Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Методика формирования базы данных сметной стоимости строительства помещений различного функционального назначения
Самаль Н.К. Методика формирования базы данных сметной стоимости строительства помещений различного функционального назначения // Труды БГТУ. Серия 5: Экономика и управление. 2018. № 1 (208). С. 53-60.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Методика формирования базы данных сметной стоимости строительства помещений различного функционального назначения"????? ????, 2018, ????? 5, № 1, ?. 53–60 53 ????? ???? ????? 5 № 1 2018 УДК 69.003.12 Н. К. Самаль Белорусский национальный технический университет, РУП «Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве» МЕТОДИКА ФОРМИРОВАНИЯ БАЗЫ ДАННЫХ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ПОМЕЩЕНИЙ РАЗЛИЧНОГО ФУНКЦИОНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ Статья посвящена разработке методики расчета стоимости функциональных групп помеще- ний, которые представляют собой совокупность пространственно связанных помещений и ком- муникационных путей, предназначенных для выполнения определенных производственных функций, а также методики определения сметной стоимости строительства на базе стоимостных показателей функциональных групп помещений на примере типового проекта общеобразова- тельной школы. В статье также прорабатываются этапы формирования базы данных сметной стоимости строи- тельства помещений зданий различного функционального назначения. В результате проведенных исследований по вопросу расчета сметной стоимости строительства и использования полученных стоимостных показателей для оценки объекта недвижимости, формирования сметной стоимости проектируемых объектов, оценки инвестиционных проектов с учетом многовариантности проек- тирования предлагается разработать базу стоимостных показателей функциональных групп поме- щений с отнесением проектов к типовым (при минимизации площадей, занимаемых строительны- ми конструкциями, транспортной и инженерной инфраструктурой) или индивидуальным, ориен- тированным на индивидуальные требования заказчика (например, проект безбарьерной школы для детей на инвалидных колясках, проект детского сада с бассейном, который требует увеличения площади помещений под инженерную инфраструктуру), а также методику расчета сметной стои- мости объектов строительства на стадии обоснования инвестиций. Ключевые слова: строительство, сметная стоимость строительства, функциональная группа помещений, локальная смета, проектно-технологический модуль. N. K. Samal’ Belarusian National Technical University, RUE “Republican Scientific and Technical Center for Pricing in Construction” PROCEDURE OF THE FORMATION OF THE DATABASE WHICH INCLUDES ESTIMATED CONSTRUCTION COSTS OF ROOM FUNCTION GROUPS The article is concerned with the formulation of the procedure of rooms function group costs computing by the example of a general education school typical project. Rooms function groups presents the assembly of spatially connected facilities and communication passages which are focused on define operations functions accomplishment. The article also touches upon the subject of formulation stages for making the database of room function group estimated construction costs. In consequence of the undertaken study of the estimated construction costs calculation and of the construction cost usage for real estate appraisals, capital costs forming for designed projects, capital spending project evaluation in the light of the principle of multivariance there are proposals of the database development of rooms function groups money measures with splitting up multiple-unit housing projects (minimizing the squares of structural engineering, transport and engineering infrastructures) and non-standard designs (for example barrier-free environment schools for children on wheelchairs, infant schools with a pool that means engineering infrastructures widening) and estimated construction cost calculation methods on the stage of pre-investment feasibility study. Key words: construction, estimated construction cost, rooms function group, local cost estimate, planning and engineering module. Введение. При определении сметной стои- мости строительства объекта в локальных сме- тах и локальных сметных расчетах группировка данных производится по проектно-технологи- ческим модулям с учетом группировки затрат по видам работ и конструктивным решениям, т. е. посредством выделения комплексов однород- ных строительно-монтажных работ, технологиче- ски связанных между собой. Такой подход ориен- тирован на последовательность выполнения 54 ???????? ???????????? ???? ?????? ??????? ????????? ????????????? ????????? ????? ???? ????? 5 № 1 2018 строительных работ. При акцентировании вни- мания только на видах работ и конструктивных решениях упускаются возможности выделения в сметной документации отдельных помеще- ний, что позволило бы определять их коррект- ную и достоверную стоимость как отдельных функциональных блоков проектируемого зда- ния для многовариантного моделирования и выбора оптимальных архитектурных и кон- структорских решений, отвечающих требова- ниям заказчика и нормативных актов, а также для сдачи в аренду как обособленных объектов недвижимости. В связи с этим предлагается в составе смет- ной документации выделять отдельные само- стоятельные зоны, которые группируются по функциональному назначению помещений, и ввести понятие функциональных групп поме- щений. Основная часть. Результатом ценообразо- вания являются сформированные цены на това- ры и услуги. Принципы и правила ценообразо- вания учитывают специфику продукции, а так- же особенности ее производства. Строительство и строительная продукция – новые здания, сооружения, а также результат капитального и текущего ремонтов, рекон- струкции, реставрации отличаются своими спе- цифическими особенностями как объекты це- нообразования, среди которых: 1) индивидуальный характер строящихся объектов; 2) значительное влияние условий строи- тельства на окончательную стоимость; 3) длительность строительства; 4) материалоемкость строительной продукции. Названные особенности в значительной ме- ре определяют методику ценообразования в строительстве. Ф. М. Сайфуллина дает следующее опреде- ление смете: «Смета – это документ, определя- ющий на основе проектных данных стоимость строительства» [1]. Для расчета стоимости строительства используются сметные нормати- вы в зависимости от назначения, принадлежно- сти и порядка утверждения. Вопрос классификации сметных нормативов для строительного комплекса Республики Бела- русь освящен Положением о порядке утверж- дения нормативов расхода ресурсов в натураль- ном выражении, согласно которому существуют укрупненные нормативы расхода ресурсов, а также нормативы расхода ресурсов в зависимо- сти от органов (организаций), их утверждаю- щих: общереспубликанские, ведомственные и производственные [2]. Ф. М. Сайфуллина отмечает, что в общеми- ровой практике сметные нормы и нормативы используются на всех стадиях управления инве- стиционными процессами, включая предынве- стиционную стадию, обоснование инвестиций в строительство, разработку тендерной докумен- тации заказчика, формирование конкурсной до- кументации подрядчиков и поставщиков ресур- сов, разработку рабочего проекта и рабочей документации, подготовку строительного про- изводства и взаиморасчеты за выполненные работы, а также поставки ресурсов. Нужно от- метить, что в отличие от отечественной прак- тики, более значительная часть принадлежит оценке затрат и эффективности в составе обос- нований инвестиций в строительство и кон- курсной документации [1]. Исходя из достоинств зарубежного опыта, Ф. М. Сайфуллина выделяет ключевые направ- ления совершенствования методологии ценооб- разования в строительстве, которые применимы как для Российской Федерации, так и для ос- тальных стран постсоветского пространства, – определение наиболее оптимальной и досто- верной сметной стоимости строительства на наиболее ранних этапах реализации инвестици- онного проекта, а также развитие информаци- онных технологий для переработки больших массивов информации с взаимоувязкой всех участников строительного производства. В своей статье Ф. М. Сайфуллина отдельно называет как перспективное направление «со- здание принципиально новой укрупненной сметной нормативной базы, основывающейся, прежде всего, на натуральных показателях физи- ческих объектов работ, трудоемкости, машино- и материалоемкости на единицу мощности строи- тельной продукции по объектам-представителям и регионам, которая должна являться основой для разработки соответствующих удельных сто- имостных показателей» [1]. Следует отметить, что данное направление требует уточнения и доработки, чтобы назы- ваться «перспективным», так как из приведен- ного описания можно сделать вывод, что это подход, базирующийся на общеизвестном ре- сурсном методе ценообразования, при котором определение стоимости осуществляется как калькулирование в текущих ценах затрат на строительство, при этом данные о количестве необходимых для производства работ ресурсов определяются на основании нормативов и про- ектных сведений. Помимо Ф. М. Сайфуллиной вопросом со- вершенствования расчетов на стадии обоснова- ния инвестиций занимается и П. А. Журавлев. Он также рассуждает об оценке затрат на строитель- ство в рамках существующих инструментов, ко- торые предполагают удельные показатели или на единицу измерения строительно-монтажных ?. ?. ?????? 55 ????? ???? ????? 5 № 1 2018 работ, или на единицу мощности. По-прежнему остаются незатронутыми и не проанализирован- ными архитектурно-планировочные решения и пути совершенствования расчетов цены строи- тельства, которые открывает детальное изучение групп помещений в качестве комбинируемых модулей проектируемого здания. П. А. Журавлев рассматривает первый этап определения стоимости для инвестиционно- строительного процесса – «планирование, срав- нительный анализ, проверка эффективности ис- пользования средств» и общепринятые для этого этапа инструменты формирования цены – объек- ты-аналоги, а для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры – нормативы цены строительства, разработан- ные на единицу мощности социальной функции объекта строительства, исходя из ресурсно-техно- логического моделирования проектно-сметной документации по реализованным объектам, с на- личием положительных экспертных заключе- ний [3]. В Беларуси такие нормативы цены строи- тельства называются укрупненными нормативами. Таким образом, можно сделать вывод, что в практике ценообразования строительной про- дукции на этапе обоснования инвестиций по- прежнему остаются главными два направления – расчет нормативных стоимостных показателей на единицу измерения работ или мощности. Как и прежде нет инструмента, который бы ре- шил обширный круг задач, начиная с оператив- ной и точной оценки возводимого здания в це- лом, а также его частей (функциональных групп), заканчивая определением стоимости помещений и их групп (функциональных групп) для целей оценки недвижимости. Порядок применения сметной стоимости строительства в оценке недвижимости рассмат- ривает в своей статье С. В. Коланьков на мето- де сметного ценообразования и на методе дис- контирования сметной стоимости: «суть метода дисконтирования сметной стоимости заключа- ется в дисконтировании распределенных по периодам строительства (как правило – меся- цам, поскольку именно этот период времени является наиболее типичным при оплате заказ- чиком выполненных подрядчиками проектно- изыскательских и строительно-монтажных ра- бот) затрат инвестора к дате завершения строи- тельства (окончания маркетингового периода). После этого из полученной величины должна быть вычтена сумма накопленного износа» [4]. Наиболее близким к определению цены функциональной группы как объекта недвижи- мости является рассмотренный С. В. Коланько- вым метод сметного ценообразования, так как в оценочной деятельности в состав стоимости строительно-монтажных работ следует вклю- чать только те элементы зданий и сооружений, которые фактически имеются у объекта оцен- ки [4]. Это касается как видов работ, когда осуществляется продажа жилых квартир без отделки, и в сметной стоимости она не отража- ется, так и отдельных помещений, которые не входят в объект оценки, например в учебном корпусе арендуется помещение для организа- ции печатного центра. Из анализа опубликованных актуальных статей можно сделать вывод, что при ясном видении задач, с которыми сталкивается строи- тельный комплекс, стремясь к максимальной эффективности на всех стадиях реализации проектов, необходимо по-новому структуриро- вать данные по объекту, которые представлены как в физических, так и в денежных единицах, по-новому группировать и сопоставлять. Кроме того, необходимо признать, что погрешность в расчетах на этапе обоснования инвестиций – это нормальное явление, которое объясняется законом Парето: правильно выбрав минимум самых важных действий, можно быстро полу- чить значительную часть от планируемого пол- ного результата, при этом дальнейшие улучше- ния неэффективны и могут быть неоправданны. Необходимо перейти от работы с выверенными единичными нормативами по видам работ к анализу данных по строительству отдельных помещений и их функциональных групп, взаи- мосвязанных по назначению, а также к анализу «сочетаемости» этих групп при многовариант- ном проектировании новых объектов. Термин «функциональная группа помеще- ний» широко используется как в разработанных на территории Беларуси технических кодексах установившейся практики, так и в нормативных документах стран постсоветского пространства. И если при разработке архитектурных решений выделение функциональных групп помещений, их расчет и распределение в объеме здания яв- ляется неотъемлемой частью работы проекти- ровщика, то при определении сметной стоимо- сти строительства вопрос зонирования с учетом назначения помещений практически не исследу- ется, и поэтому нуждается в глубокой проработке. Зонирование объектов-представителей с уче- том назначения помещений, соответствующий расчет сметной стоимости по каждой функцио- нальной группе помещений позволят в даль- нейшем использовать стоимостную информа- цию по этим группам помещений в качестве структурных элементов для разработки пред- проектной документации, определения стоимо- сти строительства при оценке последующих инвестиционных проектов, а также позволят формировать сметную документацию с опре- делением отдельных видов работ и расходов 56 ???????? ???????????? ???? ?????? ??????? ????????? ????????????? ????????? ????? ???? ????? 5 № 1 2018 не только на строительство всего объекта, но и на выделяемые в его составе функциональные группы помещений, которые представляют со- бой совокупность пространственно связанных помещений и коммуникационных путей, пред- назначенных для выполнения определенных производственных функций. Функциональная группа помещений пред- ставляет собой группу помещений здания, имеющих одинаковое назначение. Разработка методики расчета сметной стоимости в разрезе функциональных групп помещений предпола- гает разработку вопросов расчета площади от- дельных помещений, их группировки и опреде- ления стоимости их строительства. Чтобы рассчитывать стоимостные показате- ли по функциональным группам помещений, которые в дальнейшем будут использоваться для формирования сметной стоимости проек- тируемых объектов, нужно применить перечень функциональных групп помещений, приведен- ный в табл. 1, и классификацию помещений по принадлежности к функциональным группам. Перечень функциональных групп помещений и классификация помещений по их принадлеж- ности к функциональным группам представле- ны в ТКП 45-1.02-302–2015 (33020) «Технико- экономические показатели объекта строитель- ства. Правила определения площадей и объе- мов зданий и сооружений» [5]. Таблица 1 Перечень функциональных групп помещений Код функциональной группы Наименование функциональной группы помещений Показатель 1 Проживание (жилище) и (или) временное мес- топребывание людей ПП 2 Офисная работа 3 Материальное произ- водство 4 Хранение, распределе- ние и сбыт 5 Образование, культура 6 Здравоохранение 7 Прочие 8 Помещения инженер- ной инфраструктуры ПИИ 9 Помещения транспорт- ной инфраструктуры ПТИ Рассмотрим состав помещений здания об- щественного назначения на примере общеобра- зовательной школы. В ее составе выделяются не только помещения из группы «Образование, культура» (учебные помещения со стационар- ным оборудованием, общие учебные и семи- нарские помещения без стационарного оборудо- вания, специальные учебные помещения, биб- лиотечные помещения, помещения для занятия спортом, залы, театральные площадки, сцены и студии, выставочные залы и форумы и др.), но и помещения для приема пищи из группы «Проживание (жилище) и (или) временное ме- стопребывание людей», малые административ- ные, офисные помещения, конференц-залы из группы «Офисная работа», помещения с общим медицинским оснащением из группы «Здраво- охранение», прочие помещения, а также объек- ты инженерной и транспортной инфраструктуры. Работа по созданию базы данных стои- мостных показателей функциональных групп помещений базируется на понятии площади. Основные виды площадей, которые использу- ются в строительстве, отражены в ТКП 45-1.02- 302–2015 (33020). Общая площадь сооружения брутто (ПОБ, м 2 ) – это сумма площадей помещений всех этажей в пределах периметра, образованного наружным контуром наружных ограждающих конструкций здания (сооружения). Общая площадь сооруже- ния брутто (ПОБ) включает площадь, занимае- мую конструкциями (ПК), и чистую площадь сооружения нетто (ПОН). Площадь, занимаемая конструкциями (ПК, м 2 ), – это суммарная площадь горизонтального сече- ния всех ограждающих конструкций соору- жения. Чистая площадь сооружения нетто (ПОН) включает полезную площадь (ПП), площадь транспортной инфраструктуры (ПТИ) и пло- щадь инженерной инфраструктуры (ПИИ). Полезная площадь (ПП, м 2 ) представляет собой сумму площадей помещений, назначение которых соответствует основной функции со- оружения, определенной разрешительной до- кументацией. Площадь инженерной инфраструктуры (ПИИ, м 2 ) – это сумма площадей помещений, предназначенных для размещения инженерного оборудования и систем обеспечения жизнедея- тельности, функционирования сооружения. Площадь транспортной инфраструктуры (ПТИ, м 2 ) – это сумма площадей помещений сооружения, предназначенных для передвиже- ния людей, перемещения грузов, движения транспортных средств. Анализ экспликации помещений второго этажа первого блока школы на 1020 учащихся в микрорайоне Радужный в г. Пинске с отнесени- ем помещений к конкретной функциональной группе (табл. 2) дает ответ на вопрос, в какой вид площади (полезная площадь, площадь ин- женерной или транспортной инфраструктуры) будут включаться те или иные значения. ?. ?. ?????? 57 ????? ???? ????? 5 № 1 2018 Таблица 2 Экспликация помещений с выделением функциональных групп Наименование помещения Площадь, м2 Наименование функциональной группы помещений Спортивный зал 625,6 Образование Гимнастический зал 275,7 Образование Тренажерный зал 67,3 Образование Актовый зал 251,0 Образование Коридор прохода коммуникаций 6,8 Транспортная инфраструктура Раздевальная с санузлом и душевой 51,0 Прочие Кабинет заместителя директора 19,6 Офисная работа Снарядная 30,8 Хранение Лифтовой холл 19,5 Транспортная инфраструктура Фойе актового зала 109,9 Транспортная инфраструктура Конференц-зал 70,0 Офисная работа Санузел для инвалидов 6,5 Прочие Процедурный кабинет 18,8 Здравоохранение Кабинет врача-педиатра 18,4 Здравоохранение Кабинет врача-стоматолога 16,4 Здравоохранение Стерилизационная 6,6 Материальное производство Комната отдыха 10,6 Проживание Кабинет директора 34,9 Офисная работа Бухгалтерия, канцелярия 16,8 Офисная работа Холл-рекреация 37,4 Транспортная инфраструктура Раздевальная с санузлом и душевой 45,8 Прочие Санузел 2,6 Прочие Артистическая 24,8 Образование Костюмерная 10,3 Образование Инвентарная 8,7 Прочие Лаборантская, ремонт инвентаря 16,6 Материальное производство Раздевальная с санузлом и душевой 47,9 Прочие Снарядная 16,2 Хранение Раздевальная 10,8 Прочие Комната инструктора, инвентарная 17,9 Хранение Кабинет заместителя директора 16,2 Офисная работа Коридор 402,6 Транспортная инфраструктура Лестничная клетка 33,0 Транспортная инфраструктура Итого 2347,0 Итоговые укрупненные данные по площадям функциональных групп помещений для второго этажа первого блока школы на 1020 учащихся следующие: проживание (жилище) и (или) вре- менное местопребывание людей – 10,6 м 2 , офис- ная работа – 157,5 м 2 , материальное производст- во – 23,2 м 2 , хранение, распределение и сбыт – 64,9 м 2 , образование, культура – 1254,7 м 2 , здра- воохранение – 53,6 м 2 , прочие – 173,3 м 2 , поме- щения транспортной инфраструктуры – 609,2 м 2 , итоговая суммарная площадь по функциональ- ным группам помещений – 2347 м 2 . Возведение объекта строительства можно рассматривать с двух ракурсов, а именно, с точ- ки зрения экономичности, т. е. рационального расходования ресурсов для строительства объ- екта, а также с точки зрения удовлетворения требований заказчика. Наиболее оптимальным инвестиционный проект считается в том случае, если затраты на его реализацию оптимизирова- ны с учетом максимальной удовлетворенности заказчика и соблюдения требований предельных нормативов стоимости строительства объектов социально-культурного назначения. Но решение о строительстве объектов социально-культур- ного назначения с затратами, превышающими предельные нормы, может быть также обосно- вано заказчиком в установленном порядке. На примере учреждения образования нужно отметить, что проект строительства школы мо- жет быть типовым или индивидуальным. Мак- симально расширяя практику внедрения типо- вых проектов и, таким образом, унифицируя объекты одного назначения, есть риск лишить заказчика возможности отразить в инвестици- онном проекте особенности его назначения 58 ???????? ???????????? ???? ?????? ??????? ????????? ????????????? ????????? ????? ???? ????? 5 № 1 2018 в части решения задач социальных, развития культуры, науки и образования. При типовом проектировании главной особенностью школы является наиболее эффективное использование полезной площади, т. е. коэффициент соотно- шения полезной площади к общей будет нахо- диться в границах значений 0,6–0,8. Площади помещений, занимаемые строительными кон- струкциями, транспортной и инженерной ин- фраструктурами, должны минимизироваться. Другими словами, при экономии денежных средств будут снижаться до минимально допу- стимых значений площади, за счет которых должны обеспечиваться передвижение людей и размещение инженерных систем функциониро- вания здания. Одновременно оптимизируется количество помещений, формирующих полез- ную площадь: помещений, предназначенных для питания, спортивной подготовки, занятий и дру- гих целей. Значения площадей, рассчитанных в соответствии с ТКП 45-1.02-302–2015 (33020), следующие: общая площадь сооружения брутто (ПОБ) – 2632,6 м 2 , площадь, занимаемая кон- струкциями (ПК), – 285,6 м 2 , чистая площадь сооружения нетто (ПОН) – 2347 м 2 , полезная площадь (ПП) – 1737,8 м 2 , площадь транспорт- ной инфраструктуры (ПТИ) – 609,2 м 2 . В рассматриваемом примере коэффициент соотношения полезной площади и общей со- ставил 0,66. Иными словами, проект школы является типовым с минимизированными площадями, отведенными под ограждающие строительные конструкции и под инженерную (отопление и подогрев хозяйственно-питьевой воды, венти- ляционные, электроснабжение) и транспортную (коридоры, холлы, лестницы, шахты подъемно- транспортного оборудования) инфраструктуры. При реализации индивидуальных проектов, например проектов безбарьерных школ для детей на инвалидных колясках (с повышенны- ми требованиями к обеспечению условий для передвижения учащихся), или школ, оснащен- ных специальным оборудованием для более высокого уровня обучения, вопрос сокращения площадей транспортной и инженерной инфра- структур не рассматривается, а отношение по- лезной площади к общей будет меньше значе- ния 0,6. Отталкиваясь от сметной стоимости, рас- считанной в разрезе проектно-технологических модулей, которые представляют собой затраты по конструктивным элементам или укрупнен- ным видам работ, а также от перечня функцио- нальных групп помещений, отражающих назначение объекта строительства, и их площа- дей, можно рассчитать стоимости строитель- ства отдельных помещений. Для этого потребу- ется проанализировать состав и структуру ло- кальных смет. Отдельные локальные сметы составляются на общестроительные работы, санитарно-технические, которые охватывают работы по сооружению и монтажу систем отопления, вентиляции, тепло- и газоснабже- ния, горячего водоснабжения, водопровода и канализации зданий, работы по устройству электроосвещения, слаботочные работы, газо- снабжение, оснащение мебелью и технологиче- ским оборудованием. Иными словами, здание, возведенное для проживания людей и (или) осуществления ими определенной деятельно- сти, – это объемная строительная система в сочетании с сетями и системами инженерно- технического обеспечения. Таким образом, для корректного расчета сметной стоимости груп- пы помещений как обособленного объекта не- движимости необходимо распределить затраты по отдельным видам работ между функцио- нальными группами помещений. Сметная стоимость строительства функци- ональных групп помещений, данные о площа- дях помещений, коэффициент соотношения полезной площади здания и общей площади, данные о варианте проекта (типовой или инди- видуальный) являются исходными сведениями для формирования базы данных о сметной сто- имости строительства помещений зданий раз- личного функционального назначения, напри- мер по общеобразовательным школам или до- школьным учреждениям. База данных со стои- мостными показателями функциональных групп и описанием конструктивной части, а также методика ее применения станут новым инструментом расчета сметной стоимости строительства. Расчет сметной стоимости будет упрощен благодаря обеспечению максимальной «автономности» сумм затрат на строительство каждой функциональной группы помещений. Возможность комбинирования данных по функциональным группам помещений позво- лит более оперативно рассчитывать стоимость строительства для каждого варианта проекта. Сведения в базе данных могут быть пред- ставлены в следующем виде (табл. 3). Стоимость строительства спортивного зала функциональной группы помещений «Образова- ние, культура» в уровне цен на 01.01.2017 с пло- щадью 648 м 2 и вместимостью 60 человек сле- дующая: подготовка территории – 23 976 руб., земляные работы – 4536 руб., фундаменты – 21 384 руб., наружные стены – 81 648 руб., внут- ренние стены – 57 024 руб., перегородки – 11 016 руб., перекрытия, покрытия – 77 112 руб., кровли – 22 680 руб., другие элементы и конструк- ции – 15 552 руб., водоснабжение и канализация – 22 032 руб., теплоснабжение и газоснабжение – ?. ?. ?????? 59 ????? ???? ????? 5 № 1 2018 24 624 руб., вентиляция и холодоснабжение – 15 552 руб., электроосвещение и силовое элек- трооборудование – 18 144 руб., автоматизация и автоматизированные системы управления – 3240 руб., оснащение и художественное оформ- ление – 27 864 руб., связь – 9720 руб., инженер- ная инфраструктура – 20 088 руб., благо- устройство – 77 760 руб., другие затраты – 74 520 руб., затраты заказчика – 49 248 руб., общая стоимость строительства спортивного зала – 658 368 руб. Разработка механизма формирования базы данных о стоимости стро- ительства помещений различного функцио- нального назначения осуществляется парал- лельно разработке методики формирования сметной стоимости строительства с использо- ванием стоимостных показателей этих групп помещений. Для создания базы данных по объектам- представителям необходимо провести: – расчет площадей помещений, предусмот- ренных действующими ТНПА; – расчет коэффициентов отношения полез- ной площади к общей площади здания и уточне- ние диапазонов значений этих коэффициентов для типовых и индивидуальных проектов; – расчет сметной стоимости по помещениям и их функциональным группам как для типо- вых, так и для индивидуальных проектов. Использование базы данных позволит рассчи- тывать, помимо сметной стоимости строительства объекта в разрезе проектно-технологических мо- дулей, сметную стоимость строительства функци- ональных групп помещений, что решит вопрос быстрой и точной оценки помещений. Заключение. Применение при формировании сметной стоимости объекта строительства стои- мостных показателей по функциональным груп- пам помещений позволит осуществлять оценку инвестиционного проекта с учетом многовариант- ности проектирования, а также производить расчет сметной стоимости по каждому из предложенных вариантов проекта со значительно меньшими тру- дозатратами и большей степенью достоверности. Таблица 3 Краткие объемно-планировочные показатели для второго этажа первого блока общеобразовательной школы на 1020 учащихся № п/п Показатель Единица измерения Количество 1 Тип проекта – Типовой 2 Мощность Учащиеся 1 020 3 Число этажей Этаж 3–4 4 Строительный объем здания м3 68 755,0 4.1 В том числе: подвала м3 7 260,0 4.2 технического подполья м3 4 640,0 5 Значения площади для второго этажа первого блока школы 5.1 Общая площадь брутто м2 2 632,6 5.2 Площадь, занимаемая конструкциями м2 285,6 5.3 Чистая площадь нетто м2 2 347,0 5.4 Полезная площадь м2 1 737,8 5.5 Площадь инженерной инфраструк- туры м2 0 5.6 Площадь транспортной инфраструк- туры м2 609,2 5.7 Коэффициент соотношения полезной площади и общей – 0,66 6 Основная сетка колонн м 6?6, 6?7,2 7 Место строительства (город, село) – Город 8 Состав основных функциональных групп помещений здания Центральный блок: спортивный зал, актовый зал на 299 мест, киноаудитория на 100 мест, библиотека, столовая на 360 мест; 2-й и 3-й блоки: учебные классы, лаборатории, помещения для трудового обучения, учебный тир 9 Особенности технического решения здания Три блока: центральный и два боковых 60 ???????? ???????????? ???? ?????? ??????? ????????? ????????????? ????????? ????? ???? ????? 5 № 1 2018 В данном контексте под многовариантно- стью проектирования следует понимать прора- ботку альтернативных функционально-плани- ровочных решений, т. е. решений поэтажных планов, где определены набор помещений, их назначение и функциональные взаимосвязи. Использование данной методики требует даль- нейшего исследования и является актуальным, так как расчет рыночной стоимости объектов недвижимости выполняется как в многочис- ленных случаях обязательной оценки стоимо- сти имущества, предусмотренных законода- тельством, так и при разрешении имуществен- ных споров и для других целей. Литература 1. Сайфуллина Ф. М. Оптимизация механизма ценообразования в системе инновационного раз- вития инвестиционно-строительного комплекса // Актуальные проблемы экономики и права. 2011. № 4. С. 203–207. 2. Положение о порядке утверждения нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении: утв. постановлением Совета Министров Респ. Беларусь 18.11.2011: текст по состоянию на 4 фев. 2018 г. Минск: КонсультантПлюс, 2018. 14 с. 3. Журавлев П. А. Цена строительства и этапы ее формирования // Вестник ИрГТУ. 2015. № 9. С. 174–178. 4. Коланьков С. В. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости // Известия Петербург- ского университета путей сообщения. 2012. № 4. С. 174–178. 5. Технико-экономические показатели объекта строительства. Правила определения площадей и объемов зданий и сооружений: ТКП 45-1.02-302–2015 (33020). Введ. 20.03.15. Минск: РУП «Рес- публиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве», ГРУП «Главгос- стройэкспертиза», 2015. 11 с. References 1. Sayfullina F. M. The optimization of the pricing model in the development system of investment and construction sector. Aktual’nyye problemy ekonomiki i prava [Actual Problems of Economics and Law], 2011, no. 4, pp. 203–207 (In Russian). 2. Polozheniye o poryadke utverzhdeniya normativov raskhoda resursov v natural’nom vyrazhenii [Regulation on the authorisation procedure of resources consumption standards in volume terms]. Minsk, Konsul’tantPlus Publ., 2018. 14 p. 3. Zhuravlev P. A. The price on constructions and the phases of its calculation. Vestnik IrGTU [The Journal Proceedings of Irkutsk State Technical University], 2015, no. 9, pp. 174–178 (In Russian). 4. Kolan’kov S. V. Cost method for assessed value of real property. Izvestiya Peterburgskogo universiteta putey soobshcheniya [Proceedings of Petersburg Transport University], 2012, no. 4, pp. 174–178 (In Russian). 5. TKP 45-1.02-302–2015 (33020). Technical and economic indexes of construction object. The rules of calculating of building size and cubic content of the building. Minsk, republican unitary enterprise „Republican Scientific and Technological Center Regarding Construction Costs Estimating”, state republican unitary enterprise „Glavgosstroyexpertiza”, 2015. 11 p. (In Russian). Информация об авторе Самаль Наталия Константиновна – аспирантка кафедры «Экономика строительства». Бело- русский национальный технический университет (220114, г. Минск, пр-т Независимости, 150, Рес- публика Беларусь); инженер I категории управления комплексных нормативов РУП «Республикан- ский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве» (220068, г. Минск, ул. Нек- расова, 114, Республика Беларусь). E-mail: natasamalll@gmail.com Information about the author Samal’ Nataliya Konstantinovna – PhD student, the Department of Economics in Civil Engineering. Belarusian National Technical University (150, Nezavisimosti Ave., 220114, Minsk, Republic of Belarus); engineer of the first category at the division „Complex Standards” of the RUE „Republican Scientific and Technical Center for Pricing in Construction” (114, Nekrasova str., 220068, Minsk, Republic of Belarus). E-mail: natasamalll@gmail.com Поступила 23.03.2018 Другие книги из этого разделаМетодика определения стоимости строительства: новые подходы и эффективностьСравнительный анализ обоснованности кадастровой стоимости земель населённых пунктов многоэтажной жилой застройки музыкального района города Краснодара с применением АИС мониторинг рынка недвижимостиКадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков в российской федерацииМетодика определения стоимости строительства: новые подходы и эффективностьСравнительный анализ обоснованности кадастровой стоимости земель населённых пунктов многоэтажной жилой застройки музыкального района города Краснодара с применением АИС мониторинг рынка недвижимостиКадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков в российской федерации