Оценка земли и иной недвижимости

Содержание

Вариант 1

1. Владелец гостиницы планирует сделать ремонт через 6 лет. В настоящее время стоимость ремонта составляет 150 тысяч и дорожает на N (последняя цифра номера зачетки)% в год. Какую сумму ежемесячно должен класть владелец в банк под 10% годовых, чтобы в итоге скопить требуемую сумму?
2. За какой срок денежная сумма, положенная в банк под N% годовых, утроится?
3. Семья планирует взять кредит и выплачивать за него не более 3500 рублей ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита 6 лет под 12% годовых. Какую долю от квартиры стоимостью 1 млн рублей сумеет профинансировать семья?
4. В настоящий момент Андрей Иванов имеет 70 000 рублей свободных средств для осуществления личных инвестиций на срок пять лет. В процессе анализа возможных объектов вложений он обратил внимание на инвестиционный фонд А, обещающий своим вкладчикам 8,5% годовых с ежеквартальным начислением дохода на счета клиентов. Сколько составят сбережения Андрея через 5 лет?

Вариант 2

1. Владелец гостиницы планирует сделать ремонт через 3 года. В настоящее время стоимость ремонта составляет 175 тысяч и дорожает на N (последняя цифра номера зачетки)% в год.Какую сумму ежемесячно должен класть владелец в банк под 11% годовых, чтобы в итоге скопить требуемую сумму?
2. Под какой процент следует положить денежную сумму в банк, чтобы через N лет она утроилась?
3. Семья планирует за N лет скопить на обучение ребенка, которое сейчас стоит 7 000 000 рублей и дорожает на 8% в год. При этом за эти годы семья планирует скопить 40% от требуемой суммы, ежеквартально кладя деньги в банк под 12% годовых, а потом на оставшуюся часть взять кредит на следующие 5 лет под 15% годовых с ежемесячными выплатами. Сравните денежные суммы, которые семья должна класть на счет в первые годы, и которые должна выплачивать банку в последующем.
4. Сколько будет через три года стоить склад, способный приносить ежемесячно N тысяч рублей чистого дохода? Известно, что ежегодно складская недвижимость дорожает на 10%, а средняя банковская ставка по вкладам – 8% годовых.

Вариант 3

1. Господин Петров за 22 млн рублей приобрел склад, сданный в аренду на 10 ближайших лет с ежеквартальной выплатой арендной платы. Хватит ли ему получаемого дохода для выплаты ипотечного кредита, выданного на N (последняя цифра номера зачетки) лет под 11 процентов годовых? Выплаты по кредиту осуществляются ежемесячно, а среднегодовая инфляция – 10% годовых.
2. Какую сумму нужно вложить в банк сейчас под 9% годовых, чтобы получить через 10 лет N млн рублей?
3. Семья планирует за 7 лет скопить на обучение ребенка, которое сейчас стоит 450 000 рублей и дорожает на N% в год. При этом за эти годы семья планирует 35% от требуемой суммы скопить, ежеквартально кладя деньги в банк под 11% годовых, а потом на оставшуюся часть взять кредит с ежемесячными выплатами на следующие 5 лет под 14% годовых. Сколько семья должна класть на счет в первые годы и выплачивать банку в последующие.
4. Владелец небольшого бизнеса Иван Конев с ежемесячным доходом 4*N тысяч рублей планирует взять кредит на покупку квартиры стоимостью 1,5 млн рублей. Средние банковские условия состоят в сумме, не превышающей 70% от стоимости объекта на 12 лет под 15% годовых с ежемесячными равными выплатами в течение всего срока. Хватит ли Ивану ежемесячного дохода для выплаты кредита?

Вариант 4

1. ООО «Лютик» планирует приобрести офисное здание, сданное в аренду на 8 лет за 25 млн рублей в год. Сколько необходимо будет выплачивать компании ежеквартально банку для погашения кредита на покупку, выданного на N (последняя цифра номера зачетки) лет под 12% годовых, при условии 8%-ной ежегодной инфляции?
2. На какую сумму кредита, выдаваемого на 10 лет под 15% годовых, может рассчитывать заемщик, если он хочет выплачивать не больше 17 000 рублей в месяц?
3. Семья планирует взять кредит и выплачивать за него не более N тысяч рублей ежемесячно. Средние банковские условия таковы: срок кредита N лет под 11% годовых. Какую долю от покупку квартиры стоимостью 1,5 млн рублей сумеет профинансировать семья с помощью кредита?
4. Молодая семья хочет скопить за десять лет 500 тысяч рублей на образование своего ребенка. Одним из вариантов является помещение имеющихся 70 тысяч рублей на банковский депозит под N% годовых с ежеквартальным начислением процентов. Сколько необходимо поместить на банковский счет, чтобы скопить требуемую сумму?

Вариант 5

1. Господин Зеленов приобрел место на парковке за 185 000 рублей. Он рассчитывает сдавать его в аренду за 20 000 ежегодно, с ежегодными выплатами в течении ближайших 8 лет. В конце этого срока он хочет продать это место за 200 000. Получит ли Зеленов 12%-ную отдачу от своих вложений при ставке дисконта N (последняя цифра номера зачетки)%?
2. Какова текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающая ежемесячную выплату 30 000 рублей на протяжении N лет при ставке кредита в 17%?
3. В конце 12-го года инвестиции принесут 1,5 млн рублей. Владелец инвестиционного актива должен погасить через N года долг в 600 тысяч рублей. Средняя доходность на рынке составляет 12% годовых. Сколько инвестору следует заплатить за инвестиционный актив, если он рассчитывает получать на свое вложение 10%-ный доход?
4. Какова сумма окажется на счету через 7 лет, если ежеквартально вносить на счет 54 000 рублей под N% годовых?

Варианты исходных данных для выполнения расчетно-графической работы

Вариант 1. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 18.

Таблица 18. Описание объекта оценки

Таблица 19. Описание аналогов продаж

Средний срок экспозиции торговых помещений — 2 месяца. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 43 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 36 800 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,9, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,1 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,25. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 50%, при этом существует возможность реинвестирования дохода по той же ставке доходности. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Величина прибыли застройщика — 20%. Операционные расходы — 4 000 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.

Вариант 2. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 20.

Таблица 20. Описание объекта оценки

Таблица 21. Описание аналогов продаж

Оценка производится для иностранного инвестора. Средние ставки аренды в торговых помещениях в центре столицы составляют 43 000 руб/м2, а за пределами Третьего транспортного кольца 36 800 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,12 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,2N. Нормативный срок службы капитальных зданий 100 лет. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 25%, возвращаемые средства будут реинвестироваться в ценные бумаги. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Величина прибыли застройщика 20%. Операционные расходы — 4 500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.

Вариант 3. ТЦ «Семеновский» располагается на оживленном перекрестке в непосредственной близости от станции метро по адресу: Семеновская площадь, д.1. Показатели объекта оценки приведены в таблице 22.

Таблица 22. Описание объекта оценки

Таблица 23. Описание аналогов продаж

Средние ставки аренды в торговых помещениях за пределами третьего транспортного кольца 36 800 руб/м2, а за пределами МКАД 30 000 руб/м2 в год. Средняя стоимость строительства торговых помещений 42 000 руб/м2, коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,87, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,N, региональный коэффициент – 1, коэффициент зональности - 1,05 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,19. Предполагаемый срок эксплуатации объекта новым собственником составляет 10 лет. При расчете необходимо учесть существование прогноза о росте рынка за этот срок в размере 20%. Рефинансирование получаемого дохода не предусматривается. Средний срок экспозиции торговых помещений — 3 месяца. Базовую ставку аренды за земельный участок и выкуп права аренды земельного участка необходимо рассчитать по методикам правительства Москвы. Величина прибыли застройщика 15+N %. Операционные расходы — 3 500 руб/м2 в год, необходима ежегодная корректировка на величину инфляции. Доходность еврооблигаций РФ с погашением в 2030 г. составляет 3,97% годовых. Инфляция равняется 6,50%, страновой риск для России — 0,22%.

Вариант 4. Объект оценки занимает владение 21 по Семеновскому переулку, замыкает Семеновскую площадь с северо-запада. Квартал, в котором располагается выделенный участок, ограничен с севера — измайловской ул., с юга — Щербаковской ул., с запада — Семеновским пер., с востока ул. Измайловский вал. По классификации МИФа относится к Районам, не вошедшим в исходную классификацию.

Семеновская площадь является важным функциональным объемно-планировочным и транспортным узлом восточной части столицы, что делает оправданным включение в ее композицию высотного здания (30 наземных и 3 подземных этажей, верхняя отметка объекта — 120 м) административно-делового назначения. Станция метро «Семеновская» находится в непосредственной близости от здания, обеспечивая отличный подъезд сотрудников и посетителей.

Таблица 24. Описание объекта оценки