Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость
Князева Н.В. Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость // Вестник Челябинского государственного университета. 2018. № 8 (418). С. 103-113.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость"ЭКОНОМИКА ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ MICROECONOMICS AND ECONOMICS OF ENTERPRISES Вестник Челябинского государственного университета. 2018. № 8 (418). Экономические науки. Вып. 62. С. 103—113. УДК 330.322.54, 69.003.13 ББК 65.263, 65.315 DOI 10.24411/1994-2796-2018-10810 МЕТОДОЛОГИЯ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ Н. В. Князева Национальный исследовательский университет «МЭИ» (Московский энергетический институт), Москва, Россия Статья посвящена актуальной проблеме выбора наиболее эффективного варианта проекта при реализации инвестиций в объекты недвижимости на предприятии. Предложен механизм принятия решения об инвести- ровании в недвижимость на основе выбора оптимального варианта исполнения объекта с учетом совокупных вложений на всех стадиях жизненного цикла. Данный механизм позволит еще на этапе проектирования минимизировать общую сумму затрат владельца будущей собственности. Оценка показателя совокупной стоимости владения объектом недвижимого имущества в отличие от существующих показателей оценки эффективности инвестиционных проектов возможна в случае инвестирования в объекты, не приносящие доход, поэтому он может стать основным критерием эффективности принятия решения об инвестировании. Ключевые слова: объекты недвижимости, совокупная стоимость владения, экономический срок жизни, обоснование инвестиций, жизненный цикл, промышленная недвижимость. В рыночных условиях особенно актуальной стала проблема выбора наиболее эффективного варианта реализации любого инвестиционно- строительного проекта. В общем случае инвестору для принятия решения достаточно обще- признанных во всем мире методик обоснования инвестиций, которые предполагают анализ ос- новных показателей эффективности инвестици- онного проекта. Однако такой расчет возможно сделать только при условии, что вложение капи- тала предполагает в дальнейшем получение до- хода от объекта недвижимости, что на практике не охватывает весь спектр возможных инвести- ций. Крупные промышленные комплексы могут вкладывать средства в строительство социальных объектов для своих работников: например, боль- ниц, баз отдыха, детских садов. С точки зрения государственного заказчика, перечень таких объ- ектов может быть еще шире: музеи, театры, ад- министративные здания и автомобильные дороги. В настоящее время большинство решений в пользу того или иного некоммерческого проекта принимается лишь на основании двух принципов: выполнение законодательных норм в области тех- нического регулирования в строительстве и ми- нимальная инвестиционная стоимость. Однако минимизация затрат на строительство объектов за счет выбора более дешевых вариантов строи- тельных материалов и конструкций, как правило, влечет за собой значительное увеличение затрат на стадии эксплуатации. Поэтому сегодня важной задачей при управлении недвижимостью как част- ных предприятий, так и на уровне государства является выбор сбалансированных проектных решений строительства с условием оптимизации совокупных затрат на всем протяжении жизнен- ного цикла здания или сооружения. Между тем вопросы обоснования инвести- ций в строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства в государственном секторе уже несколько лет являются одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. Так, 31 августа 2016 г. заместителем председателя Правительства Российской Федера- ции Д. Н. Козаком утвержден План мероприятий по совершенствованию механизма принятия ре- шений о направлении инвестиций в объекты капи- тального строительства № 6495п-П9, предусматривающий модернизацию механизмов принятия решений о капитальных вложениях в строитель- ство, в том числе введения обязательной стадии обоснования инвестиций для государственных проектов [11]. Кроме того, в настоящее время реализуется проект создания единой информа- ционной системы в строительстве [14], которая впоследствии должна преобразоваться из базы 104 ценообразования в систему управления объек- тами капитального строительства на всех этапах его жизненного цикла (в соответствии с докла- дом представителя Министерства строительства и ЖКХ РФ А. Ю. Степанова [12]). Целью данного исследования являлась разра- ботка механизма принятия решения об инвести- ровании в недвижимость на предприятиях, кото- рый позволит учитывать все стадии жизненного цикла и может применяться не только в случае строительства коммерческой недвижимости, но и социальных объектов. Существующие в настоящее время методики (рис. 1) обоснования инвестиций принимают во внимание только затраты на стадии проектирова- ния и строительства, тогда как эксплуатационные затраты учитываются не всегда и в лучшем случае лишь по усредненным показателям, не зависящим от используемых материалов и технологий. И все это несмотря на то, что разработка но- вых строительных материалов всегда направлена на повышение их эксплуатационных характери- стик, таких как износостойкость, сопротивление теплопередаче, влагоустойчивость, прочность и т. д. Однако на принятие решения на стадии про- ектирования разница в свойствах материалов, а следовательно, и в дальнейших затратах собствен- ника на стадии эксплуатации, не играет решаю- щей роли. Причин этому несколько. Во-первых, чаще всего застройщик (инвестор) и будущий собственник являются разными лица- ми, а следовательно, инвестора не интересуют дальнейшие расходы на управление объектом. Во-вторых, эксплуатационные затраты часто представляются инвестору как очень далекие и не влияющие кардинально на эффективность проекта. И, наконец, утвержденные методики оценки инвестиций (капитальных затрат) разработаны в первую очередь для коммерческих проектов, целью которых является получение прибыли, по- этому больше внимания уделено доходам от экс- плуатации, нежели расходам. В табл. 1 приведен сравнительный анализ су- ществующих методик оценки эффективности ин- вестиционных проектов [5; 9; 10; 15]. Как видно из таблицы, практически во всех методиках в качестве основных показателей эффективности выступают одни и те же показатели: ? чистый доход; ? чистый дисконтированный доход; ? внутренняя норма доходности; ? индексы доходности затрат и инвестиций; ? срок окупаемости. Однако при выборе проектного решения буду- щего здания, а также при оценке эффективности инвестиций предприятий в социальные проекты или строительства за счет бюджетных средств, не имеющего за собой цели получения доходов Рис. 1. Существующие методики оценки эффективности инвестиционных проектов И все это несмотря на то, что разработка новых строительных материалов всегда направлена на повышение их эксплуатационных характеристик, таких как износостойкость, сопротивление теплопередаче, влагоустойчивость, прочность и т. д. Однако на принятие решения на стадии проектирования разница в свойствах материалов, а следовательно, и в дальнейших затратах собственника на стадии эксплуатации, не играет решающей роли. Причин этому несколько. Во-первых, чаще всего застройщик (инвестор) и дальнейший собственник являются разными лицами, а следовательно, инвестора не интересуют дальнейшие расходы на управление объектом. Во-вторых, эксплуатационные затраты часто представляются инвестору как очень далекие и не влияющие кардинально на эффективность проекта. Рис. 1. Существующие методики оценки эффективности инвестиционных проектов И, наконец, утвержденные методики оценки инвестиций (капитальных затрат) разработаны в первую очередь для коммерческих — Методика «затраты — выгоды» Н. В. Князева 105 Таблица 1 Характеристика существующих методик оценки эффективности инвестиционных проектов Наименование методики (автор) Суть методики Основные рассчитываемые показатели Методика ЮНИДО (UNIDO, Организа- ция Объединенных Наций по промыш- ленному развитию) Это классическая методика, с помощью которой проводится оценка эффективности инвестиционного проекта с учетом критериев: • влияние стоимости денег во времени; • учет альтернативных вложений; • учет возможных изменений в параметрах проекта; • проведение расчетов на основе реального потока денежных средств; • отражение и учет инфляции; • учет риска, связанного с осуществлением проекта. Оценивается также общественная (социальная) эффектив- ность реализации инвестиционного проекта Используются простые или статистические методы и ме- тоды, учитывающие фактор времени (дисконтирование): • срок окупаемости; • простая ставка дохода; • чистая дисконтированная стоимость; • внутренняя ставка доход- ности Методические реко- мендации по оценке эффективности ин- вестиционных про- ектов (Министер- ство экономики РФ, 1999) Рассмотрение проекта на протяжении всего жизненного цикла, моделирование денежных потоков, сопоставимость условий сравнения, принцип положительности и максимума эффекта, учет фактора времени, учет только предстоящих затрат и поступлений, сравнение «с проектом» и «без про- екта», учет всех наиболее существенных последствий про- екта, наличия разных участников проекта, многоэтапность оценки, учет влияния на эффективность инвестиционного проекта потребности в оборотном капитале, влияния инфля- ции, учет (в количественной форме) влияния неопределен- ностей и рисков • Чистый доход; • чистый дисконтированный доход; • внутренняя норма доход- ности; • потребность в дополни- тельном финансировании; • индексы доходности затрат и инвестиций; • срок окупаемости Star (США) Методика многофакторного анализа инновационных проек- тов на основе экспертных оценок. Основное внимание уде- лено оценке различных рисков проекта: по факторам спроса; связанные с характером применяемой стратегии выхода на рынок; риски блокировки вхождения фирмы в новую от- расль; связанные с характером конкуренции; риски пере- оценки устойчивости бизнеса; переоценки политики фирмы обеспечения соответствия стандартам и др. Риски проекта Методические ука- зания по подго- товке финансовых моделей (Минэко- номразвития РФ) Определяют требования к подготовке стратегического и комплексного обоснований инвестиционного проекта, по- рядок оценки инвестиционных проектов, претендующих на финансирование за счет средств Фонда национального бла- госостояния и (или) пенсионных накоплений, находящихся в доверительном управлении государственной управляющей компании, на возвратной основе • NPV; IRR; PBP; DPBP; • коэффициент выгода/за- траты; • коэффициент удельной эф- фективности инвестицион- ного проекта (PI project) Подходы Всемирно- го банка Оценка эффективности с позиции проектного анализа, кото- рый представляет собой методику оценки в большей степени общественной эффективности проекта, нежели коммерче- ской. Проект считается приемлемым для инвестирования, если он надежен, финансово реализуем и главное — соот- ветствует целям, декларируемым ООН • NPV и срок окупаемости; • критерий Бруно, который позволяет оценивать эффек- тивность проектов в теневых ценах чистых сбережений Методика Goldman, Sachs&Co Использование для расчетов официальных статистических данных, которые в меньшей степени подвержены преднаме- ренным искажениям; например, информация о средних ценах на энергию и строительные материалы Методика Ernst & Young Применение скорректированной текущей стоимости (adjusted present value, APV), представляющей собой NPV, скорректи- рованный на сумму финансовых расходов на эмиссию акций APV Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость 106 и прибыли, наиболее предпочтительным является обоснование с позиции оптимизации затратной части. В мировой экономике достаточно широко ис- пользуется понятие совокупной, или общей стои- мости владения (англ. total cost of ownership, TCO). Единой методики расчета TCO нет, так как она мо- жет серьезно отличаться для разного вида активов. В общем случае расчет совокупной стоимости вла- дения представляет собой анализ, позволяющий выявить все затраты, связанные с владением акти- вом на протяжении всей его жизни. В результате TCO иногда называют анализом стоимости жиз- ненного цикла (life cycle costing, LCC) [18]. Первые упоминания o стоимости жизненного цикла датируются 1970 г. [17]. Изначально анализ ТСО стали широко использовать в конце 1980-х гг. управляющие крупными вычислительными цен- трами в США. В это время были опубликованы первые исследования, в которых аналитиками IT- индустрии была продемонстрирована большая разница между ценами на IT-системы и дальней- шими сервисными расходами [18]. В дальнейшем анализ совокупной стоимости владения получил широкое распространение в самых различных областях принятия управленче- ских решений: планирование и бюджетирование на предприятиях, управление активами, оценка капитальных вложений, выбор поставщика обо- рудования, выбор между покупкой и арендой не- движимости, покупка автомобиля и т. д. [16; 19]. В российских исследованиях анализ TCO чаще всего ассоциируется с IT-технологиями или с авто- мобилестроением [7]. В последнее время наметил- ся тренд использования методики оценки стоимо- сти владения и для недвижимости. Стоит отметить разработки В. С. Гребенщикова, С. А. Баронина, А. Г. Янкова, М. А. Лунякова, И. Л. Владимиро- вой [2—4]. В 2014 г. Национальным объединением проектировщиков РФ была утверждена Методика расчета жизненного цикла жилого здания с уче- том стоимости совокупных затрат, разработанная НП «Международная ассоциация фондов жилищ- ного строительства и ипотечного кредитования» (МАИФ) [8]. Однако основной темой данных ис- следований является жилое строительство, при этом другие виды недвижимости не рассматрива- ются как возможные объекты анализа. Таким образом, при всей неоспоримой акту- альности подход управления на основе расчета совокупной стоимости владения объектами не- движимости в настоящее время требует допол- нительного изучения. Главная задача расчета совокупной стоимости владения любым активом, в том числе объектом недвижимости, заключается в поиске минималь- ной совокупной стоимости проектного решения будущего здания/сооружения, которая будет обеспечивать наиболее эффективное распределение финансовых ресурсов при строительстве капи- тальных объектов. Поэтому расчет целесообразно выполнять на предпроектной стадии инвестици- онного проекта, пока есть возможность беспре- пятственно вносить изменения в проект будущего здания/сооружения для обеспечения снижения его совокупной стоимости. Согласно концепции TCO, совокупная стои- мость владения — это сумма всех затрат, кото- рые несет владелец актива на всех стадиях его жизненного цикла. Общий вид расчета совокуп- ной стоимости владения активом представлен в формуле (1). Наименование методики (автор) Суть методики Основные рассчитываемые показатели Методика Европей- ского банка рекон- струкции и разви- тия Имеет сходство с методикой ЮНИДО. Больше внимания уде- ляется показателям предприятия, тогда как оценка отрасли осуществляется только на уровне анализа рынка NPV, IRR, PI, срок окупае- мости Метод «затраты/ выгоды» (Франция, США) Основной принцип — вычисление чистой текущей стоимо- сти от осуществления того или иного инвестиционного про- екта; дает возможность найти выгоды и затраты в различные периоды для принятия оптимального решения об инвести- ровании в проект на базе расчета чистой дисконтированной стоимости (NPV, IRR) Выгоды/затраты на базе рас- чета NPV Метод Литтла — Миррлиса Альтернатива методике ЮНИДО; используется для вычисле- ний стоимости всех товаров и услуг в международных ценах. Стоимость продукции, представленная на глобальном рынке, выражается в мировых ценах NPV, IRR, PI, срок окупае- мости на основании между- народных цен Окончание табл. 1 Н. В. Князева 107 TCO = PP + Co + Cr ± Cl, (1) где PP (purchase price) — стоимость приобрете- ния актива; Co (operating costs) — эксплуатаци- онные издержки; Cr (repair costs) — стоимость ремонтов; Cl (liquidation costs) — затраты (доход) от ликвидации. Однако недвижимость является очень специфи- ческим активом предприятия, кардинально отлич- ным от оборудования, транспорта или вычисли- тельной техники, поэтому и способ расчета TCO для недвижимости будет иметь свои особенности. Длительность жизненного цикла недвижимости Технический регламент о безопасности зданий и сооружений [13] дает нам следующее понятие жизненного цикла здания и/или сооружения: «это период, в течение которого осуществляются инже- нерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капи- тальный ремонт, снос здания или сооружения». Все перечисленное можно условно разделить на четыре стадии: предынвестиционная стадия (проектиро- вание), строительство, эксплуатация и ликвидация (утилизация), представленные автором на рис. 2. Однако при анализе стадий жизненного цикла недвижимого имущества необходимо помнить, что недвижимость — это всегда триединство физиче- ской, правовой и экономической категорий [6]. Жизненный цикл недвижимости как физиче- ского объекта начинается с момента проектиро- вания и заканчивается разрушением (исключение составляют только земельные участки, которые постоянно находятся на стадии эксплуатации). Жизненный цикл недвижимости как собствен- ности, с точки зрения одного ее владельца, совер- шающего с объектом свой собственный субъек- тивный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Согласно определению, данному А. Н. Асаулом, срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта [1. С. 26]. Поэтому уже в самом начале анализа стоимо- сти владения управляющий сталкивается с очень серьезной проблемой — какой же срок заклады- вать в расчет. В целях экономического обоснования инвестиций целесообразно рассматривать объект на протяжении не физического, а экономического срока жизни, ко- торый учитывает не только физическое устаревание объекта, но и функциональный (моральный) и эко- номический износ (появление новых технологий и изменение требований в строительстве). Классификация и расчет затрат при владении недвижимостью Основная классификация затрат, используе- мая при расчете TCO, предполагает деление всех издержек, связанных с владением недвижимым имуществом, по стадиям его жизненного цикла: затраты при проектировании и строительстве, на стадии эксплуатации (эксплуатационные) и на ликвидацию (ликвидационные). Рис. 2. Кривая жизненного цикла здания/сооружения с учетом видов затрат Рис. 2. Кривая жизненного цикла здания/сооружения с учетом видов затрат Однако при анализе стадий жизненного цикла недвижимого имущества необходимо помнить, что недвижимость — это всегда Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость 108 С расчетом первых двух видов затрат обычно не бывает особых проблем — в сумме они дают значение требуемых инвестиций проекта (инвестиционные затраты). Существующие методики оценки инвестиционных проектов позволяют учесть всевозможные затраты инвестора на реа- лизацию проекта, начиная с исследования рынка и до благоустройства прилегающей к объекту не- движимости территории. Ликвидационные затраты для недвижимости практически никогда не рассчитываются — и этому есть весьма веская причина. Так как соб- ственник здания/сооружения не имеет законода- тельно закрепленной обязанности ликвидировать объект после окончания его эксплуатации, необ- ходимость демонтировать или модернизировать объект автоматически ложится в основу следу- ющего инвестиционного проекта, реализуемого на данном земельном участке. Поэтому затраты, соответствующие стадии ликвидации предыдуще- го объекта недвижимости, необходимо учитывать как часть инвестиционных затрат (на проектиро- вание и строительство) текущего проекта. Приня- тие решения в пользу модернизации объекта или его полной ликвидации и строительства нового объекта логично производить на основании срав- нения совокупных затрат на реализацию данных вариантов инвестиционного проекта. К эксплуатационным затратам (затратам на ста- дии эксплуатации) можно отнести следующие их виды (см. рис. 3, составленный автором): ? на техническую эксплуатацию; ? обеспечение здания/сооружения ресурсами; ? административные функции управления. Техническая эксплуатация объекта недвижимо- сти, в свою очередь, включает санитарное содер- жание здания/сооружения, систему постоянного мониторинга технического состояния объекта и непосредственно техническое обслуживание. Санитарно-гигиенические мероприятия на объ- екте проводятся с целью поддержания безопас- ного и комфортного пребывания в помещениях людей, а также поддержания исправного состо- яния внутренней отделки здания, мебели и при- легающей территории. Контроль технического состояния объекта осу- ществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежеме- сячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуа- тационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики. Система технического обслуживания включа- ет работы по поддержанию работоспособности и исправности различных систем и механизмов, обеспечивающих функционирование объекта. Рис. 3. Система эксплуатации здания/сооружения Рис. 3. Система эксплуатации здания/сооружения Контроль технического состояния объекта осуществляется путем проведения систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с Н. В. Князева 109 Кроме того, сюда входят работы по наладке и ре- гулировке, а также деятельность по подготовке к сезонной эксплуатации объекта в целом и отдель- ных его элементов. Система технического обслу- живания включает следующие элементы: 1) текущее техническое обслуживание (ТО) — комплекс работ по ежедневному поддержа- нию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем; 2) планово-предупредительные ремонты и регламентные работы (ППР и РР) — комплекс профилактических работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы ин- женерных систем, носящих сезонную пери- одичность (как правило, два раза в год — весной и осенью); 3) текущий ремонт — ремонт с целью восста- новления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудо- вания, а также поддержания эксплуатацион- ных показателей недвижимости (с периодич- ностью примерно раз в 1—5 лет); 4) капитальный ремонт — ремонт и/или за- мена строительных конструкций и систем инженерного оборудования с целью суще- ственного снижения физического износа, повышения качества объекта и улучшения эксплуатационных показателей здания/со- оружения (в среднем через 20—40 лет для капитальных зданий). Административные функции управления, вы- полняемые службой эксплуатации на постоянной основе, включают: ? ведение технической документации и техни- ческого паспорта объекта недвижимости; ? взаимодействие с государственными орга- нами; ? выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций, принятых на территории РФ; ? разработку программы управления объектом недвижимости, инструкций по техническому обслуживанию; ? договорную работу с ресурсоснабжающими организациями. Все затраты, связанные с эксплуатацией здания/ сооружения, по частоте и направлению платежей можно разделить на основные виды эксплуатаци- онных затрат, представленные в табл. 2. Соотношение инвестиционных и эксплуатационных затрат Таким образом, все затраты целесообразно раз- делить на две группы: инвестиционные затраты (на разработку проектной и рабочей документа- ции, оформление необходимых разрешений; лик- видацию существующих зданий и/или сооружений (при необходимости); строительство) и эксплуата- ционные затраты (на техническую эксплуатацию; обеспечение здания/сооружения ресурсами; адми- нистративные функции управления). Как показывает практика, размеры инвестици- онных и эксплуатационных затрат взаимозависи- мы (см. рис. 4, составленный автором). В общем случае наблюдается следующая взаимосвязь: чем выше инвестиционные затраты при реализации проекта (Invest cost), тем дешевле будет обходить- ся содержание объекта на стадии эксплуатации (Operating cost). Данная закономерность может быть объяснена следующими причинами: 1) чем большую толщину ограждающих кон- струкций (стен, утеплителя, стеклопакетов и т. д.) мы закладываем в проект, тем больше будет показатель сопротивления теплопере- дачи, а следовательно, меньше будут затраты на отопление объекта; 2) чем выше качество материала, тем в среднем больше срок его стабильного функциониро- вания и тем меньше затраты собственника на ремонт. В результате анализа соотношения эксплуата- ционных и инвестиционных затрат можно сделать вывод, что существует некоторое оптимальное состояние, при котором совокупные затраты вла- дения недвижимостью (Total cost of ownership) окажутся минимальными (Optimum cost). В качестве показателя сравнения эффективно- сти различных вариантов проектных решений при Таблица 2 Основные виды эксплуатационных затрат Наименование затрат Направление затрат Частота затрат Коммунальные платежи На коммунальные услуги, предоставляемые ресурсоснаб- жающими организациями Постоянные Содержание здания/сооружения На услуги управляющей компании или собственной службы эксплуатации Постоянные Текущий ремонт На текущий ремонт здания/сооружения Раз в 1—5 лет Капитальный ремонт На капитальный ремонт здания/сооружения Раз в 20—40 лет Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость 110 возведении здания/сооружения автор предлагает использовать показатель удельной стоимости вла- дения зданием или сооружением (2): УСВ = ИЗ / tэж + ПЗгод + + ТР ? Чтр + КР ? Чкр, (2) где УСВ — удельная стоимость владения зданием/ сооружением, р./год; ИЗ — суммарные инвести- ционные затраты, р.; tэж — срок экономической жизни здания/сооружения, лет; ПЗгод — постоян- ные затраты на здание/сооружение, включающие платежи за ресурсы (отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и т. д.) и затра- ты на содержание объекта, р./год; ТР — затраты на текущий ремонт здания/сооружения, р.; Чтр — предполагаемая частота текущих ремонтов, раз/ год; КР — затраты на капитальный ремонт здания/ сооружения, р.; Чкр — предполагаемая частота ка- питальных ремонтов, раз/год. Показатель УСВ позволит из нескольких рас- сматриваемых вариантов проектных решений вы- брать наиболее эффективное с учетом требований к эксплуатационной стадии. Сегодня благодаря повсеместному внедрению технологий информа- ционного моделирования (ТИМ) данная задача становится менее трудоемкой, позволяя сравни- вать между собой варианты исполнения каждой конструкции здания в поисках минимальных совокупных инвестиций с учетом жизненного цикла проекта. В результате участие в расчете показателя экономического, а не физического срока жизни объекта позволит учитывать разный экономический эффект от владения недвижимым имуществом, построенным по разным технологи- ям и с применением различных технологий. Процесс выбора оптимального варианта про- ектного решения при реализации инвестиционно- го проекта можно представить в виде алгоритма, приведенного на авторском рис. 5. Подобный сравнительный анализ вариантов проектных решений необходимо проводить для всех основных конструкций здания, которые в наибольшей степени влияют на затраты собствен- ника за счет существенной стоимости и прямой взаимосвязи с теплозащитными свойствами зда- ния: наружные стены, отделка фасада, кровля, оконные проемы и т. д. Предложенный механизм обоснования ин- вестиций учитывает современные разработки в области ТИМ, высокотехнологичных строитель- ных материалов и способов выполнения строи- тельных работ, что позволит найти наиболее Рис. 4. Соотношение инвестиционных и эксплуатационных затрат 12 будет показатель сопротивления теплопередачи, а следовательно, меньше будут затраты на отопление объекта; 2) чем выше качество материала, тем в среднем больше срок его стабильного функционирования и тем меньше затраты собственника на ремонт. Рис. 4. Соотношение инвестиционных и эксплуатационных затрат В результате анализа соотношения эксплуатационных и инвестиционных затрат можно сделать вывод, что существует некоторое оптимальное состояние, при котором совокупные затраты владения недвижимостью (Total cost of ownership) окажутся минимальными (Optimum cost). В качестве показателя сравнения эффективности различных вариантов проектных решений при возведении здания/сооружения автор предлагает использовать показатель удельной стоимости владения зданием или сооружением (2): УСВ = ИЗ/tэж + ПЗгод + ТР * Чтр + КР * Чкр, (2) где УСВ — удельная стоимость владения зданием/сооружением, рублей/год; ИЗ — суммарные инвестиционные затраты, р.; tэж — срок экономической жизни здания/сооружения, лет; ПЗгод — постоянные затраты на здание/сооружение, включающие платежи за ресурсы (отопление, водоснабжение и водоотведение, электроснабжение и т. д.) и затраты на содержание объекта, р./год; ТР — затраты на текущий ремонт здания/сооружения, р.; Чтр — предполагаемая частота текущих ремонтов, раз/год; КР — затраты на капитальный ремонт здания/сооружения, р.; Чкр — предполагаемая частота капитальных ремонтов, раз/год. Рис. 5. Алгоритм разработки проекта здания/сооружения с учетом УСВ Показатель УСВ позволит из нескольких рассматриваем вариантов проектных решений выбрать наиболее эффективное с учет требований к эксплуатационной стадии. Сегодня благода повсеместному внедрению технологий информационно моделирования (ТИМ) данная задача становится менее трудоемк позволяя сравнивать между собой варианты исполнения кажд конструкции здания в поисках минимальных совокупных инвестици учетом жизненного цикла проекта. В результате участие в расч показателя экономического, а не физического срока жизни объек позволит учитывать разный экономический эффект от владен недвижимым имуществом, построенным по разным технологиям и применением различных технологий. Процесс выбора оптимального варианта проектного решения п реализации инвестиционного проекта можно представить в ви алгоритма, приведенного на авторском рис. 5. Рис. 5. Алгоритм разработки проекта здания/сооружения с учетом УСВ Подобный сравнительный анализ вариантов проектных решен необходимо проводить для всех основных конструкций здания, котор в наибольшей степени влияют на затраты собственника за сч Н. В. Князева 111 сбалансированные проектные решения строитель- ства с условием оптимизации совокупных затрат на всем протяжении жизненного цикла здания или сооружения. Список литературы 1. Асаул, А. Н. Теория и практика управления и развития имущественных комплексов / А. Н. Асаул, Х. С. Абаев, Ю. А. Молчанов. — СПб. : Гуманистика, 2006. — 250 с. 2. Баронин, С. А. Методические аспекты формирования и управления совокупной стоимостью жиз- ненных циклов недвижимости с разным уровнем энергоэффективности : монография / С. А. Баронин.— Пенза : Пензен. гос. ун-т архитектуры и строительства, 2017. — 174 с. 3. Баронин, С. А. Оценка совокупной стоимости владения жилой недвижимостью в жизненных циклах зданий как перспективный инструмент управления энергоэффективностью / С. А. Баронин, В. С. Гребенщиков, А. Г. Янков // Недвижимость: экономика, упр. — 2015. — № 3. — С. 36—40. 4. Владимирова, И. Л. Проблемы оценки совокупной стоимости владения в управлении инвести- ционно-строительными проектами / И. Л. Владимирова, А. К. Рахманкулова // Современные пробле- мы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании : материалы VII Междунар. науч.-практ. конф., посвящ. 110-летию РЭУ им. Г. В. Плеханова. — М., 2017. — С. 227—232. 5. Кириллов, Ю. В. Методика оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов / Ю. В. Кириллов, Е. Е. Досужева // Экон. анализ: теория и практика. — 2013. — № 32 (335). — С. 45—52. 6. Князева, Н. В. Управление недвижимым имуществом промышленного предприятия на основе теории жизненных циклов / Н. В. Князева // Вестн. Юж.-Урал. гос. ун-та. Сер.: Экономика и менед- жмент. — 2017. — № 2, т. 11. — С. 36—41. 7. Кучумов, Т. Ю. Зарубежный и российский опыт в области применения совокупной стоимости владения жизненного цикла товаров и услуг. / Т. Ю. Кучумов, С. А. Бижанов // Сборник статей Между- народной научно-практической конференции «Внедрение результатов инновационных разработок: проблемы и перспективы». — Пенза, 2016. — С. 104—108. 8. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с учетом стоимости совокупных затрат : ут- верждена Решением Совета Нац. объединения проектировщиков от 4 июня 2014 г. № 59. 9. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утверждены Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21.06.1999 № ВК477. 10. Методические указания по подготовке стратегического и комплексного обоснований инвестици- онного проекта, а также по оценке инвестиционных проектов, претендующих на финансирование за счет средств Фонда национального благосостояния и (или) пенсионных накоплений, находящихся в доверительном управлении государственной управляющей компании, на возвратной основе : утверж- дены Приказом Минэкономразвития России от 14 дек. 2013 г. № 741. 11. План мероприятий по совершенствованию механизма принятия решений о направлении инве- стиций в объекты капитального строительства : утвержден поручением Правительства Рос. Федерации 31 авг. 2016 г. № 6495п-П9. 12. Степанов, А. Ю. Управление жизненным циклом объекта капитального строительства с исполь- зованием современных технологий и цифровых моделей. Доклад на Международной конференции «Техническое регулирование в строительстве» / А. Ю. Степанов. — Челябинск, 2017. 13. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ : принят ГД РФ 23.12.2009, одобрен СФ РФ 25.12.2009. 14. Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве [Элек- тронный ресурс] : офиц. сайт. — URL: https://fgiscs.minstroyrf.ru (дата обращения 23.04.2018). 15. Яковлева, Т. М. Сравнительный анализ методик составления бизнес-плана [Электронный ресурс] / Т. М. Яковлева // Вестн. науки и образования. — 2017. — № 6 (30), т. 1. — С. 52—55. — URL: http:// scientificjournal.ru/images/PDF/2017/VNO-30/VNO-6-30--1.pdf (дата обращения 23.04.2018). 16. Duran, O. Linking the Spare Parts Management with the Total Costs of Ownership: An Agenda for Future Research / O. Duran, I. Roda, M. Macchi // J. of Industrial Engineering and Management. — 2006.— No. 9 (5). — P. 991—1002. Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость 112 17. Kaufman, R. J. Life cycle costing: a decision-making tool for capital equipment acquisition / R. J. Kaufman // Cost and Management. — 1970. — March/April. — P. 21—28. 18. Total Cost of Ownership TCO Analysis [Электронный ресурс] // Building the Business Case by Solution Matrix Ltd. URL: https://www.business-case-analysis.com/total-cost-of-ownership.html (дата об- ращения 23.04.2018). 19. Woodward, D. G. Life cycle costing-theory, information acquisition and application / D. G. Woodward // Intern. J. of Project Management. — 1997. — Vol. 15, no. 6. — P. 335—344. Сведения об авторе Князева Нина Владимировна — начальник отдела дистанционного образования Института дис- танционного и дополнительного образования Национального исследовательского университета «МЭИ» (Московский энергетический институт), Москва, Россия. nv_knyazeva@mail.ru Bulletin of Chelyabinsk State University. 2018. No. 8 (418). Economic Sciences. Iss. 62. Рp. 103—113. METHODOLOGY OF DECISION-MAKING ABOUT INVESTMENT IN REAL ESTATE N.V. Knyazeva National Research University “Moscow Power Engineering Institute”, Moscow, Russia. nv_knyazeva@mail.ru The article is devoted to the current problem of choosing the most effective variant of the project when realizing investments in real estate objects at the enterprise. The mechanism of decision-making on investing in real estate is proposed on the basis of the choice of the optimal variant of the object execution, taking into account the total investments at all stages of the life cycle. This mechanism will allow at the design stage to minimize the total cost of the owner of future property. Estimation of the indicator of the total cost of ownership of a real estate object, unlike the existing indicators for assessing the effectiveness of investment projects, is possible in the case of investing in facilities that do not generate income, so it can become the main criterion for the effectiveness of making investment decisions. Keywords: real estate, total cost of ownership, economic life, investment justification, life cycle, industrial real estate. References 1. Asaul A.N., Abaev Kh.S., Molchanov Yu.A. Teoriya i praktika upravleniya i razvitiya imushchestvennykh kompleksov [Theory and practice of management and development of property complexes]. St. Petersburg, Gumanistika Publ., 2006. 250 p. (In Russ.). 2. Baronin S.A. Metodicheskiye aspekty formirovaniya i upravleniya sovokupnoy stoimost’yu zhiznennykh tsiklov nedvizhimosti s raznym urovnem energoeffektivnosti [Methodical aspects of formation and management of the total cost of life cycles of real estate with different levels of energy efficiency]. Penza, Penza State University of Architecture and Construction Publ., 2017. 174 p. (In Russ.). 3. Baronin S.A. Otsenka sovokupnoy stoimosti vladeniya zhiloy nedvizhimost’yu v zhiznennykh tsiklah zdaniy kak perspektivnyy instrument upravleniya energoeffektivnost’yu [Assessing Total Value of Residential Property Possession in Life Cycles of Buildings as Prospective Tool of Energy Efficiency Control]. Nedvizhimost’: ekonomika, upravleniye [Real estate: economics, management], 2015, no. 3, pp. 36—40. (In Russ.). 4. Vladimirova I.L., Rakhmankulova A.K. Problemy otsenki sovokupnoy stoimosti vladeniya v upravlenii investitsionno-stroitel’nymi proektami [Problems of Assessment Total Cost of Ownership in the Managing of Investment and Construction Projects]. Sovremennye problemy upravleniya proektami v investitsionnostroitel’noy sfere i prirodopol’zovanii: materialy VII Mezhdunarodnoy nauchno-prakticheskoy konferentsii, posvyashchennoy 110-letiyu REU im. G.V. Plekhanova [Modern problems of project management in the investment and construction sphere and nature management. Materials of the VII International Scientific and Practical Conference, dedicated to the 110th anniversary of the Russian Plekhanov Academy of Economics]. Moscow, 2017. Pp. 227—232. (In Russ.). Н. В. Князева 113 5. Kirillov Yu.V., Dosuzheva Ye.Ye. Metodika otsenki kommercheskoy effektivnosti investitsionnykh proektov [Methodology for assessing the commercial efficiency of investment projects]. Ekonomicheskiy analiz: teoriya i praktika [Economic Analysis: Theory and Practice], 2013, no. 32 (335), pp. 45—52. (In Russ.). 6. Knyazeva N.V. Upravleniye nedvizhimym imushchestvom promyshlennogo predpriyatiya na osnove teorii zhiznennykh tsiklov [Industrial real estate management in the context of life cycle theory]. Vestnik YuzhnoUral’skogo gosudarstvennogo universiteta. Ser.: Ekonomika i menedzhment [Bulletin of the South Ural State University. Economics and Management Series], 2017, vol. 11, no. 2, pp. 36—41. (In Russ.). 7. Kuchumov T.Yu., Bizhanov S.A. Zarubezhnyy i Rossiyskiy opyt v oblasti primeneniya sovokupnoy stoimosti vladeniya zhiznennogo tsikla tovarov i uslug [Foreign and Russian experience in the field of application of the total cost of ownership of the life cycle of goods and services]. Mezhdunarodnaya nauchnoprakticheskaya konferentsiya “Vnedreniye rezul’tatov innovatsionnykh razrabotok: problemy i perspektivy” [International scientific-practical conference “Introduction of the results of innovative developments: problems and prospects”]. Penza, 2016. Pp. 104—108. (In Russ.). 8. Metodika rascheta zhiznennogo tsikla zhilogo zdaniya s uchetom stoimosti sovokupnykh zatrat [The procedure for calculating the life cycle of a residential building, taking into account the total cost]. Approved by the Decision of the Council of the National Association of Designers from 04.04.2014 No. 59. (In Russ.). 9. Metodicheskiye rekomendatstsii po otsenke effektivnosti investitsionnykh proektov [Methodical recommendations on the evaluation of the investment projects effectiveness]. Approved by the Ministry of Economics of the Russian Federation, the Ministry of Finance of the Russian Federation and Gosstroy of the Russian Federation from 21.06.1999 No. ВК477. (In Russ.). 10. Metodicheskiye ukazaniya po podgotovke strategicheskogo i kompleksnogo obosnovaniy investitsionnogo proekta, a takzhe po otsenke investitsionnykh proektov, pretenduyushchikh na finansirovaniye za schet sredstv Fonda natsional’nogo blagosostoyaniya i (ili) pensionnykh nakopleniy, nakhodyashchikhsya v doveritel’nom upravlenii gosudarstvennoy upravlyayushchey kompanii, na vozvratnoy osnove [Methodical instructions for preparing a strategic and comprehensive justification for an investment project, as well as for evaluating investment projects that are applying for funding from the National Welfare Fund and (or) pension savings managed by a public management company on a return basis]. Approved by Order of the Ministry of Economic Development of Russia of December 14, 2013 No. 741. (In Russ.). 11. Plan meropriyatiy po sovershenstvovaniyu mekhanizma prinyatiya resheniy o napravlenii investitsiy v ob”ekty kapital’nogo stroitel’stva [Plan of measures to improve the mechanism for making decisions on the direction of investment in capital construction projects]. Approved by the Government of the Russian Federation on August 31, 2016, no. 6495p-P9. (In Russ.). 12. Stepanov A.Yu. Upravleniye zhiznennym tsiklom ob’’ekta kapital’nogo stroitel’stva s ispol’zovaniyem sovremennykh tekhnologiy i tsifrovykh modeley. Doklad na Mezhdunarodnoy konferentsii “Tekhnicheskoye regulirovaniye v stroitel’stve” [Life-cycle management of the capital construction object using modern technologies and digital models. Report at the International Conference “Technical Regulation in Construction”]. Chelyabinsk, 2017. (In Russ.). 13. Tekhnicheskiy reglament o bezopasnosti zdaniy i sooruzheniy. [Technical regulations on the safety of buildings and structures]. Federal Law of Russian Federation No. 384-FZ of December 30, 2009. (In Russ.). 14. Federal’naya gosudarstvennaya informatsionnaya sistema tsenoobrazovaniya v stroitel’stve [Federal state information system of pricing in construction]. Available at: https://fgiscs.minstroyrf.ru, accessed 23.04.2018. (In Russ.). 15. Yakovleva T.M. Sravnitel’nyy analiz metodik sostavleniya biznes-plana [Comparative analysis of methods of preparing a business plan]. Vestnik nauki i obrazovaniya [Bulletin of science and education], 2017, no. 6 (30), vol. 1, pp. 52—55. Available at: http://scientificjournal.ru/images/PDF/2017/VNO-30/sravnitelnyyanaliz-metodik.pdf, accessed 23.04.2018. (In Russ.). 16. Duran O. Linking the Spare Parts Management with the Total Costs of Ownership: An Agenda for Future Research. Journal of Industrial Engineering and Management, 2006, no. 9 (5), pp. 991—1002. 17. Kaufman R. J. Life cycle costing: a decision-making tool for capital equipment acquisition. Cost and Management, March/April, 1970, pp. 21—28. 18. Total Cost of Ownership TCO Analysis. Building the Business Case by Solution Matrix Ltd. Available at: https://www.business-case-analysis.com/total-cost-of-ownership.html, accessed 23.04.2018. 19. Woodward D. G. Life cycle costing-theory, information acquisition and application. International Journal of Project Management, 1997, vol. 15, no. 6, pp. 335—344. Методология принятия решения об инвестировании в недвижимость Другие книги из этого разделаОсновные этапы оценки недвижимостиОсмотр недвижимости и движимого имущества для целей оценки: методика и особенности проведенияОсобенности оценки коммерческой недвижимости предприятийОсновные этапы оценки недвижимостиОсмотр недвижимости и движимого имущества для целей оценки: методика и особенности проведенияОсобенности оценки коммерческой недвижимости предприятий