Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Квалиметрическое моделирование в оценке земельных участков
Макаров В.М., Семейкина Н.М., Филимоненко А.А. Квалиметрическое моделирование в оценке земельных участков // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7. № 4 (23). С. 108-125.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Квалиметрическое моделирование в оценке земельных участков"Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 108 Оригинальная статья / Original article УДК 711.142. http://dx.doi.org/10.21285/2227-2917-2017-4-108-125 КВАЛИМЕТРИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ В ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ © В.М. Макаровa, Н.М. Семейкинаb, А.А. Филимоненкоc aРУП «Витебский институт недвижимости и оценки», Республика Беларусь, 210016, г. Витебск, ул. Свидинского, 4. b,cИркутский национальный исследовательский технический университет, Российская Федерация, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83. Резюме. Цель. Рассмотреть применение аппарата квалиметрии в оценке стоимости земельных участков в целях установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости, позво- ляющее учесть влияние на стоимость совокупности качественных характеристик земельных участ- ков. Изучить взаимосвязь характеристик, разработать метод сведения воедино оценок отдельных характеристик для получения комплексного показателя качества земельных участков с использо- ванием квалиметрических шкал. Методы. В исследовании применялись смешанные методы для определения числовых значений оценок качественных характеристик земельных участков – за по- казатель качества принято местоположение объектов, использован расчетный метод для опреде- ления эмпирической зависимости стоимости от значений комплексного показателя качества зе- мельных участков. Результаты и их обсуждение. Рассматривается опыт использования квали- метрических моделей при оценке земельных участков в условиях неразвитого рынка. Предлагают- ся квалиметрические шкалы с выбором единичных показателей и баллами для оценки их качества, а также технология использования квалиметрии при оценке стоимости земельных участков. Ана- лизируется надежность полученных результатов. Выводы. Предлагаемый метод обработки ин- формации, имеющейся в открытом доступе, может использоваться оценщиками для повышения точности оценки стоимости земельных участков, для подтверждения результатов, полученных с использованием иных подходов и методов при определении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости. Кроме того, данный метод обеспечивает необходимую достоверность отчетов об оценке и выносимых суждений о величине стоимости, может использо- ваться также при оценке рыночной стоимости не только земельных участков, но и иной недвижи- мости в неразвитых сегментах рынка. Ключевые слова: квалиметрия, квалиметрическая шкала, качественный анализ, единичный по- казатель, комплексный показатель качества земельных участков, коэффициент важности. Формат цитирования: Макаров В.М., Семейкина Н.М., Филимоненко А.А. Квалиметрическое мо- делирование в оценке земельных участков // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недви- жимость. 2017. Т. 7, № 4. С. 108–125. DOI: 10.21285/2227-2917-2017-4-108-125 QUALIMETRIC MODELLING IN THE ASSESSMENT OF LAND SITES © V.M. Makarov, N.M. Semeikina, A.A. Filimonenko RUE “Vitebsk Institute of Real Estate and Appraisal”, 4 Svidinskogo St., Vitebsk 210016, Republic of Belarus (Bielorussia) Irkutsk National Research Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk 664074, Russian Federation Abstract. Purpose. To consider the use of the equipment of qualimetry in the assessment of price of land sites to state cadastral price in the amount their market price what allows to take into account influ- ___________________________ aМакаров Владимир Михайлович, начальник отдела оценки, е-mail: vit.in@tut.by Vladimir M. Makarov, Head of Evaluation Department, е-mail: vit.in@tut.by bСемейкина Нина Михайловна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, е-mail: sembiz2012@yandex.ru Nina M. Semeikina, associate professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, е-mail: sembiz2012@yandex.ru cФилимоненко Анна Александровна, аспирант кафедры экспертизы и управления недвижимостью, е-mail: afocenka@mail.ru Anna A. Filimonenko, postgraduate student, Department of Real Estate Expertise and Management, е-mail: afocenka@mail.ru Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 109 ence on the price of the number of qualitative characteristics of land sites. To investigate connection of characteristics, develop method to combine assessments of different characteristics to get a complex quality index of the quality of land sites with the use of qualimetric scales. Methods. In this research we used combined methods to define numeric values of assessments of qualitative characteristics of land sites – the location of objects we took as the quality index, used calculated method to define empiric dependence of price on the meanings of a complex quality index of land sites. Results and their discussions. We consider experience of use of qualimetric models to estimate land sites in the conditios of a not developed market. We offer qualimetric scales in the choice of singular indexes and balls to estimate their quality, and also technology to use qualimetry in the assessment of price of land sites. We analyse reliability of the received results. Conclusions. The offered method of information processing that is in the open access, can be used by assessors to increase evaluation precision of land site price, to prove the results received with the help of other approaches and methods to estimate cadastral price of land sites in the amount of their market price. What is more, this method provides with the necessary authenticity of reports about evaluation and decisions about the amount of price not only of land sites, it can be used also during the evaluation of market price of not only land sites, nut other real estate in the not developed segments of the market. Keywords: qualimetry, qualimetric scale, qualitative analysis, single indicator, complex quality index of land plots, importance factor For citation: Makarov V.M., Semeikina N.M., Filimonenko A.A. Qualimetric modelling in the assessment of land sites. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2017, vol. 7, no. 4, pp. 108–125. (In Russian) DOI: 10.21285/2227- 2917-2017-4-108-125 Введение Итоги кадастровой оценки зе- мельных участков, приведшие к чрез- мерному увеличению платы за земле- пользование, не устраивают ни собст- венников, ни арендаторов земельных участков. Об этом свидетельствует большое количество судебных дел, связанных с оспариванием кадастро- вой стоимости, рассматриваемых Ко- миссией по рассмотрению споров о ре- зультатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, в Ир- кутском областном суде, в Арбитраж- ном суде Иркутской области. Анало- гичная ситуация наблюдается в Рес- публике Бурятии, в Красноярском крае, в Забайкальском крае. Анализ отчетов об оценке, вы- полненных оценочными компаниями в целях установления кадастровой сто- имости в размере рыночной стоимости земельных участков, показывает, что многие оценщики: – не могут или не умеют ис- следовать рынок, к которому отно- сится объект оценки, включая ин- формацию о количественных и качест- венных факторах, влияющих на цены земельных участков; – применяют только один ме- тод – сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке с ис- пользованием 3 аналогов: без обосно- вания их выбора, с приведением по аналогам только тех характеристик, которые указаны в объявлениях, без рассмотрения градостроительных пла- нов населенных пунктов (муниципаль- ных образований), без сравнения каче- ственных характеристик объекта оцен- ки и выбранных аналогов; – вносят минимальное количе- ство поправок в цены аналогов, как правило, ориентируясь на различия: в составе передаваемых прав, местопо- ложении, площади участков; – используют экспертные оценки величин поправок, полученные из данных общероссийского рынка, или из «Справочника оценщика недвижи- мости» [1], или с сайтов аналитических агентств; – игнорируют взаимное влия- ние качественных характеристик (ценообразующих факторов). В России оценщики работают с тем рынком, который существует, и ис- пользуют только те данные, которые они могут доказать и подтвердить дос- товерными источниками информации. Использование минимального количе- ства аналогов и незначительного числа поправок оценщики обосновывают не- Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 110 достаточностью информации, указы- ваемой в объявлениях на продажу. При этом в открытом доступе имеются обширные данные, не используемые оценщиками в практической работе из- за отсутствия общей методологии их обработки. Очевидно, что российским оценщикам необходимо приобретать собственный опыт использования со- временных математических методов обработки информации о качествен- ных характеристиках объектов недви- жимости. Для обеспечения большей достоверности и убедительности вы- носимых суждений о величине стоимо- сти недвижимости, возможно, следует использовать качественный анализ с использованием инструментария срав- нительно новой научной дисциплины «Квалиметрия». Результаты исследования и их обсуждение Инициатор создания научной дисциплины «Квалиметрия» – отечест- венный ученый Гарри Гайкович Аз- гальдов (Центральный экономико- математический институт РАН), кото- рый разработал несколько подходов к количественной оценке качества. Над практическим применением квалимет- рии в оценке недвижимости работают российские оценщики, такие как: В.С. Тананушко (Алтайское РО РОО, г. Барнаул), ведущие оценщики группы компаний «ЛАИР» (г. Санкт-Петербург) и др. Использование инструментария квалиметрии при оценке недвижимости посредством сравнительного подхода описано С.В. Грибовским [2]. В на- стоящем исследовании задачи количе- ственного оценивания качества адап- тированы авторами к задаче оценки стоимости земельного участка с помо- щью сравнительного подхода. Постановка задачи. Земель- ный участок можно описать большим количеством характеристик, которые в той или иной степени влияют на его качество и, соответственно, стоимость. Задача оценщика при использовании сравнительного подхода состоит в том, чтобы найти объекты, сопоставимые с оцениваемым земельным участком, определить по элементам сравнения, чем они отличаются с точки зрения формирования цены, и рассчитать стоимость объекта оценки путем кор- ректировки цен сопоставимых объек- тов (аналогов) с учетом отличий в ха- рактеристиках объекта оценки и анало- гов. Структура собранной оценщиком информации часто не позволяет сде- лать количественные корректировки для всех элементов сравнения и учесть их взаимное влияние. Для таких случаев рекомендуется использование качественного анализа [2]. Применение инструментария квалиметрии для дан- ного вида анализа при оценке земель- ных участков может обеспечить боль- шую достоверность и убедительность выносимых оценщиком суждений о ве- личине стоимости объекта оценки. Методика оценки стоимости зе- мельных участков с использованием квалиметрического моделирования со- стоит из следующих этапов: 1 этап. Разработка методики оценивания качества (далее – МОК). 2 этап. Использование МОК для непосредственного оценивания каче- ства объекта оценки и аналогов (рас- чет квалиметрических оценок). 3 этап. Расчет стоимости объ- екта оценки. Далее приведено подробное описание каждого этапа с иллюстраци- ей разработки и использования квали- метрического моделирования для зе- мельных участков с целевым назначе- нием «под АЗС и объекты придорожно- го сервиса». Этап 1. Разработка методи- ки оценивания качества. Алгоритм разработки МОК для оценки стоимости земельных участков с применением сравнительного подхода приведен на рис. 1. Квалиметрическая информация – количественная информация о каче- стве объекта, позволяющая сделать заключение о том, выше или ниже ка- чество данного объекта по сравнению с другим объектом. Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 111 Рис. 1. Укрупненная блок-схема алгоритма разработки МОК Fig. 1. Enlarged block-scheme of the algorithm of IOC development Количественное оценивание ка- чества или интегрального качества – процесс, на выходе которого получает- ся в комплексной, количественной форме квалиметрическая информация о качестве объекта с одновременным учетом всех его свойств [3, 4]. Количе- ственное оценивание уровня качества объекта производится путем приписы- вания его качественным характеристи- кам числовых значений по качествен- ным шкалам измерения факторов (квалиметрическим шкалам) следую- щих видов1: ? шкала уровней качества: «зна- чительно хуже», «хуже», «равное», «лучше», «значительно лучше»; ? шкала отношений. Пример ее использования для единичного показа- теля (характеристики) «состояние объ- екта недвижимости»: «аварийное», «плохое», «удовлетворительное», «хорошее», «новое»; ? шкала интервалов. Пример ее использования для единичного показа- теля (характеристики) «удаленность объекта недвижимости от транспорт- ной магистрали»: «от 0 до 500 м», «от 501 до 1 000 м», «более 1 000 м» и т.п. Характеристики земельного участка, влияющие на его стои- мость, можно выразить количественно и качественно. Качественную характе- ристику объекта, в отличие от количе- ственной, нельзя выразить числом (в процентах, квадратных метрах, куби- ческих метрах, рублях). К качествен- ным характеристикам земельных уча- стков относятся: местоположение, форма участка, его освоение (разрабо- танность), обеспеченность инженер- ными сетями и др. Качественная характеристика «местоположение» является ком- плексным показателем качества зе- мельного участка, характеризующим ___________________________ 1 ГОСТ 15467-79. Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения [Электронный ресурс]. URL: http://docs.cntd.ru/document/1200001719 (10.05.2017) / GOST 15467-79. Management of production quality. Main terms. Terms and definitions. Available at: http://docs.cntd.ru/document/1200001719 (accessed 10.05.2017) Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 112 несколько его свойств (факторов) [5]. В общем случае к единичным показате- лям качества местоположения земель- ного участка относят: ? престижность местоположения; ? расположение относительно центра города; ? расположение участка относи- тельно 1 линии; ? транспортную доступность – близость аэропорта, наличие ж/д вет- ки, приближенность к дорогам общего пользования; ? категорию автомобильной до- роги; ? интенсивность движения на ав- тодороге; ? приближенность к населенным пунктам; ? уровень цен на недвижимость в ближайшем населенном пункте; ? численность населения в бли- жайшем населенном пункте; ? удобство подъездов; ? приближенность к водным объектам; ? интенсивность ближайших че- ловеко-потоков («бойкость места»); ? окружение объекта. Состав единичных показателей, включаемых в комплексный показатель качества «местоположение», для кон- кретного земельного участка опреде- ляется исключением маловажных по- казателей на основе проведенного анализа сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый земельный уча- сток с учетом его целевого назначения и развитости рынка продаж недвижи- мости. Анализ рынка продаж земель- ных участков с целевым назначением «под АЗС и объекты придорожного сервиса» на территории Иркутской об- ласти, проведенный авторами за 2010– 2012 гг., выявил, что количество пред- ложений на продажу земельных уча- стков весьма ограничено: выявлено 21 предложение, в том числе 10 пред- ложений о продаже земельных участ- ков под строительство АЗС. Более по- ловины предлагаемых к продаже зе- мельных участков расположены вне населенных пунктов и характеризу- ются отсутствием рынка недвижи- мости в местах расположения объ- ектов оценки. Состав предложений в разрезе районов и населенных пунктов области приведен на рис. 2. Диапазон удельных цен предло- жений значителен: от 177 до 2 000 руб. за 1 кв. м земельного участка (табл. 1, рис. 3). Рис. 2. Предложения о продаже земельных участков под АЗС и объекты придорожного сервиса Fig. 2. Suggestions to sell land sites for Fuel station and objects of road-side service Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 113 Таблица 1 Цены предложений о продаже земельных участков под строительство АЗС, объектов придорожного сервиса Table 1 Prices of suggestions about selling land site for fuel stations, objects of road-side service Удельная цена, руб. за 1 кв. м площади участка / Specific price, rub. for 1 sq. m of the area Группа участков по назначению, местоположению / Group of sections according to destination, location Количество объектов, шт. / Number of objects, pcs. Средняя / Medium Минимальная / Minimum Максимальная / Maximum 1. Под объекты придорожного сервиса / Under the objects of roadside service В том числе в г. Ангарск / Including in Angarsk 11 6 620 540 267 300 2 000 918 2. Под АЗС / Under the gas station В том числе: – в г. Ангарск, Иркутск, Ше- лехов / including in Angarsk, Irkutsk, Shelekhov – вне населенных пунктов / outside settlements 10 3 7 636 910 533 177 877 177 1 300 929 1 300 Рис. 3. Цены предложений о продаже земельных участков под АЗС и объекты придорожного сервиса, руб. за 1 кв. м Fig. 3. Prices of suggestions about selling land site for fuel stations and objects of road-side service, rub. per 1 sq. м Представленные данные об удельных ценах (рис. 3) показали значительные различия в стоимости земельных участков, требующие вне- сения поправки на местоположение. Отсутствие рынка недвижимости в районе земельных участков, распо- ложенных вне населенных пунктов, не позволяет реализовать методы количественного анализа для расчета данной поправки [6]. Проведенный анализ характе- ристик и цен земельных участков с целевым назначением «под АЗС и объекты придорожного сервиса» по- зволил выявить факторы (единичные характеристики), существенно влия- ющие на показатель качества «ме- стоположение»: – категория автомобильной дороги, к которой приближен земель- ный участок, Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 114 – интенсивность движения на автомобильной дороге, к которой приближен земельный участок, – расположение (приближен- ность/удаленность) земельного уча- стка относительно автомобильной дороги, – расположение (приближен- ность/удаленность) земельного уча- стка относительно ближайшего насе- ленного пункта, – численность населения в ближайшем населенном пункте, – уровень цен на жилые поме- щения в ближайшем населенном пункте. Для каждой значимой единич- ной характеристики (фактора) был проведен анализ и разработана ква- лиметрическая шкала (выбран тип шкалы, установлены баллы для оцен- ки), а также осуществлен анализ важ- ности и разработана шкала кодов важности. Для единичной характери- стики «категория автомобильной до- роги» создана шкала отношений с учетом СНиП 2.05.02-852. Для еди- ничной характеристики «расположе- ние земельного участка относительно ближайшего населенного пункта» разработана шкала отношений. Для остальных единичных характеристик созданы шкалы интервалов. Разработанные квалиметриче- ские шкалы и шкала кодов важности (коэффициентов) единичных показа- телей для определения комплексного показателя качества «местоположе- ние» земельных участков с целевым назначением «под АЗС и объекты придорожного сервиса» приведены в табл. 2 и 3. Таблица 2 Квалиметрическая шкала единичных показателей качества (факторов) Table 2 Qualimetric scale of singular indexes of quality (factors) Баллы для оценки единичных показателей качества / Points for the evaluation of single quality indicators № п/п Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) 0 1 2 3 4 1 Категория автомобильной дороги / Road category V IV III II I 2 Интенсивность движения на автомобильной дороге, прив. ед./сутки / Intensity of traffic on the road, pref. unit/day до 200 / up to 200 от 200 до 2 000 / from 200 up to 2 000 от 2 000 до 6 000 / from 2 000 up to 6 000 от 6 000 до 14 000 / from 6 000 up to 14 000 свыше 14 000 / more than 14 000 3 Расположение относитель- но автодороги / Location of the road более 500 м / more than 500 m от 100 до 500 м / from 100 up to 500 m до 100 м / up to 100 m в полосе отвода / in the right-ofway – 4 Расположение относитель- но ближайшего населенно- го пункта / Location relative to the nearest settlement участок удален от насе- ленных пунктов / the site is removed from settlements участок приближен к населенному пункту / the plot is close to the village участок располо- жен в на- селенном пункте / the plot is located in the village участок располо- жен в при- городе – до 10 км / the plot is located in the suburbs – up to 10 km участок располо- жен в го- роде областно- го подчи- нения / the site is located in the city of regional subordination ___________________________ 2СНиП 2.05.02-85. Автомобильные дороги [Электронный ресурс]. URL: http://rosavtodor.ru/storage/b/2014/03/25/18.pdf (10.05.2017) / SNiP 2.05.02-85. Automobile roads. Available at: http://rosavtodor.ru/storage/b/2014/03/25/18.pdf (accessed 10.05.2017) Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 115 5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте (за 1 кв. м) / The level of prices for living quarters in the nearest village (per 1 sq. m) отсутст- вие рын- ка / lack of market до 10 тыс. руб. / up to 10 thousand rubles от 10 до 20 тыс. руб./ from 10 up to 20 thousand rubles от 20 до 40 тыс. руб./ from 20 up to 40 thousand rubles выше 40 тыс. руб. / more than 40 thousand rubles 6 Численность населения в ближайшем населенном пункте, тыс. чел. / Population in the nearest village, thousand persons менее 1 / up to 1 от 1 до 5 / from 1 up to 5 от 5 до 100 / from 5 up to 100 от 100 до 250 / from 100 up to 250 более 250 / more than 250 Таблица 3 Шкала кодов важности единичных показателей качества Table 3 Scale of codes of importance of singular quality indexes № п/п Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) Код важности Ki / Value Code Ki 1 Категория автомобильной дороги / Road category 2 2 Интенсивность движения на автомобильной дороге / Intensity of traffic on the road 5 3 Расположение относительно автодороги / Location of the road 2 4 Расположение относительно ближайшего населенного пункта / Location relative to the nearest settlement 2 5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте / The level of prices for living quarters in the nearest village 4 6 Численность населения в ближайшем населенном пункте / Population in the nearest village 1 Этап 2. Использование МОК. Алгоритм использования МОК для оценки стоимости земельных участ- ков с помощью сравнительного под- хода приведен на рис. 4. Данный этап выполняется после внесения коррек- тировок, учитывающих количествен- ные различия между оцениваемым земельным участком и подобранными аналогами. На основе собранной инфор- мации по оцениваемому земельному участку и аналогам выполняется опи- сание единичных показателей каче- ства в виде таблицы с данными о ка- чественных характеристиках объекта оценки и аналогов (табл. 4). Количественное оценивание уровня качества объектов (цифровое кодирование исходных значений ка- чества) позволяет ранжировать объ- екты по каждому единичному показа- телю. При этом следует учитывать, что по показателям, подразумеваю- щим отсутствие какого-либо признака, объектам может быть присвоена ну- левая оценка, так как отсутствие како- го-либо дополнительного преимуще- ства вносит нулевой вклад в увеличе- ние цены объекта. На основе систе- матизированного описания значений качества единичных показателей по оцениваемому земельному участку и аналогам (табл. 4) выполняется их цифровое кодирование (присвоение баллов) в виде таблицы с количест- венными оценками уровня качествен- ной характеристики объекта оценки и аналогов (табл. 5). Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 116 Рис. 4. Укрупненная блок-схема алгоритма использования МОК Fig. 4. Enlarged block-scheme of the algorithm of IOC use Таблица 4 Качественные характеристики местоположения объекта оценки и аналогов (пример для 5 аналогов) Table 4 Quantity marks of the quality levels of objects (example for 5 analogues) № п/п Наименование показателя / Indicator name Объект оценки / Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2/ Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5 1 Описание качественных характеристик / Description of the qualitative characteristics 1.1 Район, муниципальное образование / District, municipality Усть- Илимский район / UstIlimsky District Иркутский район / Irkutsk district Черем- ховский район / Cheremkhovo district Иркутский район / Irkutsk district Ангарское МО / Angarsk municipality Эхирит- Булагат- ский район / EkhiritBulagatsky district Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 117 1.2 Населенный пункт / Locality п. Эду- чанка / Educhanka с. Урик / Urik Вне на- селенно- го пункта / Outside the village п. Пиво- вариха / Pivovariкha г. Ангарск, ст. Су- ховская / Angarsk, Sukhovskaya station Вне насе- ленного пункта / outside the village 1.3 Автомобильная дорога, к которой приближен объ- ект / The road to which the object is approaching Трасса «Братск – Усть- Илимск» (167 км) / Route “Bratsk – UstIlimsk” (167 km) Авто- дорога «Иркутск – Оса – Усть-Уда» (Алексан- дровский тракт, 14 км) / Motorway “Irkutsk – Osa – UstUda” (Alexandrovsky highway, 14 km) Феде- ральная дорога М-53 (Москов- ский тракт, 121 км) / The federal road M-53 (Moscow route, 121 km) Автодоро- га «Пиво- вариха – Ново- Лисиха» / Way “Pivovarikh a – NovoLisicha” Феде- ральная дорога М-53 (Мо- сковский тракт, 121 км) / The federal road M-53 (Moscow route, 121 km) Авто- дорога «Иркутск – Усть- Ордын- ский – Качуг» (Качуг- ский тракт, 40 км) / way “Irkutsk – UstOrdynsky – Kachug” (The Kachug tract, 40 km) 1.4 Назначение автодороги (согласно постановлениям Правительства РФ и Правительства Иркутской области) / Appointment of the highway (according to the Decrees of the Government of the Russian Federation and the Government of the Irkutsk region) Дороги общего пользования регионального значения / Public roads of regional importance 1.5 Фактическая интенсивность движения, прив. ед./сутки / Actual traffic intensity, pref. units/day 566 4 600 3 733 4 700 16 000 8 200 1.6 Численность на- селения, чел. (данные 2012 г.) / Population, persons (data of 2012) 1 729 (п. Эду- чанка) / 1 729 (Educhanka) 2 184 (с. Урик) / 2 184 (Urik) – 3 729 (с. Пивова- риха) / 3 729 (Pivovariкha) 232 535 (г. Ан- гарск) / 232 535 (Angarsk) – 1.7 Цены на жилые помещения, тыс. руб. за 1 кв. м / Prices for residential рынок отсутст- вует / there is no market 10–19 (с. Урик) / 10–19 (Urik) рынок отсутст- вует / there is no market 15–20 (с. Пивова- риха) / 15–20 (Pivova- 12–39 (г. Ан- гарск) / 12–39 (Angarsk) рынок от- сутствует / there is no market Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 118 premises, thousand rubles per 1 sq. m. riкha) 2 Описание единичных показателей качества в соответствии с квалиметрическими шкалами / Description of individual quality indicators in accordance with the qualitative scales 2.1 Категория автомобильной дороги / Road category III III II IV II III 2.2 Интенсивность движения на автомобильной дороге, прив. ед./сутки / Intensity of traffic on the road, pref. unit/day от 200 до 2 000 / from 200 up to 2 000 от 2 000 до 6 000 / from 2 000 up to 6 000 от 2 000 до 6 000 / from 2 000 up to 6 000 от 6 000 до 14 000 / from 6 000 up to 14 000 свыше 14 000 / more than 14 000 от 6 000 до 14 000 / from 6 000 up to 14 000 2.3 Расположение относительно автодороги / Location of the road 100 м с левой стороны / 100 m from the left side от 100 м / from 100 m 60 м с правой стороны / 60 m on the right side до 100 м с левой стороны (ул. До- рожная) / up to 100 m on the left side (street Dorozhnaya) более 500 м с правой стороны / more than 500 m on the right side от 100 м (поворот на д. Кап- сал) / from 100 m (turn to Kapsal village) 2.4 Расположение относительно ближайшего на- селенного пункта / Location relative to the nearest settlement на выезде из насе- ленного пункта – п. Эду- чанка / on the outskirts of the village – Educhanka прибли- жен к на- селенному пункту – с. Урик / close to the village – from Urik) удален от населен- ных пунктов / removed from settlements в насе- ленном пункте – с. Пиво- вариха (пригород Иркутска) / in the village – from Pivovariкha (a suburb of Irkutsk) в насе- ленном пункте – ст. Су- ховская (пригород Ангарска) / in the village – st. Sukhovskaya (a suburb of Angarsk) удален от населен- ных пунктов / removed from settlements 2.5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем на- селенном пунк- те, тыс. руб. за 1 кв. м / The level of prices for living quarters in the nearest village, per 1 sq.m отсутст- вие рын- ка (lack of market) от 10 до 20 / from 10 up to 20 отсутст- вие рынка / lack of market от 10 до 20 / from 10 up to 20 от 20 до 40 / from 20 up to 40 отсутст- вие рынка / lack of market 2.6 Численность на- селения в бли- жайшем насе- ленном пункте, тыс. чел. / Population in the nearest village, thousand people от 1 до 5 / from 1 up to 5 от 1 до 5 / from 1 up to 5 – от 1 до 5 / from 1 up to 5 от 100 до 250 / from 100 up to 250 – Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 119 Таблица 5 Количественные оценки уровней качества объектов (пример для 5 аналогов) Table 5 Rating of qualitative assessments of quality levels of objects (example for 5 analogues) Количественные оценки уровней качества ( Xji) / Quantitative assessments of quality levels (Xji) № п/п (i) Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) Объект оценки / Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5 Макси- маль- ное значе- ние Xi max / Maximum value Xi max 1 Категория автомобильной дороги / Road category 2 2 3 1 3 2 3 2 Интенсивность движения на автомобильной дороге / Intensity of traffic on the road 1 2 2 3 4 3 4 3 Расположение относительно автодороги / Location of the road 1 1 2 2 0 1 2 4 Расположение относительно ближайшего населенного пункта / Location relative to the nearest settlement 1 1 0 3 3 0 3 5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте / The level of prices for living quarters in the nearest village 0 2 0 2 3 0 3 6 Численность населения в ближайшем населенном пункте / Population in the nearest village 1 1 0 1 3 0 3 Нормирование количествен- ных оценок качества объектов необ- ходимо для обеспечения сопостави- мости рядов количественных оценок по разным единичным показателям качества (факторам). Нормирование выполняется делением выставлен- ных баллов по каждому объекту (Xji) на максимальное значение (Ximax) в ряду, соответствующем единичному показателю: , где i – номер единичного показателя качества; j – номер объекта. Для каждого единичного пока- зателя качества определяется удель- ный вес его влияния на стоимость (Vi) исходя из присвоенного ему кода важности (Ki) и суммы кодов важно- сти по всем единичным показателям качества (табл. 3): Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 120 где i – номер единичного показателя качества; n – общее количество еди- ничных показателей качества. Нормирование количественных оценок качества объекта оценки и аналогов приведено в табл. 6. Таблица 6 Нормирование количественных оценок уровней качества объектов (пример для 5 аналогов) Table 6 Standardization of quantitative assessments of the quality levels of objects (example for 5 analogues) Нормированные значения количественных оценок уровней качества (Xнорм ji) / Standardized values of quantitative assessments of № quality levels (Xnorm ji) п/п (i) Единичный показатель качества (фактор) / Single quality score (factor) Объект оценки / Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Ана- лог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5 Удель- ный вес Vi / Specific gravity Vi Код важ- ности Ki / Value Code Ki 1 Категория автомобильной дороги / Road category 0,7 0,7 1,0 0,3 1,0 0,7 0,13 2 2 Интенсивность движения на автомобильной дороге / Intensity of traffic on the road 0,3 0,5 0,5 0,8 1,0 0,8 0,31 5 3 Расположение относительно автодороги / Location of the road 0,5 0,5 1,0 1,0 0,0 0,5 0,13 2 4 Расположение относительно ближайшего населенного пункта / Location relative to the nearest settlement 0,3 0,3 0,0 1,0 1,0 0,0 0,13 2 5 Уровень цен на жилые помещения в ближайшем населенном пункте / The level of prices for living quarters in the nearest village 0,0 0,7 0,0 0,7 1,0 0,0 0,25 4 6 Численность населения в ближайшем населенном пункте / Population in the nearest village 0,3 0,3 0,0 0,3 1,0 0,0 0,06 1 ИТОГО / TOTAL 1,00 16 Свертка показателей (расчет квалиметрических оценок объекта оценки и аналогов) осуществляется методом взвешивания по формуле средней взвешенной арифметиче- ской: где j – номер объекта; i – номер еди- ничного показателя качества; Xj – квалиметрическая оценка комплекс- ного показателя «местоположение» для j-го объекта (в количественной форме). Рассчитанные квалиметриче- ские оценки объекта оценки и анало- гов приведены в табл. 7. Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 121 Этап 3. Расчет стоимости объекта оценки. Алгоритм расчета стоимости земельных участков с по- мощью сравнительного подхода с ис- пользованием МОК приведен на рис. 5. Таблица 7 Рассчитанные квалиметрические оценки объектов (пример для 5 аналогов) Table 7 Calculated qualimetric assessments of objects (example for 5 analogues) Наименование показателя / Indicator name Объект оценки / Object of evaluation Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5 Квалиметрическая оценка / Qualitative evaluation 0,29 0,53 0,41 0,71 0,88 0,38 Рис. 5. Укрупненная блок-схема алгоритма расчета стоимости Fig. 5. Enlarged block-scheme of the algorithm of price calculation Построение уравнений трен- дов. По рассчитанным значениям квалиметрических оценок (табл. 7) и соответствующим им удельным це- нам аналогов, скорректированным с учетом различий с объектом оценки в количественных характеристиках (табл. 8), с помощью функции Еxcel «Работа с диаграммами»: 1) был построен точечный гра- фик; 2) к построенному графику до- бавлены 4 линии тренда: линейная, логарифмическая, экспоненциальная и степенная; 3) по каждой подобранной ли- нии тренда были показаны уравне- ния, аппроксимирующие зависимость удельных цен земельных участков- аналогов от величины квалиметриче- ской оценки; 4) дополнительно по каждой подобранной линии тренда была рас- считана величина достоверности ап- проксимации – коэффициент детер- минации (R 2 ). Построенные графики уравнений линейного, экспоненциального, лога- рифмического и степенного трендов, аппроксимирующих зависимость удельных цен земельных участков- Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 122 аналогов (Y) от величины квалиметри- ческой оценки (X), коэффициент де- терминации (R 2 ) приведены на рис. 6–9. Таблица 8 Исходные данные для построения уравнений трендов (пример для 5 аналогов) Table 8 Initial data to create trend equations (example for 5 analogues) Наименование показателя / Indicator name Аналог 1 / Analog 1 Аналог 2 / Analog 2 Аналог 3 / Analog 3 Аналог 4 / Analog 4 Аналог 5 / Analog 5 Квалиметрическая оценка / Qualitative evaluation 0,53 0,41 0,71 0,88 0,38 Удельная цена аналога, руб. за 1 кв.м / Specific price of analogue, rub. for 1 sq.m 604 291 929 810 266 Рис. 6. Линейный тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка от квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 6. Linear trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric assessment (example for 5 analogues) Рис. 7. Экспоненциальный тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка от квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 7. Exponential trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric assessment (example for 5 analogues) Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 123 Рис. 8. Логарифмический тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка от квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 8. Logarithmic trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric assessment (example for 5 analogues) Рис. 9. Степенной тренд, аппроксимирующий зависимость цены земельного участка от квалиметрической оценки (пример для 5 аналогов) Fig. 9. Degree trend that approximates dependence of price of a land site on the qualimetric assessment (example for 5 analogues) Оценка уравнений трендов с целью проверки качества построен- ной модели расчета стоимости зе- мельного участка проводится по ко- эффициенту детерминации (R 2 ), ко- торый еще называют величиной дос- товерности аппроксимации. Коэффи- циент детерминации используемой для расчета модели должен превы- шать значение 0,7. Все построенные модели можно признать достаточно хорошими: значения коэффициента детерминации для всех трендов пре- вышают 0,7. Выбор уравнения тренда. Мак- симальное значение коэффициента детерминации у степенного тренда R 2 = 0,8746, это означает, что в 87 % случаев изменения X приводят к из- менению Y и свидетельствуют о том, что вид аппроксимирующей зависи- мости не содержит существенных Экономика и управление / Economics and management Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2227-2917 (print) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 ISSN 2500-154X (online) 124 ошибок. По критерию наибольшей величины коэффициента детермина- ции для расчета рыночной стоимости был выбран степенной тренд, по формуле которого и рассчитывалась рыночная стоимость 1 кв. м оцени- ваемого земельного участка: , где Х – величина квалиметрической оценки оцениваемого объекта. Рыночная стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка по его значению квалиметрической оценки (табл. 7) составит: Y = 1257 х 0,291,512 = 190 руб. Рыночная стоимость всего оце- ниваемого земельного участка с уче- том его площади (11 700 кв. м): 190 руб./кв. м х 11 700 кв. м = 2 223 000 руб. Анализ полученного резуль- тата. В современной эконометрике критерий детерминации R 2 рассмат- ривается как один из многих, но не основной. Оценка значимости урав- нения в целом с помощью F-критерия Фишера отражает то, насколько хо- рошо эта модель объясняет общую дисперсию зависимой переменной. Расчет критерия выполняется по уравнению где R 2 – коэффициент детерминации; f1 – число степеней свободы объяс- ненной дисперсии, равно количеству объясняющих переменных, для ис- пользованной модели: f1 = 1; f2 – чис- ло степеней свободы необъясненной дисперсии, рассчитывается по фор- муле , где N – количество эксперименталь- ных точек (число использованных аналогов для построения модели равно 5); k – количество объясняю- щих переменных, равное 1. Полученное уравнение счита- ется статистически значимым, если значение коэффициента Фишера F превышает критическое значение Fкрит распределения Фишера – Сне- декора со степенями свободы k и N – k – 1 и вероятностью ? = 1 – g. Fкрит определяется по таблице «Распределение Фишера – Снедеко- ра». Если критерии R 2 и F находятся в допустимых диапазонах, это свиде- тельствует о допустимом качестве расчетной модели. В приведенном примере при k = 1, N = 5, ? = 0,05 были получены следующие значения: R 2 = 0,8746 (> 0,7). F = 20,8 > Fкрит = 6,61 (по таб- лице «Распределение Фишера – Снедекора»). Таким образом, критерии R 2 и F находятся в допустимых диапазонах, что свидетельствует о допустимом качестве расчетной модели. Выводы В процессе настоящего иссле- дования удалось разработать новую методику внесения количественных поправок при оценке земельных уча- стков, используя качественный ана- лиз характеристик объектов оценки. Предлагаемый метод обработки ин- формации, имеющейся в открытом доступе, может применяться оценщи- ками для повышения точности оценки стоимости земельных участков, для подтверждения результатов, полу- ченных с использованием иных под- ходов и методов при определении ка- дастровой стоимости земельных уча- стков в размере их рыночной стоимо- сти. Методика квалиметрического моделирования опробована при оценке рыночной стоимости земель- ных участков и коммерческой недви- жимости Иркутской области и Красно- ярского края в 2011–2016 гг. (более 300 объектов). Предлагаемый метод обработки информации обеспечивает необходимую достоверность отчетов об оценке и выносимых суждений о величине стоимости, может исполь- зоваться при оценке рыночной стои- мости недвижимости в неразвитых сегментах рынка. Экономика и управление / Economics and management ISSN 2227-2917 (print) Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость Том 7, № 4 2017 ISSN 2500-154X (online) Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate Vol. 7, No. 4 2017 125 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Лейфер Л.А. Справочник оценщика недвижимости – 2016 г. / Приволжский центр методического и информационного обеспе- чения оценки. Нижний Новгород, 2016. Т. III. Земельные участки. 74 с. 2. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. М.: Маросейка, 2009. 432 с. 3. Азгальдов Г.Г., Костин А.В., Садо- вов В.В. Квалиметрия для всех: учеб. посо- бие [Электронный ресурс]. 2012. 165 с. URL: http://www.labrate.ru/kostin/064571_qualimetry_ azgaldov-kostin-sadovov-2012.pdf (10.05.2017). 4. Недбай А.А., Мерзликина Н.В. Ос- новы квалиметрии: учеб. пособие [Электрон- ный ресурс]. Красноярск: Сибирский феде- ральный университет, 2008. URL: http://files.lib.sfu-kras.ru/ebibl/umkd/104/u_ course.pdf (10.05.2017). 5. Никишина О.В, Моргунова Т.А. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2016. № 2 (17). С. 80–86. 6. Тананушко В.С, Абдулаева С.М. Практика оценки земельных участков в усло- виях неразвитого рынка // Настольная книга практикующего оценщика. Новосибирск: ЦЭРИС, 2013. 368 с. REFERENCES 1. Leifer L.A. Spravochnik otsenshchika nedvizhimosti – 2016 g. [Guide of a real estate assessor – 2016]. Nizhnii Novgorod, 2016. Vol. III. Zemel'nye uchastki [Land sites]. 74 p. 2. Gribovskii S.V. Otsenka stoimosti nedvizhimosti [Price assessment of real estate]. Moscow: Maroseika Publ., 2009. 432 p. 3. Azgal'dov G.G., Kostin A.V., Sadovov V.V. Kvalimetriya dlya vsekh [Qualimetry for everyone]. 2012. 165 p. Available at: http://www.labrate.ru/kostin/064571_qualimetry_ azgaldov-kostin-sadovov-2012.pdf (accessed 10.05.2017). 4. Nedbai A.A., Merzlikina N.V. Osnovy kvalimetrii [Basis of qualimetry]. Krasnoyarsk: Siberian Federal University, 2008. Available at: http://files.lib.sfu-kras.ru/ebibl/umkd/104/u_ course.pdf (accessed 10.05.2017). 5. Nikishina O.V, Morgunova T.A. Assessment of investment attractiveness of real estate objects. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2016, no. 2 (17), pp. 80–86. (In Russian) 6. Tananushko V.S, Abdulaeva S.M. Practice of assessment of land sites in the conditions of the not developed market. Nastol'naya kniga praktikuyushchego otsenshchika [Bedside book of a practicing assessor]. Novosibirsk: TsERIS Publ., 2013. 368 p. Критерии авторства Contribution Макаров В.М., Семейкина Н.М., Филимонен- ко А.А имеют равные авторские права. Фи- лимоненко А.А. несет ответственность за плагиат. Makarov V.М., Semeikina N.M., Filimonenko A.A. have equal author’s rights. Filimonenko A.A. bears the responsibility for plagiarism. Конфликт интересов Conflict of interests Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов. The authors declare no conflict of interests regarding the publication of this article. Статья поступила 01.11.2017 г. The article was received 01 November 2017 Другие книги из этого разделаКадастровая оценка единого недвижимого комплексаОценка стоимости сервитута в РоссииОсобенности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и направления ее совершенствованияКадастровая оценка единого недвижимого комплексаОценка стоимости сервитута в РоссииОсобенности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и направления ее совершенствования