Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогами
Лисовцева Ю.А. Кадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогами // Научно-практические исследования. 2020. № 4-1 (27). С. 32-42.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогами"Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 32 УДК 33 Кадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогами Лисовцева Ю.А. Санкт-Петербургский государственный университет Научный руководитель – Соболева Г.В., канд. экон. наук, доцент кафедры статистики учета и аудита ФГБОУ ВО Санкт-Петербургский государственный университет В статье проанализирован опыт зарубежных стран в аспекте имущественного налогообложения для выявления лучших мировых практик, которые уже доказали свою состоятельность. Определены наиболее существенные аспекты трансформации налогообложения недвижимости в России в направлении к переходу к кадастровой стоимости и цели, которые преследовало государство в рамках данного реформирования. По итогу анализа были сформулированы проблемы, касающиеся как налога на недвижимость в целом, так и кадастровой оценки, в частности, а также предложены направления совершенствования системы имущественного налогообложения. Ключевые слова: кадастровая стоимость, инвентаризационная стоимость, рыночная стоимость, имущественные налоги. Введение С 2014 г. трансформация налогообложения недвижимости привела к переходу от инвентаризационной и среднегодовой (балансовой) стоимости к кадастровой. Изменения в главы 30 и 32 были внесены Федеральными законами № 307-ФЗ от 2 ноября 2013 г. и № 284-ФЗ от 4 октября 2014 г. и коснулись как юридических, так и физических лиц. В начале марта 2018 г. вопрос о приравнивании кадастровой и рыночной стоимости был поднят президентом России В.В. Путиным в послании парламенту: он призвал сделать налог на имущество «справедливым и посильным для граждан» уже в первой половине 2018 г. Однако, несмотря на то, что с момента изменений налогообложения недвижимости прошло уже 5 лет, и власти постоянно совершенствуют саму систему при выявлении соответствующих недостатков, ряд вопросов, связанных с основами формирования кадастровой стоимости и порядком ее оспаривания, остается открытым. Неясность методики и рост числа заявлений о пересмотре кадастровой стоимости свидетельствуют о том, что осуществленная реформа еще не доведена до совершенства. Имущественное налогообложение в странах ОЭСР Недвижимость облагается налогами в 130 странах мира. При этом, в большинстве стран доля от налоговых поступлений в бюджеты всех уровней не составляет значительной величины, колеблясь от 1 до 3%. Рассмотрим систему налогообложения в ряде стран (на начало 2018 г.) для сопоставления ее основных характеристик с действующими в России. Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 33 В Германии для расчета налога на недвижимость (точнее – поземельного налога – Grundsteuer), который платят собственники земли, домов, квартир, гаражей, магазинов и иной коммерческой недвижимости, важно знать оценочную стоимость объекта, базовую федеральную ставку, равную 0,35%, коэффициент, индивидуально утвержденный для каждой земли. Оценочная стоимость объекта по-иному называется универсальной стоимостью, критериями для определения которой выступают местонахождение участка, его застроенность, размер участка, время застройки и др. Базовая цена участка устанавливается декларативно 1-го января каждого года, но обычно остается неизменной. Эта стоимость, которая, как правило, ниже реальной стоимости недвижимости, домножается на базовую ставку и на повышающий коэффициент, определяемый уже в рамках городского законодательства. Обязанность уплаты возникает раз в год, а переход права собственности на объект недвижимости не освобождает его бывшего владельца от уплаты налога до конца календарного года, в котором такой переход был осуществлен. Владельцы жилья во Франции платят два вида налога на недвижимость: налог на владение (taxe fonci?re) и налог на проживание (taxe d'habitation, который может оплачиваться арендаторами жилья). Ставка первого в год эквивалентна стоимости ? (такая ставка устанавливается органами местного самоуправления исходя из предполагаемых расходов бюджета, величины налоговой базы и максимальной ставки, разрешенной законодательно) месячной арендной платы в случае, если в городе есть предприятия, или 3/2 месячной арендной платы в случае, если населенный пункт слабо развит в экономическом плане. Арендная плата, определенная местным земельным кадастром, рассчитывается исходя из средних цен на жилье в данном регионе, и составляет величину меньшую, чем рыночная арендная плата. Периодичность оценочных работ составляет 1 год. Размер налога на проживание может также варьировать, и для отсталых регионов составляет величину условной месячной арендной платы. Льготами по уплате налога на недвижимость пользуются инвалиды и лица старше 75 лет. Помимо этих двух видов налогов, владельцы имущества стоимостью свыше 1,3 млн евро оплачивают налог на богатство по дифференцированной ставке. В Великобритании схожая ситуация с Францией. Налогооблагаемая база определяется как предполагаемая арендная плата за недвижимое имущество в год. Переоценка происходит раз в 10 лет. Ставка по муниципальному налогу (Council Tax) может колебаться от 2 до 15% в зависимости от потребностей муниципалитета. Величина налога зависит от класса недвижимости, учитывающего состояние жилья и количество жильцов. В Италии налог на недвижимость (Imposta Municipale Unica) рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости, пересмотр которой осуществляется раз в 10 лет. Кадастровая стоимость почти всегда ниже покупной, за исключением первичной недвижимости, для которой эти стоимости совпадают. Для объектов, сдаваемых в аренду, база налогообложения определяется как сумма арендной платы в год. Налог выплачивается раз в полгода, а ставка равняется 0,4% для домов категории люкс, или 0,76% на вторичную недвижимость и иные объекты (последняя может изменяться решением муниципалитета). От уплаты налога освобождена недвижимость, которая используется как основное жилье, социальное жилье. В Швеции базой налогообложения для объектов недвижимости выступает оценочная стоимость имущества двухлетней давности, которая, как правило, равняется 2/3 рыночной стоимости. Периодичность определения стоимости объекта недвижимости составляет 5-6 лет, а ставка - от 0,2 до 2,8%. Освобождение от налога получают собственники квартир в новостройках на период первых пяти лет проживания. Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 34 В Греции с 2014 г. вступил в силу закон о едином налоге на недвижимое имущество, состоящем из основной и дополнительной части. Основной налог зависит от месторасположения, года строительства, площади, этажа. Он составляет фиксированную величину на 1 или 1 000 кв. м: для зданий – 2-13 евро за 1 кв. м в зависимости от месторасположения, для земельных участков в пределах населенных пунктов – 3-9 евро за 1 000 кв. м, для земельных участков за пределами населенных пунктов – 1 евро за 1 000 кв. м. Дополнительный налог является своего рода налогом на роскошь: его уплачивают только владельцы недвижимости, стоимостью более 200 000 евро. Ставка дифференцирована и возрастает по мере роста стоимости недвижимости. В Канаде и США налогооблагаемая база рассчитывается как рыночная стоимость. Расчет Property Tax производится оценщиками на ежегодной основе. Для этого берется 1/3 рыночной стоимости (эта величина может быть и меньше), корректируется на специальный коэффициент и налоговые вычеты и льготы и домножается на ставку, составляющую приблизительно 1-2%. Таким образом, анализ показал, что для большинства стран объектом налогообложения выступает единый имущественный комплекс, т.е. земля и все постройки на ней. Базой налогообложения выступает либо кадастровая стоимость недвижимости, либо годовая величина арендной платы. И та, и другая определяются на основе массовой оценки и отклоняются от действительной рыночной цены объекта. В некоторых странах даже принято, что кадастровая стоимость должна составлять 20-75% от рыночной стоимости, поэтому споры по поводу правильности оценки кадастровой стоимости возникают нечасто. Критериями, учитываемыми при определении кадастровой стоимости, выступают месторасположение, площадь, год постройки объекта. В большинстве стран Западной Европы переоценка проводится нечасто – 1 раз в 5–10 лет, что приводит к значительным несовпадениям оценочной и рыночной стоимости. Процесс регулярной переоценки обходится недешево. Гораздо проще, провести индексацию на темп инфляции. Социальный аспект налогообложения имущества физических лиц, в первую очередь, проявляется в льготах для отдельных категорий населения (инвалидов, пенсионеров и т.д.), а также для некоторых типов жилых помещений - первичное жилье и жилье основного места проживания. Реформирование системы имущественного налогообложения в России: общие положения и цели нововведений В России налоги на имущество уплачивают как физические, так и юридические лица, при этом юридические лица, помимо налога на недвижимое имущество, уплачивают и налог на движимое имущество, в отличие от физлиц. Кадастровая стоимость лежит в основе оценки недвижимого имущества: для организаций – это административно-деловые центры, торговые комплексы, нежилые помещения под офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания (остальное недвижимое имущество оценивается по среднегодовой стоимости), для физических лиц – жилой дом, квартира, комната, дача, машино-место, гараж, единый недвижимый комплекс, любое иное строение, помещение или сооружение, а также доля в праве общей собственности на эти объекты. Переход на кадастровую стоимость осуществляется постепенно: в 2015 г. на нее перешли 28 субъектов для налогообложения недвижимости физических лиц и 29 субъектов для налогообложения недвижимости организаций, в 2016 г. эти цифры составляли 21 и 19, в 2017 г. добавились еще 12 и 8 субъектов соответственно. Переходный период был установлен с 1 января 2017 г. по 1 января 2020 г. В 2021 г. налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости во всех субъектах РФ. Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 35 Нововведения затронули не только налоговую базу по налогу на имущество физлиц, но и расширили список объектов налогообложения за счет добавления объектов незавершенного строительства, машино-мест и единого недвижимого комплекса, ввели налоговые вычеты (необлагаемые площади), а также изменили расчет налога по инвентаризационной стоимости (до 2020 г.): база с 2015 г. определяется с учетом коэффициента дефлятора. С 2019 г. введен в действие приказ Министерства экономического развития РФ от 24 сентября 2018 г. [3], который установил порядок определения кадастровой стоимости прежде всего земельных участков, незавершенного строительства, отдельных помещений в зданиях и машино-мест. Согласно этому порядку, их стоимость определяется путем умножения площади объекта на удельный показатель кадастровой стоимости, который рассчитывается по схожим объектам в регионе/муниципальном районе/населенном пункте/кадастровом квартале в зависимости от того, по каким объектам можно посчитать этот показатель. Такая стоимость некоторыми юристами отмечается как «средняя по больнице». Переход от инвентаризационной стоимости, далекой от реальной цены объекта недвижимости, к кадастровой, которая должна быть приближена к рыночной, был призван более адекватно отразить базу для расчета налога на имущество. Схема оценки инвентаризационной стоимости как восстановительной стоимости за вычетом износа, т.е. учитывающей только время возведения здания и цену использованных материалов, была разработана еще в 60-е гг. 20 века и не учитывала современные методы и факторы. Для старых объектов, построенных несколько десятилетий назад и давно не реконструировавшихся, она была минимальна, хотя их рыночная цена могла быть выше раз в 10. Такая ситуация была характерна для зданий в центре города, имеющих историческое значение. Замена преимущественно затратного подхода к определению стоимости объекта на сравнительный (а также затратный и доходный, применяемые в некоторых случаях) на основе сложившихся на рынке цен на дату оценки способствует более точному отражению стоимости оцениваемых объектов. В отношении налога на торговые объекты и офисные помещения идея более справедливой оценки с использованием кадастровой стоимости в сравнении со среднегодовой стоимостью также применима. До введения кадастровой стоимости, как базы обложения для этих объектов, их владельцы имели возможность за счет ускоренной амортизации быстро уменьшить среднегодовую стоимость, уходя от налога на имущество. Крупные торговые центры таким образом создавали себе неконкурентные преимущества в сравнении с более мелкими игроками. Перешедшие на упрощенную систему налогообложения юридические лица и вовсе не платили налога на имущество, несмотря на то, что в их собственности могли находиться достаточно дорогостоящие объекты. По новым правилам организации, перешедшие на спецрежимы, все равно уплачивают налог на имущество для определенных объектов. Проиллюстрируем расхождения кадастровой и инвентаризационной стоимостей. Так, кадастровая стоимость гостиницы «Националь» в центре Москвы превышала в 23 раза инвентаризационную [11]. Эксперты, по данным агентства РБК, оценивали, что рост стоимости только 3,3 тыс. зданий Москвы, подлежащих новому налоговому учету – по кадастровой стоимости, мог привести к тому, что в 2015 г. их владельцы заплатили бы 36 млрд руб. в бюджет, что в 6 раз больше, чем расчет налога исходя из инвентаризационной стоимости – 5,6 млрд руб. [11] По расчетам РБК, налог на базе кадастровой стоимости мог более чем в 10 раз превышать налог по инвентаризационной стоимости: для ТЦ «ГУМ» 288,0 и 16,7 млн руб. соответственно, для ТРЦ «Европейский» 433,0 и 34,0 млн руб. соответственно. Самая большая кадастровая стоимость 1 кв. м для нежилых зданий Москвы была зафиксирована для ТДЦ «Nikol’skaya Plaza» - 355 тыс. руб., а для жилых зданий Москвы – 678 тыс. руб. для элитного дома на Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 36 Староконюшенном переулке. Этот факт обусловил и фискальную причину нововведений, имеющих цель повышение финансовой обеспеченности бюджетной системы. Также, местные власти могут дифференцировать ставки налога в зависимости от стоимости имущества, вида, типа использования, его местонахождения, а для объектов кадастровой стоимостью более 300 млн руб. предусматривается установление повышенной ставки – 2% - вместо стандартной 0,1%. Таким образом, оценка может учитывать уровень элитности того или иного объекта, что приведет к справедливому налогообложению различных слоев населения и введению условного налога на роскошь, когда владельцы роскошной недвижимости будут платить налог по повышенным ставкам. Однако, 300 млн руб. является высоким пределом для налоговой базы, фактически недостижимым для большинства собственников, поэтому проработка системы ставок в зависимости от стоимости имущества была бы благоприятным шагом для реформирования имущественного налога. В Москве уже есть такая система для квартир, комнат, жилого дома: по ставке 0,1% облагается имущество граждан стоимостью менее 10 млн руб., 0,15% - стоимостью 10-20 млн руб., 0,2% - для 20-50 млн руб., 0,3% - для 50-300 млн руб., 2% - для жилья свыше 300 млн руб. В 2018 г. повышенную ставку для элитной недвижимости ввели и в Санкт-Петербурге, однако, как отмечают эксперты, это касается только 1% (10 сделок в год) всех сделок по недвижимости [15]. Также нужно отметить, что объект недвижимости в Москве и объект недвижимости в соседней области, несмотря на похожие характеристики, могут сильно различаться по их оцененной кадастровой стоимости, а это означает, что владелец элитной квартиры в столице вынужден платить сумму налога в несколько раз превышающую сумму налога, уплачиваемую владельцем схожей квартиры в близлежащем регионе. Таким образом, возникает региональное неравенство, а значит, установление четких границ того, что стоит относить к роскошной недвижимости, невозможно сразу для всей страны и должно регламентироваться региональным законодательством. Также реформирование налогового законодательства потребовало унификации имущественных платежей путем объединения всех объектов в единую систему и оценки их по единым параметрам. С этой целью в 2017 г. были объединены два реестра, которые содержали сведения о кадастровом учете (ГКН) и правах на недвижимость и сделок с ними (ЕГРП), в один – ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. Проблема соотношения кадастровой и рыночной стоимости Кадастровая стоимость отражает ряд моментов, которые присущи при выставлении рыночной цены, такие как престижность объекта, его местоположение, этаж. Она также учитывает износ здания и его историческую ценность. Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке [2], при ее определении также учету подлежит макроэкономическая среда объектов оценки, т.е. социально-экономическое состояние территории, на которой они расположены. Перечень критериев, учитываемых в качестве характеристик типовых объектов при проведении массовой оценки (оценочного зонирования) представлен в этих же методических рекомендациях. Так, учету подлежат «местоположение в границах ценовой зоны, вид использования, площадь, расположение относительно транспортных коммуникаций, степень подключения к объектам инженерной инфраструктуры, состояние и возраст основных зданий и сооружений, а также другие характеристики» [2]. Для объектов жилой застройки рекомендуется использовать сравнительный подход к оценке, в то время как для торговых, административных и бытовых объектов - доходный подход, что Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 37 представляется разумным с той точки зрения, что достаточно трудным был бы поиск информации о практически идентичных коммерческих объектах оценки. Учебные, спортивные объекты и объекты культуры и искусства Минэкономразвитием России рекомендуется оценивать с использованием затратного подхода. Основная информация, которую могут получить оценщики из кадастра, включает местоположение, этажность, материал стен, год постройки. Открытых данных о сделках с недвижимостью в России нет, поэтому оценщику приходится собирать объявления о продажах, делая поправку на торг. Однако, между кадастровой и рыночной стоимостью могут быть расхождения, иногда даже очень значительные. Это связано с тем, что эти две категории являются самостоятельными, имея следующие отличия: рыночная стоимость – реальная цена, которую готов заплатить покупатель и которая устанавливается в результате соглашения спроса и предложения, а кадастровая стоимость – сумма, определенная государством для взимания налогов и достижения иных целей. Согласно ФСО №4, кадастровая стоимость определяется как «установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности» [4]. Однако, такое смешение кадастровой и рыночной стоимости неправомерно, так как уже сам факт того, что кадастровая стоимость определяется государством, говорит о том, что термин рыночная стоимость в определении просто не применим. Рыночная стоимость никогда не стоит на месте, а переоценка кадастровой стоимости производится не чаще, чем раз в два (для городов федерального значения) или три (для остальных субъектов) года, и не реже одного раза в пять лет. Однако, внеочередная государственная кадастровая оценка может быть проведена при снижении индекса недвижимости в субъекте РФ, рассчитываемого на ежеквартальной основе, на 30% и более с даты последней оценки, а также в случае оспаривания установленной кадастровой стоимости в отношении 30% и более объектов недвижимости данного субъекта. Рыночная стоимость определяется в индивидуальном порядке, кадастровая – в ходе массовой оценки (оценочного зонирования; в редких случаях – в индивидуальном порядке) на основе усреднения цен совершенных сделок с однородными объектами недвижимости. Поэтому при определении кадастровой стоимости не учитывается принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, который задавал бы его максимальную стоимость. Это обуславливает то положение, что вполне нормальной ситуацией является превышение рыночной стоимости над кадастровой (а не наоборот!) при стабильном рынке недвижимости. Сразу же после оценки кадастровой стоимости в 2014 г. проявилось недовольство юридических лиц – владельцев офисной и торговой недвижимости. Так, газета «Деловой Петербург» писала о том, что на одной и той же улице соседние торговые центры либо подорожали, либо подешевели в несколько раз [12]. Для холдинговой компании Адамант, владеющей 23 торгово-развлекательными комплексами в Петербурге: ТРК «Заневский Каскад», ТРК «Норд», ТРК «Континент» и др., кадастровая стоимость была оценена в 40 млрд руб. (с учетом общей площади, превышающей 1,2 млн кв. м, кадастровая стоимость 1 кв. м в среднем составила 33,3 тыс. руб.), а налог в 409,7 млн руб. в год. Стоимость 1 кв. м ТК «Невский центр» в результате оценки возросла в 2 раза – до 68,3 тыс. руб. - в то время, как другого торгового объекта на этой же улице – ТД «Пассаж» - была уценена до 17,9 тыс. руб., став меньше, чем в среднем по городу. Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости данный факт объяснило Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 38 тем, что первый объект подорожал из-за нового учета подземной части здания, а второй был уценен из-за значительного физического износа, так как был построен более полутора веков назад, а перестроен в 1899-1901 гг. Соседние объекты, расположенные на одной улице, с сопоставимой площадью – ТРК «Академический» и ТРК «Академ-Парк» - были оценены по-разному: стоимость 1 кв. м первого составила 35,6 тыс. руб., а второго – 18,1 тыс. руб. При этом, прежняя кадастровая стоимость до 2014 г. у второго объекта (46,4 тыс. руб.) лишь незначительно была меньше стоимости первого объекта (47,2 тыс. руб.). Рекордное подорожание кадастровой стоимости коснулось ТРК «Галереи» - с 0,95 до 12,94 млрд руб., или с 5,1 тыс. руб. до 69,2 тыс. руб. за кв. м, что было связано с тем, что осенью 2014 г. этот объект, ранее числившийся как многоярусный паркинг, оформили как торговый комплекс. Этот скандал привел к тому, что в 2015 г. была проведена инвентаризация объектов коммерческой недвижимости на предмет ее фактического использования. Переоценка кадастровой стоимости коснулась не только цены квадратного метра, но и площади отдельных зданий: так, площадь ТРК «Гранд-Каньон» возросла с 87,8 тыс. кв. м до 143,7 тыс. кв. м., за счет этого кадастровая стоимость всего объекта возросла более чем в 1,5 раза. Не приходится говорить и о том, что стоимость зданий, расположенных не по соседству, а в разных частях города, значительно различается: в центре города, на главной улице, расположены самые дорогостоящие здания. Так, стоимость 1 кв. м «Галереи», как мы отметили выше, составила 69,2 тыс. руб., а ТРК «Питерленд» на Приморском проспекте 17,8 тыс. руб., ТРК «Пулково-3» и того меньше – 14,7 тыс. руб. Принцип окружения объекта оценки не всегда работает в нужном направлении, и тому есть множество примеров: два дома одного года постройки, но у одного имеется канализация, а у второго нет, могут быть оценены одинаково; соседство торгового центра с магистралью увеличивает его кадастровую стоимость, даже несмотря на то, что отсутствует подъезд к центру со стороны этой магистрали; два помещения под магазины оцениваются одинаково, хотя одно выходит в глухой переулок, а второе на оживленный проспект с большим покупательским потоком. Таким образом, особенно в отношении юридических лиц остро встает проблема неясности методики оценки. Торговые и административные объекты чаще всего подлежат оценке по доходному подходу: прямая капитализация или метод дисконтированных денежных потоков. Определение кадастровой стоимости для них целесообразно на основе арендной платы в данном торговом комплексе или офисном помещении или на основе продажной цены данного объекта в случае, если сделка купли- продажи была осуществлена в недавнее время, с учетом корректировки ее на изменение рыночной конъюнктуры в данной местности. Несовпадение кадастровой и рыночной стоимости можно оспорить через суд или комиссию по переоценке (предварительное обращение в комиссию не является обязательным). Основанием для пересмотра кадастровой стоимости является отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Однако, нужно понимать, что обращение в суд для оспаривания сумм налога требует значительных затрат: около 300 тыс. руб. могут составить затраты в ходе судебного разбирательства (расходы на представителей, экспертизу и т.д.), для физлиц эта сумма может быть в разы ниже. Поэтому перед обращением в суд необходимо сопоставить возможный выигрыш (на период до проведения очередной государственной кадастровой оценки) за счет уменьшения суммы налога с понесенными в будущем затратами. В период после изменения законодательства по имущественным налогам наметилась тенденция роста числа заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, направляемых в комиссии по рассмотрению споров при территориальных Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 39 органах Росреестра [10]: если в 2014 г. таких заявлений было подано 17 382 в отношении 38 976 объектов недвижимости, то в 2017 г. их число составило 73 740 в отношении 147 787 объектов. К 2020 г., правда, число заявлений поубавилось: в 2019 г. оно составило 41 594 в отношении 68 997 объектов. Основная причина подачи заявлений – установление стоимости объекта недвижимости на уровне рыночной (96,68% от всех заявлений в 2019 г.). Однако, процент удовлетворения заявлений невысок: 40-50%. Решения о приравнивании кадастровой и рыночной стоимостей приводят к снижению суммарной величины кадастровой стоимости по объектам недвижимости, в отношении которых принято положительное решение комиссией. Иногда такое снижение может быть достаточно большим: так, в 2015 г. суммарная кадастровая стоимость снизилась на 40,4%. Что касается судебных споров в отношении изменения кадастровой стоимости [10], то их число варьировалось в разные года от 11 тыс. до 22 тыс. в отношении от 10 тыс. до 51 тыс. объектов. Доля исков, которые были удовлетворены в данном отчетном периоде, с 2014 по 2019 гг. снизилась с 80,3% до 57,0%, что связано с тем, что большая часть исков переносится на рассмотрение в следующем отчетном периоде. Удовлетворение требований в судебном порядке приводит к б?льшему сокращению кадастровой стоимости, нежели при подаче заявления в комиссию: за рассматриваемый период налоговая база по объектам, вовлеченным в судебные разбирательства, снижалась на 42- 55%. Реальных примеров уменьшения кадастровой стоимости в результате оспаривания немало. Так, например, в Екатеринбурге здание супермаркета «Кировский» было оценено первоначально в 60,5 тыс. руб. за 1 кв. м, после судебного разбирательства стоимость кв. м упала до 31,1 тыс. руб. [13] Другой пример – одному из жильцов «Дома на набережной» в Москве удалось снизить кадастровую стоимость с 875,4 тыс. руб. до 397,4 тыс. руб. за 1 кв. м, т.е. более чем в 2 раза [14]. Серьезной проблемой в механизме оспаривания установленной кадастровой стоимости является тот факт, что физлица получают уведомления об уплате налога, начисленного за предыдущий год, в середине октября, оттуда они узнают о кадастровой стоимости и оспаривают ее, поэтому дела об оспаривании переходят на следующий год и с этого же года применяется новая кадастровая стоимость. Таким образом, лаг времени между налоговым периодом, кадастровая стоимость по которому оспаривается, и датой ее пересмотра составляет два года. Более раннее внесение изменений в кадастровую стоимость возможно в случае мониторинга раздела сайта Росреестра «Фонд данных государственной кадастровой оценки» и оперативной подачи замечаний к промежуточным отчетным документам в течение 50 дней со дня их публикации, однако, о таких возможностях известно не всем гражданам. Ошибки при определении кадастровой стоимости и ее дальнейшее оспаривание наносит ущерб государству, так как поступления от налогов уже заложены в бюджет, а значит, что сокращение налоговой базы приводит к недополучению поступлений и, соответственно, сокращению социальных расходов, осуществляемых местным муниципалитетами. Поэтому некорректная оценка сказывается и на государственном бюджете, и на получении социальных услуг гражданами от государства. Заключение Переход от инвентаризационной к кадастровой стоимости, осуществляемый в последние несколько лет, призван более точно оценить реальную стоимость объектов недвижимости и предотвратить попытки занижения базы налогообложения. В целом, проведенная реформа свидетельствует о том, что Россия постепенно встает на путь Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 40 западных стран, которые оценивают стоимость недвижимости для налогообложения исходя из приближенной к реальной (рыночной) стоимости. По результатам проведенного анализа можно выделить следующие методологические проблемы. Во-первых, невыверенная система объектов, подлежащих налогообложению, приводит к тому, что сведения об объектах и их владельцах до 1997 г., до введения ЕГРП, не велись, поэтому эти владельцы не обязаны вносить данные в реестр (только если они не вводят объект в коммерческий оборот). В связи с этим возникает противоречивая ситуация: законодательством предписано, что в случае неполучения налогового уведомления на объект недвижимости необходимо известить об этом налоговый орган, однако из-за того, что данный объект не внесен в ЕГРП (ныне ЕГРН), налог по нему начисляться не может. Поэтому фактически лицу необходимо еще и обращаться с заявлением о внесении данных в соответствующий реестр, что усложняет процедуру включения лица в список налогоплательщиков и вызывает недоумение, почему данное лицо должно настолько сильно заботиться о том, чтобы платить налоги государству, в то время как инициатива, в первую очередь, должна исходить от госорганов, которые эту процедуру должны упростить. Во-вторых, в связи с частым оспариванием кадастровой стоимости и несоответствием ее по схожим объектам необходимо повышение точности оценки путем проработки критериев, которые бы не только ориентировались на типовой объект, но и учитывали такие индивидуальные характеристики, как техническое состояние дома (ветхость жилья), наличие водо/газопровода и т.д., сбор информации о которых не должен резко увеличить затраты на проведение оценки. Принцип окружения также работает не всегда, однако более подробное погружение в каждый оцениваемый объект, в случае если он не является достаточно дорогим, просто увеличило бы затраты на проведение оценки. В отношении крупных коммерческих объектов, по которым налог на имущество исчисляется десятками миллионов рублей, необходим индивидуальный подход к оценке, так как здесь речь идет о достаточно больших суммах налога. Возможно, применение западного подхода к оценке с использованием арендной платы для определения базы налогообложения. В любом случае, эффективность государственной оценки будет определяться через соотношение полученных налогов от объектов недвижимости, скорректированных с учетом оспоренной кадастровой стоимости некоторых объектов, и затратами на проведение оценки. Поэтому детальное погружение в характеристики каждого объекта и их учет не всегда целесообразен по экономическим соображениям. В-третьих, терминологической неточностью, которая распространена в процессе оспаривания, является тот факт, что в случае, если кадастровая стоимость объекта оказывается завышенной (превышает рыночную), то ее в реестре недвижимости просто меняют на рыночную (при подачи соответствующих удостоверяющих документов). Однако, само понятие кадастровой стоимости, которое мы подробно рассмотрели выше, предполагает, что она не должна совпадать с рыночной, как и не должна ее превышать. Это два разных понятия, смешивать которые в результате оспаривания оценки нельзя. В существующем на сегодняшний день законодательстве категории рыночной и кадастровой стоимости сливаются в один, что видно даже по формулировке второй стоимости. Поэтому более целесообразным в случае обнаружения такого превышения было бы пересматривать правильность расчета и исходных данных, используемых в оценке, и устанавливать кадастровую стоимость не на уровне рыночной, а ниже ее, что соответствовало бы экономическому содержанию данных категорий. Это предполагает применение варианта, распространенного на Западе, когда кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной. Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 41 Одни из подходов к решению проблем кадастровой оценки заключаются в совершенствовании информационной базы и повышении правовой грамотности населения. Во-первых, точность оценки зависит от того, насколько достоверна и достаточна используемая информация о ценах. Это особенно актуально при использовании сравнительного подхода к оценке. Единой полноценной базы по сделкам с недвижимостью в России нет, и эта информация чаще всего является закрытой. Информация, представленная на сайте Росреестра АИС «Мониторинг рынка недвижимости», может быть искажена по причине занижения реальных цен купли- продажи для ухода от налогов, а также являться неполной, например, не содержать информацию о материале наружных стен, иметь пропуски в указании улицы объекта сделки или задвоение сделок. Совершенствование информационного обеспечения может способствовать повышению точности и объективности оценки. Во-вторых, неграмотная оценка ведет к оспариванию ее со стороны физических и юридических лиц. Многочисленные дела по оспариванию кадастровой оценки можно было бы уменьшить не только за счет доработки критериев проводимой оценки, но и за счет повышения грамотности населения, налаживания системы информационного обеспечения о результатах оценки, например, путем рассылки электронных сообщений через портал госуслуг, что повысило бы уровень осведомленности граждан и смягчило их недовольство. В отношении оспаривания, как следствия методологических просчетов, остается ряд нерешенных вопросов: во-первых, это затяжной характер самого процесса, в течение которого собственник платит налог по старой кадастровой стоимости, и во-вторых, частая переоценка может привести к необходимости судиться в очередной раз. Таким образом, решение методологических аспектов проблем кадастровой оценки привело бы к тому, что, недовольство результатами проводимой оценки уменьшилось, граждане осознали объективность и справедливость имущественного налогообложения в нашей стране, а бюджет получал более приближенную к прогнозируемому значению величину поступлений от налога на недвижимость. Тем не менее, нельзя не заметить то, что многочисленные попытки в доработке системы налогообложения активно предпринимаются со стороны власти. Список литературы 1. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ 2. Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке (ред. от 09.08.2018)» 3. Приказ Министерства экономического развития от 24 сентября 2018 г. №514 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» 4. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» Научно-практические исследования, 4-1 (27), 2020 стр. 42 5. Богачев, С.В. Налог на недвижимость: зарубежный опыт / С.В. Богачев // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2017. - №4. - С.68-73. 6. Григорьев, В. О зарубежном опыте определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости / В. Григорьев, А. Пенчук // Слияния и поглощения. - 2014. - № 6. - С. 8-12. 7. Однокоз, В.Г. Зарубежный опыт налогообложения имущества / В.Г. Однокоз // Гуманитарные научные исследования. - 2015. - №3 – [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://human.snauka.ru/2015/03/8587 8. Пылаева, А.В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости / А.В. Пылаева, О.В. Кольченко // Региональная экономика. Теория и практика. - 2015. - №16. - С. 24-33. 9. Токаев, Н.Х. Кадастровая стоимость в расчетах налоговой базы налога на имущество физических лиц / Н.Х. Токаев, М.Ш. Баснукаев // Налоговая политика и практика. - 2017. - № 2. - С.61 – 63. 10. Росреестр. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/ 11. Шестикратный рост налогов: чем еще грозит кадастровая оценка недвижимости. – Режим доступа: https://www.rbc.ru/special/business/30/03/2015/550fccfe9a79471855195c91. 12. В Петербурге владельцы торговых центров собираются судиться из-за кадастровой оценки. – Режим доступа: https://www.dp.ru/a/2014/11/25/Kadastr_s_sjurprizom. 13. Что не удалось Гавриловскому, но удалось Ковпаку: владельцы ТЦ борются с ростом налогов – Режим доступа: http://ekb.dk.ru/news/chto-ne-udalos-gavrilovskomu-noudalos-kovpaku-vladeltsy-tts-boryutsya-s-rostom-nalogov237043315. 14. Кадастровой оценкой недвижимости займутся роботы. В каких случаях стоит оспаривать оценку? – Режим доступа: https://informatio.ru/news/realty/kadastrovoy_otsenkoy_nedvizhimosti_zaymutsya_roboty. 15. В Петербурге вводят налог на роскошь. Максимальная ставка на имущество — 2% от кадастровой стоимости. – Режим доступа: https://www.dp.ru/a/2017/10/01/Roskoshnie_nalogovie_stavki. Другие книги из этого разделаИспользование технологии распределенных реестров при проектировании информационной системы "аренда недвижимости" с применением искусственных нейронных сетейК вопросу о механизме оспаривания кадастровой стоимости землиУчет экологических факторов при оценке стоимости земельных участковИспользование технологии распределенных реестров при проектировании информационной системы "аренда недвижимости" с применением искусственных нейронных сетейК вопросу о механизме оспаривания кадастровой стоимости землиУчет экологических факторов при оценке стоимости земельных участков