Определить стоимость объекта недвижимости - складского комплекса

Для подготовки работы на тему Определить стоимость объекта недвижимости - складского комплекса кинокомпании рекомендуется рассмотреть следующие вопросы:

1. Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит
2. Расчет ежемесячного платежа
3. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии

Материал для работы можно подобрать самостоятельно, используя интернет или другие источники или обратиться за помощью к специалистам.

Министерство культуры Российской Федерации

федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет кино и телевидения

Институт экономики и управления

Кафедра экономики кино и телевидения

Методические указания

по выполнению контрольной работы (реферата) для студентов, обучающихся по специальности 080502.65 "Экономика и управление на предприятии (СКС)" всех форм обучения

Санкт-Петербург

2010

1. Общие положения

После освоения соответствующих тем практических занятий студентам для самостоятельной работы выдается контрольной задание, которое выполняется в форме контрольной работы (реферата) и затем сдается для проверки и собеседования с преподавателем. Целью контрольной работы (реферата) является систематизация, закрепление теоретического материала и приобретение методических навыков самостоятельной работы при решении практических задач, которые могут возникнуть перед экономистами-менеджерами в их профессиональной деятельности в отношении объектов недвижимости. Контрольная работа состоит из двух частей: теоретической и расчетной.

Теоретическая часть контрольной работы представляет собой работу научно-исследовательского характера небольшого объема, позволяющую углубить и систематизировать теоретические знания студентов в более узких, специализированных сферах недвижимости согласно избранной теме исследования. Теоретическая часть базируются на изучении конкретных материалов: теоретических положений, правовой, нормативно-технической документации, статистических материалов, справочной и научной литературы.

Расчетная часть контрольной работы представляет собой сквозную расчетную задачу, направленную на закрепление и проверку имеемых практических навыков применения экономико-математических методов, составляющих формальный инструмент оценки соответствующих подходов к оценке недвижимости (доходного, сравнительного и затратного), и используемых для определения стоимости объектов недвижимости.

Каждый студент выполняет свой вариант контрольной работы (реферата) самостоятельно. Номер варианта определяется последними двумя цифрами в номере зачетной книжки студента (таблица 1.1.1).

Таблица 1.1.1

2. Задания на контрольную работу

2.1 Перечень тем для выполнения теоретической части контрольной работы (реферата)

1. Виды и формы сделок с недвижимостью в соответствии с нормативно-законодательной базой РФ.

2. Понятие недвижимости в России и за рубежом (сравнительный анализ).

3. Недвижимость в социально-культурной сфере (сфере кино и телевидения).

4. Организация страхования недвижимости в России.

5. Организация страхования недвижимости за рубежом.

6. Купля-продажа объектов недвижимости.

7. Договор как правовая форма сделок с недвижимостью.

8. Дарение объектов недвижимости и его юридическое закрепление.

9. Переход объектов недвижимости по наследству.

10. Ипотечное кредитование как вид залогового кредитования.

11. Аренда объектов недвижимости и ее юридическое закрепление.

12. Земельные правоотношения.

13. Предприятие как имущественный комплекс (признаки, правовой режим и организация продажи).

14. Регистрация прав на недвижимое имущество РФ: особенности и содержание.

15. Формирование доходов и операционных расходов от использования объекта недвижимости.

16. Экономический и правовой оборот недвижимости и их особенности.

17. Ценообразование на рынке недвижимости.

18. Виды стоимости недвижимости и их использование в оценке.

19. Риски при финансировании сделок с недвижимостью

20. Определение стоимости инвестируемого в недвижимость капитала на основе капитализации дохода (прямая капитализация, капитализация по норме отдачи, ипотечно-инвестиционный анализ).

21. Основные принципы и этапы оценки недвижимости и их отражение в процессе оценки.

22. Отчет об оценке недвижимости: содержание и требования к отчету.

23. Условия и алгоритм продажи государственной недвижимости на аукционе.

24. Принципы и формы финансирования недвижимости.

25. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

26. Общий анализ и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости конкретного территории (регионального, местного).

27. Анализ развития риэлтерской и оценочной деятельности на рынке недвижимости.

28. Рынок жилой недвижимости (общий анализ и тенденции).

29. Риэлтерские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

30. Девелоперские фирмы: структура, функции, виды деятельности.

31. Страхование недвижимости в России и за рубежом.

32. Доходный подход к оценке недвижимости.

33. Рынок недвижимости (общий анализ и тенденции).

34. Рынок промышленной недвижимости (общий анализ и тенденции).

35. Рынок офисной недвижимости (общий анализ и тенденции).

36. Рынок земли (общий анализ и тенденции).

37. Рынок общественной недвижимости (общий анализ и тенденции).

38. Рынок складской недвижимости (общий анализ и тенденции).

39. Рынок гостиничной недвижимости (общий анализ и тенденции).

40. Рынок загородного жилья (общий анализ и тенденции).

41. Международные стандарты оценки недвижимости.

42. Недвижимость как инвестиционный актив.

43. Становление оценочной деятельности в РФ.

44. Становление рынка недвижимости в России.

45. Недвижимость как объект гражданских прав.

46. Рыночные сделки с недвижимостью.

47. Методы оценки недвижимости. Достоинства и недостатки.

48. Недвижимость как разновидность имущества.

49. Инвестиционный анализ недвижимости (методы анализа и критерии эффективности как инвестиционного проекта).

50. Регистрация и учет объектов недвижимости.

51. Виды стоимости недвижимости. Экономические и социальные факторы на них воздействующие.

52. Налогообложение недвижимости в РФ.

53. Налогообложение недвижимости за рубежом.

54. Право собственности на недвижимость. Субъекты, объекты, виды и формы.

55. Место недвижимости в рыночной экономике.

56. Система рынков недвижимости как сфер инвестирования.

57. Приватизации и деприватизация недвижимости.

58. Формы и технологии приобретения и продаж жилых помещений.

59. Согласование частных результатов оценки.

60. Формы проведения аукционов с государственной недвижимостью.

61. Технология оценки объектов недвижимости.

62. Городское пространств и его зонирование.

63. Государственный кадастровый учет.

64. Развитие объектов недвижимости (девелопмент).

65. Управление недвижимостью.

66. Доверительное управление объектами коммерческой недвижимости.

67. Эксплуатация объектов недвижимости.

68. Профессиональные и иные участники рынка недвижимости.

69. Затратный подход к оценке недвижимости.

70. Земельный участок как основа недвижимости.

71. Накопительные и потребительские схемы финансирования жилья.

72. Паевые инвестиционные фонды недвижимости.

73. Ипотечное кредитование объектов недвижимости.

74. Правовые основы рынка недвижимости (законодательная основа).

75. Государственная политика в развитии рынка недвижимости.

76. Мировой рынок недвижимости.

77. Государственное регулирование рынка недвижимости.

78. Налоги на операции (сделки) с недвижимостью.

79. Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот.

80. Перепланировка и переустройство квартир.

81. Комбинированное финансирование сделок с недвижимостью (накопительные и потребительные схемы, долевое строительство).

82. Лизинг объектов недвижимости.

83. Наем и аренда в жилищной сфере.

84. Аренда и выкуп предприятия.

85. Экономический механизм аренды недвижимости (арендные ставки).

86. Частная собственность на землю (способы получения и прекращения).

87. Оценка зданий и помещений, методологические основы.

88. Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости.

89. Органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Санкт-Петербурге.

90. Залог и закладная на объекты недвижимости.

91. Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ.

92. Портфель вложений в недвижимость.

93. Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.

94. Физический и моральный износ недвижимости. Методы его компенсации.

95. Этапы жизненного цикла объектов недвижимости.

96. Реконструкция и капитальный ремонт объектов недвижимости. Содержание и экономическая эффективность.

97. Амортизация объектов недвижимости, ее экономическая сущность и способы.

98. Способы и методы оценки земли.

99. Объект недвижимости как правовой и экономический объект.

2.2 Задание на выполнение расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

2.2.1 Общие условия решения сквозной расчетной задачи

Определить стоимость объекта недвижимости - складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную территорию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о приобретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1

2.2.2 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост арендной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный период (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплексов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году - до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимостью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и поэтому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действительного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам такого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Центрального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при решении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из действующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экспертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следующую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.

2.2.3 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1) сравнительным подходом. Анализ местного рынка складских помещений позволил выявить объекты-аналоги, т.е. объекты аналогичные оцениваемому объекту, характеристики которых по вариантам решения задачи отражены в таблице 2.2.3.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги 2, 3 и 4 находятся в районе Б, а объект-аналог 1 в районе А. В районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыночных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплексами) на 5 % меньше (объекты продаются дешевле).

2.2.4 Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).

Таблица 2.2.4 Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)

Таблица 2.2.5 Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах (к таблице 2.2.4)

Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 - 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1,19.

Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69,74.

По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.

Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).

Таблица 2.2.6

Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия:

1. Модернизировать систему вентиляции.

2. Установить охранную систему видеонаблюдения.

3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.

4. Оборудовать офисное помещение.

Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).

Таблица 2.2.7

Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).

Таблица 2.2.8

Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость объекта.

Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земельного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.

2.2.5 Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости)

Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по частным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес - 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное количество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен использоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес - 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освоения подобным образом.

3. Методические рекомендации по выполнению контрольной работы

3.1 Методические рекомендации по выполнению теоретической части контрольной работы

Приступая к выполнению теоретической части контрольной работы, студент должен иметь четкое представление относительно ее вида, структуры, содержания и оформления, поскольку теоретическая часть контрольной работы должна представлять собой законченную разработку, все части которой логически взаимосвязаны. Преподаватель при ее проверке оценивает не только содержание, но и ее оформление. Оформляется текстуальная часть теоретической части контрольной работы согласно общим требованиям к текстовым документам (ГОСТ 2.105-95) и правилам оформления отчетов по НИР (ГОСТ 7.32-2001).

Обязательным требованием к выполнению теоретической части контрольной работы, имеющей научно-исследовательский характер, является использование научного, а не популярного (разговорного, литературного) стиля изложения. Недопустимо механическое переписывание учебников и других источников. Работу следует выполнять самостоятельно. В противном случае она не будет допущена к защите.

Подготовка к выполнению теоретической части контрольной работы включает в себя ряд этапов:

- изучение материалов, изложенных в настоящих методических указаниях;

- ознакомление с тематикой теоретической части контрольной работы;

- выбор темы из перечня тем или формулирование инициативной темы;

- подбор литературы по теме теоретической части контрольной работы.

Выбор темы теоретической части контрольной работы производится дипломником самостоятельно на основании имеющейся тематики (см. пункт 4.1). Перечень тем является примерным, и студент может предложить свою тему, обосновав и согласовав целесообразность ее разработки с преподавателем. В процессе работы над теоретической частью контрольной работы ее тема может быть уточнена или изменена по согласованию с преподавателем.

Написанию теоретической части контрольной работы должен предшествовать подбор и глубокое изучение литературы, а так же нормативно-правовых актов и научных публикаций по выбранной теме. Подбор и изучение литературы позволяет установить необходимый для исследования вопроса конкретный перечень источников, помогает глубже уяснить тему теоретической части контрольной работы. Подбор литературы к работе осуществляется на основе литературы, рекомендуемой по дисциплине «Экономика недвижимости», перечень которой отражен в учебной программе данной дисциплины, а также самостоятельно с помощью руководителя. Студент должен уметь пользоваться каталогами библиотечного фонда, электронными информационно-правовыми системами. Подбор литературы может включать несколько этапов:

- просмотр библиотечных каталогов. Книги и статьи следует подбирать с использованием систематических указателей литературы, находящейся в библиотеке ВУЗа или города. При изучении периодических изданий в целях ускорения поиска необходимого номера лучше всего использовать последний в году номер журнала, где помещается указатель статей, опубликованных за год;

- ознакомление со справочной литературой (энциклопедиями, словарями, справочниками и т.д.), в которых после отдельных коротких статей помещаются небольшие перечни литературы;

- ознакомление в отобранных источниках прикнижных списков литературы и литературы, указанной в сносках;

- просмотр библиографических указателей и других периодических библиографических изданий, аннотированных фундаментальными библиотеками, а также учетно-регистрационых изданий, наиболее полно, точно и достоверно освещающих все аспекты интересующей проблемы.

Осуществлять подбор источников и знакомиться с их содержанием целесообразно в следующей последовательности: нормативные документы (вначале законы, затем подзаконные акты), научные издания (первоначально книги, затем периодические издания), статистические данные. При подборе нормативно-правовых актов целесообразно использовать возможности компьютерных справочно-информационных систем, таких как «Консультант плюс», «Кодекс» и др. Их использование облегчает тематический поиск документов, а также позволяет быстро найти документ при наличии информации об органе, принявшем документ, дате принятия, номере документа и его примерном названии. Кроме того, документы в данных электронных системах содержат комментарии и отсылки к другим нормативным актам. При знакомстве с источниками в периодической печати (статьями) вначале целесообразно изучить самые свежие публикации, затем - прошлогодние, потом - двухгодичной давности и т.д.

Сформированный справочно-библиографический аппарат позволяет судить об обоснованности выдвигаемых автором положений трудами других авторов. Следует просмотреть весь список литературы, приводимый в конце издания, а также библиографические ссылки в тексте. Изучив список литературы, можно получить информацию о проведенных в источнике исследованиях. Иллюстративный материал источника позволяет в кратчайший срок уяснить основные положения по исследуемым проблемам.

Текстовая часть теоретической части контрольной работы должна быть выполнена в объеме, составляющем 10-12 страниц машинописного текста, т.е. набранного на машинке или на компьютере (с использованием MS WORD, MS EXCEL); 14 шрифтом, через интервал 1,0 (пт) и включать следующие содержательные составные части:

- титульный лист;

- содержание;

- введение;

- разделы;

- заключение,

- список использованной литературы,

- приложение(я).

Титульный лист является первым листом пояснительной записки. Образец титульного листа представлен в приложении А.

В содержании отражается наименование всех разделов и параграфов, (если они имеют наименование), заключение, перечень использованной литературы и приложений с указанием номеров страниц, с которых начинаются эти элементы.

Во введении обосновывается актуальность для исследования выбранной темы теоретической части, определяются цель, задачи исследования, подлежащие решению в процессе написания теоретической части контрольной работы, формулируются объект и предмет исследования. Рекомендуемый объем - не более одной страницы машинописного (набранного на компьютере) текста.

Актуальность темы. Обосновывается значимость выбранной темы теоретической части контрольной работы для экономики недвижимости в сложившейся экономической конъюнктуре (экономических условиях). Рекомендуемый объем актуальности темы - 2-3 абзаца.

Цель исследования. Должна отражать основной его результат. Цель исследования обычно выражается темой исследования, исходя из объекта и предмета исследования. Например, если темой теоретической части контрольной работы является «Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости», то цель исследования - рассмотреть порядок, условия и нормативно-правовую базу государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Задачи исследования. Для достижения поставленной цели необходимо решить определенные задачи исследования, которые должны быть логически взаимосвязаны. Состав задач должен быть подчинен достижению цели и достаточен в том смысле, что результаты их решений в совокупности будут соответствовать поставленной цели исследования. Формулировка задач осуществляется на основе содержания теоретической части контрольной работы. При этом используются такие ключевые слова, как: исследовать факторы; изучить этапы (основные методы, тенденции, технологии); провести анализ и выявить специфику (сущность, источники) проблемы; показать; разработать; обосновать варианты (показатели, мероприятия, структуру, методику, понятийный или методический аппарат, практические или методические рекомендации, концепцию и т.д.); провести оценку; уточнить и систематизировать основные функции; сформулировать понятийный или методический аппарат; сформулировать определение и обосновать его содержательные элементы и т.д.

Например, если первый раздел теоретической части контрольной работы «Государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости» называется «Определение и порядок государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача на исследование - сформулировать понятие «государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости» и определить порядок их осуществления. Если же второй раздел теоретической части контрольной работы называется «Условия технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача - выявить условия технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Если третий раздел теоретической части контрольной работы имеет название «Нормативно-правовая база государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости», то соответствующая ему задача на исследование - провести анализ и систематизировать нормативно-правовую базу государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Объект исследования. В общем случае, объект исследования - это то, что исследуется, т.е. область (сфера) конкретного практического приложения осуществленных исследований. В нашем примере объектом исследования выступает государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов недвижимости.

Предмет исследования. Предмет исследования - это та сторона (свойство) объекта, на которую направлено исследование. В качестве предмета исследования может выступать: процесс; вид управленческой деятельности; метод; экономические отношения; методологические и методические проблемы управления; сама система управления; организационно-экономический механизм управления; организационная структура управления и пр. Так, для предыдущего примера, предметом исследования является порядок, условия и нормативно-правовая база государственного технического учет и технической инвентаризации объектов недвижимости.

Основная часть теоретической части контрольной работы должна содержать данные, отражающие существо и основные результаты выполненных исследований. В зависимости от особенностей выполненного исследования, основную часть излагают в виде текста, таблицы, сочетания иллюстраций и таблиц или сочетания текста, иллюстраций и таблиц. Материал основной части делится на разделы и параграфы. Количество разделов не боле двух - трех. В свою очередь, каждый параграф может включать пункты, количеством также не менее 2-х, и не более 3-х.

В заключении приводятся основные результаты исследования, оценивается степень полноты решения поставленных задач. Формулируются важнейшие выводы и предложения. Раскрываются перспективы дальнейших исследований данного направления. Заключение по объему должно укладываться в 0,5 - 1 страницу.

В перечень использованной литературы включаются все источники, использованные при выполнении теоретической части контрольной работы, в том числе и те, на которые имеются ссылки в тексте. Перечень использованной литературы должен составляться в алфавитном порядке, начиная с заглавной буквы фамилии автора книги, журнальной статьи, картографического издания и т.д. Перечень начинается с нормативных документов (вначале законы, затем подзаконные акты), затем научные издания (первоначально книги, затем периодические издания), далее - статистические данные, затем отечественные интернет-источники и заканчивается перечень использованной литературы зарубежными источниками (включая интернет-источники), текстуальное оформление которых осуществлено на иностранных языках. Этот способ формирования перечня использованной литературы является обязательным при написании теоретической части контрольной работы. Примеры описания использованных литературных источников представлены в приложении Б При составлении списка необходимо иметь в виду следующее:

- нумерация источников производится арабскими цифрами;

- название книги или статьи пишут с прописной (заглавной) буквы и в конце ставят точку;

- места издания Москва и Санкт-Петербург пишут сокращенно, остальные - полностью и в конце ставят запятую;

- год издания указывают после запятой без слова «год» или сокращения «г»;

Приложения включают материал, дополняющий основной текст. Приложениями могут быть, например, графический материал, таблицы большого формата, расчеты, описания аппаратуры и приборов, описания алгоритмов и программ задач, решаемых на ЭВМ, распечатки этих программ и инструкций по пользованию ими, а также иной вспомогательный материал, например, допускается в качестве приложения использовать самостоятельно выпущенные конструкторские документы (габаритные чертежи, схемы и др.).

Приложения должны иметь общую с остальной частью документа сквозную нумерацию страниц. В тексте основной части на все приложения должны быть даны ссылки. Приложения располагают в порядке ссылок на них в тексте. Согласно правилам оформления отчетов по научно-исследовательским работам (ГОСТ 7.32-2001) в работах научно-исследовательского характера каждое приложение начинается с новой страницы с указанием наверху посередине страницы слова «Приложение» и его обозначения условными буквами русского алфавита, начиная с А, за исключением букв Ё, З, Й, О, Ч, Ь, Ы, Ъ. После слов «Приложение» следует буква, обозначающая его последовательность. Допускается обозначение приложений буквами латинского языка за исключением букв I и O. В случае полного использования букв русского и латинского алфавитов допускается обозначать приложения арабскими цифрами. Если в теоретической части контрольной работы одно приложение, то оно обозначается как «Приложение А».

Каждое приложение должно тематический заголовок, который записывают симметрично относительно текста с прописной буквы отдельной строкой. Текст каждого приложения, при необходимости, может быть также разделен на разделы и подразделы. Перед номером ставится обозначение этого приложения.

При выполнении теоретической части в ее тексте должны применяться научно-технические термины, обозначения и определения, установленные стандартами, а при их отсутствии - общепринятые в научно-технической литературе. Сокращения слов в тексте и подписях под иллюстрациями не допускаются. Исключения составляют сокращения слов, установленные правилами русской орфографии и пунктуации, такие как: руб., ед., т.д., т.п., др., пр., г. (год, город) и др.

При первом упоминании в тексте иностранных фирм, учреждений, организаций, названий изделий, собственных имен и т.п. названия пишут как в русской транскрипции, так и на языке оригинала (в скобках). Аббревиатуры типа ГОСТ, ЗИП следует употреблять без наращиваний (ГОСТ, а не ГОСТа). Не следует допускать выражений: текущего года, прошлого года, сего года. Годы следует указывать цифрами, а при определении времени суток - исходить из 24-часового исчисления.

В ходе написания работы свои мысли автор формулирует в предложениях посредством построения слов и словосочетаний, в основе которого необходимо использовать ряд правил. Так, для описания действий в основном употребляется изъявительное наклонение глагола (например, «рассмотрим»), редко - сослагательное наклонение (например, «рассмотрели бы») и почти совсем не употребляется повелительное наклонение (например, «рассмотрите»). В одном словосочетании не следует употреблять несколько существительных и не ставить рядом более двух существительных. Например, нецелесообразно употребление следующей конструкции словосочетаний: «особенности динамики показателей оценки...».

При изложении требований, обязательных к исполнению, в предложениях применяются следующие слова и словосочетания: «должен», «следует», «необходимо», «требуется, чтобы», «разрешается только», «не допускается», «запрещается», «не следует». При изложении других (необязательных) положений применяются следующие слова и словосочетания - «могут быть», «как правило», «целесообразно», «при необходимости», «может быть», «в случае» и т.д.

Для выражения логических связей между словами и словосочетаниями используются указательные местоимения, прилагательные и причастия («данные», «этот», «эти» «такой», «названные», «указанные» и др.). Например: «Эти данные служат достаточным основанием для вывода...». Однако местоимения «что-то», «кое-что», «что-нибудь» в силу неопределенности их значения в тексте работ не используются.

Для текста, требующего аргументации и выявления причинно-следственных отношений, характерны сложные предложения различных видов. Поэтому следует использовать составные союзы: «благодаря тому, что», «между тем, как», «так как», «вместо того, чтобы», «ввиду того, что», «оттого, что», «вследствие того, что», «после того, как», «в то время, как» и др.; употреблять предлоги «в течение», «в соответствие с», «в результате», «в отличие от», «наряду с», «в связи с» и др.

Кроме того, важнейшим средством выражения логических связей в тексте теоретической части контрольной работы являются элементы, указывающие, во-первых, последовательность развития мысли («вначале», «прежде всего», «затем», «во-первых», «во-вторых», «значит», «итак» и др.); во-вторых, противоречивые отношения («однако», «между тем», «в то время как», «тем не менее» и др.); в-третьих, причинно-следственные отношения («следовательно», «поэтому», «благодаря этому», «сообразно с этим», «вследствие этого», «кроме того», «к тому же» и др.); в-четвертых, переход от одной мысли к другой («прежде чем перейти к...», «обратимся к...», «рассмотрим», «остановимся на...», «необходимо рассмотреть» и др.); в-пятых, отражающие итог, вывод («итак», «таким образом», «значит», «в заключение отметим», «все сказанное позволяет сделать вывод...», «подведя итог, следует сказать...» и др.).

Слова «действительно» или «в самом деле» указывают, что следующий за ними текст предназначен служить доказательством, слова «с другой стороны», «напротив» и «впрочем» готовят к восприятию противопоставления, «ибо» - объяснения. Данные и подобные им слова являются указателями, которые предупреждают о поворотах мысли студента, выполняющего исследование. Однако использование таких слов не украшает текст, поэтому злоупотреблять ими не стоит.

В современных работах научно-исследовательского характера при высказывании студентом своего личного мнения по какой-либо проблеме стало правилом, когда он выступает во множественном числе и вместо «я» употребляет «мы», считая, что выражение формального коллектива придает больший объективизм изложению. Целесообразно в работе следовать данному правилу. Однако частого употребления местоимения «мы» тоже быть не должно. Поэтому можно использовать конструкции, исключающие употребление этого местоимения, например: «вначале производят отбор факторов для анализа (а не «мы производим отбор факторов для анализа…), или «автор полагает...», или «рассмотрен комплексный подход к оценке недвижимости...».

Объективность изложения - основная черта исследовательской работы. Отсюда возникает необходимость использования в тексте вводных слов и словосочетаний, указывающих на степень достоверности сообщения, таких как «конечно», «разумеется», «действительно» (вполне достоверный), «видимо», «надо полагать» (как предполагаемый), «возможно», «вероятно» (как возможный). Обязательным условием объективности изложения материала является указание на то, каков источник сообщения. В тексте это следует реализовывать посредством использования специальных вводных слов и словосочетаний («по сообщению», «по сведениям», «по мнению», «по данным», «по нашему мнению» и др.). При использовании нормативно-правового материала (законов, постановлений Правительства, актов министерств и т.д.) необходимо давать точные ссылки на соответствующие акты. При этом следует использовать первоисточник, а не воспроизводить акты из текста учебной литературы.

Завершив написание текста, следует прочитать текст целиком и оценить его на предмет соответствия составных частей друг другу. Сделать это целесообразно не сразу, а по прошествии некоторого времени (может быть, нескольких дней) после окончания написания. Если такой возможности нет, то можно отложить данную работу на несколько часов, а затем - вернуться к ней снова. Необходимо обратить внимание на соответствие указанной информационной базы исследования фактически используемому материалу.

3.2 Методические рекомендации по выполнению расчетной части контрольной работы (сквозной расчетной задачи)

3.2.1 Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Поскольку доход от сдачи в аренду является не стабильным по годам прогнозного периода, то для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом выбирается метод дисконтированных денежных потоков с применением техники ДДП-анализа. Определение рыночной стоимости объекта оценки с использованием техники ДДП-анализа рассмотрим на условном примере при следующих исходных данных (таблица 3.2.1).

Таблица 3.2.1

Расчет производится в следующей последовательности.

1. Определяем ДВД и ЧОД от использования объекта недвижимости в прогнозном периоде. Исходные данные, порядок определения и его результаты сводятся в расчетную таблицу (таблица 3.2.2).

Таблица 3.2.2

2. Поскольку для приобретения объекта недвижимости предлагается взять ипотечный кредит, то необходимо определить стоимость обслуживания долга и остаточную плату за кредит ОПК (остаток долга) на год окончания прогнозного периода (перепродажи оцениваемого объекта).

2.1. Определяем сумму кредита ИК как произведение процента от стоимости приобретения оцениваемого объекта недвижимости, определяющего размер кредита (70 %) и стоимости приобретения объекта Спр:

ИК = 0, 35 · Спр = 0,35 · 15 650 = 5 478 тыс. руб.

2.2. Определяем ежемесячный платеж ЕПЛ с учетом срока кредита и банковской ставки:

ЕПЛ = ИК · /PМТ/ = ИК · /колонка № 6/ ,

где /PМТ/- фактор текущей стоимости периодического взноса на погашение кредита, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 6 "Взнос на амортизацию единицы" (шестая функция денег) с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр.) за период, который отражает срок кредитования N. Тогда:

ЕПЛ = 7 825 · /колонка № 6/ = 5 478 · 0,01435 = 78,6 тыс. руб.

2.2. Определяем годовые расходы по обслуживанию долга:

РОД = ЕПЛ · 12 = 78,6 · 12 = 943 тыс. руб.

2.3. Определяем остаток платежей по кредиту ОПК(5) на конец прогнозного периода (5 лет).

ОПК(5) = ЕПЛ · /PVA/ = ЕПЛ · /колонка № 5/,

где /PVA/ - фактор текущей стоимости единичного аннуитета, который выбирается из таблиц сложного процента (таблиц 6-ти функций денег) как значение колонки № 5 "Текущая стоимость единичного аннуитета" с ежемесячным начислением заданного банком банковского процента (ст.б.пр) за период, который отражает остаток платежей между сроком кредитования и анализируемым периодом (остаточный срок кредитования после продажи или перепродажи) (N - n). Тогда:

ОПК(5) = 78,6 · /колонка № 5/ = 78,6 · 44,95504 = 3 534 тыс. руб.

3. Определим денежные потоки по годам прогнозного периода. Расчет производим в табличной форме (таблица 3.2.3).

Таблица 3.2.3

4. Определение ставки дисконтирования. Для расчета ставки дисконтирования используем метод кумулятивного построения. Безрисковая ставка выбрана по ставке рефинансирования Центрального банка. В настоящее время она составляет 7,5 %. Расчет ставки премии за риски инвестирования в объект недвижимости осуществляется в табличной форме (таблица 3.2.4).

Таблица 3.2.4