Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Методы оценки в рамках доходного подхода: особенности и ограничения
Старинский В.Н., Куприн А.А., Буга А.В. Методы оценки в рамках доходного подхода: особенности и ограничения // Экономика и управление народным хозяйством (Санкт-Петербург). 2020. № 11 (13). С. 36-46.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Методы оценки в рамках доходного подхода: особенности и ограничения"36 Список литературы: 1. Андронова И.В. Евразийский экономический союз: потенциал и ограничения для регионального и глобального лидерства // Вестник международных организаций: образование, наука, новая экономика. 2016. Т. 11. № 2. С. 7-23. 2. Андронова И.В. Национальные интересы страны: сущность и иерархия в условиях взаимозависимости // Вопросы новой экономики. 2013. № 3(27). С. 28-33.; 3. Андронова И.В., Гусаков Н.П. Концептуальные подходы к разработке новой страте- гии экономической безопасности // Национальные интересы: приоритеты и безопас- ность. Научно-практический и теоретический журнал. 2014. № 46(283). С. 2—14. 4. Евразийский экономический союз в цифрах: краткий статистический сборник; Евразийская экономическая комиссия. – Москва: 2020. – 213 с. 5. Евразийский экономический союз в цифрах: краткий статистический сборник; Евразийская экономическая комиссия. – Москва: 2016. – 190 с. 6. Колупаев В.А. Формирование концепции национальной экономической безопасно- сти в зарубежных странах / В.А. Колупаев // Белорусская экономика: анализ, про- гноз, регулирование. Экономический бюллетень НИЭИ Минэкономики РБ. – Минск. – 2002. – № 12. – С. 2–9. 7. Табаков А.В. Таможенные риски таможенных союзов // Ученые записки Санкт-Пе- тербургского им. В.Б. Бобкова филиала Российской Таможенной академии. 2011. № 2(39). С. 39-61.; 8. Сенчагов В.К. Новые угрозы экономической безопасности и защита национальных интересов России // Пробемы. теории и практики управления. 2013. № 10. С. 8-18. 9. Стиглиц Дж. Ю. Цена неравенства. Чем расслоение общества грозит нашему буду- щему. М.: Изд-во: Эксмо, 2015. 512 с. 10. Шлык Н.Л. Влияние внешнеэкономических связей на экономическую безопасность: региональный аспект / Н.Л. Шлык // Baikal Research Journal – 2014. – № 6. Старинский В.Н. доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского экономического университета Куприн А.А. кандидат экономических наук, доцент Северо-Западного института управления РАНХиГС при Президенте РФ Буга А.В. кандидат экономических наук, доцент Северо-Западного института управления РАНХиГС при Президенте РФ Методы оценки в рамках доходного подхода: особенности и ограничения Аннотация: В статье рассматриваются вопросы оценки бизнеса в рамках доходного подхода, где современная недвижимость выступает в качестве ее части (бизнеса), а иногда как единое его целое, генерируя поток доходов для ее владельца в целях обеспечения мак- симально справедливых условий и результатов ее рыночной стоимости 37 Ключевые слова: оценка бизнеса; доходный подход; методы доходного подхода; оценка недвижимости; метод капитализации; метод дисконтированного денежного потока Evaluation methods in the framework of the income approach: features and limitations Abstract: The article discusses the issues of business valuation within the framework of the income approach, where modern real estate acts as its part (business), and sometimes as a single whole, generating a stream of income for its owner in order to ensure the most fair conditions and the results of its market value Key words: business valuation; income approach; income approach methods; property valuation; capitalization method; discounted cash flow method Учитывая, что в настоящее время современная недвижимость выступает в качестве части бизнеса, а иногда как единое его целое, генерируя поток доходов для ее владельца. Поэтому сделки с недвижимостью будут набирать обороты в целях обеспечения макси- мально справедливых условий и результатов, устраивающие обе стороны сделки, где ква- лифицированная оценка позволит ее собственнику выявить недооцененные, а часто и не- учтенные активы в целях их оптимизации. В результате чего выбор методов оценки и их применение в рамках доходного подхода является важным решением при определении ры- ночной стоимости бизнеса, приносящего доходы, т.к. данное решение (выбор методов оценки) позволит инвестору грамотно вложить свои средства в проект, который в перспек- тиве будет полностью его удовлетворять. Использование методов доходного подхода при оценке предприятия (бизнеса) за- ключается в том, что необходимо установить, сколько доходов бизнес принесет собствен- нику, или инвестору который хочет в него вложиться. Данное построено на аксиоме: «что деньги сегодня это не деньги завтра», т.е. в данном случае мы говорим о концепции стои- мости денег во времени, что основывается на понятии так называемого сложного (кумуля- тивного) процента и означает, что полученный доход, инвестор не изымает из депозита или проекта, а реинвестирует его. Поэтому процент становится частью основной суммы и в каж- дый последующий период вместе с первоначальной суммой приносит новый процент. Именно этим объясняется ситуация, что при оценке денежных потоков предполагается, ка- питализация по схеме сложных процентов. В рамках доходного подхода существует довольно большое количество методов, ко- торые научно и практически обоснованы, но, к сожалению, не универсальны. В оценочной деятельности используют в основном два метода - это метод капитализации и метод дис- контированного денежного потока (см. рис.1). Применение метода капитализации предпо- лагает преобразование дохода от конкретного бизнеса в его стоимость. Для получения оценки стоимости бизнеса годовой доход делится на ставку капитализации или, напротив, умножается на производную от нее величину мультипликатора. Метод дисконтированных денежных потоков, генерируемых оцениваемым бизнесом, предполагает погодовую (как правило) оценку будущих доходов в прогнозный период и капитализацию дохода в первый год постпрогнозного периода. При этом возможно применение разных категорий дохода, но чаще всего для этих целей применяют ту часть дохода, решение о распределении кото- рой принимают акционеры, а именно чистый денежный поток. 38 Рис. 1. Методы в рамках доходного подхода Что же касается метода капитализации чистой прибыли, здесь капитализируемой ве- личиной, выступает чистая прибыль, как правило, после уплаты налогов и процентов (NOPAT – Net Operation Profit After Tax) и реже до уплаты налогов (EBIT – Earnings Before Interest And Taxes). Метод капитализации чистой прибыли не учитывает стоимость матери- альных и нематериальных активов. Он измеряет эффективность использования всех акти- вов с точки зрения их способности производить доход. Метод дисконтирования и метод капитализации дивидендов разные по методологии, но их объединяет общая идея. В.В. Ковалев выделяет дивидендную политику в фирме как отдельный блок, который стоит рядом с финансовой политикой и налоговой политикой. Метод капитализации дивидендов похож на предыдущий метод. Он также использует ин- формацию о прибыли, точнее сумме дивидендов и их норме выплат. Причем уровень рен- табельности в этом методе эквивалентен норме прибыли предыдущего метода. Данный ме- тод зависит от правильного выбора сравниваемых компаний, а также от мнения оценщика относительно способности к выплате дивидендов. Данный метод хорош для компаний, ак- ции которых котируются на фондовом рынке. Метод экономической добавленной стоимости (EVA) был разработан С. Стюартом в начала 1990-х годов. Данный метод относится к идее управления стоимостью фирмы. Сущность метода EVA – это учет доходов (NOPAT) и одновременно капитала, который использовался для получения этих доходов. Здесь вторая составляющая является обратной связью, ограничивающей получение прибыли любой ценой. Необходимо построить дерево факторов стоимости, которые учитывают все пропорции и риски. Метод EVA целесооб- разно применять, чтобы найти в фирме слабое место, которое тормозит приращение стои- мости в анализируемый период, а также весьма полезно для поощрения или наказания, т.е. Методы доходного подхода Методы дисконтирования Денежного потока (ДДП, DCF) Дивидендов Методы капитализации Денежного потока Прибыли Дивидендов Другие методы Метод экономической добавленной стоимости (EVA) Метод реальных опционов 39 для мотивации менеджеров. На самом деле сама система расчетов несложная. Сложнее сле- дующее – необходимо выполнить огромный объем работы над корректировкой первона- чальных данных баланса предприятия. Т.к. главная цель – отразить экономическую стои- мость активов с большей точностью, чем в учетных данных. В западных компаниях это проще (164 поправки к расчетам), т.к. в российских компаниях этих поправок в разы больше, которые изменяются при появлении новых регламентирующих документов. Они не адаптированы к российской финансовой отчетности. И наконец, метод реальных опционов. В основном используется там, где структура инвестиций подразумевает последовательные этапы финансирования. Достоинство метода реальных опционов в оценке предприятия (бизнеса) является в том, что «…стоимость оце- ниваемых компаний зачастую является переменной величиной, зависящей от ряда внешних по отношению к их производственно-финансовым характеристикам условий…»70. Опционная модель оценки компаний способна адекватно рассматривать активы, ко- торые не генерируют постоянные денежные потоки. Причем поступлений от таких активов не ожидается в ближайшей перспективе. Такими активами могут быть патенты, бренды, торговые марки и т.д. Также данная методика хорошо подходит для оценки инвестицион- ных проектов в области добычи полезных ископаемых. Т.к. там существует эффект запаз- дывания развития, влияющий на стоимость опционов этих природных ресурсов. Выше были кратко рассмотрены методы доходного подхода, где основными явля- ются: метод дисконтирования денежного потока; метод капитализации. В современных российских условиях используются в основном эти два метода. Рас- смотрим их основные достоинства и недостатки. Таблица 1 Достоинства и недостатки основных методов оценки предприятий в рамках доходного подхода №п/п Наименование основных методов Основные достоинства Основные недостатки 1. Метод дисконтирова- ния денежных потоков. Учитывает будущие воз- можности предприятия и состояние рынка. Наиболее адекватный результат, Ориентирует предприятие на получение доходов. Умозрительность. Трудно- сти в расчете будущих де- нежных потоков и ставок дисконтирования. Используется в основном при нестабильных будущих доходах 2. Метод капитализации. Простота расчетов. Умозрительность. Резуль- таты приближенные. Используется в основном при стабильных будущих доходах В данной таблице выше представлены основные достоинства и недостатки двух ос- новных методов. Рассмотрим их более подробно, начав с метода дисконтирования денеж- ных потоков (ДДП, DCF). 70 Оценка бизнеса: учеб. Пособие / В.Е. Есипов [и др.]; под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2010, С. 159 40 Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором после- довательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приво- дится к величине, равной сумме их текущих стоимостей. То что стоимость бизнеса опреде- ляется его способностью генерировать денежные потоки не является просто словами. Об этом говорят множество авторов и специалистов в этой области (Дамодаран, Коупланд, Кол- лер и Маррин, Грегори и Грант). Ирвинг Фишер сказал: «Основное положение теории капи- тала заключается в том, что стоимость актива равняется будущим денежным поступлениям от него, приведенная к текущей стоимости на основе соответствующей ставки дисконтиро- вания».71 Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного дис- контирования. В соответствии с этим методом при определении стоимости предприятия оценщик должен решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступле- ний и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать. Метод ДДП состоит в приведении будущей стоимости инвестиций к их текущей сто- имости и позволяет сравнивать различные виды инвестиций, сделанные в разное время на разных условиях. Этот метод предполагает исследование перспектив развития компании. Оценка пакета акций производится на основании всего комплекса данных, имеющихся у инвестора. Дисконтированных – уменьшенных с учетом изменения денег во времени. Данный метод самый точный, но в то же время самый трудоемкий. Данный метод используется для оценки любого имущества, которое способно приносить доход. Обяза- тельно при принятии или непринятии инвестиционного проекта данным методом считается чистая приведенная стоимость, поэтому без него не обойтись. Необходимо отметить основ- ные этапы при оценке предприятия (бизнеса) методом DCF: 1. Выбор модели денежного потока; 2. Определение длительности прогнозного периода; 3. Анализ ретроспективы и прогноз валовой выручки от реализации; 4. Анализ и прогноз расходов; 5. Анализ и прогноз инвестиций; 6. Определение ставки дисконта; 7. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпро- гнозный период; 8. Завершающий этап, внесение итоговых поправок. При выборе модели денежного потока применяется обычно одна из двух: 1. Денежный поток для собственного капитала; 2. Денежный поток для всего инвестированного капитала. Поэтому если же мы хотим использовать модель потока для всего инвестированного капитала, то разделять собственный и заемный капитал не нужно, необходимо брать сово- купный денежный поток. Необходимо прибавить проценты к уплате назад к прибыли, но уменьшив их на величину налога на прибыль, а денежный поток в обоих случаях рассчиты- вается в текущих ценах, либо с учетом фактора инфляции, т.е. данная задача предполагает суммарную оценку дисконтированного (приведенного) денежного потока. Однако по- скольку отдельные элементы денежного потока генерируются в разные интервалы времени, соответственно имеют разную ценность, непосредственное их суммирование невозможно. 71 Фишер И. Покупательная сила денег. - М., 1926. С. 125. 41 Дисконтирование денежного потока осуществляется с помощью формулы (1), применяе- мой к каждому элементу потока и затем определяется общая сумма всех поток за все ин- тервалы времени. PV = CFn (1 + r)n = CFn ? FM2(r, n), (1) где CFn – доход, планируемый к получению в т-м году; PV – дисконтированная (приведенная, текущая) стоимость, т.е. оценка величины CFn с по- зиции текущего момента; r – ставка дисконтирования. FM2(r, n) – является дисконтируемым множителем для единичного платежа. Экономический смысл в том, что он показывает сегодняшнюю стоимость одной де- нежной единицы будущего. Как правило, в финансовых операциях в дисконтировании при- меняют схему сложных процентов, базисный период принимается за 1 год. Соответственно полная формула дисконтирования для всех денежных поступлений за прогнозный период выглядит следующим образом: PV = CF1 (1 + ?) + CF2 (1 + ?)2 + ? + CFn (1 + ?)? + FV (1 + ?)?, (2) где PV – текущая стоимость; CFn – доход n-го периода; FV – реверсия – расчет величины стоимости имущества (предприятия) в постпрогнозный период; r – ставка дисконтирования; n – последний год прогнозного периода. В общем виде данная формула может быть представлена таким образом: PV = ? ??? (1 + ?)? + ? ?=1 FV (1 + ?)?, (3) где i – номер года прогнозного периода. Оценка стоимости предприятия основывается на будущих денежных потоках, поэтому необходимо выработать прогноз на какой-то будущий временной период, т.к. предполагается, что компания будет иметь стабильные долгосрочные темпы роста, за основу же берется первый год. Безусловно, наилучшим вариантом будет брать за прогнозный как можно больший период, поскольку большее количество наблюдений дает более длительную оценочную перспективу. Однако, чем длиннее прогноз, тем сложнее спрогнозировать доходы от выручки, расходы, также свою роль играют инфляционные ожидания, в особенности, если в стране есть экономи- ческая или политическая нестабильность. Например, в странах с развитой рыночной экономи- кой берется прогнозный период за 5 – 10 лет, а в странах с переходной экономикой этот срок может сократится до 3-х лет. Иногда рассматриваются конкретные случаи в которых прогноз- ный период может колебаться в интервале от 2 до 6 лет. При планировании выручки необходимо делать упор на ретроспективные данные, историю развития предприятия и многое другое, где немаловажным источником является анализ макроэкономического и производственного характера данной отрасли. Например 42 если в данной отрасли возрастает конкуренция или происходит нехватка ресурсов для про- изводства продукции - данное в значительной степени может повлиять на объем выручки. Поэтому необходимо рассматривать как само предприятие в целом, так и наличие произ- водственных мощностей, капитальные вложения, номенклатурный выпуск товаров и услуг и др. , а также учитывать налоговые платежи и др. При анализе и прогнозе расходов целесообразно пользоваться формой № 2 (Отчет о прибылях и убытках), где необходимо изучить соотношение постоянных и переменных рас- ходов, амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов их будущего прироста и выбытия, а также рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогно- зируемых уровней задолженности. И далее после построения прогнозов определяется обо- ротный капитал для каждого прогнозного года а также рассчитывается изменение собствен- ного оборотного капитала. Учитывая, что ставка дисконтирования отображает себестоимость или альтернатив- ные доходы, которые могут возникнуть при использовании капитала, а с другой - ставка дисконтирования отражает уровень риска, который мы несем при получении этого дохода, где «с математической точки зрения, ставка дисконта – это процентная ставка, используе- мая для пересчета будущих (то есть отстоящих от нас во времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стои- мости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса»72. Ниже рассмот- рим основные существующие методики определения ставки дисконта: ? если рассчитывается денежный поток для всего инвестированного капитала, то ис- пользуют модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC – Weighted Average Cost of Capital); ? если денежный поток рассчитывается для собственного капитала, то применяется модель оценки капитальных активов (CAMP – Capital Asset Pricing Model) или ме- тод кумулятивного построения. Модель WACC строиться на основе суммы ставок отдачи на собственные и заемные средства, которые взвешиваются долями согласно структуре всего капитала на основе ни- жеприведенной формулы (4): WACC = ??(1 ? ??) ? ?? + ?? ? ?? + ?? ? ??, (4) где: kd – стоимость привлечения заемного капитала; tc – ставка налога на прибыль предприятий; kp – стоимость привлечения акционерного капитала; wd – доля заемного капитала в структуре всего капитала; wp – доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия; ws – доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия. Данная модель расчета ставки дисконтирования используется большинством кон- салтинговых и оценочных фирм, которые оказывают услуги по оценке стоимости предпри- ятия и выявлению стоимости привлечения капитала. Конечно, чем ниже стоимость привле- чения капитала, тем выше стоимость фирмы. Многие компании стремятся снизить данный показатель, т.к. это сильно влияет на добавленную стоимость в отрицательном аспекте. 72 Оценка стоимости предприятий / Г.Н. Ронова [и др.]. – М.: Московский государственный университет экономики, статистики и ин- форматики, 2006. – С. 26 43 Ранее было отмечено, что если для оценки компании выбирается денежный поток для собственного капитала, то для нахождения ставки дисконтирования применяется мо- дель оценки капитальных активов (CAMP). Формула (5) данной модели выглядит следующим образом: R = ?? + ???? ? ???, (5) где: R – требуемая инвестором ставка дохода (для собственного капитала); Rf – безрисковая ставка дохода; ? – коэффициент бета, который является мерой систематического риска, связанного с мак- роэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране; Rm – доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг); Иногда добавляются следующие показатели: S1 – премия для малых предприятий; S2 – премия за риск, характерная для данной компании; C – страновой риск. При оценке мы можем столкнуться с проблемами при использовании модель CAMP. Например оцениваемое предприятие должно находиться на рынке с развитой конкурен- цией, также фондовый рынок должен быть развит в достаточной степени. Или другое метод кумулятивного построения ставки дисконтирования наиболее субъективен, т.к. основан на построении экспертных оценок, а также модель кумулятивного построения предполагает ее использование, когда цель оценки отдает предпочтение скорее внутренним факторам, чем внешним. Поэтому определив основные факторы влияния на ставку дисконтирования, фор- мулу можно представить в общем виде: ?? = ?б + ?1 + ?2 + ?3 + ?4 + ?5 = ?б + ??? ? ?=1 , где: ?? – ставка дисконтирования на собственный капитал; ?б – безрисковая ставка; Далее экспертным путем определяется количество факторов, влияющих на ставку дисконтирования, тем самым определяя ее численное значение, где в условиях развитого рынка с наличием большого количества информации данный метод дает хорошие резуль- таты. Идеи вычисления стоимости в спостпрогнозный период основаны на предположе- нии, что компания будет приносить доход после прогнозного периода, где доходы бизнеса станут стабильными, темпы роста станут долгосрочными и равномерными и чтобы учесть эти доходы, необходимо определить стоимость реверсии73 (см. табл.1). Иногда стоимость в постпрогнозный период называют конечной стоимостью, иногда терминальной ценностью. Существует несколько способов расчета ставки дисконтирования для оценки реверсии, ко- торые указаны на рисунке 2 и ими пользуются при различных случаях необходимости оценки реверсии в постпрогнозный период. 73 Реверсия – это стоимость имущества предприятия на конец прогнозного периода, т.е. доход от возможной перепродажи этого имущества. 44 Рис. 2 Методы расчета стоимости реверсии Как правило, оценку терминальной стоимости проводят на основе модели Гордона по следующей формуле (6): ??? = ??(?+1) / (? ? ?), (6) где: ??? ? остаточная ценность на конец прогнозного периода; ???+1 ? свободный денежны й поток в (n+1) году, где n – количество лет прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; g – темп роста СА в остаточный период. Полученная таким образом остаточная стоимость компании в постпрогнозный пе- риод определена на момент окончания прогнозного периода. В итоге рыночная стоимость собственного капитала оцениваемой компании или капитализация до внесения поправок определяется как сумма текущих стоимостей денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период. Вторым основным методом доходного подхода, который можно назвать классиче- ским является метод капитализации доходов. В отличие от метода ДДП метод капитализа- ции не требует прогноза денежных доходов, а основывается на ретроспективных данных. Таблица 1 Сущность применения различных методов расчета ставки дисконтирования при оценке реверсии № п/п Методы расчета ставки дисконтиро- вания Сущность применения методов 1. Метод расчета по ликвидационной стоимости Применяется, в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании, а после продажей ее акти- вов 2. Метод расчета по стоимости чистых активов Применяется по принципу метода ликвидационной стоимо- сти, но не учитывает затраты на ликвидацию и скидку за сроч- ную продажу активов компании. Применяется для стабиль- ного бизнеса с крупными материальными активами. 3. Метод предполага- емой продажи Состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимо- сти с помощью коэффициентов, которые получают из анализа ретроспективной отчетности по продажам сопоставимых Методы расчета ставки дисконтирова ния при оценке реверсии Метод расчета по ликвидационной стоимости Метод расчета по стоимости чистых активов Метод предполагаемой продажи Метод расчета по модели Гордона 45 компаний. Мало применяется из-за недостатка аналогичных сделок на российском рынке капиталов. 4. Метод расчета по модели Гордона Годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализа- ции. Основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и ка- питализации равны. «Капитализация – это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор»74.Общая формула (7) для расчета выглядит следующим образом: ? = ? ? , (7) где: V – стоимость (value); I – периодический доход (income); R – коэффициент капитализации (rate). Данный метод применяется, когда имеется большое количество данных для оценки дохода, который приносит объект, где текущий доход является стабильным и будет при- близительно равен будущим доходам. Этот метод очень хорошо отражает состояние ры- ночной конъюнктуры. Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода в течение прогнозного периода. После чего определяется уровень риска, связанного с получением ве- личины данного потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации, где отношение дохода на данный коэффициент определяет рыночную стоимость предпри- ятия. К сожалению данный метод может быть использован только в том случае, если доход предприятия является относительно стабильной продолжительной величиной, а для про- гноза необходимо проанализировать динамику денежного потока в предыдущие годы. Ди- намика денежного потока и небольшая глубина ретроспективных данных не благоприят- ствуют использованию метода капитализации. Как правило, капитализируется чистый операционный доход (NOPAT), данный по- казатель берется из потенциального валового дохода после вычитания из него всевозмож- ных потерь и операционных расходов. Поэтому при расчете чистого дохода необходимо правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты, где особое внима- ние следует обратить на сопоставимость используемых показателей. Капитализируемой ба- зой, как правило, является скорректированная чистая прибыль компании, тем не менее, в практике иногда используют выручку, либо прибыль до налогообложения. Показатель чи- стой прибыли обычно используется для оценки компаний, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. И наоборот для компаний, обладающих значитель- ной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток. Для оценки акционерных обществ используется метод капитализация дивидендов, который предпочтителен для акционеров, не обладающих контрольным пакетом акций. По- этому если стоит задача оценки контрольного пакета акций, то используется метод 74 Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / А.Г. Грязнова [и др.]. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. – С. 137 46 капитализации чистой прибыли и в этом случае коэффициентом капитализации может вы- ступать норма прибыли с учетом всех возможных рисков, относящихся к этой компании, либо ставка капитализации по компаниям-аналогам. Обычно ставка капитализации опреде- ляется как разница между рассчитанной ставкой дисконтирования и долгосрочными тем- пами роста данной компании: ? = ? ? ?, (8) где: ? – ставка капитализации; r – ставка дисконтирования; g – долгосрочные темпы роста компании. Однако вычисленный таким способом коэффициент капитализации может быть при- менен только к потоку доходов, прогнозируемых на последующие годы и чтобы применить коэффициент капитализации к прошлому потоку доходов, применяется другая формула (9): ? = ? ? ? 1 + ? , (9) Необходимо отметить что определение темпа прироста (g) в решающей мере зависит от суждений самого оценщика, где ожидаемый процент прироста должен основываться на прошлых достижениях компании, прогнозах ее возможных будущих операций и других факторах. Поэтому коэффициент капитализации, рассчитанный по формуле (8), для компа- ний, должен удовлетворять двум положениям: первое - это компания будет функциониро- вать неограниченный срок и второе – это темп роста поддается прогнозу. Поэтому в отли- чие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, харак- терных для большинства оцениваемых предприятий. Список литературы: 1. Бардулин Е.Н., Куприн А.А., Зелинская И.А. Особенность и факторы, влияющие на стоимость объектов коммерческой недвижимости // Вестник филиала. Наука и гос- ударство: пути развития и роль науки в современном обществе : сборник докладов участников научно-практической конференции молодых ученых – преподавателей, сотрудников, аспирантов, студентов, зарубежных ученых / Под общей редакцией А.А. Куприна/ Сосновоборский филиал РАНХиГС; СПб.: Астерион, 2018. – 384 с. 2. Буга А.В., Куприн А.А. и др Оценка стоимости имущественного комплекса предпри- ятия// Учебно-методическое пособие /под ред Старинского/ Куприн А.А., Буга А.В., Лабудин А.В., СамодуровАА, ,Лазарев С. СПб: изд Астерион 2015г- С 386 3. Куприн А.А. и др Оценка стоимости предприятия (бизнеса)// Учебно-методическое пособие СПб.: Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки и Сосновоборский филиал РАНХиГС – изд.Астерион, 2012. – 246 с 4. Старинский В.Н., Куприн А.А., Грозаву И.И Особенности и специфика оценочной деятельности на современном рынке коммерческой недвижимости // Экономика и управление: вчера, сегодня, завтра – СПб: Сосновоборский филиал Российской ака- демии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, издательство СПб, Астерион № 11 (9) – 230с., 2017. Другие книги из этого разделаВлияние политики количественного смягчения европейского центрального банка на показатели рынка жилой недвижимости в зоне евроАнализ влияния пространственых характеристик на формирование рыночной стоимости объектов недвижимостиОсобенности сравнительного подхода к оценке земельных участковВлияние политики количественного смягчения европейского центрального банка на показатели рынка жилой недвижимости в зоне евроАнализ влияния пространственых характеристик на формирование рыночной стоимости объектов недвижимостиОсобенности сравнительного подхода к оценке земельных участков