Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Оценка долей из земель сельскохозяйственного назначения
Оккель С.А. Оценка долей из земель сельскохозяйственного назначения // Дальневосточный аграрный вестник. 2016. № 1 (37). С. 93-103.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Оценка долей из земель сельскохозяйственного назначения"УДК 332.62 ГРНТИ 10.55.41 Оккель С.А., канд. экон. наук, доцент, Дальневосточный государственный университет путей сообщения, г. Хабаровск ОЦЕНКА ДОЛЕЙ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ Сельскохозяйственные предприятия-товаропроизводители используют большую часть земель сельскохозяйственного назначения. Под земельной долей понимается доля в праве общей собственности на земельные участки. При оценке рыночной стои- мости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества использу- ются общие принципы и методы оценки земли. КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: ЗЕМЕЛЬНЫЙ ФОНД, РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ, ЗЕМЕЛЬ- НАЯ РЕФОРМА, ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ, ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ, ДОЛЕ- ВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ, ЗЕМЕЛЬНАЯ ДОЛЯ, ВЫДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА UDC 332.62 Okkel S.A., Cand.Econ.Sci., Associate Professor, Far Eastern State University of Communication Lines, Khabarovsk E-mail: fincr@festu.khv.ru ASSESSMENT OF SHARES OF AGRICULTURAL LANDS The agricultural enterprises-commodity producers use the most part of the agricultural lands. By land share we mean the share in the right of common land property. When assessing market value of the agricultural lands and agricultural property general principles and methods of assessment of lands are used. KEY WORDS: LAND FUND, MARKET ASSESSMENT OF LANDS, LAND REFORM, PRINCIPLES AND METHODS OF ASSESSMENT OF LANDS, LAND TURNOVER, OWNERSHIP IN COMMON, LAND SHARE, ALLOTMENT OF PLOT. Земли сельскохозяйственного назна- чения составляют наиболее важную часть земельного фонда государства и подлежат особой охране. К ним отнесены ценные земли, обладающие плодородным слоем – почвой, необходимым для производства сельскохозяйственной продукции. Централизованное распределение бесплатной земли при игнорировании необходимости рыночной оценки ее стои- мости привело к неэффективному земле- пользованию в сельском и лесном хозяй- стве, а также обусловило нерациональную модель городского развития, например, размещение промышленных зон, а также экологически вредных предприятий в цен- тральной части городов. Россия располагает огромными зе- мельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей со- ставляющей национального богатства, не- совершенство земельного законодатель- ства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному ис- пользованию. Начатая в 1991 году земель- ная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственно- сти на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру. В связи с этим в настоящее время оценка сельскохозяй- ственных земель, в том числе долей из со- става земель сельскохозяйственного назначения, становится все более актуаль- ной. Следует подчеркнуть, что по действу- ющему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначе- ния являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хо- зяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые, так же как и земли сельскохозяйственного назначения, предназначены для ведения сельского хо- зяйства. Если генеральными планами раз- вития поселений не предусмотрено изме- нение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяй- ственные угодья, а связанное с ним иму- щество – как сельскохозяйственное. Так или иначе, земли сельскохозяй- ственного назначения подразделяются на земли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые внутрихозяй- ственными дорогами, коммуникациями; древесно-кустарниковой растительно- стью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техноген- ных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строени- ями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной пе- реработки сельскохозяйственной продук- ции. В свою очередь, к сельскохозяйствен- ным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, а также занятые много- летними насаждениями. В составе сель- скохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и непо- ливные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улуч- шению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и другие. Следует сказать, что правовой режим сельскохозяйственных угодий и несель- скохозяйственных угодий резко изме- нился в ходе осуществления земельной реформы. Земли сельскохозяйственного назна- чения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, со- здания защитных насаждений, научно-ис- следовательских, учебных и иных связан- ных с сельскохозяйственным производ- ством целей. Так, согласно статистике именно сельскохозяйственные предприятия-това- ропроизводители используют большую часть земель сельскохозяйственного назначения. Землям сельскохозяйствен- ного назначения придается особое значе- ние в силу их ограниченности, отсут- ствием возможности свободно переме- щаться в пространстве, практически неис- черпаемости производительной силы. В соответствии со статьей 79 Земель- ного кодекса РФ изъятие сельскохозяй- ственных земель с целью их предоставле- ния для несельскохозяйственных нужд до- пускается только в исключительных слу- чаях. В частности, для строительства про- мышленных объектов и иных несельско- хозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельско- хозяйственного производства, или сель- скохозяйственные угодья из земель сель- скохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистраль- ных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Изъятие сельскохозяй- ственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключи- тельных случаях, таких как выполнение международных обязательств Российской Федерации, обеспечение обороны и без- опасности государства, разработка место- рождений полезных ископаемых, содер- жание объектов культурного наследия РФ, строительство и содержание объектов культурно-бытового, социального, обра- зовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, ли- ний электропередачи, связи и других по- добных сооружений при отсутствии дру- гих вариантов возможного размещения этих объектов. В случае установления неправомер- ного изъятия сельскохозяйственных зе- мель для несельскохозяйственного произ- водства возмещаются не только убытки, причиненные таким изъятием, но и потери сельскохозяйственного производства. Также убытки будут возмещены при огра- ничении какими-либо предприятиями или организациями использования земель сельскохозяйственного назначения. В целом, сельскохозяйственные това- ропроизводители, в соответствии с зако- нодательством, могут использовать зе- мельные участки на таких вещных правах, как право собственности и право бессроч- ного (постоянного) пользования. Кроме того, земельный участок может нахо- диться у сельскохозяйственного предпри- ятия в аренде или безвозмездном срочном пользовании. Кратко рассмотрим историю возник- новения «земельной доли». Почти в каж- дом реорганизуемом колхозе и совхозе бывшего СССР были определены индиви- дуальные имущественные паи и земель- ные доли. Земельная доля, права на кото- рую возникли при приватизации сельско- хозяйственных угодий до 2002 года, явля- ется долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельско- хозяйственного назначения. Юридически действительное определение размеров до- лей исчислялось в виде простой правиль- ной дроби, в гектарах, в баллах. Трудовые коллективы реорганизуе- мых колхозов, совхозов и приватизируе- мых государственных сельскохозяйствен- ных предприятий принимали решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации. С учетом приня- того решения в районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий пода- валась заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также на выкуп или аренду сельскохозяй- ственных угодий сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме. К заявкам прилагались списки лиц, имеющих право на получение земли в соб- ственность бесплатно среди лиц, работаю- щих в сельском хозяйстве, включая только работников колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприя- тий, пенсионеров этих хозяйств. В эти списки включались работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территориях. А также лица занятые в социальной сфере на селе, временно отсутствующие работники, лица имеющие право вернуться на преж- нее место работы, лица, уволенные с пред- приятия по сокращению численности ра- ботников после 1 января 1992 года. При определении земельной доли учитыва- лись сельскохозяйственные угодья в гра- ницах сельскохозяйственных предприя- тий, за исключением земельных участков переданных в ведение сельских, поселко- вых, городских Советов народных депута- тов. В том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования, а также включенных в фонд перераспре- деления земель, используемых сорто- участками для испытания новых сортов сельскохозяйственных культур или пере- данных хозяйству в аренду. Следует особо отметить, что размер индивидуальной земельной доли устанав- ливался независимо от трудового вклада и стажа работы и определялся в натураль- ном и стоимостном выражении. При этом стоимость земли оценивалась в размере 50-кратного налога на землю. Вместе с тем владелец земельной доли мог использовать ее для получения при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства; внесения в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив и продать или сдать в аренду другим владельцам долей. Важно отметить, что институт земель- ных долей и общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначе- ния появились в России в начале 90-х го- дов ХХ века. Земельная реформа, начатая в это время, была направлена в первую очередь на отмену государственной моно- полии на землю, введение многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффектив- ных форм хозяйствования в агропромыш- ленном комплексе. А также обеспечение рационального и экологически безопас- ного использования земель, удовлетворе- ние потребности граждан и юридических лиц в земельных участках и решение ряда других социально-экономических задач. В ходе проведения земельной и аграр- ной реформ в России сельскохозяйствен- ные предприятия были реорганизованы, а принадлежащие им сельскохозяйствен- ные угодья были приватизированы и пере- даны в общую собственность членов та- ких предприятий. Таким образом возник институт земельных долей, а также появи- лась общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения. К сожалению, с 90-х годов ХХ века принимается множество нормативных и правовых актов, которые вместо того, чтобы четко охарактеризовать правовой режим земельных долей права общей соб- ственности на земельные участки из зе- мель сельскохозяйственного назначения, вносят еще большее непонимание и разно- чтение. Кроме того, в сельской местности идет пассивное сопротивление процессу разгосударствления и приватизации зе- мель. С другой стороны, руководители сельскохозяйственных организаций умышленно скрывают информацию о воз- можности и необходимости получать сви- детельства о праве собственности на зе- мельную долю на земельные участки ра- нее реорганизованных сельскохозяй- ственных организаций. Так или иначе, отсутствие четкого по- нимания правового режима земельных до- лей в праве общей собственности на зе- мельные участки из земель сельскохозяй- ственного назначения не способствует их эффективному использованию. Руководи- тели современных сельскохозяйственных организаций недовольны тем, что земля не находится в собственности их органи- заций, поэтому всячески препятствуют собственникам земельных долей осу- ществлению их прав, в том числе и выде- лению земельной доли в натуре. Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяй- ственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В общем, владение, пользование и распоряжение земельным участком из зе- мель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в со- ответствии с решением участников доле- вой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участник долевой собственности мо- жет выдать другому лицу нотариально удостоверенную доверенность. Либо до- веренность, заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного са- моуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой соб- ственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отно- шении принадлежащей данному участ- нику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на об- щем собрании участников долевой соб- ственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение о предложениях относительно проекта ме- жевания земельных участков. А также об утверждении проекта межевания земель- ных участков, в том числе, если такой про- ект содержит сведения о земельных участ- ках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в му- ниципальной собственности. Об утвер- ждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, об- разуемые в соответствии с проектом ме- жевания земельных участков или об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостре- бованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребован- ными. Далее рассмотрим понятие «земель- ная доля» на основе современной законо- дательной и нормативно-правовой базы. В соответствии со статьей 15 Феде- рального закона «Об обороте земель сель- скохозяйственного назначения» под зе- мельной долей понимается доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. При изучении данного вопроса необ- ходимо обратить внимание на Указ Прези- дента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 года № 96 «О порядке осу- ществления прав собственников земель- ных долей и имущественных паев», назы- вавшие субъекта права на земельную долю «собственником земельной доли». Так, в Федеральном законное «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», казалось бы, прослежива- ется более адекватное понимание инсти- тута земельной доли и субъект права на земельную долю называется «участником долевой собственности». Но статья 17 фе- дерального закона говорит об «участни- ках долевой собственности, получивших в собственность земельные доли», которые обязаны определить на местности гра- ницы земельных участков, находящихся в общей собственности. Участник долевой собственности, об- ладающий долей в праве собственности на земельный участок, которая в соответ- ствии с п. 1 статьи 246 и п. 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ, статьей 13 Фе- дерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вы- ражается, прежде всего, в том, что он участвует в распоряжении таким земель- ным участком и имеет право требовать выдела земельного участка в счет своей доли. В то же время одновременно явля- ется собственником указанной совокупно- сти права, то есть имеет «право на право». Земельный участок, собственником кото- рого может стать участник общей долевой собственности до выдела земельного участка в установленном порядке, не су- ществует как объект права, а, следова- тельно, не существует и вещных прав на него. Таким образом, анализируя данный вопрос можно сказать, что в нормативно- правовой базе и учебной литературе пре- обладает взгляд на земельную долю как условную часть права собственности на земельный участок, имеющую усреднен- ное количественное и качественное выра- жение в праве общей собственности на землю. В соответствии с п. 2 статьи 246 Граж- данского кодекса РФ и п. 1 статьи 12 Фе- дерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный капитал юридического лица свою долю или распорядиться ей иным образом, не противоречащим существую- щему законодательству. Впрочем, договоры купли-продажи, дарения и залога предполагают наличие у субъекта, отчуждающего имущество, права собственности на него. Предметом договора залога земельной доли является не вещь (земельный участок), так как она не существует в натуре, а право на опре- деленную часть общего имущества, кото- рое состоит, прежде всего, в возможности получения соответствующих данной ча- сти плодов, продукции и доходов, прино- симых вещью, находящееся в общей соб- ственности и право выделить в индивиду- альную собственность часть вещи (зе- мельного участка), которая, будучи выде- ленной, преобразуется в самостоятельную вещь (земельный участок). Указанные права носят не вещный, а обязательный характер, так как являются правами требо- вания определенного поведения от других лиц – участников общей долевой соб- ственности. Таким образом, земельная доля может быть классифицирована как обязательное право. Однако такое мнение порождает вопрос о субъекте права собственности, так как если каждый из участников общей долевой собственности обладает обяза- тельным правом, то необходимо опреде- лить субъект права собственности на зе- мельный участок, то есть собственника. Таким субъектом, как представляется, яв- ляется совокупность лиц, обладающих до- лями в праве общей долевой собственно- сти, которые совместно осуществляют ис- пользование земельного участка, находя- щегося в общей долевой собственности. На основе вышеизложенного целесо- образно предположить, что земельная доля определяется как обязательное право – право участника (члена) сельскохозяй- ственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из зе- мель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной ком- мерческой организации, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим за- конодательством. Далее остановимся на основных мето- дах и особенностях оценки долей из со- става земель сельскохозяйственного назначения. Но прежде всего, рассмотрим один из наиболее востребованных видов стоимо- сти в оценке земель сельскохозяйствен- ного назначения - рыночную стоимость. Рыночная стоимость земель сельскохо- зяйственного назначения определяется как наиболее вероятная цена, по которой данная земля может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции. Когда стороны сделки действуют ра- зумно, располагая всей необходимой ин- формацией, а на величине сделки не отра- жаются какие-либо чрезвычайные обстоя- тельства, то есть когда стороны сделки хо- рошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, одна из сто- рон сделки не обязана отчуждать землю сельскохозяйственного назначения, а дру- гая не обязана принимать исполнение. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, кроме того принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было, оце- ниваемая земля сельскохозяйственного назначения представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных земельных участков, платеж выражен в денежной форме. В свою очередь возможность отчуж- дения земли сельскохозяйственного назначения на открытом рынке означает, что она представлена на открытом рынке посредством публичной оферты, типич- ной для аналогичных земельных участков, при этом срок ее экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлече- ния внимания достаточного числа потен- циальных покупателей. Разумность действий сторон сделки заключается в том, что цена сделки с оце- ниваемой землей – наибольшая из дости- жимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижи- мых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточ- ной степени информированы о земле сель- скохозяйственного назначения, по кото- рой заключается сделка. Стороны дей- ствуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сто- рон, в соответствии с полным доступным на дату оценки объемом информации о со- стоянии рынка земли сельскохозяйствен- ного назначения. Вместе с тем отсутствие чрезвычай- ных обстоятельств свидетельствует о том, что у каждой из сторон сделки с оценива- емой землей сельскохозяйственного назначения имеются мотивы для соверше- ния сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить данную сделку. Следует отметить, что при оценке ры- ночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имуще- ства используются общие принципы и ме- тоды оценки земли, но с учетом особенно- стей ведения сельскохозяйственного про- изводства и вытекающих из этих особен- ностей отличий в определении дохода, со- здаваемого сельскохозяйственной недви- жимостью, от оценки дохода, генерируе- мого другими типами недвижимости. От- личия эти заключаются в определении структуры и состава издержек, в опреде- лении статей дохода и способов его оценки, в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйствен- ного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода, в критериях от- бора объектов-аналогов и выборе элемен- тов сравнения. Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замеще- ния зданий, сооружений, построек, объек- тов сельскохозяйственной инфраструк- туры, стоимости коренного улучшения зе- мельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных си- стем, проведения других культурно-тех- нических работ. Методы затратного под- хода также могут применяться для оценки капитализированной стоимости многолет- них насаждений, включая защитные лесо- полосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота. Так или иначе, оценка сельскохозяй- ственных угодий методами доходного подхода может осуществляться как на ос- нове прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством ка- питализации чистого операционного до- хода, образующегося при ведении сель- скохозяйственного производства и пред- ставляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В пер- вом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяй- ственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как сред- няя величина чистого операционного до- хода, определенного с учетом ротации ос- новных культур при сложившемся севооб- ороте. При этом определение чистого опе- рационного дохода может проводиться как с использованием техники остатка – при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах на производ- ство той или иной культуры. При капитализации чистого операци- онного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяй- ственную продукцию, а также в прогнози- руемых ценах. Чистый операционный доход рассчи- тывается как разность между валовым до- ходом, приходящимся на наиболее рас- пространенные культуры, и издержками на их производство в расчете на единицу площади. Валовой доход определяется на ос- нове показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при приме- нении наиболее распространенной агро- техники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледе- лия. В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ве- дущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в бли- жайших местах реализации сельскохозяй- ственной продукции. Если в оцениваемом хозяйстве товар- ными культурами для одного и того же вида использования земель являются не- сколько культур, то земельную ренту це- лесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операцион- ных доходов, полученных от разных куль- тур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, заня- той каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посев- ных площадей и сложившейся системе се- вооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Куль- туру можно считать основной, если она в структуре товарной продукции растение- водства занимает не менее 70 %. Необходимо обратить внимание и на особенности оценки застроенных земель- ных участков в составе земель сельскохо- зяйственного назначения. Оценка данного вида земельных участков проводится по традиционной технологии методами до- ходного, затратного и сравнительного подходов. Сельскохозяйственные по- стройки (улучшения) оцениваются по до- ходу, который они могут приносить от их сдачи в аренду, по затратам на восстанов- ление (замещение) за минусом износа и по ценам сделок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитанной за- тратным методом, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с ана- логичными незастроенными участками. Оценке также подлежат и сельскохо- зяйственные имущественные комплексы, под которыми подразумеваются различ- ные сельскохозяйственные предприятия. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно- правовые формы и крестьянские фермер- ские хозяйства. Основным принципом оценки сельскохозяйственного имуще- ственного комплекса является суммирова- ние стоимости его составных частей. Иначе говоря, сельскохозяйственное предприятие оценивается как единое це- лое, состоящее из различных элементов сельскохозяйственной недвижимости, то есть земли, строений, иных элементов обустройства, жилья, лесных и многолет- них насаждений и сельскохозяйственных долей. Таким образом, в настоящее время од- ной из первоочередных проблем развития рыночных отношений в России является отсутствие цивилизованного рынка зе- мельных отношений и законодательное несовершенство организационно-право- вых вопросов оборота земельных участ- ков. С одной стороны, можно заметить, что развитию рынка земли в последнее время способствовало принятие ряда нор- мативно-правовых актов, регулирующих порядок совершения сделок с земельными участками, порядок их выкупа, проведе- ние оценки, проведение кадастрового учета, порядок рассмотрения споров в су- дебном порядке. Однако, в тоже время имеется множество нерешенных вопро- сов, связанных с регулированием земель- ных отношений и, прежде всего, в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Общий порядок выдела земельных участков в счет долей общей собственно- сти на земельный участок из земель сель- скохозяйственного назначения регламен- тируется Федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйствен- ного назначения». Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохо- зяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, кото- рый вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка, его стоимость, а также размер компенсации остальным участникам до- левой собственности. Прошло более двух десятилетий с мо- мента введения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым в оборот поступает все больше земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Выявляются новые собствен- ники и консолидируются земельные мас- сивы, все чаще возникает необходимость в рыночной оценке сельскохозяйственных долей. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 1. Конституция Российской Федерации: основной закон: с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 года №6- ФКЗ; от 30.12.2008 года №7-ФКЗ / Российская газета. – 31.12.08. - №267. 2. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1): приказ: утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 №256, зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 22.08.2007 года, регистрационный номер №10040 / Российская газета. – 04.09.2007. - №194. 3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: приказ: утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 № 255; зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 23.08.07 рг. Номер № 10045 / Российская газета. – 04.09.2007. - № 194. 4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: приказ: зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.07.07 рег. Номер № 10009 / Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 03.09.2007. - № 36. 5. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 26 июня 2002 г. № 101-ФЗ ( с изм. 05 февраял 2007 г., 13 мая 2008 г.)] // Российская газета. – 27.07.2002 г. - № 137. 6. Об оценочной деятельности: федер. закон: принят 16 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля 2007 г.) / Собр. Законодательства РФ. – 1998. - № 31. – Ст. 3813. 7. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель [Текст]: Постановление Правительства РФ: [принято 08 апреля 2000 г. № 316 (с изменениями от 11.04, 12.122006 г.. 17.09.2007 г.)] // Собр. Законодательства РФ. - 2000. - № 16. – ст. 1709. 8. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земель- ных участков [Текст]: распоряжение: [принято 6 марта 2002 г. № 568-р (в ред. Распоряжения Мини- мущества РФ от 31.07.2002 г.)] // Собр. Законодательства РФ. – 2001. - №29. – ст.3026. 9.Асаул, А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поко- ления: Изд-во Питер .2012. – 416 с. 10. Грязнова, А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и ста- тистика, 2010. – 725 с. 11. Коланьков, С.В. Оценка недвижимости. Документы и комментарии. – Москва: УМЦ ЖДТ, 2013. – 496 с. 12. Оценка бизнеса : учеб. пособие для вузов / под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой. - 3-е изд. – С.-Петербург: Питер, 2010. – 512 с. 13 .Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебник для бакалавров. Бусов В.И., Землянский О.А., Поляков А.А., М.: Изд-во Юрайт, 2014. – 430 с. REFERENCE 1. Konstitutsiya Rossiiskoi Federatsii: osnovnoi zakon: s izmeneniyami, vnesennymi Zakonom Rossiiskoi Federatsii o popravke k Konstitutsii Rossiiskoi Federatsii ot 30.12.2008 goda №6-FKZ, ot 30.12.2008 goda №7-FKZ(Constitution of the Russian Federation: fundamental law: with amendments made by the Law of the Russian Federation regarding Amendment to the Constitution of the Russian Federation dated 30/12/2008 №6-FKZ, 30/12/2008 №7-FKZ) , Rossiiskaya gazeta, 31.12.08, No 267. 2. Ob utverzhdenii federal'nogo standarta otsenki «Obshchie ponyatiya otsenki, podkhody k otsenke i trebovaniya k provedeniyu otsenki (FSO № 1): prikaz: utverzhden prikazom Minekonomrazvitiya Rossii ot 20.07.07 No 256, zaregistrirovano v Ministerstve yustitsii Rossiiskoi Federatsii 22.08.2007 goda, registratsionnyi nomer No 10040(On Approval of Federal Standard of Assessment “General Notions of Assessment, Approaches to Assessment and Assessment Procedure Requirements (FSO №1)”: order: approved by the Order of Ministry of Economic Development of Russia dated 20/07/07 № 256, registered at the Ministry of Justice of the Russian Federation on 22/08/2007, registration number № 10040), Rossiiskaya gazeta, 04.09.2007, No 194. 3. Ob utverzhdenii federal'nogo standarta otsenki «Tsel' otsenki i vidy stoimosti (FSO № 2)»: prikaz: utverzhden prikazom Minekonomrazvitiya Rossii ot 20.07.07 No 255бб, zaregistirovano v Ministerstve yustitsii Rossiiskoi Federatsii 23.08.07 rg. Nomer No 10045(On Approval of Federal Standard of Assessment “Objective of Assessment and Types of Assessment (FSO №2)”: order: approved by the Order of Ministry of Economic Development of Russia dated 20/07/07 № 255, registered at the Ministry of Justice of the Russian Federation on 23/08/2007, registration number №10045), Rossiiskaya gazeta, 04.09.2007, No 194. 4. Ob utverzhdenii federal'nogo standarta otsenki «Trebovaniya k otchetu ob otsenke (FSO № 3)»: prikaz: zaregistrirovano v Ministerstve yustitsii Rossiiskoi Federatsii 20.07.07 reg. Nomer № 10009 (On Approval of Federal Standard of Assessment “Assessment Report Requirements (FSO №3)”: order: registered at the Ministry of Justice of the Russian Federation on 20/07/2007, registration number № 10009), Byulleten' normativnykh aktov federal'nykh organov ispolnitel'noi vlasti, 03.09.2007, No 36. 5. Ob oborote zemel' sel'skokhozyaistvennogo naznacheniya [Tekst ]: feder. zakon: [prinyat Gos. Dumoi 26 iyunya 2002 g. № 101-FZ ( s izm. 05 fevrayal 2007 g., 13 maya 2008 g.)] (On Agricultural Lands Turnover [Text]: Federal Law: [adopted by the State Duma on June 26, 2002 №101-FZ (with amendments of February 05, 2007, May 13, 2008)]), Rossiiskaya gazeta, 27.07.2002 g, No 137. 6. Ob otsenochnoi deyatel'nosti: feder. zakon: prinyat 16 iyulya 1998 g. № 135-FZ (s izmeneniyami ot 21 dekabrya 2001 g., 21 marta, 14 noyabrya 2002 g., 10 yanvarya, 27 fevralya 2003 g., 22 avgusta 2004 g., 5 yanvarya, 27 iyulya 2006 g., 5 fevralya 2007 g.)(On Assessment Activities: Federal Law: adopted on July 16, 1998 № 135-FZ (with amendments dated December 21, 2001, March 21, November 14, 2002, January 10, February 27, 2003, August 22, 2004, January 05, July 27, 2006, February 05, 2007)), Sobr. Zakonodatel'stva RF, 1998, No 31, St. 3813. 7. Ob utverzhdenii Pravil provedeniya gosudarstvennoi kadastrovoi otsenki zemel' [Tekst]: Postanovlenie Pravitel'stva RF: [prinyato 08 aprelya 2000 g. № 316 (s izmeneniyami ot 11.04, 12.122006 g.. 17.09.2007 g.)] (On Approval of the Regulations of the State Cadastral Land Assessment [Text]: Decree of the Government of RF: [adopted on April 08, 2000 №316 (with amendments of 11/04, 12/12/2206, 17/09/2007)], Sobr. Zakonodatel'stva RF, 2000, No 16, st. 1709. 8. Ob utverzhdenii metodicheskikh rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoi stoimosti zemel'nykh uchastkov [Tekst]: rasporyazhenie: [ prinyato 6 marta 2002 g. № 568-r (v red. Rasporyazheniya Minimushchestva RF ot 31.07.2002 g.)] (On Approval of the Methodic Recommendations for Determination of Land Market Value [Text]: directive: [adopted on March 06, 2002 № 568-p (revised by Directives of Ministry of Property of RF dated 31/07/2002)], Sobr. Zakonodatel'stva RF, 2001, No 29, st. 3026. 9.Asaul, A.N. Ekonomika nedvizhimosti(Economics of Real Estate), Uchebnik dlya vuzov, 3-e izd. Standart tret'ego pokoleniya: Izd-vo Piter, 2012, 416 p. 10. Gryaznova, A.G. Otsenka nedvizhimosti (Assessment of Real Estate), A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova, M.: Finansy i statistika, 2010, 725 p. 11. Kolan'kov, S.V. Otsenka nedvizhimosti. Dokumenty i kommentarii (Assessment of Real Estate. Documents and Comments), Moskva: UMTs ZhDT, 2013, 496 p. 12. Otsenka biznesa: ucheb. posobie dlya vuzov(Assessment of Business: textbook for institutes of higher education), / pod red. V. E. Esipova, G. A. Makhovikovoi, 3-e izd., S.-Peterburg: Piter, 2010, 512 p. 13 .Otsenka stoimosti predpriyatiya (biznesa) (Assessment of Enterprise (Business) Value), Uchebnik dlya bakalavrov, Busov V.I., Zemlyanskii O.A., Polyakov A.A., M.: Izd-vo Yurait, 2014, 430 p. Другие книги из этого разделаФормирование перечня ценообразующих факторовКадастровая оценка городских земель с учетом развития инженерных системМетодики оценки земель в современных условияхФормирование перечня ценообразующих факторовКадастровая оценка городских земель с учетом развития инженерных системМетодики оценки земель в современных условиях