Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в московской области
Стерник С.Г., Мирончук Я.С., Филатова Е.М. Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в московской области // Мир новой экономики. 2018. Т. 12. № 3. С. 140-152.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в московской области"140 Мир новой экономики DOI: 10.26794/2220-6469-2018-12-3-140-152 УДК 332.85 (470.311):[332.64:330.322](045) JEL L74 Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области С.?Г.Стерник, Финансовый университет, Москва, Россия https://orcid.org/0000-0003-1411-1011 Я.?С.Мирончук, Ассоциация застройщиков, Московская область, Россия https://orcid.org/0000-0002-6023-2765 Е.?М.Филатова, Финансовый университет, Москва, Россия https://orcid.org/0000-0003-0711-5225 Аннотация Ранее Г.М. Стерник и С.Г. Стерник обосновали варианты методики оценки среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания исход- ных данных о затратах в используемых источниках (себестоимость строительства или полные инвестиционные затраты) [1]. На основании анализа состава элементов затрат на девелопмент, используемого в различных источниках, получены корректирующие коэффициенты, позволяющие перейти от оценки текущей годовой до- ходности инвестиций в девелопмент по отношению к себестоимости (полной сметной стоимости) строительст- ва к оценке текущей годовой доходности по отношению к полным инвестиционным затратам. Методика апро- бирована на примере рынка жилья Москвы, в результате чего доказана возможность ее использования для управления инвестициями на рынке жилья. В настоящей работе на основании методики по оценке доходности девелопмента Г.М. Стерника и С.Г. Стерника и с учетом повышения информационной открытости рынка недви- жимости доработаны формулы расчета с использованием новых источников исходных данных и проведен расчет среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области по данным за 2014–2017 гг. Сделан вывод, что, начиная с 2015 г. показатель среднерыночной доходности при- нимает отрицательные значения, т.е. объем капиталовложений в строительство превышает выручку от продаж на первичном рынке. Однако во II полугодии 2017 г. показатель вырос до положительных значений, что связано в большей степени со снижением объемов жилого строительства в регионе. Полученные данные в совокупно- сти с усовершенствованной методикой исследования позволяют с высокой достоверностью прогнозировать потенциал развития региональных рынков первичного жилья в целях инвестиционного и государственного планирования жилищно-строительных программ. Ключевые слова: рынок жилья; ценовая динамика; прогнозирование рынка; доходность инвестиций: затраты на строительство; индекс доходности; индикатор макроэкономики Для цитирования: Стерник С.Г., Мирончук Я.С., Филатова Е.М. Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области. Мир новой экономики. 2018;12(3):140-152. DOI: 10.26794/2220-6469-2018-12-3-140-152 © CC BY 4.0 РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР 141 № 3/2018 DOI: 10.26794/2220-6469-2018-12-3-140-152 UDC 332.85 (470.311):[332.64:330.322](045) JEL L74 Assessment of Average Market Investment Returns in Development of the Residential Real Estate in the Moscow Region S.?G. Sternik, Financial University, Moscow, Russia https://orcid.org/0000-0003-1411-1011 Ya.?S.Mironchuk, Association of developers of the Moscow region, Moscow region, Russia https://orcid.org/0000-0002-6023-2765 E.?M. Filatova, Financial University, Moscow, Russia https://orcid.org/0000-0003-0711-5225 ABSTRACT In the previous work, G.M. Sternik and S.G. Sternik justified the options for the method of assessing the average current annual return on investment in residential real estate development, depending on the nature and content of the initial data on the costs contained in the sources of information (construction costs or total investment costs). Based on the analysis of the composition of the elements of development costs used in various data sources, we corrected the coefficients that allowed us to move from the assessment of the current annual return on investment in development in relation to the cost (full estimated cost) of construction to the assessment of the current annual return on investment in relation to the total investment costs. This calculation method was tested on the example of the housing market in Moscow. As a result, we concluded it is possible its use for investment management in the housing market. In this article, based on G.M. Sternik and S.G. Sternik’s methodology for assessing the return on investment into the development, and taking also into account the increase of information openness of the real estate market, we improved the calculation formulas, using new sources of the initial data, and recalculated the average market return on investment into the development of residential real estate in the Moscow region according to the data available for 2014–2017. We concluded that, since 2015, the average market return on investment takes negative values, i.e. the volume of investment in construction exceeds the revenue from sales in the primary market. However, in the second half of 2017, the indicator has increased to positive values, which was due to a greater extent of the decrease in the volume of residential construction in the region. The data obtained by us, together with the improved method of calculations, allow predicting with high reliability the potential of the development of the regional markets of primary housing for the purpose of investment and state planning of housing construction programs. Keywords: housing market; price dynamics; market forecasting; return on investment: construction costs; profitability index; macroeconomic indicator For citation: Sternik S.G., Mironchuk Ya.S., Filatova E.M.Assessment of average market investment returns in the development of the residential real estate in the Moscow region. Mir novoi ekonomiki = Word of the new economy. 2018;12(3):140-152. (In Russ.). DOI: 10.26794/2220-6469-2018-12-3-140-152 С.Г. Стерник, Я.С. Мирончук, Е.М. Филатова 142 Мир новой экономики Актуальность темы Среднерыночная текущая доходность инвести- ций в девелопмент жилой недвижимости являет- ся важным и востребованным индикатором при социально-экономическом и градостроительном планировании и инвестиционном прогнозирова- нии развития жилищной сферы. Показатель доходности позволяет оценить состояние отрасли жилищного строительства и выявить текущие тенденции на рынке жилья, оценить факторы, влияющие на доходность де- велопмента. На государственном уровне данный индикатор будет способствовать более точному прогнозирова- нию развития отрасли, национальной экономики и экономики регионов, а также планированию объ- емов строительства, ввода и продажи жилья. Результаты ранее выполненных исследований В России методология научного прогнозирования рынка жилья начала развиваться более 20 лет на- зад, с момента старта рынка в новейшей эконо- мической истории, в том числе с участием авторов настоящей работы. Авторами были разработаны и обоснованы ва- рианты методики оценки среднерыночной теку- щей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания исходных данных о затратах в исполь- зуемых источниках (себестоимость строительства или полные инвестиционные затраты) [2]. Принципиально расчет индекса доходности ин- вестиций (Id) авторы описали выражением c 1 c . .1 1 100%, c av aa p d P S QK I C SK ? ? ? ?? = ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? где Pav — средневзвешенная удельная цена про- дажи объекта, руб./кв. м; Qc — количество зареги- стрированных договоров участия в долевом стро- ительстве (ДДУ) по данным Росреестра, шт.; Saa — средняя площадь квартиры в новостройках, кв. м; Kр — поправочный коэффициент объема продаж; Кд.з.1 — коэффициент дополнительных затрат при использовании данных Росстата; Сс1 — средняя сто- имость строительства 1 кв. м, по данным Росстата, руб.; Sс — годовой объем строительства по рыноч- ным данным, кв. м. Нерешенные задачи и пути их решения Для проведения исследований рынка недвижимости аналитику приходится сталкиваться с проблемой закрытости данных о рынке. Открытая информа- ция из официальных источников ограничена, и до- стоверность некоторых из них вызывает сомнение. Информация в различных источниках также может значительно отличаться. Однако информационная открытость рынка растет, и уже сейчас специалистами проведена большая работа по улучшению и расширению данных официальной статистики. Так, в 2016 г. стартовал ресурс ЕМИСС (Единая межведомственная информационно-стати- стическая система), позволяющий не только отследить статистические показатели, но и дающий пояснения о технологии расчета, а также о контактах исполнителя, если возникнет необходимость уточнения. Увеличилась также частота публикаций данных. При этом список показателей включает стати- стические данные многих министерств и ведомств, в том числе Федеральной службы государственной статистики. В табл. 1 приведены новые источники информации и ссылки на них. Появление новых данных позволило авторам усо- вершенствовать методику в следующих направлениях. • Использование для расчета объема профинан- сированного строительства (в знаменателе) теку- щего объема строительства, отнесенного к средней продолжительности строительства. • Использование данных о продлении разреше- ний на строительство для уточнения информации о сроках. • Получение данных об объемах текущего стро- ительства по данным о полученных разрешениях на строительство. • Переход на ежеквартальный расчет показателя среднерыночной доходности инвестиций в девелоп- мент для получения оперативной информации о со- стоянии рынка. В результате формула расчета принимает следу- ющий вид: c 1 c .. 1 100%, c / av aa d PSQ I C S tK ? ? ? ? = ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? где Pav— средняя цена 1 кв. м общей площади квар- тир, руб./кв. м; Qc — количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), шт.; Saa — средняя площадь квартиры в новострой- ках, кв. м; Сс1 —средняя стоимость строительства 1 кв. РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР 143 № 3/2018 м, по данным Росстата, руб.; Sс — объем строительст- ва жилья по рыночным данным, кв. м; t — средний срок строительства жилых объектов, кварталов; Кд.з.— коэффициент дополнительных затрат при использо- вании данных Росстата. Исходные данные При расчете выручки (числитель) средняя удельная цена реализации площадей умножается на объем реализации. Данные об объемах реализации многоквартирных жилых домов на первичном рынке были получены из официальной статистики Росреестра о количестве зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилые помещения, умно- женном на среднюю площадь квартиры в строящихся домах. В соответствии с последними изменениями в за- конодательстве можно говорить о том, что более 95% всех зарегистрированных сделок производится через заключение ДДУ. Доля других легальных схем (жи- лищно-строительные кооперативы и др.) стремится к нулю в связи с усилением контроля государства за деятельностью застройщиков. Поэтому в данном исследовании они не учитывались. При расчете средней удельной цены реализации квартир использовались данные Росстата с I квартала 2014 г. по IV квартал 2017 г. Для определения затрат на строительство по се- бестоимости (сметной стоимости) данные о стоимос- ти строительства 1 кв. м по Росстату умножаются на объем строящихся площадей, деленный на средний срок строительства жилых объектов. Для расчета по инвестиционной стоимости данные умножаются на коэффициент дополнительных затрат. Объем строительства рассчитан на основании информации по действующим разрешениям на строительство многоэтажных жилых домов в Мо- сковской области. Так, объем жилья на этапе стро- ительства в IV квартале 2017 г. составил 16,9 млн кв. м без учета проблемных объектов (замороженных и/или снятых с продажи из-за нехватки финанси- рования). Для расчета объемов строительства в каждом квар- тале использовались данные о квартальных объемах ввода жилья и о новых разрешениях на строительство жилья, полученных за квартал. Расчет осуществлялся по следующей формуле: с 1 с p ( ) ( ) ( ) ( ) , n n in n n S S SS ? = +? где Sс — объем строительства жилья, млн кв. м; Si — объем ввода жилья, млн кв. м; Snp — объем жилья, на строительство которого получено раз- решение, за период, млн кв. м; n — расчетный пе- риод, квартал. Таблица 1 / Table 1 Статистические показатели / Statistical indicators Показатель Источник Ссылка Количество зарегистрированных сделок на первичном рынке за период в регионе Росреестр https://rosreestr.ru/site/open-service/ statistika-i-analitika/statisticheskayaotchetnost/ Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений (оперативные данные) Федеральная служба государственной статистики https://www.fedstat.ru/ indicator/43242 http://www.gks.ru/free_doc/new_site/ business/stroit/uk-c1.pdf Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья Федеральная служба государственной статистики https://www.fedstat.ru/ indicator/31452 Введена в действие общая площадь жилых домов (отдельно стоящие здания жилого назначения квартирного типа) Федеральная служба государственной статистики, Минстройкомплекс Московской области https://www.fedstat.ru/ indicator/34118 http://msk.mosreg.ru/dokumenty/ gosudarstvennye_uslugi Объем новых разрешений на строительство многоэтажного жилья в Московской области Минстройкомплекс Московской области http://msk.mosreg.ru/dokumenty/ gosudarstvennye_uslugi Источник / Source: данные Росреестра; ФСГС; Минстройкомплекс Московской области / data of Rosreestr; Rosstat; Ministry of Construction of the Moscow region. С.Г. Стерник, Я.С. Мирончук, Е.М. Филатова 144 Мир новой экономики В табл. 2 приведены исходные данные для расчета объемов строительства жилья в Под- московье. Средний срок действия этих разрешений на стро- ительство в 2017 г. составил 3,4 года (13,7 квартала). Срок строительства вырос на 14% по сравнению с 2014 г., так как большинство застройщиков не успевают строить в установленные сроки и офор- мляют продления на действующие разрешения на строительство. Для оценки среднерыночной стоимости строи- тельства были использованы данные о планируемой стоимости строительства, указанные в проектных декларациях на сайтах застройщиков. Выборочно для исследования было взято 25 объектов в раз- личных муниципальных образованиях Московской области. Основные характеристики этих жилых комплексов приведены в табл. 3. Средняя стоимость строительства, по проектным декларациям, составила 51957 руб. за кв. м. Однако в дальнейших расчетах в этой статье дан- ные проектных деклараций использоваться не будут, так как показатель планируемой стоимости строитель- ства не имеет четкой структуры включаемых в него за- трат и поэтому может рассчитываться застройщиками по-разному. Основным источником информации для определения стоимости строительства будут данные Росстата и информация ведущего действующего за- стройщика в Подмосковье. Преимущество показателя средней фактической стоимости строительства заклю- чается в четкой методологии расчета на основании данных бухгалтерского учета. Средняя фактическая стоимость строительства1 1 кв. м общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений рассчитывается на основе данных застройщиков о фактической стоимости строи- тельства общей площади введенных в действие жилых помещений в жилых и нежилых зданиях. 1 Приказ Федеральной службы государственной статистики от 25.11.2016 № 746 «Об утверждении официальной статистиче- ской методологии определения инвестиций в основной капи- тал на федеральном уровне». Таблица 2 / Table 2 Данные для расчета объемов строительства жилья в Подмосковье / Data for calculating the volume of housing construction in the Moscow region Дата Объем строительства Sс, млн кв. м Объем новых разрешений на строительство, млн кв. м Объем ввода, млн кв. м I кв. 2014 20,7 0,5 1,03 II кв. 2014 20,7 1,0 1,0 III кв. 2014 19,6 1,6 2,7 IV кв. 2014 19,3 3,2 3,5 I кв. 2015 19,5 0,8 0,5 II кв. 2015 19,9 1,7 1,3 III кв. 2015 20,3 1,6 1,1 IV кв. 2015 18,9 2,0 3,5 I кв. 2016 18,9 0,9 0,9 II кв. 2016 18,9 1,4 1,4 III кв. 2016 18,5 1,1 1,5 IV кв. 2016 17,9 1,8 2,4 I кв. 2017 17,9 0,9 0,9 II кв. 2017 17,3 1,2 1,8 III кв. 2017 17,1 1,4 1,6 IV кв. 2017 16,9 1,2 1,4 Источник / Source: данные Росстата / Rosstat dataset. РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР 145 № 3/2018 Таблица 3 / Table 3 Данные проектных деклараций для оценки средней стоимости строительства в Московской области / Data of project declarations for estimating the average cost of construction in the Moscow region Застройщик Населенный пункт Название жидищного комплекса Площадь объекта, кв. м Общая стоимость строительства, руб. Стоимость на 1 кв. м, руб. Самолет Девелопмент Химки Химки 2019 27835 1242354288 44633 Самолет Девелопмент Люберцы Люберцы 2019 55696 4139551216 74324 Самолет Девелопмент Ленинский район Пригород Лесное 55857 2353167818 42129 Урбан Групп Одинцовский район Лайково 9474 627788000 66266 Урбан Групп Красногорский район Митино О2 19692 936997819 47583 Урбан Групп Ленинский район Видный город 17297 889942511 51449 МИЦ Балашиха Новоград Павлино 37175 2283454971 61424 МИЦ Ленинский район Зеленые аллеи 56529 3363812441 59506 ДСК 1 Солнечногорский район Первый Андреевский 55144 1969408000 35714 ДСК 1 Домодедово Домодедовский парк 23206 970096431 41803 ФСК «Лидер» Одинцовский район Сколковский 57981 2442761000 42130 ФСК «Лидер» Ленинский район Римский 44224 2177382780 49235 ФСК «Лидер» Красногорский район Новое Тушино 49347 2935157000 59480 Гранель Ленинский район Государев дом 4731 235000000 49671 Гранель Мытищи Императорские Мытищи 106054 5300000000 49975 Гранель Балашиха Алексеевская роща 4313 160000000 37099 ПИК Котельники Оранж Парк 47638 1927080622 40453 ПИК Красногорск Митино Парк 20890 1364215026 65304 ПИК Химки Левобережный 10863 454763231 41863 ПИК Химки Путилково 28800 1764289719 61260 RDI Ленинский район Ново-Молоково 28259 1971764310 69774 RDI Ленинский район Южное Видное 16702 970224171 58090 Инград Пушкинский район Новое Пушкино 11224 485380945 43245 Инград Мытищи Новое Медведково 21324 1381486400 64786 Эталон Красногорск Изумрудные холмы 37588 1704965000 45359 Средняя стоимость 1 кв. м, руб. 51957 Источник / Source: данные о планируемой стоимости строительства, указанные в проектных декларациях на сайтах застройщиков, рас- четы авторов / data on the planned cost of construction, specified in the project declarations on the sites of developers; authors’ calculations. С.Г. Стерник, Я.С. Мирончук, Е.М. Филатова 146 Мир новой экономики Основанием для заполнения фактической стоимос- ти строительства объекта являются документы бухгалтерского учета застройщика и информация об объеме введенных жилых помещений. Фактическая стоимость зданий (жилые и нежи- лые) и сооружений2 — расходы на строительство зданий и сооружений, которые складываются из выполненных строительных работ и приходящихся на них прочих капитальных затрат [проектно-из- ыскательских работ, затрат по отводу земельных участков под строительство, расходов на содер- жание застройщика, выплаты земельного налога (аренды) в период строительства и др.], включаемых при вводе объекта в эксплуатацию в инвентарную стоимость здания (сооружения). В инвентарную стоимость здания включают также затраты на авторский надзор; затраты на возмеще- ние убытков землепользователям (компенсация за сносимые строения и ущерб, наносимый природ- ной среде, на отчуждаемой территории); затраты по переселению в связи со строительством; налоги и сборы, связанные с осуществлением строительства; затраты, связанные с регистрацией законченных объектов; взносы и отчисления на развитие ин- фраструктуры города; затраты на нежилые здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и др. (в том числе парковка, школы и детские сады). Плата за землю при покупке, изъятии (выкупе) земельных участков для строительства в стоимости не отражается. Для определения полной (инвестиционной) сто- имости строительства 1 кв. м на рынке жилья в Мо- сковской области в нашем примере использовалась также информация по текущим затратам на проекты одного из ведущих застройщиков Московской области. Анализ состава элементов затрат, учитываемых при расчете полной (инвестиционной) стоимости строительства 1 кв. м жилья Инвестиционная стоимость строительства вклю- чает все затраты, связанные с приобретением, 2 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.08.2017 № 562 «Об утверждении статисти- ческого инструментария для организации федерального ста- тистического наблюдения за строительством, инвестициями в нефинансовые активы и жилищно-коммунальным хозяйст- вом» (с изменениями на 05.09.2017). сопровождением, строительством и управлением объектом строительства с момента приобретения прав на земельный участок до полной реализации (продажи) проекта. Укрупненно инвестиционная стоимость строи- тельства состоит из следующих статей затрат [3]: 1. Затраты на приобретение прав на объект, в том числе покупка земельного участка и прав на жилую застройку. 2. Расселение и прочие обременения по про- екту. 3. Инженерная инфраструктура, в том числе выкуп технических условий на подключение. 4. Прединвестиционные затраты на разработ- ку концепции и бизнес-плана инвестиционного проекта. 5. Проектные работы. 6. Строительно-монтажные работы. 7. Прочие расходы по сопровождению проекта. 8. Стоимость финансирования проекта. 9. Затраты на рекламу, маркетинг и реализа- цию площадей. 10. Налоги. В табл. 4 приведена структура полной инвести- ционной стоимости строительства по отдельным статьям затрат [4]. Согласно данному исследованию доля строитель- но-монтажных работ в полной стоимости строи- тельства составила 50%, затраты на строительство паркинга, ДОУ (детских дошкольных учреждений) и СОШ (средних образовательных школ) — 20%, доля затрат на землю и обременения по проекту — 9%, доля затрат на инженерную инфраструктуру — 8%, доля затрат на финансирование — 2%. Другие расходы (маркетинг и продажи, управ- ленческие расходы и налоги) составляют около 10% общего бюджета проекта. Далее приведено сравнение стоимости строитель- ства в различных источниках информации: данные застройщиков, официальная статистика Росстата (по данных бухгалтерской отчетности застройщика) и информация о планируемой стоимости из публи- куемых на сайтах проектных деклараций. В табл. 6 представлен расчет доли учтенных затрат на строительство объекта в различных источ- никах информации. Полученные данные позволяют использовать поправочный коэффициент 1,28 для приведения фактической стоимости строительства, по данным Росстата, к полной (инвестиционной) стоимости строительства. РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР 147 № 3/2018 Таблица 4 / Table 4 Структура полных затрат на девелопмент / Structure of the total development costs Приобретение земельного участка и прав на застройку Стоимость прав на земельный участок Изменение назначения земли Расселение Расселение / другие обременения по проекту Инженерная инфраструктура Выкуп мощностей, ТУ (технические условия) Прединвестиционные расходы Разработка и утверждение концепции проекта, бизнес-планирование Прочие затраты на прединвестиционной стадии проекта Проектные работы Содержание службы заказчика до утверждения экспертизы Создание и утверждение ППТ (проект планировки территории) — ПМТ (проект межевания территории) — ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) Затраты на градостроительные изыскания (экология-топография-геология- геодезия-гидрогеология-гидроэкология-геоподоснова) Разработка и утверждение — стадия П (проект), экспертиза, РД (рабочая документация), разрешения на строительство Авторский надзор Строительные работы Затраты на подготовку участка застройки (вынос инженерных сетей, снос нежилых строений, рекультивация земли и пр.) Строительство жилой части Строительство коммерческих площадей Строительство помещений социально-бытового назначения Строительство парковки Строительство внеплощадочных сетей и выполнение технических условий Строительство инженерных сооружений и подключение внутри площадки к зданиям и сооружениям Служба заказчика и технадзор Прочие затраты на строительство Прочие расходы по сопровождению проекта Страхование объекта Затраты на сдачу объекта в эксплуатацию и оформление имущественных прав Налог на землю и имущество Управление инвестиционным проектом Прочие расходы Стоимость финансирования проекта Оформление кредитной линии Процентные платежи по кредиту Затраты на IPO и привлечение других источников финансирования Затраты на рекламу, маркетинг и продажи Агентское вознаграждение Реклама, маркетинг Налог на прибыль Налог на прибыль Источник / Source: [2]. С.Г. Стерник, Я.С. Мирончук, Е.М. Филатова 148 Мир новой экономики Расчет индекса текущей доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости Методика оценки текущей доходности инвести- ций в девелопмент жилой недвижимости апро- бирована на примере жилищного строительства в Московской области в 2014–2017 гг. Исходные данные для расчета приведены в табл. 7. Итоговые результаты исследования в виде динамики объемов выручки и затрат в Москов- ской области в 2014–2017 гг. приведены в табл. 8. На рисунке представлена квартальная динамика среднерыночной доходности инвестиций в деве- лопмент в Московской области в 2014–2017 гг. Интерпретация результатов исследования Анализ среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент в Подмосковье с 2014 по 2017 г. по- казывает, что самым прибыльным для застрой- щиков был 2014 г., когда годовая доходность на первичном рынке составила в среднем 9%. Это произошло за счет IV квартала, который был ре- кордным по продажам вследствие макроэконо- мического шока — обвала курса рубля вслед за обвалом цен на нефть. В этот период строитель- ство большинства проектов могло осуществлять- ся только за счет привлеченных средств граждан. В 2014 г. застройщиками было получено также ре- кордное количество разрешений на строительство 6,3 млн кв. м и введено 9,9 млн кв. м жилья. По- Таблица 5 / Table 5 Доля статей затрат в полной стоимости строительства жилья в Московской области (по данным о 7 объектах застройщика) / The share of cost items in the total value of housing construction in the Moscow region (according to data on 7 objects of the developer) Составляющая затрат Затраты, руб./кв. м Доля затрат в полной стоимости строительства, % Приобретение земельного участка и прав на застройку 5458 8 Расселение 0 0 Формирование земельного участка, ПИР (проектно- изыскательские работы) 671 1 Проектирование 1974 3 Инженерная инфраструктура, в том числе плата за технологическое присоединение к сетям 5124 8 Себестоимость (строительно-монтажные работы) 32951 50 Себестоимость строительства детского сада 1607 2 Себестоимость строительства школы 3399 5 Себестоимость строительства наземной парковки 8478 13 Маркетинг и продажи 2904 4 Накладные (управленческие) расходы девелопера 555 1 Стоимость финансирования проекта 1001 2 Налог на прибыль 1390 2 Инвестиционная стоимость строительства 65512 100 Источник / Source: расчеты авторов / authors’ calculations. РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР 149 № 3/2018 этому во второй половине 2015 г. при заявленном объеме строительства и сокращении объема вы- ручки на 20% многие девелоперы стали испыты- вать недостаток финансирования. Это выразилось в приостановлении и заморозке строительства по многим проектам на различных стадиях готов- ности. Так, по оценкам авторов, основная доля проблемных объектов приходится на проекты, получившие разрешения на строительство в 2013 и 2014 гг. (более 2 млн кв. м. жилья). В 2016 г. объем поглощения на рынке снизился еще на 7% по сравнению с 2015 г. В 2017 г. объем продаж по ДДУ находится на уровне 2016 г. Объем ввода жилья (многоквартирных домов) в Московской области в 2015 г. сократился на 22%, в 2016 — еще на 5% (6,1 млн кв. м). В 2017 г. объем ввода снова уменьшился на 6% — до 5,7 млн кв. м. В 2015 и 2016 гг. среднерыночная доходность де- велоперов на первичном рынке упала до минусовых значений: –8 и –10% соответственно. Это произошло из-за больших объемов строительства и уменьшения выручки от продаж на первичном рынке. В 2017 г. си- туация улучшилась во многом благодаря сокращению объемов строительства в регионе и в III и IV кварталах 2017 г. составила 1 и 14% соответственно. Всего за 2017 г. объем поглощения квартир остался на уровне 2016 г. и составил 3,9 млн кв. м. Без изменений за последние 2 года осталась так- же и средневзвешенная цена продажи в области — 78 тыс. руб. за 1 кв. м. Сильное влияние на рынок жилья оказыва- ет введение новых поправок по ужесточению требований к застройщикам и необходимости привлечения ими дополнительных источников финансирования проектов 3. Это приведет к зна- чительному сокращению числа мелких и сред- них застройщиков в области. Уже сейчас число застройщиков, получивших разрешение на при- влечение средств дольщиков для финансирования проектов, сократилось: чуть более половины всех полученных разрешений на строительство жилья в Московской области в 2017 г. получили ЗОСТ (заключение о соответствии застройщика требованиям) на заключение ДДУ. Возможно, в скором времени рынок жилья Мо- сковской области будет перераспределен между крупными игроками, которые получат дополнитель- ную нагрузку по достройке проблемных объектов и строительству социальной инфраструктуры. 3 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в до- левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законода- тельные акты Российской Федерации». Таблица 6 / Table 6 Расчет доли учтенных затрат на строительство объекта в различных источниках информации / Calculation of the share of recorded costs for the construction of the object in various sources of information № Содержание составляющей затрат Учет статей затрат в различных источниках Доля стоимости затрат, % Росстат застройщик 1 Приобретение проекта — +/– 8 2 Прединвестиционные затраты + +/– 1 3 Проектные работы + + 3 4 Строительные работы (в том числе получение ТУ) + + 58 5 Строительные работы по социальной инфраструктуре и парковке +/– + 21 6 Прочие расходы по сопровождению проекта + + 1 7 Стоимость финансирования проекта + + 2 8 Затраты на рекламу, маркетинг и продажи + + 4 9 Налоги — + 2 Всего доля учтенных затрат, % 80 95 100 Источник / Source: расчеты авторов / authors’ calculations. С.Г. Стерник, Я.С. Мирончук, Е.М. Филатова 150 Мир новой экономики Таблица 7 / Table 7 Исходные данные для оценки доходности инвестиций в девелопмент / Initial data for assessing the return on investment in development Дата Средне- взвешенная удельная цена Pav, тыс. руб./ кв. м Количество зарегистриро- ванных ДДУ Qc, шт. Средняя площадь квартиры Saa, кв. м Объем строительства Sс , млн кв. м Средний срок строительства, кварталов Средняя фактическая стоимость строительства в МО, по данным Росстата I кв. 2014 76,3 22300 55,7 20,7 12,0 52,2 II кв. 2014 82,5 22516 52,5 20,7 12,0 56,5 III кв. 2014 81,7 23017 50,2 19,6 12,0 49,1 IV кв. 2014 80,4 33866 48,4 19,3 12,0 41,8 I кв. 2015 81,8 20744 48,2 19,5 12,0 52,1 II кв. 2015 80,4 22250 49,0 19,9 12,0 54,4 III кв. 2015 80,6 19562 48,0 20,3 12,5 42,9 IV кв. 2015 80,8 23587 48,6 18,9 12,5 42,5 I кв. 2016 76,6 22591 47,2 18,9 13,0 59,1 II кв. 2016 78,7 18666 47,6 18,9 13,0 46,9 III кв. 2016 78,7 20490 48,1 18,5 13,0 46,0 IV кв. 2016 78,8 19962 48,0 17,9 13,0 46,4 III кв. 2017 76,8 19080 47,5 17,9 13,7 54,1 II кв. 2017 77,7 21919 46,9 17,3 13,7 54,0 III кв. 2017 78,6 20844 46,7 17,1 13,7 47,3 IV кв. 2017 78,7 23014 46,7 16,9 13,7 47,2 Источник / Source: расчеты авторов / authors’ calculations. РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР 151 № 3/2018 Таблица 8 / Table 8 Результаты расчета среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости Московской области, % / The results of calculating the average market annual return on investment in the development of residential real estate in the Moscow Region, % Дата Объем выручки от продаж, млрд руб. в год Объем профинансированного строительства, млрд руб., Росстат Среднерыночная доходность девелопмента в Московской области, % I кв. 2014 94,8 115,2 –18 II кв. 2014 97,4 124,7 –22 III кв. 2014 94,3 102,5 –8 IV кв. 2014 131,9 85,9 54 I кв. 2015 81,8 108,2 –24 II кв. 2015 87,7 115,2 –24 III кв. 2015 75,7 89,2 –15 IV кв. 2015 92,6 82,1 13 I кв. 2016 81,7 109,8 –26 II кв. 2016 69,9 87,1 –20 III кв. 2016 77,6 84,0 –8 IV кв. 2016 75,5 81,8 –8 I кв. 2017 69,6 90,4 –23 II кв. 2017 79,8 87,2 –9 III кв. 2017 76,6 75,6 1 IV кв. 2017 84,7 74,5 14 Источник / Source: расчеты авторов / authors’ calculations. ?18% ?22% ?8% 54% ?24% ?24% ?15% 13% ?26% ?20% ?8% ?8% ?23% ?9% 1% 14% ?30% ?20% ?10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 1 кв. 2014 2 кв. 2014 3 кв. 2014 4 кв. 2014 1 кв. 2015 2 кв. 2015 3 кв. 2015 4 кв. 2015 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017 4 кв. 2017 Среднерыночная доходность девелопмента в МО,% по данным Росстата Динамика среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области / Dynamics of average market return on investment in the development of residential real estate in the Moscow region Источник / Source: данные Росстата / Rosstat dataset. С.Г. Стерник, Я.С. Мирончук, Е.М. Филатова 152 Мир новой экономики Выводы 1. Методика оценки среднерыночной до- ходности инвестиций в девелопмент, усовер- шенствованная благодаря наличию новых источников информации, позволила рассчи- тать показатели доходности в Московской области в 2014–2017 гг. в поквартальной ди- намике. Полученные результаты хорошо объя- сняются ситуацией на рынке в рассмотренные периоды. 2. Доходность инвестиций в девелопмент жилой недвижимости после 2014 г. упала до от- рицательных значений, но в 2017 г. росла и до- стигла в IV квартале 2017 г. 14%. 3. Полученные данные в совокупности с усовер- шенствованной методикой исследования позволяют с высокой достоверностью прогнозировать потен- циал развития региональных рынков первичного жилья в целях инвестиционного и государственного планирования жилищно-строительных программ. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ 1. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Оценка среднерыночной доходности девелопмента при прогнозировании рынков жилья. Проблемы прогнозирования. 2017;(2):106–116. 2. Sternik G.M., Sternik S.G. Evaluation of the Mid-Market Return of Developments When Forecasting the Housing Market. Studies on the Russian Economic Development. 2017;28(2):204–212. 3. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Преминина М.В. Анализ методов определения затрат на девелопмент и на- правлений их совершенствования. Механизация строительства и ЖКХ. 2011;(2):2–6. 4. Вотолевский В.Л. Работа девелоперских компаний в условиях кризиса. Имущественные отношения в РФ. 2009;(8):6–12. REFERENCES 1. Sternik G.M., Sternik S.G. Evaluation of the average market return of developments when forecasting the housing market. Problemy prognozirovaniya. 2017;(2):106–116. (In Russ.). 2. Sternik G.M., Sternik S.G. Evaluation of the Mid-Market Return of Developments When Forecasting the Housing Market. Studies on Russian Economic Development. 2017;28(2):204–212. 3. Sternik G.M., Sternik S.G., Preminina M.V. Analysis of existing methods of determining of the development costs and directions of their improvement. Mekhanizatsiya stroitel’stva i ZhKKh. 2011;(2):2–6.(In Russ.). 4. Votolevsky V.L. The work of real estate companies in crisis. Imushchestvennye otnosheniya v RF. 2009;(8):6–12. (In Russ.). ИНФОРМАЦИЯ ОБ АВТОРАХ Стерник Сергей Геннадьевич — профессор Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления, Финансовый университет, Москва, Россия sgsternik@fa.ru Мирончук Янина Сергеевна — ведущий аналитик Ассоциации застройщиков, Московская область, Россия mironch@mail.ru Филатова Екатерина Михайловна — студентка 4-го курса финансово-экономического факультета, Финансовый университет, Москва, Россия katri96@rambler.ru ABOUT THE AUTHORS Sergei G. Sternik — Professor, Department of Corporate Finance and Corporate Governance, Financial University, Moscow, Russia sgsternik@fa.ru Yanina S. Mironchuk — leading analyst at the Association of developers of the Moscow region, Moscow region, Russia mironch@mail.ru Ekaterina M. Filatova — 4th-year student of the faculty of Finance and Economics, Financial University, Moscow, Russia katri96@rambler.ru РЕАЛЬНЫЙ СЕКТОР Другие книги из этого разделаК вопросу построения математической модели ценообразования недвижимости в г. КраснодареОценка земель на основе рыночных цен объектов недвижимости в Украине: проблемы и пути их решенияВлияние характеристик почв на результаты оценки пахотных земель доходным подходомК вопросу построения математической модели ценообразования недвижимости в г. КраснодареОценка земель на основе рыночных цен объектов недвижимости в Украине: проблемы и пути их решенияВлияние характеристик почв на результаты оценки пахотных земель доходным подходом