Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Методика определения зависимости относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома от его износа в процессе эксплуатации
Хорошева Л.Н., Гладких В.С. Методика определения зависимости относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома от его износа в процессе эксплуатации // Инновации и инвестиции. 2020. № 5. С. 246-250.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Методика определения зависимости относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома от его износа в процессе эксплуатации"246 «ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИИ». № 5. 2020 Методика определения зависимости относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома от его износа в процессе эксплуатации Хорошева Любовь Никитична, кандидат технических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический универси- тет», horoshevaLN@mail.ru Гладких Валерия Сергеевна, аспирант, старший преподаватель, ФГБОУ ВО «Пермский национальный исследовательский политехнический универси- тет», gladkikh.lera@yandex.ru Разработана методика определения изменения относительной стоимости жилого помещения многоквартирного дома (МКД) в зависимости от накопленного износа в процессе его эксплуата- ции, апробированная в ТСЖ «Союз». Размер накопленного из- носа определялся по трем компонентам: физический, функци- ональный и внешний износ. Для определения накопленного из- носа жилого фонда учитывался износ объектов и частей много- квартирного дома, как входящих, так и не входящих в его общее имущество. Для оценки потери стоимости жилья в процессе его эксплуатации, особенно при нарушении регламентированных сроков проведения капитальных ремонтов, была определена зависимость относительной стоимости квадратного метра жи- лого помещения от уровня износа объекта недвижимости в про- цессе его эксплуатации. Полученная зависимость дает возмож- ность наглядно обосновать для собственников жилья необхо- димость своевременного проведения всех видов ремонтных работ с целью снижения потерь стоимости их жилья. Особое значение данная проблема приобретает при эксплуатации МКД в периоды нарушения регламентированных, предусмотренных нормативно-законодательными актами, сроков выполнения ре- монтных работ. Ключевые слова: многоквартирный дом, нормативно-законо- дательные акты, относительная стоимость жилого помещения, накопительный, физический, функциональный и внешний из- носы жилого фонда, текущий и капитальный ремонт, регламен- тированные сроки, техническое состояние жилого фонда, по- теря стоимости жилья, товарищество собственников жилья, управляющая компании. Введение Строительство нового жилья в нашей стране пока от- стает от потребностей в нем населения. По этой при- чине люди вынуждены проживать в многоквартирных домах (МКД), нормативный срок эксплуатации которых либо приближается к концу, либо уже давно закончился. В связи с ростом сроков эксплуатации многоквартир- ных домов (МКД) увеличивается их износ, снижая потре- бительские качества и стоимость жилых помещений в нем. Сложившаяся ситуация в жилищно-коммунальном хозяйстве страны усугубляется содержанием объектов общего имущества многоквартирных домов и их частей в ненадлежащем техническом состоянии из-за наруше- ния регламентированных сроков его ремонта. Актуальность данной исследовательской работы за- ключается в том, что в ней определено влияние техни- ческого состояния общего имущества МКД и жилого по- мещения на относительную стоимость жилья на при- мере отдельной квартиры в многоквартирном доме. С целью минимизации потерь собственников жилья от снижения его стоимости из-за износа объектов об- щего имущества многоквартирного дома и их частей необходимо обеспечение содержания МКД в надлежа- щем техническом состоянии, то есть своевременное проведение текущих, капитальных ремонтов и модерни- зации общего имущества МКД. Поэтому всё большую значимость приобретает проблема соблюдения регла- ментированных сроков проведения капитального ре- монта жилищного фонда и сбор средств на него, кото- рый позволяет улучшить техническое состояние и по- требительские качества жилых домов. Целью данного исследования является определение влияние уровня накопленного износа МКД на относи- тельную стоимость жилья в нем. Для достижения поставленной цели решены следу- ющие задачи: - определение накопленного износа объекта недви- жимости с учетом периода его эксплуатации; - определение зависимости относительной стоимо- сти жилья в МКД от уровня накопленного износа. Анализ состояния проблемы Общие положения о капитальном ремонте общего имущества многоквартирных домов и порядок его фи- нансирования определяет Жилищный Кодекс Россий- ской Федерации в ч. 1 ст. 166. [1]. Все объекты многоквартирного дома и их части, как входящие, так и не входящие в состав его общего иму- щества, в процессе эксплуатации подвергаются износу. Износ объектов многоквартирного дома и их частей про- исходит вследствие естественного старения строитель- ных материалов, из которых они произведены, воздей- ствия силовых нагрузок на несущие конструкции здания, влияния геодезических факторов и природно-климати- 247 «ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИИ». № 5. 2020 ческой среды, а также условий их содержания, своевре- менного проведения ремонтных работ. Поскольку износ объектов общего имущества МКД, как и других объектов недвижимости, приводит к постепенной потере качества их функционального назначения и стоимости, то воз- никла необходимость в принятии решений о капиталь- ном ремонте общего имущества многоквартирных до- мов (МКД) на законодательном уровне. [2, 3]. Система планово-предупредительных ремонтов МКД предусматривает в законодательном порядке про- ведение регламентированных ремонтов через установ- ленные периоды времени, в которую входят осмотры, текущие и капитальные ремонты. Капитальный ремонт зданий – замена или восста- новление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартир- ного дома в целом) и инженерно-технического оборудо- вания зданий в связи с их физическим износом и разру- шением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа кон- струкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модер- низации зданий. При капитальном ремонте ликвидиру- ется физический (частично) и функциональный (ча- стично или полностью) износ зданий. Капитальный ре- монт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приве- дение в исправное состояние всех конструктивных эле- ментов дома. [4]. Не всегда и не всем собственникам жилых помеще- ний понятна необходимость в проведении капитальных ремонтов общего имущества МКД и соответствующих сборов в фонд капитального ремонта. Популярное обос- нование необходимости сборов в фонд капитального ремонта для своевременного проведения капитального ремонта МКД через определение потерь стоимости квартир является весьма убедительным практически для каждого из собственников жилья в МКД. Поэтому в работе управляющих организаций, ТСЖ или УК, результаты данных исследований имеют прак- тическое значение, как для обоснования платежей в фонд капитального ремонта и создания заинтересован- ности собственников жилья в ликвидации соответствую- щих долгосрочных задолженностей, так и для оптимиза- ции расходования средств фонда капитального ре- монта. Определения зависимости относительной стои- мости жилого помещения многоквартирного дома от его износа в процессе эксплуатации 1. Расчет изменения накопленного износа жилого помещения с учетом технического состояния об- щего имущества многоквартирного дома в процессе его эксплуатации Износ объекта недвижимости выражается в умень- шении его полезности, и потребительской привлека- тельности с точки зрения потенциального инвестора и постепенно приводит к снижению его стоимости (обес- ценению). Объект недвижимости обладает определенными эксплуатационными качествами: прочностью конструк- ций, их теплозащитными свойствами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т.д. В процессе эксплуатации под действием различных факторов здания и сооружения теряют свои эксплуата- ционные качества и разрушаются. Степень потери экс- плуатационных качеств объекта недвижимости отож- дествляют с его физическим износом. Потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом определяет функциональный или моральный износ объекта недви- жимости. Изменение рыночной среды и непосредственного окружения оказывает внешнее экономическое влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Изме- нение привлекательности объекта с точки зрения изме- нения внешнего окружения определяет его внешний (экономический) износ. Совокупность этих видов износа составляет накоп- ленный износ объекта недвижимости, поэтому его опре- деление осуществлено по трем компонентам: по физи- ческому износу, функциональному и внешнему износам. Исследуемым объектом недвижимости для опреде- ления его накопительного износа выбрана 2-х комнат- ная квартира, площадью 45,14 кв. м., на 3 этаже 9-ти этажного панельного многоквартирного дома (МКД), 1985 года постройки, расположенная по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, м/р «Парковый», ул. Строи- телей, д.16, кв. 38. В 2006г. в МКД создано товарище- ство собственников жилья (ТСЖ) под названием «Союз». 1.1. Определение и расчет физического износа объекта недвижимости Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-экономических качеств объекта под воздействием природно-климати- ческих факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ общего имущества МКД опреде- лен нормативным методом, используемым для жилых зданий. Этот метод предполагает использование раз- личных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Физический износ здания МКД следует определять по формуле: Иф = , где: Иф – физический износ здания и оборудования, %; Иi – фактический износ i-го конструктивного эле- мента здания или оборудования, % Ji – коэффициент, соответствующий доле восстано- вительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания или обору- дования, %; n – количество конструктивных элементов в здании МКД, шт. Доли восстановительной стоимости отдельных кон- струкций, элементов и систем в общей восстановитель- ной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стои- мости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не име- ющих утвержденных показателей, - по их сметной стои- 100 1 ?? n i i i И J 248 «ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИИ». № 5. 2020 мости. Физический износ отдельных конструкций, эле- ментов и систем исследуемого объекта недвижимости представлен в таблице 1. Таблица 1 Физический износ отдельных конструкций, элементов и си- стем исследуемого объекта недвижимости Конструктивный элемент или си- стема Техническое со- стояние эле- мента или си- стемы Удельный вес элем. /систем, % Физический износ элем. /систем, % Средневзве. значение из- носа, % 1 2 3 4 5 Фундамент же- лезобетонный Трещины в цо- коле здания 4 45 1,80 Наружные па- нельные стены Выветр.рас- твора из стыков, поврежд. облиц. или фактурного слоя панелей, следы протечек внутри здания 18 30 5,40 Перегородки Трещины в ме- стах сопряже- ния. с плитами перекрытий и заполнениями дверн. проемов 18 20 3,60 Перекрытие же- лезобетонн. Смещение плит перекрытий от- носительно друг друга по высоте, следы протеч. в мест. опирания плит на наруж. стены 12 30 3,60 Крыша Множественные трещ. в пане- лях, протечки и промерзания, прогибы панел. 4 60 2,40 Полы бетонные, покрытые парке- том Сколы, истерт., трещ., сильное короб. местами отсутст. клепок 11 24 2,64 Деревянные оконные блоки Оконн. перепл. рассохлись, по- коробились и расшатаны; часть приборов повреждены или отсутствуют. 6 37 2,22 Двери деревян- ные Дверные полот. осели и имеют плохой притвор по периметру, часть приборов утрачена или неисправна. 6 32 1,92 Лоджия Мелкие повре- ждения метал. огражд., усадоч- ные трещ. на стенках лодж 5 30 1,50 Внутр. системы инжен. оборуд.: отопления, во- доснабжения, канализации. Неисправ. сист. Водоснабжения, на трубах корр., следы протечек на отоп. прибор. Итого: 100 - 34,52 В результате произведенных расчетов физический износ объекта недвижимости составил 34,5%. 1.2. Определение и расчет функционального из- носа объекта недвижимости Функциональный (устранимый) износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую бо- лее эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Устранимый функциональный износ определяется по формуле: Ифкнк = (З/Скв)*100%, где: Ифкнк – функциональный износ здания, %; Офунк.и. – затраты на необходимый ремонт и отделку жилого помещения (обесценивание объекта недвижи- мости), руб.; Скв – стоимость объекта недвижимости (квартиры), определенная в данной исследовательской работе с ис- пользованием доходного, затратного и сравнительного подхода (Скв = 1 702 863) руб. Затраты на необходимый ремонт и отделку жилого помещения (Офунк.и.) определяет потребность в замене и модернизации элементов внутриквартирных конструкций здания и сантехниче- ского оборудования и рассчитываются по следующей формуле: Офунк.и. = Зо + Зд + Зс.об., где: Зо - затраты на установку пластиковых окон (по цене 13 000 руб. в количестве 2 шт.), руб.; Зд - затраты на установку межкомнатных дверей (по цене 4 400 руб. в количестве 5 шт.), руб.; Зс.об - затраты на установку сантехнического обору- дования (на сумму 17 000) руб.; Таким образом, Офунк.и = 26000 + 22000 + 17 000 =65 000 руб. Ифкнк = (65 000/1 702 000) х 100% = 3,82% В результате произведенных расчетов функциональ- ный износ квартиры составил 3,82%. 1.3. Определение внешнего износа объекта не- движимости Внешний (экономический) износ объекта недвижимо- сти – это обесценивание его обусловленное негативным влиянием внешней среды. Внешний износ в большин- стве случаев является неустранимым. Однако, его можно оценить колебаниями рыночных цен на недвижи- мость под влиянием, например, финансовых кризисов в стране. Среднерыночная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в г. Перми снизилась на 5 – 7%. Таким образом, примем внешний износ (Ивнеш.) рав- ным 5%. 1.4. Определение и расчет накопленного износа объекта недвижимости Под накопленным износом понимается признава- емая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным, внеш- ним устареванием или комбинацией этих факторов. Накопленный износ исследуемого объекта недвижи- мости рассчитывается по следующей формуле: Ин = [1-(1-Иф/100) * (1-Ифунк/100) * (1-Ивнеш/100)] * 100%, где: Ин – накопленный износ, %; Иф – физический износ, %; Ифунк – функциональный износ, %; Ивнеш – внешний износ, %. Отсюда: Ин = [1-(1-34,5/100)*(1-3,82/100) * (1- 5/100)]*100% = 40,15%. Таким образом, накопленный износ жилого по- мещения составил 40,2 %. 249 «ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИИ». № 5. 2020 2. Определение зависимости относительной сто- имости жилья от уровня износа объекта недвижимо- сти Уровень износа связывается с общей потерей стои- мости объекта недвижимости под воздействием различ- ных факторов. Для определения зависимости был исследован ры- нок вторичного жилья г. Перми, в результате чего была сделана выборка стоимости 1-го квадратного метра жи- лого помещения объектов-аналогов различных сроков эксплуатации. Для формирования выборки использо- ваны МКД-аналоги серии «Серая панель» и «97 серия», построенные в разные голы, стоимость 1-го квадратного метра жилого помещения МКД-аналогов приведена в таблице 2. Таблица 2 Стоимость 1-го кв. м жилья аналогов разных сроков эксплу- атации Год постройки объ- екта Адрес объекта Стоимость 1 кв.м, тыс. руб. 1 2 3 2008-2010 Парковый, 40а 51,85 Строителей, 10 45,83 Барамзиной, 42 44,76 Строителей, 10 45,67 1998-2003 Парковый,7 42,64 Куфонина,22 47,49 Пожарского, 10 43,62 Парковй,7 42,91 1982-1988 Пр.Парковый,3 41,07 Пр.Парковый,1 42,50 Пр.Парковый, 13 44,88 Пр.Парковый, 6 46,59 1970 Пр.Парковый,32 44,23 Пр.Парковый,36 41,46 Свиязева,22 41,39 Карпинского,77 43,33 1960 Магистральная, 100 30,36 Год постройки был соотнесен с износом объектов не- движимости. Среди цен за один квадратный метр объ- ектов-аналогов в каждой группе была определена их средняя стоимость. За основу была взята стоимость 1- го кв.м. жилья в домах 2008-2010 годов постройки, с наименьшим износом. Относительная стоимость жилья в домах других годов постройки рассчитывалась относи- тельно этой основы. Результаты расчета представлены в таблице 3 и на графике (рис. 1.). Таблица 3 Относительная стоимость 1-го кв. м жилья в соответ- ствии с уровнем его износа Уровень износа 0…0,00 7 0,15- 0,25 0,35- 0,45 0,55- 0,65 0,75- 0,85 0,95- 100 Средняя цена за кв. м в 2х ком- натных квартирах, руб./кв. м 47,03 44.17 43,76 42,6 30,36 Нет данных Относи- тельная стоимость 1,00 0,95 0,93 0,90 0,65 0 Рис. 1. График зависимости относительной стоимости 1-го кв. м. жилья от уровня износа объекта недвижимости. Представленная на рис. 1 зависимость относитель- ной стоимости жилья от уровня его износа была исполь- зована для определения потерь в стоимости жилья его собственников при нарушении регламентированных сроков проведения ремонтных работ зданий и оборудо- вания МКД. [5] Заключение Разработанная методика определения относитель- ной стоимости жилых помещений многоквартирных до- мов от их накопленного износа в процессе эксплуата- ции. Данная методика может быть использована для расчета потерь стоимости жилья в МКД от несвоевре- менно проводимых ремонтных работ жилых помещений и общего имущества МКД. Результаты исследования, представленные в дан- ной работе, могут быть использованы для определения очередности ремонтных работ и составления соответ- ствующих планов их выполнения. Кроме этого, управля- ющие организации, проводя общие собрания собствен- ников жилья в МКД или при индивидуальной работе с ними могут использовать полученные результаты ис- следований для убеждения в необходимости внесения средств в фонд капитального ремонта общего имуще- ства МКД для того, чтобы не допустить обесценивания жилья собственников жилых помещений в доме. Методика определения относительной стоимости жилья от накопленного износа объекта недвижимости разработана на примере реальной 2-х комнатной квар- тиры многоквартирного дома, управляемого ТСЖ «Союз», то есть данная методика апробирована в управляющей организации, имеет практическое значе- ние и может быть рекомендована для использования другими организациями отрасли жилищно-коммуналь- ного хозяйства. Литература 1. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) 2020 с комментари- ями в действующей редакции. 2. Градостроительный кодекс Российской Федера- ции от 29.12.2004 N 190-ФЗ с последними изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.12.2019 N 472- ФЗ. 3. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуата- ции жилищного фонда". 4. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания об- 250 «ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИИ». № 5. 2020 щего имущества в многоквартирном доме и Правил из- менения размера платы за содержание жилого помеще- ния …». 5. Хорошева Л.Н. Методика расчета изменения ры- ночной стоимости жилья в многоквартирных домах в процессе их эксплуатации [Текст] / Хорошева Л.Н., Глад- ких В.С. // Научно-аналитический журнал «Инновации и Инвестиции». №4 (издается с 2004 г.). – Мск., 2020 – С. 199-204. 6. Сысоева Е.В. Формирование рыночных механиз- мов функционирования жилищно-коммунального ком- плекса // Теория и практика общественного развития. 2015. № 12. С. 144-148. Methodology for determining the dependence of the relative cost of the residential premises of a multi-apartment house on its wear during operation Horosheva L.N., Gladkikh V.S. Perm National Research Polytechnic University A methodology has been developed for determining changes in the relative cost of residential premises of an apartment building (MKD) depending on the accumulated depreciation during its operation, tested in the Soyuz HOA. The amount of accumulated wear was determined by three components: physical, functional and external wear. To determine the accumulated depreciation of the housing stock, the depreciation of objects and parts of an apartment building, both included and not included in its common property, was taken into account. To assess the loss of the cost of housing during its operation, especially in case of violation of the regulated terms for major repairs, the dependence of the relative cost per square meter of living space on the level of depreciation of the property during its operation was determined. The resulting dependence makes it possible to clearly justify for homeowners the need for timely implementation of all types of repair work in order to reduce losses in the cost of their housing. This problem acquires special significance during the operation of the MCD during periods of violation of the time limits for the performance of repair work, as stipulated by regulatory legal acts. Keywords: apartment house, regulatory legal acts, the relative cost of housing, accumulative, physical, functional and external depreciation of the housing stock, maintenance and overhaul, regulated terms, technical condition of the housing stock, loss of housing value, partnership of homeowners, management company. References 1. Housing Code of the Russian Federation (LCD RF) 2020 with comments in the current version. 2. The Town Planning Code of the Russian Federation of December 29, 2004 N 190-ФЗ with the latest amendments made by the Federal Law of December 27, 2019 N 472-ФЗ. 3. Resolution of the Gosstroy of the Russian Federation of September 27, 2003 N 170 "On approval of the Rules and norms of technical operation of the housing stock" 4. Decree of the Government of the Russian Federation of August 13, 2006 N 491 "On approval of the Rules for the maintenance of common property in an apartment building and the Rules for changing the amount of fees for the maintenance of a residential building in the case of the provision of services and the management, maintenance and repair of common property in an apartment building inadequate quality and / or interruptions exceeding the established duration " 5. Khorosheva L.N. Methodology for calculating changes in the market value of housing in apartment buildings during their operation [Text] / Khorosheva LN, Gladkikh V.S. // Scientific and analytical journal "Innovations and Investments". No. 4 (published since 2004). - Msk., 2020 - S. 199-204. 6. Sysoeva EV Formation of market mechanisms for the functioning of the housing and communal complex // Theory and Practice of Social Development. 2015. No. 12. P. 144-148. Другие книги из этого разделаСтратегический подход к управлению стоимостью офисных объектов коммерческой недвижимостиСтатистический анализ изменений стоимости недвижимости в зоне введенной в эксплуатацию платной дорогиЗонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт сочиСтратегический подход к управлению стоимостью офисных объектов коммерческой недвижимостиСтатистический анализ изменений стоимости недвижимости в зоне введенной в эксплуатацию платной дорогиЗонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт сочи