RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке земли > Кадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий

Кадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий

Сеньковская К.Э., Быкова Е.Н. Кадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 11 (182). С. 6-17.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Кадастровая стоимость земель садоводческих огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий"

6 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru № 11 (182) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Одним из наименее исследованных во- просов при оценке земель является оценка обременений (ограничений), влияющих на их использование. На современном этапе развития земельно-имущественных отно- шений в России разработка методики уче- та обременений для расчета кадастровой и (или) рыночной стоимостей земельных участков – актуальная задача. Об этом свидетельствуют разработки, предлагае- мые такими исследователями, как, на- пример, А.В. Севостьянов [9, с. 337–347], В.Х. Улюкаев, А.А. Варламов [3]. За по- следнее десятилетие написаны кандидат- ские диссертации (см. [1, 4, 5, 7, 10]), темы которых в основном касаются кадастро- вого учета ограничений (обременений), теоретических положений возмещения убытков в связи с особым режимом исполь- зования земель и методических аспектов кадастровой оценки земель населенных пунктов, учитывающих лишь возможность строительства объектов или запрет на строительство в общем виде. Примене- ние многих из предлагаемых методик ве- дет к полному обесцениванию земельного участка. Зачастую коэффициенты имеют завышенную величину, как, например, в случае с зонами охраны объектов куль- турного наследия (памятников архитекту- ры), негативное влияние которых является спорным вопросом. В большинстве случа- ев рассматриваются конкретные виды об- ременений (ограничений). Таким образом, не осуществляется переход от видов обре- менений к видам ограничений хозяйствен- ной деятельности. Для оценки земельных участков разной категории и видов разрешенного исполь- зования разрабатываются методики када- стровой оценки, которые принципиально различаются методами расчета, что связа- но с развитостью рыночного сектора, воз- можностью использования доходного или затратного подходов и т. д. Так, одним из наиболее востребованных, соответственно, и актуальных при оценке является вид раз- решенного использования земель «земли для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства». В настоящее время отмечается тенденция повышения спроса на рынке земельных участков, предназна- ченных для указанных целей, в том числе за счет субурбанизации населения, которое стремится улучшить экологические условия своего проживания. В связи с этим требует- ся более внимательная проработка состава ценообразующих факторов и методик при Кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом зон с особыми условиями использования территорий Е.Н. Быкова доцент кафедры инженерной геодезии строительного факультета Санкт- Петербургского горного университета (г. Санкт-Петербург) К.Э. Сеньковская младший эксперт отдела экспертизы в ООО «РМС-ОЦЕНКА», аспирант кафедры инженерной геодезии строительного факультета Санкт-Петербургского горного университета (г. Санкт-Петербург) Карина Эдуардовна Сеньковская, karinkamyr@yandex.ru Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 7 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС государственной кадастровой оценке таких участков) (см. [11]). Также необходимость решения вопросов оценки земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений с учетом обременений (огра- ничений) обусловлена принятием Феде- рального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» и изменениями в Федеральном стандарте оценки «Опреде- ление кадастровой стоимости (ФСО № 4)», согласно которым в ряде случаев требуется их учет. Положительная динамика измене- ний в оценочном законодательстве говорит о злободневности проблемы установления ценообразующих факторов при проведе- нии кадастровой оценки, а именно учета обременений (ограничений), однако в на- стоящее время этот факторный признак не учитывается. Среди обременений (ограничений) в правовом отношении отдельно выделены зоны с особыми условиями использова- ния территорий (далее – ЗОУИТ), которые могут быть территориально установлены в границах земельных участков. В Градо- строительном кодексе Российской Феде- рации дается однозначное определение таким зонам: «К зонам с особыми условия- ми использования территорий относятся охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – объек- ты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водо- снабжения, зоны охраняемых объектов и иные зоны, устанавливаемые в соответ- ствии с законодательством Российской Федерации». Одной из главных причин необходимости включения в состав ценообразующих фак- торов ЗОУИТ является характер и степень их влияния на хозяйственную деятельность, осуществляемую на земельных участках в соответствии с их видами разрешенного использования. Пространственный анализ территории Санкт-Петербурга посредством цифровой карты, представленной в региональной геоинформационной системе, позволил выявить, что 46 процентов от всей площа- ди территории исследуемых земельных участков, попавших в выборку, занимают ЗОУИТ. Поскольку согласно ФСО № 4 «в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стои- мость объектов оценки и могут быть досто- верно определены и объективно измере- ны», в рамках исследования, проведенного авторами настоящей статьи, были выде- лены зоны, оказывающие существенное влияние на хозяйственную деятельность на садовых, дачных и огородных земельных участках. Такие зоны и установленные в них регламенты были выявлены на терри- тории садоводств, огородничеств и дачных объединений в Санкт-Петербурге. Территории анализируемых земельных участков используются для определенных видов деятельности, которые предусмо- трены Федеральным законом от 15 апре- ля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии с этим законом на садовом, огородном и дачном земельных участках могут выра- щиваться плодовые, ягодные, овощные, бахчевые или иные сельскохозяйственные культуры и картофель. Также в законе ука- зана возможность обустройства земель- ных участков в составе рассматриваемых организаций (строительство подъездных дорог, ограждений, осуществление мелио- ративных и иных работ). На территории ого- роднического объединения могут быть воз- ведены некапитальные жилые строения, хозяйственные строения и сооружения. Са- доводческое и дачное объединения могут использоваться для отдыха с правом воз- ведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений. Исходя из законо- дательно установленных определений са- 8 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru № 11 (182) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ довые, огородные и дачные участки сгруп- пированы по возможным на их территории видам деятельности (рис. 1). Ограничения в использовании земель, территория которых подвержена влиянию ЗОУИТ, представлены в обширном на- боре законодательных актов, что требует всеобъемлющего анализа нормативных правовых документов, регулирующих поря- док деятельности в ЗОУИТ, а также норм законодательства, касающихся видов дея- тельности, разрешенных на земельных участках садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. В результате проведения такого анализа можно оценить влияние ЗОУИТ на рас- сматриваемые земельные участки, сопо- ставить виды деятельности, разрешенные на садовых, огородных и дачных участ- ках, а также регламенты, установленные в ЗОУИТ (табл. 1). Установленные ограничения видов дея- тельности в ЗОУИТ на рассматриваемых земельных участках указывают на очевид- ное отрицательное влияние наличия обре- менений. В большинстве существующих зон запрещены или ограничены некоторые виды деятельности, которые являются не- отъемлемой частью ведения хозяйствен- ной деятельности, предусмотренной ви- дом разрешенного использования. Многие из выявленных ЗОУИТ ограничивают или полностью запрещают строительство, про- изводство мелиоративных работ и сель- скохозяйственную деятельность, без чего невозможно полное и рациональное ис- пользование земельных участков. Результаты анализа дают возможность оценить влияние ЗОУИТ на рассматри- ваемые участки при помощи введения ко- эффициентов дифференциации, которые могут быть получены при использовании экспертно-аналитического подхода. Ме- тодика реализации этого подхода анало- гична предложенной в статье [12]. Ее при- менение дает возможность преобразовать качественные характеристики (регламент) в количественные (степень влияния на вид деятельности) посредством привлечения компетентных экспертов. Их оценка осно- вывается на интуитивно-логическом анали- зе [12, s. 105–110]. При построении качественной модели проблемы 1 используется метод анализа ие- рархии Т. Саати, позволяющий выполнить декомпозицию проблемы для упрощения процедуры сравнения объектов [8]. Для ис- следования влияния ЗОУИТ на эффектив- ность и полноту использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений авторами на- стоящей статьи предложена трехуровневая ??????? ? ?????? ????????? ??????? ????????? ????????? ??????? ????????????? ?????????????? ?????? ???????? ? ????????????? ???????? ? ?????????? ???????????????????? ???????????? ????? ????????????? ???????????? ???????? ?????? ???????? ?????????? ?????????????, ? ??? ????? ??????????? Рис. 1. Виды деятельности, разрешенные на садовых, огородных и дачных земельных участках в соответствии с нормативными правовыми актами 1 Качественная модель проблемы – термин, используемый при применении метода анализа иерархий Т. Саати. Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 9 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС Таблица 1 Влияние ЗОУИТ на виды деятельности, разрешенные на садовых, огородных и дачных земельных участках Вид деятельности Вид ЗОУИТ * Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Z7 Z8 Z9 Z10 Z11 ДАЧНЫЕ И САДОВЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Строительство ++++++++– + + Сельскохозяйственная деятельность –++++++–– + + Отдых + – – + + + + – – + – Мелиоративная деятельность – + + – + + + – + + – Земляные работы +–+– ++++– + – Хранение материалов +++++++++ + – ОГОРОДНЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Строительство некапитального жилого строения и хозяйствен- ных строений и сооружений ++++++++– + + Сельскохозяйственная деятельность –++++++–– + + Мелиоративная деятельность – + + – + + + – + + – Земляные работы +–+– ++++– + – Хранение материалов +++++++++ + – «+» – есть влияние; «–» – нет влияния. * Z1 – охранная зона газораспределительной сети; Z2 – водоохранная зона водного объекта; Z3 – прибрежная защитная полоса водного объекта; Z4 – зона санитарной охраны источников водо- снабжения и водопроводов питьевого назначения; Z5 – охранная зона воздушных линий электро- передачи; Z6 – охранная зона подземных кабельных линий электропередачи; Z7 – охранная зона подстанций; Z8 – охранная зона канализационных сетей; Z9 – охранная зона водопроводных сетей; Z10 – охранная зона магистральных трубопроводов; Z11 – зона регулирования застройки и хозяй- ственной деятельности. система, представленная в виде схемы на рисунке 2. На первом уровне иерархии опреде- ляется цель – исследование влияния на- личия ЗОУИТ на эффективность и полно- ту использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, на втором уровне представ- лены виды деятельности, предусматри- ваемые на садовых, огородных и дачных участках, на третьем – ограничения видов деятельности на участках садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций. Такая структура иерархии дает возможность наглядно показать, как влияют изменения приоритетов на верхних уровнях на приоритеты элементов нижних уровней. Экспертные оценки получают с приме- нением метода парных сравнений в мо- дификации Саати. Этот метод основан на сравнении анализируемых факторов между собой попарно по отношению к их воздей- ствию на общую для них характеристику. Для реализации метода используется ан- кетирование необходимого количества экс- пертов. Главный элемент анкеты – таблица (матрица) парных сравнений, при помощи которой определяются приоритеты элемен- тов иерархии. 10 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru № 11 (182) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Рис. 2. Качественная модель проблемы в виде иерархии ???????????? ??????? ??????? ????? ?? ????????????? ? ??????? ????????????? ?????? ?????????????, ?????????????? ? ?????? ?????????????? ??????????? II ??????? ???????????? ( ?????????????? ????? ) ???????????? III ??????? ) ??????????? ???????????? ( ???????? ?????????? ???????????????? ? ??????? ????????????????????????????? ? ????????????? ?????????? ????????????????, ????????? ???????? ???????? ???????? ?????? ?????????? ???????????? 0,3 ? ???????? ?????????? ?????????????????????? ????????????????????????? ??????? ??? ?????? ????? ????? 3 ? ????????????? ???????????? ??????????????????? (? ??? ????? ??????????????????? ??????) ???????????????????? ??? ? ????? ??????????????????????? ???? ????? ??????? ???, ???? ????? ????????? ????? ?????????? ???? ? ?????????? ??? ?????????? ?????????????(??????????) ????? ???????????????????? (? ??? ????? ????????? ?????, ????????????????? ??????????? ?????????) ?????????? ????????????????????????????????????? ???????????????? ???????????????????? ???????????? ?????????????????????? ???????????????????? ?????? ?/??? ???????? ??????? ???????? ?/??? ?????? ?????????? ??????? ? ???? ????????????? ???????? ???? ? ????????????? ??????, ???????? ? ????????????? ????????????????????? ?????????? ???????- ???????????? ? ??????????????????????????? ?????????? ?????????? ? ??????????? ????????????? ????? ?????? ? ????????????? ???????????? ??? ????????????????? ??????? I (??????????? ???? ????????????) Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 11 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС На первом этапе экспертами опреде- ляются степени влияния групп факторов первого уровня на цель анализа. При этом перед экспертами ставится вопрос, какая группа ограничений видов деятельностей больше влияет на эффективность и полно- ту использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. На втором этапе эксперты в ходе анкетирования определяют степени влияния ограничения на каждый вид дея- тельности. Для этого заполняется отдель- ная таблица для каждого вида деятельно- сти и ограничений, накладываемых на них. Перед экспертами ставится вопрос, какой вид ограниченной деятельности больше влияет на эффективность использования земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Полученная при построении матриц парных сравнений информация обрабаты- вается, что позволяет принять решение. Для этого проводится вычисление век- торов приоритетов – главного собствен- ного вектора ai , который после нормали- зации становится вектором приоритетов w = (w1 , … , wn). Его компоненты вычисляют- ся посредством извлечения корня n-й сте- пени из произведения элементов каждой строки матрицы сравнений. Вектор приори- тетов определяется по следующей форму- ле [8]: i i n i i a w a = = ? 1 , (1) где ai – компонент главного собственного вектора матрицы А; wi – элемент вектора приоритетов. Таким образом, для второго и третье- го уровней иерархии находятся веса групп ограничений (элементы вектора приори- тетов) и вклады в эти группы Wi и wi соот- ветственно. Весовые коэффициенты огра- ничений отдельных видов деятельности (ki ) определяются через wi по следующей фор- муле [2, с. 52]: ki = Wi? wi. (2) Определение приоритетов и проверка суждений на согласованность позволяют получить весовые коэффициенты, отража- ющие негативное влияние, которое оказы- вают ЗОУИТ на эффективность использова- ния земель садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций, и перейти к расчету коэффициентов диффе- ренциации кадастровой стоимости. Это по- зволяет определить остаточную эффектив- ность использования земельного участка с ЗОУИТ по следующей формуле [12]: n i Bi i K k = = ? 1 1 , ? (3) где Ki – коэффициент дифференциации i-ой обремененной части земельного участ- ка; kBi – весовой коэффициент ограничений отдельных видов деятельности; n – количество обремененных частей зе- мельного участка. В случае попадания на участок всех ЗОУИТ сумма весовых коэффициентов равна 1, что объясняется полным ограниче- нием деятельности садоводческих, огород- нических и дачных некоммерческих объе- динений. При этом кадастровая стоимость такого участка будет равна нулю. При от- сутствии каких-либо ЗОУИТ деятельность, предусмотренная регламентом в соответ- ствии с видом разрешенного использова- ния земельного участка, не ограничивает- ся, поэтому дифференциация кадастровой стоимости не требуется (коэффициент диф- ференциации равен 1) [12]. Пример результата расчетов коэффици- ентов дифференциации и итоговых весовых коэффициентов для садовых, огородных и дачных земельных участков представлен в таблице 2 (см. с. 13). Наиболее существенное воздействие на хозяйственную деятельность садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений наблюдается в охранной зоне воздушных линий электро- 12 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru № 11 (182) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ передачи (k = 0,731), наименьшее – в охран- ной зоне газораспределительной сети (k = 0,079). Таким образом, негативные воз- действия позволят учесть рассчитанные коэффициенты дифференциации кадастро- вой стоимости. После этого определяются наиболее зна- чимые ЗОУИТ, оказывающие существен- ное отрицательное влияние на использо- вание земельных участков по целевому назначению. Для этого используется диа- грамма Парето (см. рисунки 3 и 4) [6]. 0 25 50 75 100 Z5 Z6 Z4 Z7 Z10 Z11 Z8 Z3 Z2 Z1 Z9 ???? ???????????? ????????????, % 0 5 10 15 20 ??? ????, % ???????????? ???????????? ???? ???? ??? ???? Рис. 3. Диаграмма Парето для ЗОУИТ, расположенных в границах земельных участков садоводческих и дачных некоммерческих объединений 0 25 50 75 100 Z5 Z6 Z7 Z10 Z4 Z11 Z8 Z3 Z2 Z9 Z1 ???a ???????????? ????????????, % 0 5 10 15 20 ??? ????, % ???????????? ???????????? ???? ???? ??? ???? Рис. 4. Диаграмма Парето для ЗОУИТ, расположенных в границах земельных участков огороднических некоммерческих объединений Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 13 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС Таблица 2 Расчет коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости садоводческих и дачных некоммерческих объединений по основным видам ограничений Ограниченные виды деятельности садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений kBi Виды ЗОУИТ Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Z7 Z8 Z9 Z10 Z11 СТРОИТЕЛЬСТВО / СТРОИТЕЛЬСТВО НЕКАПИТАЛЬНОГО ЖИЛОГО СТРОЕНИЯ И ХОЗЯЙСТВЕННЫХ СТРОЕНИЙ И СООРУЖЕНИЙ * Все виды строительства 0,125/ 0,034 ––– 0,125/ 0,034 – – – – – –– Строительство объектов жилищно–гражданского и производственного назначения 0,055/ 0,015 0,055/ 0,015 – – – – – – – – –– Строительство любых зданий и сооружений без согласования 0,036/ 0,010 –––– 0,036/ 0,010 0,036/ 0,010 0,036/ 0,010 0,036/ 0,010 – 0,036/ 0,010 – Размещение гаражей и иных хозяйственных построек 0,013/ 0,003 – 0,013/ 0,003 0,013/ 0,003 – 0,013/ 0,003 0,013/ 0,003 0,013/ 0,003 – – –– Устройство ограждений и заграждений 0,008/ 0,002 0,008/ 0,002 – – – – – – – – –– Снос и реконструкция зданий, строений и сооружений 0,023/ 0,006 – 0,023/ 0,006 0,023/ 0,006 – 0,023/ 0,006 0,023/ 0,006 0,023/ 0,006 – –– 0,023/ 0,006 СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Посадка кустов и (или) деревьев 0,189/ 0,271 ––– 0,189/ 0,271 0,189/ 0,271 0,189/ 0,271 0,189/ 0,271 0,189/ 0,271 – 0,189/ 0,271 0,189/ 0,271 Вырубка деревьев и (или) кустов 0,105/ 0,152 ––– 0,105/ 0,152 0,105/ 0,152 0,105/ 0,152 0,105/ 0,152 – –– 0,105/ 0,152 Использование удобрений и ядохимикатов 0,026/ 0,037 – 0,026/ 0,037 0,026/ 0,037 0,026/ 0,037 – – – – – –– МЕЛИОРАТИВНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Мелиоративные работы (в том числе временное затопление земель) 0,051/ 0,071 –––– 0,051/ 0,071 0,051/ 0,071 0,051/ 0,071 – 0,051/ 0,071 0,051/ 0,071 – * Значения, указанные до косой линии, относятся к садовым и дачным участкам, после – к огородным земельным участкам. 14 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru № 11 (182) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Полив сельскохозяйственных культур при высоте струи более 3 метров 0,021/ 0,030 –––– 0,021/ 0,030 – – – – –– Использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв 0,042/ 0,059 – 0,042/ 0,059 0,042/ 0,059 – – – – – – –– Сброс сточных вод, в том числе дренажных 0,036/ 0,050 – 0,036/ 0,050 0,036/ 0,050 – – – – – – –– ЗЕМЛЯНЫЕ РАБОТЫ Размещение дачных, огородных и садовых участков 0,091/ 0,126 –––– 0,091/ 0,126 –––– 0,091/ 0,126 – Планировка грунта 0,018/ 0,024 ––––– 0,018/ 0,024 – 0,018/ 0,024 – 0,018/ 0,024 – Распашка и обработка грунта 0,032/ 0,044 – – 0,032/ 0,044 – – 0,032/ 0,044 – – – ––Распашка на глубину более 0,3 метра 0,019/ 0,026 0,019/ 0,026 ––– 0,019/ 0,026 0,019/ 0,026 0,019/ 0,026 – – –– ХРАНЕНИЕ МАТЕРИАЛОВ Размещение свалок и складов 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 ––– 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 0,027/ 0,036 – Хранение агрессивных химических и других опасных материалов 0,003/ 0,004 – 0,003/ 0,004 0,003/ 0,004 0,003/ 0,004 –––– 0,003/ 0,004 0,003/ 0,004 – ОТДЫХ Разведение огня и размещение его источников 0,007 0,007 – – – 0,007 0,007 0,007 – – – –Размещение детских площадок 0,007 – – – – 0,007 0,007 0,007 – – – –Использование (запускание) любых летательных аппаратов, в том числе воздушных змеев, спортивных моделей летательных аппаратов 0,006 – – – – 0,006 – – – – –– Рыболовство 0,006 – – ––––––– 0,006 – Проживание людей 0,048 – – – 0,048 – – – – – ––Купание 0,006 – – ––––––– 0,006 – Итоговый весовой коэффициент ? kBi 1,000 0,116/ 0,079 0,143/ 0,159 0,175/ 0,203 0,496/ 0,498 0,595/ 0,731 0,527/ 0,643 0,477/ 0,575 0,270/ 0,341 0,081/ 0,111 0,427/ 542 0,317/ 0,429 Окончание таблицы 2 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 15 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС Таким образом, согласно построенным на рисунках 3 и 4 диаграммам значимыми зонами являются зоны, представленные в таблицах 3 и 4. Расчет коэффициента диф- ференциации для значимых при оценке зон проводился по формуле (3). Таблица 3 Расчет коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости наиболее значимых ЗОУИТ для садовых и дачных участков Зона Наименование ЗОУИТ Коэффициент дифференциации кадастровой стоимости (Ki) Z5 ОЗ воздушных линий электропередачи 0,405 Z6 ОЗ подземных кабельных линий электропередачи 0,473 Z4 ЗСО источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения 0,504 Z7 ОЗ подстанций 0,523 Z10 ОЗ магистральных трубопроводов 0,573 Z11 Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 0,683 Примечание. ОЗ – охранная зона. ЗСО – зона санитарной охраны. Таблица 4 Расчет коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости наиболее значимых ЗОУИТ для огородных участков Зона Наименование ЗОУИТ Коэффициент дифференциации кадастровой стоимости (Ki) Z5 ОЗ воздушных линий электропередачи 0,269 Z6 ОЗ подземных кабельных линий электропередачи 0,357 Z7 ОЗ подстанций 0,425 Z10 ОЗ магистральных трубопроводов 0,458 Z4 ЗСО источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения 0,502 Z11 Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности 0,571 В целях устранения недостатков исполь- зуемого инструмента (введение в заблуж- дение относительно значимости проблем) при проведении следующих этапов иссле- дования влияния ЗОУИТ на кадастровую стоимость будут учитываться все выявлен- ные зоны с рассчитанными для них коэф- фициентами. При проведении массовой оценки использование предложенного ин- струмента позволит сократить количество ЗОУИТ до наиболее значимых, но в рамках формирования расчетного аппарата следу- ет учитывать, что в разных населенных пун- ктах значимыми зонами могут являться не только представленные нами, но и другие ЗОУИТ. 16 Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru № 11 (182) 2016 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ По методике [12] снижение кадастровой стоимости обеспечивается введением ко- эффициентов дифференциации, учитыва- ющих ограничения видов деятельности на земельных участках в пределах ЗОУИТ: ( ) n ???i i ????? i ?? ???? S K ???? S = = ? ?+ ? 1 ? , (4) где КС – кадастровая стоимость земель- ного участка; УПКС – удельный показатель кадастро- вой стоимости земель; Sобрi – площадь i-ой обремененной части земельного участка, образованной пересе- чением зон ограниченного режима исполь- зования территорий; Sнеобр – площадь необремененной части земельного участка; Ki – коэффициент дифференциации i-ой обремененной части земельного участка; n – количество обремененных частей зе- мельного участка. Коэффициент дифференциации Ki опре- деляется при помощи весовых коэффици- ентов kBi, рассчитанных для выявленных видов ограничений деятельности на зе- мельных участках садоводческих, огород- нических и дачных некоммерческих объеди- нений. При расчете kB в случае пересечения нескольких ЗОУИТ следует учитывать воз- можное повторение ограничений видов деятельности, исключая двойное введение коэффициента. Следует использовать не суммарный ?kBi, рассчитанный для конкрет- ной зоны, а kBi, учитывающий определенное ограничение вида деятельности или его за- прещение. Результат применения изложенной ме- тодики при кадастровой оценке земель садоводства «Кировец-1» показал, что величина земельного налога, определен- ного посредством действующей системы оценки, существенно отличается от оцен- ки, рассчитанной с учетом ЗОУИТ. Наибо- лее значительному изменению величины земельного налога в результате снижения кадастровой стоимости посредством вве- дения коэффициентов дифференциации подверглись земельные участки, на терри- тории которых происходит наложение сразу нескольких ЗОУИТ. В относительных вели- чинах налог на три земельных участка, на территории которых были выявлены охран- ные зоны (охранная зона линий электро- передачи, охранная зона канализационных сетей и водопровода и защитная прибреж- ная полоса водного объекта, совмещенная с водоохранной), снизился более чем на 30 процентов. Проведенный анализ влияния ЗОУИТ на использование территорий садовых, ого- родных и дачных земельных участков пока- зал следующее: 1) необходимость учета ЗОУИТ при рас- чете кадастровой стоимости указанных зе- мельных участков связана не только с вне- сением изменений в законодательство, но и со значимостью влияния таких зон на хо- зяйственную деятельность рассматривае- мых территорий, что является однозначным обоснованием необходимости учета ЗОУ- ИТ при налогообложении; 2) варианты и методы учета этого факто- ра представлены в работах нескольких ав- торов, однако проведенные ими исследова- ния имеют ряд недостатков, которые были рассмотрены в настоящей статье; 3) результаты применения экспертно- аналитического метода показали значи- мость фактора ЗОУИТ при эффективном и полном использовании земельных участков садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, а также по- зволили определить зоны, в пределах ко- торых ограничения оказывают наиболее существенное влияние на хозяйственную деятельность; 4) рассчитанные в рамках исследова- ния, проведенного авторами настоящей статьи, коэффициенты позволят скоррек- тировать кадастровую стоимость, что по- высит социальную справедливость при по- следующем земельном налогообложении, а применение предложенного подхода, в Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru 17 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС отличие от ряда подходов, предложенных другими авторами, позволит при оценке учитывать не сами зоны, а регламент их использования. ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. Антропов Д. В. Экономическая эффек- тивность землепользования в зонах с осо- быми условиями использования территорий (на материалах Тульской области) : дис. … канд. эконом. наук: 08.00.05. М., 2009. 2. Быкова Е. Н., Бутина В. В. Методиче- ские основы учета обременений в исполь- зовании земель при расчете кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения / Материалы 2-й Международ- ной научно-практической конф еренции молодых ученых и студентов «Опыт про- шлого – взгляд в будущее». Тула : Тульский государственный университет, 2012. 3. Варламов А. А., Улюкаев В. Х. Теорети- ческие и методически е положения установ- ления обременений земельных участков : учебное пособие. М. : Государственный уни- верситет по землеустройству, 1995. 4. Козлова О. Ю. Методика и технология кадастрового учета ограничений и обреме- нений земельных участков : дис. … канд. техн. наук: 25.00.26. М., 200 8. 5. Мальков А. В. Экономические осно- вы, методы и эффективность зонирования межселенных территорий Белгородской об- ласти : дис. … канд. эконом. наук: 08.00.05. М., 2008. 6. Менеджмент качества. URL: http:// www.kpms.ru /Implement/Qms_Pareto_Chart. htm 7. Рулева Н. П. Совершенствование зе- мельного кадастра для территорий с осо- бым режимом использования (на примере земель линейных объектов) : дис. … канд. эконом. наук: 08.00.27. М., 2000. 8. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. М. : Радио и связь, 1993. 9. Севостьянов В. А., Севостьянов А. В. Учет индивидуальных особенностей зе- мельных участков при оценке их када- стровой стоимости / Труды Инженерно- экономического института РЭА. М. : Издательство Россельхозакадемии, 2002. Вып. 2. 10. Чернецкая Ю. В. Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жи- лой застройки городских населенных пун- ктов с учетом обременений и ограничений : дис. … канд. техн. наук: 25.00.26. СПб., 2014. 11. Шабаева Ю. И. Кадастровая оценка земель индивидуальной жилой застройки с учетом дифференциации городской тер- ритории по престижности : дис. … канд. техн. наук: 25.00.26. СПб., 2015. 12. Bykowa E., Sishchuk J. Differenzierung des Katasterwertes von landwirtschaftlichen Fl?chen in Russland // zfv 140, Heft 2, 2015. 13. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)» : приказ Министерства эконо- мического развития Российской Федерации от 1 июня 2015 года № 327. 14. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министер- ства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 : в редакции от 22 июня 2015 года. 15. Градостроительный кодекс Россий- ской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ : в редакции от 30 декабря 2015 года. 16. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан : Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ : в редакции от 31 дека- бря 2014 года.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru