые доходы в будущем; при этом и прошлые затраты и будущие доходы приводятся к их современным эквивалентам.

Методы оценки стоимости бизнеса. Методы доходного подхода: метод дисконтирования денежных потоков, метод капитализации дохода. Методы сравнительного подхода: метод рынка капитала или метод компании-аналога, метод сделок или метод продаж, метод отраслевых коэффициентов (соотношений). Методы имущественного подхода: метод чистых активов, метод ликвидационной стоимости.

Методы и модели инвестиционного подхода: метод экономической добавленной стоимости EVA (Стерна – Стюарта), метод добавленной стоимости акционерного капитала SVA (Раппапорт), метод рыночной добавленной стоимости MVA, метод денежной добавленной стоимости CVA, метод EBO (Эдвардса – Белла – Ольсона), метод Ольсона, метод CFROI, метод TSR, метод TBR. Методы опционного подхода. Виды реальных опционов.

Экономические основы оценки стоимости бизнеса

Вопросы для обсуждения

1. Современное понимание оценки стоимости бизнеса. Оценка стоимости бизнеса как одна из функций рыночной экономики.

2. Основополагающие понятия, используемые в системе оценочной деятельности предприятия.

3. Цели оценки и виды стоимости бизнеса.

4. Временная оценка денежных потоков.

5. Финансово-экономический анализ и стоимость бизнеса.

6. Инфраструктура системы оценки стоимости бизнеса и ее элементы.

7. Экономические принципы оценки стоимости бизнеса.

8. Виды, подходы и методы оценки стоимости бизнеса.

Экономическое содержание метода в оценке предприятия

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозный год. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Чистая прибыль / Ставка капитализации = Оцененная стоимость.

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными). Метод капитализации – это метод преобразования величины чистой прибыли в оценку текущей стоимости.

Следует отметить, что, в отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Все тесты Получить/Скачать!

1. ОП.01. Правовое обеспечение формирования, обращения и оценки собственности
2. ОП.05. Налоги и налогообложение (ГУЗ)
3. СД 08 Оценка стоимости земли (ГУЗ)
4. ОП.07. Инвестиции (ГУЗ)
5. ОП.04. Экономический анализ (ГУЗ)
6. СД 03 Бухгалтерский учет и аудит (ГУЗ)
7. СД 02 Микро- и макроэкономические основы рыночного ценообразования (ГУЗ)
8. СД07 Практика оценки стоимости недвижимости (ГУЗ)
9. Сд06 Ценообразование в строительстве (ГУЗ)
10. СД04 Основы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ГУЗ)
11. СД03 Основы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств (ГУЗ)
12. СД.05. Основы оценки стоимости предприятия (бизнеса) (ГУЗ)
13. Основы оценки стоимости недвижимости (ГУЗ)
14. СД.01. Основы оценки стоимости имущества (ГУЗ)
15. ОП.06. Математические методы в оценке (ГУЗ)
16. Примерные темы дипломных работ по программе оценка стоимости недвижимости и оценка стоимости предприятий (бизнеса)
17. Тесты по кадастровой оценке

Другие похожие работы

• Рыночная стоимость объекта оценки
• Оценка машин в оценочной деятельности
• Определение рыночной стоимости гусеничного стрелового крана
• Оценка рыночной стоимости молота ковочного МА4129
• Оценка рыночной стоимости точильно-шлифовального станка 3К634