Информация по оцениваемому объекту и рынку элитной офисной недвижимости (для выполнения курсовой работы)
Оцениваемый Объект расположен в Центральном административном округе ( улица Арбат дом 26) и представляет собой нежилое трехэтажное отдельностоящее кирпичное здание административно-офисного назначения.
Кадастровый номер здания 77-01-0001046-1025. На основании Постановления Правительства Москвы от 26 ноября 2013 г. №752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" кадастровая стоимость здания составляет 9501,00 руб.кв.м.
Здание расположено на земельном участке площадью 0,18 га, находящемся в кадастровом районе
№ 77-01-0001046. Участок находится в долгосрочной аренде. Арендная плата за землю в текущем году составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли. Предполагается, что в ближайшие годы сумма платежа будет возрастать на 2% в год. (сложный процент). С 1 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 129463,77 руб./кв.м. Основание: Постановление Правительства г. Москвы от 26 ноября 2013 года № 751.
Конструктивно здание полностью идентично зданию в Восточном округе, рассмотренному в качестве учебного примера. Здание построено в 1983 году. Остаточная стоимость на дату оценки составляет 95 458 390 руб. Износ составляет 45%.
В течение последнего года цены на недвижимость на этом сегменте рынка выросли на 25%.
С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования, оцениваемый объект позиционируется на рынке офисных зданий класса качества А (как офис высокого класса).
Текущее состояние ОбъектА не позволяет использовать его по классу А. Необходимо проведение евроремонта. По результатам составления сметы на ремонт и анализу цен строительно-ремонтных организация г.Москвы можно предположить, что затраты составят примерно 18 000 руб. за 1 кв.м. Ремонт может продолжаться около полутора лет, причем 50% затрат на ремонт необходимо осуществить в момент оценки, который соответствует началу ремонтных работ, 30% - через полгода после начала ремонта и 20% - через год после начала ремонта. На дату оценки физический износ здания составляет 45%.
По результатам анализа рынка, темпы роста арендных платежей по офисам элитного класса составит в следующем году 30%, затем снизится до 20%, 15% и на четвертом году стабилизируются на величине 10% в год. На дату оценки рыночная арендная плата составляет 43 200 руб. за 1 кв. м.
Коммунальные платежи включаются в ставку аренды. Потери от неплатежей на этом сегменте рынка обычно составляют около 5%.
Несмотря на высокую ликвидность объектов элитной недвижимости, их продажа все же отличается более высоким, чем для объектов среднего класса, сроком экспозиции (6-8 месяцев). Как следствие, поправка на уторгование для этого сегмента рынка составляет 10% для Центрального округа и 15% для других округов.
Эксплуатационные расходы, по данным Заказчика, составили в текущем году 923 584 рубля. Предполагается, что после проведения ремонта эти расходы будут составлять 25% от действительного валового дохода.
Расходы на управление объектом на этом сегменте рынка принимаются равными 10% от ПВД.
информация о продажах
объект № 1
Административный округ
Западный
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1996
Площадь объекта
180 кв.м
Площадь земельного участка, га
Нет данных
Этажность
1 этаж 5-этажного здания
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
отличное
Цена, руб.
84 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
1 месяц до даты оценки
Объект № 2
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1985
Площадь здания
1250 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,20
Этажность
3
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Износ 45%. Требуется евро ремонт
Цена, руб.
255 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
5 дней до даты оценки
Объект № 3
Административный округ
Юго-Восточный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1978
Площадь здания
1050 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,075
Этажность
3
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Износ 20%. Проведён косметический ремонт.
Цена, руб
67 500 000
Вид цены
цена сделки
Дата продажи
3 месяца до даты оценки
Объект № 4
Административный округ
Южный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1980
Площадь здания
1000 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,30
Этажность
2
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Требуется косметический ремонт
Цена, руб.
168 900 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
7 дней до даты оценки
Объект № 5
Административный округ
Юго-Восточный административный округ
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1980
Площадь здания
985 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,30
Этажность
2
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Требуется косметический ремонт
Цена, руб.
120 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
7 дней до даты оценки
Объект № 6
Административный округ
Центральный
Тип
1-ый этаж 5-этажного жилого здания с отдельным входом
Функциональное назначение
Торговое помещение (под магазин)
Передаваемые юридические права
В собственность
Год постройки
1976
Площадь помещения
500
Площадь земельного участка, га
Нет информации
Этажность
5
Памятник архитектуры
Сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
удовлетворительное
Цена, руб.
96 000 000
Вид цены
Цена предложения
Дата действия цены
1 месяц от даты оценки
Объект № 7
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1980
Площадь здания
950 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,30
Этажность
2
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Требуется косметический ремонт
Цена, руб.
210 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
7 дней до даты оценки
Объект № 8
Административный округ
Южный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1981
Площадь здания
950 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,24
Этажность
3
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Износ 22%. Проведен косметический ремонт
Цена, руб.
265 500 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
1 неделя до даты оценки
Объект № 9
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1980
Площадь здания
400 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,045
Этажность
1
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Проведен евроремонт, повышен класс качества
Цена, руб.
120 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
7 дней до даты оценки
Объект № 10
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1982
Площадь здания
750 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,45
Этажность
3
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Износ 30%. Требуется евро ремонт
Цена, руб.
292 500 000
Вид цены
цена сделки
Дата продажи
4,5 месяца до даты оценки
Объект № 11
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1980
Площадь здания
400 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,845
Этажность
1
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Проведен евроремонт, повышен класс качества
Цена, руб.
651 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
7 дней до даты оценки
Объект № 12
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
склад
Передаваемые юридические права
в собственность
Год постройки
1984
Площадь здания
900 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,14
Этажность
3
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Износ 55%. Требуется косметический ремонт
Цена, руб.
84 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
3 недели до даты оценки
Объект № 13
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое здание
Передаваемые юридические права
в аренду
Год постройки
1825
Площадь здания
600 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,02
Этажность
3
Памятник архитектуры
да
Состояние
Износ 45%. Проведен капитальный ремонт
Цена, руб.
45 000 000
Вид цены
цена предложения
Дата действия цены
2 недели до даты оценки
Объект № 14
Административный округ
Центральный
Тип
Отдельностоящее здание
Функциональное назначение
нежилое административно-офисное здание
Передаваемые юридические права
в собственность9
Год постройки
1984
Площадь здания
1 850 кв.м
Площадь земельного участка, га
0,12
Этажность
3
Памятник архитектуры
сведений о принадлежности к памятнику нет
Состояние
Износ 20%. Проведен евроремонт, в результате чего объект повысил класс качества