RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Методические рекомендации по оценке земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода

Методические рекомендации по оценке земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода

Горшенина Г.В. Методические рекомендации по оценке земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 9 (192). С. 80-90.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Методические рекомендации по оценке земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода"

80 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Согласно данным государственной статистической отчетности по состоянию на 1 января 2016 года площадь земельного фонда Российской Федерации составила 1 712,5 миллиона гектаров без учета внутренних морских вод и территориального моря [1]. Структура земель- ного фонда Российской Федерации по категориям земель представлена на диаграмме. Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения являются значимым акти- вом Российской Федерации, который должен быть по достоинству оценен. Как же обстоят дела с оценкой этого актива? Несмотря на то, что, казалось бы, имеется законодательная база (см. [2–3]) и много ли- тературы по оценке земель сельскохозяйственного назначения (например, [4–7]), вопрос их оценки по-прежнему остается сложным, спорным, и отсутствие единообразия мнений сказывается на полученных при оценке результатах (см. [8]). Автором настоящей статьи был проведен анализ с целью установления зависимости меж- ду рыночной стоимостью земельного участка сельскохозяйственного назначения и его ка- дастровой стоимостью (подробнее см. [9]). В результате анализа отчетов об оценке земель, занятых сельскохозяйственными угодьями, выполненными различными оценочными компа- ниями, было выявлено, что результаты кадастровой оценки земельных участков отличаются от их рыночной стоимости разнонаправлено – как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. В связи с этим для обеспечения единства в понимании методологии и практи- Методические рекомендации по оценке земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода * Г.В. Горшенина руководитель рабочей группы по разработке методических рекомендаций по оценке для целей залога земель под сельскохозяйственными угодьями Комитета по оценочной деятельности Ассоциации российских банков (г. Москва) Галина Владиславовна Горшенина, gorshenina.galina@yandex.ru * Статья является переработанной и дополненной версией доклада на 4-й Поволжской научно-практической конференции «Актуальные вопросы оценки активов сельскохозяйственных предприятий», проходившей в городе Самаре в июне 2017 года. Разработчики Методических рекомендаций по проведению оценки земель под сельскохозяйственными уго- дьями для целей залога: автор настоящей статьи Горшенина Г.В.; член комиссии по оценочной деятельно- сти Научного совета РАН по комплексным проблемам евразийской экономической интеграции, модерниза- ции и устойчивого развития, д. э. н. Медведева О.Е.; член Ассоциации оценщиков «Кадастр-оценка», проф., д. с/х. н. Сапожников П.М.; профессор кафедры экономики РЭУ им. Г.В. Плеханова (Кемеровский институт (филиал), д. соц. н. Старикова Л.Н.; доцент кафедры «Землепользования и кадастров» ГУЗ, к. э. н. Жда- нова Р.В.; ген. директор ООО «Институт независимой оценки» Гурьянов А.В.; член Правления Самарского отделения РОО Усольцева Г.В. Члены рабочей группы, принимавшие участие в обсуждении рекомендаций с целью формирования единого методического подхода для всех участников оценочного и банковского сообществ: начальник Центра ре- гиональной залоговой экспертизы ПАО Сбербанк Никитенко С.В.; гл. специалист отдела залогов филиала «Газпромбанк» Пешехонов М.; член ЭС СРО РОО, председатель Краснодарского регионального отделения РОО, к. э. н. Анисимова Л.К.; ген. директор ООО «НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», к. э. н. Бабенко Р.В.; директор ООО «Центр оценки «Выбор» Безруков С.В.; ген. директор ООО «Альфа-эксперт» Бекетов С.Д.; зам. ген. директора ООО «Стремление» Дроздова С.; зам. ген. директора по оценке ООО «Кроу Русаудит», MRICS Климов А.В.; ген. директор ООО «ВолгоВятИнвест» Крайнов А. Н.; директор ЦОиК «Бизнес-Эксперт» Кухаренко Д.С.; упр. директор компании BEFL, MRICS, к. т. н. Новоселов Э.А.; зам. дирек- тора ООО «Агентство оценки» Овчинников А.Л.; старший менеджер проектов по оценке ООО «Кроу Русау- дит», член ЭС СМАО Рупчева М.В.; зам. директора группы компаний SRG Фетищева О.В. Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 81 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ ческого применения подходов и методов стоимостной оценки для целей залога в Комитете по оценочной деятельности Ассоциации российских банков было принято решение о созда- нии рабочей группы для разработки методических рекомендаций по оценке продуктивных сельскохозяйственных земель. По состоянию на август 2017 года в состав группы входят: • представители академического сообщества – преподаватели профильных вузов; • представители оценочного сообщества, знающие специфику и риски, связанные с оценкой земельных участков сельскохозяйственного назначения; • представители банковского сообщества. Ранее автором была опубликована статья о многообразии мнений членов рабочей группы об основных ценообразующих факторах при оценке ЗУ [9]. В настоящей статье рассматриваются договоренности, достигнутые членами рабочей группы. 1. Допущения, принимаемые при определении стоимости земель, занятых пашней, с применением доходного подхода 1. Оценка проводится по консервативному сценарию. 2. Если в хозяйстве реализуется не вся продукция, то есть часть остается на его соб- ственные нужды, то следует принять допущение, что вся продукция должна быть реали- зована по рыночным ценам. 3. Оценка проводится без учета дополнительного влияния на продуктивность земель деятельности текущего собственника. 4. Бюджетные субсидии не учитываются (за исключением общеотраслевых мер под- держки). 2. Определение стоимости земель, занятых пашнями В общем виде определение стоимости земельного участка под пашней методом пря- мой капитализации дохода осуществляется по формуле: ????? ?????????? ???????, 1,2% (20,3 ??? ??) ????? ?????????????? ? ????? ???????????? ??????????, 1,0% (17,4 ??? ??) ????? ????? ?????????? ?????????? ? ????????, 2,8% (47,0 ??? ??) ????? ??????? ?????, 65,8% (1 126,3 ??? ??) ????? ????????????????????? ??????????, 22,4% (383,7 ??? ?? ) ????? ??????? ?????, 1,6% (28,1 ??? ??) ????? ??????, 5,2% (89,7 ??? ??) Структура земельного фонда Российской Федерации по катег ориям земель по состоянию на 1 января 2016 года 82 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ку зу к УС З С S К ? = ? ? , (1) где Сзу– рыночная стоимость земельного участка, р.; У – урожайность сельскохозяйственной культуры, р./га; С ку – стоимость реализации сельскохозяйственной культуры, р./га; З – совокупные затраты на производство и реализацию сельскохозяйственной культу- ры, р./га; Кк – коэффициент капитализации; S – площадь земельного участка, га. 2.1. Определение состава сельскохозяйственных культур, по которым будет рассчитываться земельная рента Определять состав сельскохозяйственных культур, по которым будет рассчитываться земельная рента, необходимо из набора культур, типичных или традиционно возделывае- мых в регионе, в котором расположен оцениваемый земельный участок (далее также – ЗУ). Источниками получения такой информации могут быть: • базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Рос- сийской Федерации и муниципальных образований (например статистические дан- ные областных и региональных администраций, Федеральной службы государствен- ной статистики (http://www.gks.ru), агрономический портал (http://agronomiy.ru/); • Справочник агроклиматического зонирования [10]. Допускается использование иных источников, в которых содержатся сведения доказа- тельного значения (технологические карты хозяйства, зональные технологические карты, почвенные карты). 2.2. Определение валового дохода Валовой доход определяется на основе показателя средневзвешенной урожайности сельскохозяйственных культур, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах анало- гичного качества при применении наиболее распространенной агротехники и без ис- пользования уникальных (нестандартных) способов возделывания сельскохозяйствен- ных культур. Кроме того, при определении валового дохода следует учесть наличие побочной продукции, такой, например, как солома (при производстве зерновых), кото- рая может быть использована в качестве исходного сырья для производства силоса или сенажа. Для расчета валового дохода необходимо определить значения ценообразующих фак- торов, которыми являются: • данные об урожайности выбранных сельскохозяйственных культур; • данные о рыночных ценах реализации выбранных сельскохозяйственных куль- тур. Совокупный валовой доход от всех выбранных сельскохозяйственных культур (ВДпаш) рассчитывается следующим образом: n паш i i ВД ВД = = ? 1 , (2) где ВДi – валовой доход от i-й сельскохозяйственной культуры, р./га; n – количество выбранных сельскохозяйственных культур (равно количеству лет в се- вообороте). Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 83 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ Для расчета валового дохода для i-й сельскохозяйственной культуры используется сле- дующее выражение: ВДi = Стi? Уi? k, (3) где Стi – средняя рыночная цена реализации i-й сельскохозяйственной культуры за по- следние n лет, р./ц; Уi – средняя урожайность i-й сельскохозяйственной культуры за последние n лет, ц/га; k – коэффициент недосева участка. 2.2.1. Определение урожайности выбранных сельскохозяйственных культур Для определения урожайности выбранных сельскохозяйственных культур следует ис- пользовать данные о средней урожайности по региону, где расположен оцениваемый ЗУ, за последние 5 лет и более. При этом в расчет принимаются и годы, когда урожай не был получен вследствие его полной гибели. При отсутствии информации за 5 лет следует ис- пользовать данные минимум за 3 года. Средняя урожайность i-й сельскохозяйственной культуры рассчитывается по формуле: n ij j i У У n = = ? 1 , (4) где Уij – урожайность i-й сельскохозяйственной культуры в j-м году, ц/га. Источниками получения информации об урожайности сельскохозяйственной культуры являются базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований, например статистические данные областных и региональных администраций, региональных отделений Министерства сель- ского хозяйства, Федеральной службы государственной статистики (http://www.gks.ru), Единой межведомственной информационно-статистической системы (http://www.fedstat. ru), агрономический портал (http://agronomiy.ru/). Возможно использование иных источников, содержащих сведения доказательного зна- чения. При наличии достоверных фактов должна быть учтена возможность получения несколь- ких урожаев в течение одного года. 2.2.2. Определение рыночных цен выбранных сельскохозяйственных культур При определении рыночных цен выбранных сельскохозяйственных культур следу- ет определить средние значения оптовых цен реализации производимых сельскохозяй- ственных культур или групп однородных сельскохозяйственных культур, сложившихся в регионе, в котором расположен оцениваемый ЗУ, в период сбора урожая, установлен- ных Министерством сельского хозяйства Российской Федерации на неделю. Ориенти- ровочный период сбора урожая основных сельскохозяйственных культур 1 указан в таб- лице. Источниками информации о рыночных ценах выбранных сельскохозяйственных куль- тур являются: 1) территориальные органы Федеральной службы государственной статистики по субъ- ектам Российской Федерации (http://www.gks.ru); 1 Возможны отклонения, обусловленные региональными особенностями. 84 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ 2) информация сайта Центра рыночной информации АПК Министерства сельского хо- зяйства Российской Федерации (www.cri.mcx.ru); 3) сайты областных и региональных администраций; 4) сайты информационных агентств субъектов Российской Федерации, на которых представлены рыночные цены реализации сельскохозяйственных культур на условиях са- мовывоза: • www.ikar.ru • www.zol.ru • www.agrokuban.ru • www.cri.mcx.ru • www.mtszerno.ru • www.specargo.ru • http://agro-bursa.ru; 5) периодическая печать и т. д. Также следует учитывать установленные государством на текущий год закупочные (интервенционные) цены, подлежащие ежеквартальной корректировке с учетом уровня инфляции (при использовании интервенционных цен будет определена нижняя граница стоимости оцениваемого ЗУ). 2.2.3. Определение коэффициента недосева ЗУ Коэффициент недосева k учитывает площадь ЗУ, не используемую при посеве/сборе урожая – дороги и их развороты, окраины участка и т. д. Коэффициент недосева рассчи- тывается следующим образом: Ориентировочный период сбора урожая основных сельскохозяйственных культур Группа сельскохозяйственных культур Сельскохозяйственная культура Период сбора урожая Зерновые культуры Пшеница Июль – сентябрь Ячмень Август – сентябрь Овес Рожь Июль – август Просо Кукуруза Август – сентябрь Полба Псевдозерновые культуры Гречиха Киноа Кунжут Июль – август Паслен Картофель Астровые Подсолнечник Льновые Лен Технические культуры Сахарная свекла (свекловица) Сентябрь Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 85 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ k = Sнс / S, (5) где Sнс – площадь, не используемая при посеве/сборе урожая, га; S – площадь оцениваемого ЗУ, га. 2.2.4. Расчет валового дохода Величина валового дохода рассчитывается посредством подставления в формулу (3) полученных значений урожайности, стоимости и коэффициента недосева. 2.3. Определение затрат В состав затрат (себестоимости), необходимых для исчисления чистого операцион ного дохода от реализации продукции, входят все расходы землевладельца, требующиеся для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), при- влеченных к оцениваемому ЗУ. Затраты на производство и реализацию i-й сельскохозяйственной культуры рассчиты- ваются по формуле: i im m p З З = = ? 1 , (6) где Зi – затраты на производство и реализацию i-й сельскохозяйственной культуры, р./га; Зim – затраты на производство и реализацию i-й сельскохозяйственной культуры по па- раметру m, р./га; р – количество статей затрат. Общие затраты по сельскохозяйственным культурам определяются по технологиче- ским картам. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения оцениваемого ЗУ рыночных цен. При расчете издержек учитывается уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально- технического снабжения. Источниками получения информации о затратах могут быть: • фактические данные хозяйствующего субъекта; • статистические данные территориальных органов Федеральной службы государ- ственной статистики в субъектах Российской Федерации (http://www.gks.ru), област- ных и региональных администраций, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации; • агроплан; • технологические карты. 2.4. Определение земельной ренты Земельная рента от использования ЗУ для производства сельскохозяйственной про- дукции определяется как разность между валовым доходом от реализации сельскохозяй- ственной культуры и совокупными затратами на ее производство. Величина годовой зе- мельной ренты устанавливается из расчета на 1 гектар. 86 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Для расчета земельной ренты от каждой выбранной сельскохозяйственной культуры используется следующее выражение: Pзуi = ВДi – Зi, (7) где Pзуi – земельная рента от i-й выбранной сельскохозяйственной культуры, р. /га; Зi – совокупные затраты на производство и реализацию i-й выбранной сельскохозяй- ственной культуры, р./га. Если рассчитанное значение земельной ренты получилось отрицательным, то для даль- нейших расчетов оно принимается равным нулю. Совокупную земельную ренту от всех выбранных сельскохозяйственных культур за один севооборот следует определять как среднеарифметическое значение земельных рент от каждой выбранной сельскохозяйственной культуры (с учетом пара). Например, если в те- чение четырех лет поле было занято различными сельскохозяйственными культурами, а один год паром, то земельная рента будет определяться исходя из сумм земельных рент за пять лет, отнесенных к пятилетнему периоду: n зуi i зу Р Р n = = ? 1 , (8) где Р зу, Рзуi – земельная рента от всего земельного участка или от ЗУ под i-й сельскохо- зяйственной культурой соответственно, р./га; n – количество полей с учетом пара (равнозначно количеству лет в типовом севообо- роте). Если в пределах одного ЗУ на разных полях возделывается несколько сельскохозяй- ственных культур, то совокупную земельную ренту следует определять как средневзве- шенную величину из земельных рент, полученных от разных сельскохозяйственных куль- тур. В качестве весовых коэффициентов следует использовать доли площади, занятой каждой сельскохозяйственной культурой, в общей площади пашни. Таким образом, сово- купная земельная рента от возделывания нескольких сельскохозяйственных культур рас- считывается по формуле: n зуi i i паш Р В Р n = ? = ? 1 , (9) где Рпаш – совокупная (средневзвешенная) земельная рента от всех выбранных сельско- хозяйственных культур, р./га; Рзуi – земельная рента от i-й сельскохозяйственной культуры, р./га; Вi – весовой коэффициент для i-й сельскохозяйственной культуры, причем n i i В = ? = 1 1; n – количество возделываемых сельскохозяйственных культур. 2.5. Определение коэффициента капитализации Для целей настоящих методических рекомендаций коэффициент капитализации мож- но определить: • методом рыночной экстракции; • по средней ставке кредита юридическому лицу банков из ТОП-10. Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 87 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ 2.5.1. Определение коэффициента капитализации методом рыночной экстракции Метод рыночной экстракции позволяет рассчитать величину коэффициента капитали- зации на основе анализа соотношения величин земельной ренты по аналогичным земель- ным участкам и цен продаж этих земельных участков по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже. Значение коэффициента капитализации рассчитывается как среднее арифметическое значение частных от деления земельной ренты к рыночной стоимости каждого земельно- го участка. Для определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции можно воспользоваться следующим выражением: зуp к p зуp m Р К m C= = ? 1 1 , (10) где Кк – коэффициент капитализации; Р зуp – земельная рента, образующаяся при ведении сельскохозяйственного производ- ства на p-м земельном участке; Сзуp – рыночная стоимость p-го земельного участка; m – количество земельных участков в выборке. Как правило, метод рыночной экстракции используется в том случае, если земельная рента рассчитывается на базе арендных платежей за земельный участок. Если в качестве базы используется чистый операционный доход от ведения сельскохозяйственного произ- водства, то применение метода рыночной экстракции осложняется отсутствием сопоста- вимых данных. В открытом доступе может не оказаться информации о размерах дохода, приходящегося на тот или иной земельный участок, вовлеченный в сельскохозяйственное производство. Основными условиями подбора земельных участков для проведения расчетов Кк мето- дом рыночной экстракции являются: • наличие на рынке информации как о продаже, так и об аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения в один временной период; • количество рассматриваемых пар земельных участков должно быть не менее 4–5. 2.5.2. Определение коэффициента капитализации на основе информации о кредитах юридическим лицам В качестве коэффициента капитализации может быть использована усредненная став- ка по кредитам юридическим лицам банков из ТОП-10. Для определения величины коэф- фициента капитализации можно использовать следующую формулу: к i j К i j = = ? 1 1 , (11) где i – максимальная ставка по кредитам юридических лиц банков из ТОР-10 со сроком кредитного продукта не менее 5 лет; j – количество банков в выборке. 2.6. Определение стоимости оцениваемого земельного участка В общем виде определение стоимости ЗУ методом прямой капитализации дохода осу- ществляется по формуле: 88 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ зу зу к Р С S К = ? , (12) где Сзу – стоимость ЗУ, р.; Р зу – земельная рента, образующаяся при ведении сельскохозяйственного производ- ства, р./га; Kk – коэффициент капитализации; S – площадь земельного участка, га. Стоимость оцениваемого ЗУ определяется посредством подставления в формулу (12) рассчитанного значения величины земельной ренты от всех выбранных сельскохозяй- ственных культур, площади оцениваемого ЗУ, а также коэффициента капитализации. 3. Определение стоимости земель под пашней методом капитализации арендной платы Стоимость ЗУ, который сдан или может быть сдан в аренду, может быть определена методом капитализации чистого дохода от сдачи его в аренду посредством следующего выражения: р зу к ВД З С S К ? = ? , (13) где ВДр – валовой доход от арендной платы (ренты), р./га; З – затраты, понесенные арендодателем, связанные с получением этой ренты, р./га; 3.1. Определение валового дохода Для определения валового дохода (ВДпаш) необходимо собрать данные о размере ры- ночной арендной платы за земли под пашней, аналогичные по качеству, в том числе дан- ные о рыночной плате за субаренду земли. При этом можно использовать и данные о рыночных ставках арендной платы, формируемые на вторичном рынке, и итоги аукционов по предоставлению земель под пашню в аренду, проводимые муниципальными образова- ниями. Ставки арендной платы, установленные органами власти по принятым ими мето- дикам, в расчетах не используются как несоответствующие рыночным значениям (такие ставки могут быть выше и ниже рыночного уровня). Также возможно использовать данные о ставках субаренды земли в случае, если суще- ствует рынок субаренды земли, а землю в аренду сдают органы власти. В этом случае чи- стый доход будет рассчитываться как разность между рыночной ставкой арендной платы за субаренду и ставкой арендной платы, выплачиваемой арендатором органам, сдающим землю в аренду. Если расчеты по арендной плате проводятся натуральной продукцией, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции в рыночных ценах. При использовании ставок субаренды необходимо определить ставки арендной платы, установленные органами власти для первичной аренды земли. Доход от сдачи в аренду оцениваемого ЗУ будет определяться по формуле: I A = IПА + ICA, (14) где I A – доход от сдачи в аренду оцениваемого ЗУ, р./га; Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 89 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ I ПА – первичная арендная плата, р./га; I CA – вторичная арендная плата (за субаренду), р./га. 3.2. Определение затрат Затраты, понесенные арендодателем, связанные с получением валового дохода (рен- ты), могут быть рассчитаны следующим образом: З = Н + И, (15) где Н – налог на землю; И – другие издержки, связанные с владением оцениваемым ЗУ. 3.3. Определение коэффициента капитализации Порядок определения коэффициента капитализации аналогичен описанному в разде- ле 2.5. Автор будет благодарен всем профессиональным участникам рынка оказания консал- тинговых услуг, имеющим опыт по оценке земель сельскохозяйственного назначения, если они выскажут свои точки зрения по вопросам, рассмотренным в настоящей статье. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Рос- сийской Федерации в 2015 году. М., Росреестр, 2016. 2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. 3. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Россий- ской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р. 4. Методические рекомендации по оценке пахотных продуктивных сельскохозяйствен- ных угодий доходным подходом : утверждены решением Правления Ростовского регио- нального отделения общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Протокол № 5 от 9 июня 2009 года. 5. Полунин Г. А., Бондаренко Т. Г., Петров В. И. Оценка рыночной стоимости и убытков при изъятии сельскохозяйственных угодий. М. : Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства, 2012. 6. Бондаренко Т. Г., Петров В. И., Полунин Г. А. Особенности оценки рыночной стоимо- сти земель сельскохозяйственного назначения (на примере Московской области) // Иму- щественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 6 (69). 7. Махт В. А., Руди В. А., Осинцева Н. В., Загородникова Е. А. Методическое обеспече- ние оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения. Омск : Омское книжное издательство, 2009. 8. Медведева О. Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и ино- го сельскохозяйственного имущества. Приложение к журналу «Имущественные отноше- ния в Российской Федерации». Серия: В помощь специалисту-практику. Вып. 4. М., 2004. 9. Горшенина Г. В. Оценка для целей залога земель под сельскохозяйственными уго- дьями: основные ценообразующие факторы. Единство и противоположность мнений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7 (178). 10. Справочник агроклиматического зонирования. М. : Маросейка, 2012. 11. Федеральная служба государственной статистики : [сайт]. URL: http://www.gks.ru 90 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 9 (192) 2017 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ 12. Агрономический портал : [сайт]. URL: http://agronomiy.ru/ 13. Центр рыночной информации АПК Министерства сельского хозяйства Российской Федерации : [сайт]. URL: www.cri.mcx.ru 14. Единая межведомственная инфор-мационно-статистическая система : [сайт]. URL: http://www.fedstat.ru 15. Информационные агентства субъектов Российской Федерации: www.ikar.ru www.zol.ru www.agrokuban.ru www.cri.mcx.ru www.mtszerno.ru www.specargo.ru http://agro-bursa.ru * * * «???? ??????????? – ??????? ???????????, ?? ?????????? – ???????? ???????????? ????????» ????? ?????? «??????? ? ??????????? ???????? ????? ??? ?????????? ??? ???????????? ????????? – ??? ?????? ???? ? ????????, ???????? ??? ????????????. ????????? ????????? ????? ????????» ??????? ??????? ??????????? ???? «??????, ??????? ? ????????» – ???? ?? ????????? (???????? ? 1993 ????) ? ???????? ???????????? ??????????? ??????????? ?????? – ???????? ?? ???????? ???????? ? ????? ????????????????, ????????????? ????????? ????????? ????????, ?? ?????? ??? ??????- ????? ???? ?? ????????? ??????? ? ???? ??????? ??????????? ?????????. ???????????? ???????? – ??????? ???????? ??????, ?????? ??????????? ????, ????????? ????- ??? ?????????????? ? ?????????? ????? ???????????? ?????????? ??? ????? ?.?. ??????????. ? ?????? ???????? ???????? ??????????????? ????????????? ????????? ????????? ??????: • ?????????? ??????????? ?????????? ?????????? ? ????? ????????????????, ????????????? ?????? ????????? ????????, ??? ??????? ? ?????????? ??????????; • ????????????? ?????????????? ? ???????????? ????????; • ????????????? ????????? ???????? ? ????? ??? ?????? ??? ??????????? ???? ?? ????? ? ?????? ????????? ???????, ?????????? ?????????, ? ??????, ????????? ? ?????????????? ????????? ???????? ? ????????? ???????? ???????????? ?? ?????? ????????? ?????????, ? ????? ? ??????? ??????, ? ??? ????? ? ??????? ?????? ?????????? ?????. 123022, ??????, ??. ???????????, ?. 15, ???. 1, ???.: +7(916)148-0542; +7(495)232-1080 ???./????: +7(495)232-1081, E-mail: BURO@RGPBURO.RU Web-????: http://www.abrgp.ru/

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru