Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков в российской федерации
Арзамасцева О.В. Кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков в российской федерации // Петербургский экономический журнал. 2018. № 2. С. 6-12.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая оценка объектов недвижимости и земельных участков в российской федерации"Актуальные проблемы социально-экономического развития общества, пути их решения 6 ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ • № 2 • 2018 © Арзамасцева О. В., 2018. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ REAL ESTATE AND LAND CADASTRAL VALUATION IN THE RUSSIAN FEDERATION УДК 332.62 DOI: 10.25631/PEJ.2018.2.1 АРЗАМАСЦЕВА Ольга Вадимовна стажер кафедры корпоративные финансы и оценка бизнеса Санкт-Петербургского государ- ственного экономического университета, aoa101@yandex.ru ARZAMASTSEVA, Olga Vadimovna Intern of the Corporate Finance and Business Valuation Department, Saint-Petersburg State University of Economics, aoa101@yandex.ru Аннотация. В статье рассмотрена специфика и проблемы проведения кадастровой оцен- ки объектов недвижимости и земельных участков в Российской Федерации. Проанализированы отличительные особенности кадастровой стоимости от рыночной стоимости. В статье приведены данные статистики оспа- ривания установления кадастровой стоимости, равной рыночной, и изме- нения величины кадастровой стоимости после ее оспаривания. Выделены специфические особенности сущности кадастровой стоимости, которые необходимо учитывать при проведении кадастровой оценки. Предложено рассмотреть использование одновременно двух систем оценок, применяемых при расчете кадастровой стоимости для определения налогооблагаемой базы – рыночную и нерыночную. В случаях, когда имеются рыночные дан- ные о сделках с объектами оценки, рекомендуется использовать рыночную систему определения кадастровой стоимости. В случае, когда отсутству- ют рыночные данные об аналогичных сделках и нет гражданского оборота объектов оценки, рекомендуется применять не рыночную, а нормативно установленную для налогообложения стоимость. Ключевые слова: кадастровая оценка, рыночная оценка, оценка объектов недвижимости, оценка земельных участков, рыночная стоимость, када- стровая стоимость. Abstract. The article deals with the specifics and problems of the real estate and land cadastral valuation in the Russian Federation. The distinctive features of cadastral value from market value are analyzed. The article presents statistics of contesting the establishment of cadastral value of equal to market value and Current Problems of Social and Economic Development of Society and the Ways of Their Solution ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ • № 2 • 2018 7 Вопросы совершенствования методики ка- дастровой оценки земельных участков иссле- дованы такими учеными, как А. А. Варламов, [1], А. Д Власов [2; 3], С. В. Грибовский [4], Д. А. Шишов [5] и др. Однако, несмотря на имеющиеся результаты исследований в данной области, некоторые вопросы как теоретиче- ской, так и практической направленности требуют продолжения изучения. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости играет большую роль при налогообложении. Завышенная госу- дарственная кадастровая оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени. Кадастровая стоимость обязательно рас- считывается в следующих случаях: • при проведении приватизации государ- ственных объектов; • если земля используются в качестве за- логового имущества; • при продаже земли для определения на- лога; • если существует необходимость заклю- чения договора ипотечного кредитования; changes in the value of cadastral value after its contestation. It emphasizes the specific features of the cadastral value essence, which must be taken into account when carrying out the cadastral assessment. It is proposed to consider the use of two simultaneous assessment systems for the cadastral value calculation to determine the taxable base – market and non-market ones. In cases with available market information on transactions with the objects of evaluation, it’s better to use the market system of the cadastral value. In case when there is no market data on similar transactions, and there is no civil turnover of valuation objects, it is recommended to apply the non-market value and the value established for tax purposes. Key words: cadastral valuation, market valuation, valuation of real estate objects, valuation of land plots, market value, cadastral value. • в судебных процессах при решении иму- щественных споров. Существуют причины, в соответствии с которыми кадастровая стоимость может быть «искусственно» завышена по сравнению с ры- ночной стоимостью. • От размера кадастровой стоимости за- висят поступления в бюджет благодаря ее со- ответствию налоговой базе. • Не учитывается состояние рынка, плате- жеспособности населения, расположение объ- екта и т. д. Таким образом, могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка бу- дет существенно завышена из-за наличия по- близости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стои- мость объекта. • Эффект «низкой базы» – реформа прохо- дила в период взлета цен на недвижимость в России. Для периода подъема цен характерен высокий стартовый показатель стоимости и, соответственно, в настоящий момент боль- шинство ставок являются неактуальными. • Для того чтобы исключить многие кон- фликты по оспариванию кадастровой стои- Актуальные проблемы социально-экономического развития общества, пути их решения 8 ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ • № 2 • 2018 мости недвижимости и земельных участков, необходимо, в процессе проведения ка- дастровой оценки, учитывать следующие специфические особенности кадастровой стоимости: кадастровая стоимость – это не рыночная стоимость, а стоимость, которая должна быть не выше рыночной; кадастровая стоимость – это некая альтер- натива рыночной стоимости, которая опреде- ляется когда, когда не представляется возмож- ным оценить каждый объект недвижимости или земельный участок индивидуальным под- ходом и учесть все характеристики, влияющие на стоимость; кадастровая стоимость – это менее гибкий показатель по сравнению с рыночной стоимо- стью и не отражает состояние рынка и спрос; кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений [6]. В ежегодном Послании Федеральному Со- бранию президент Российской Федерации Владимир Путин уже не в первый раз подверг критике кадастровую оценку недвижимости в Российской Федерации. Что же не так с кадастровой оценкой? Критика президента и общественности связана с фактами частого и существенного превышения кадастровой стоимости над рыночной. И действительно, на практике многим гражданам и юридическим лицам приходится регулярно доказывать за- вышение показателей кадастровой оценки. На рисунке 1 приведены данные статистики Росреестра Российской Федерации о количе- стве споров об установлении кадастровой сто- имости земельных участков, равной рыночной стоимости за период 2011–2017 гг. [7]. Из данных, представленных на рисунке 1, виден резкий всплеск в 2014 г. количества спо- Рисунок 1 Численность споров об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной, шт. Current Problems of Social and Economic Development of Society and the Ways of Their Solution ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ • № 2 • 2018 9 ров о несоответствии результатов кадастровой оценки объектов недвижимости их рыноч- ной стоимости. Что же произошло в 2014 г., вызвавшее такое существенное увеличение судебных споров? С 1 января 2014 г. в отношении недвижимо- го имущества юридических лиц при расчете налога на имущества впервые стала приме- няться их кадастровая стоимость примени- тельно к объектам налогообложения [8]. К таким объектам стали относиться, в част- ности: • административно-деловые и торговые центры; • нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания; • объекты недвижимого имущества ино- странных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные предста- вительства [6]. А с 1 января 2015 г. в 28 регионах России налог на имущество физических лиц так же стал рассчитываться исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости. Указанные выше изменения законодательной базы побудили юридических и физических лиц в массовом порядке обращаться в суд для того, чтобы пересмотреть кадастровую сто- имость объектов недвижимости. Статистика динамики изменения численности споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной, по данным Росреестра Российской Федерации за период 2011–2017 гг., представлена на рисунке 2 [7]. Из представленных на рисунке 2 данных видна значительная составляющая споров об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости относительно количества споров, в которых кадастровая стоимость подлежит изменению по прочим основаниям. Рисунок 2 Численность споров об установлении и оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, шт. Актуальные проблемы социально-экономического развития общества, пути их решения 10 ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ • № 2 • 2018 Динамика изменений величины кадастровой стоимости объектов недвижимости до оспа- ривания и после оспаривания, по данным ста- тистики Росреестра Российской Федерации за период 2011–2017 гг., приведена на рисунке 3 [7]. Вывод из представленных данных такой: статистика показывает, что в оспариваемых ситуациях кадастровая стоимость завышена относительно рыночной стоимости в среднем в два раза. Очевидно, что действующая система када- стровой оценки дает сбои, это связано с недо- статочностью проработки самой методологии оценки. В Федеральном законе № 237-ФЗ «О Госу- дарственной кадастровой оценке», принятом 03.07.2016 г., реализовалась попытка поиска проблемы устранения погрешности существу- ющей методики расчета стоимости, а именно произошла передача соответствующих функ- ций проведения оценки к вновь создаваемым бюджетным учреждениям, которые наделили следующими полномочиями: • определять кадастровую стоимость не только для вновь учтенных объектов недви- жимости, но и таких, количественные или качественные характеристики которых изме- нились и при проведении государственной ка- дастровой оценки; • предоставлять разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости; • рассматривать обращения, связанные с ошибками в определении кадастровой стои- мости; • собирать, обрабатывать, систематизи- ровать и накапливать сведения, необходимые для определения кадастровой стоимости; • предоставлять в Росреестр имеющую- ся у них информацию, необходимую для осу- ществления государственного кадастрового учета [9]. Несмотря на то, что в Федеральном законе от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О Государственной кадастровой оценке» установлена единая ме- тодика определения кадастровой стоимости и утверждена передача полномочий по про- Рисунок 3 Величина кадастровой стоимости объектов недвижимости до оспаривания и после оспаривания Current Problems of Social and Economic Development of Society and the Ways of Their Solution ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ • № 2 • 2018 11 ведению кадастровой оценке специально соз- даваемым региональным ведомствам, а также появился механизм досудебного оспаривания кадастровой стоимости, многие проблемы остаются до сих пор. Для того, чтобы сделать механизм подсчета кадастровой стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыноч- ную цену, однако это далеко не решает пробле- му в полной мере. Практика, подтверждаемая статистикой, представленной на рисунке 3, свидетельствует о завышении кадастровой стоимости по сравнению с рыночной не менее чем в два раза. Кроме того, берется во внимание «рыноч- ная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источ- ники информации, проверка актуальности цены. В настоящее время существует противо- речие законодательства в сфере земельных правоотношений, а именно, в соответствии с ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, кадастровая стоимость земель- ных участков, определенных в установлен- ном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Однако до настоящего времени не принят норма- тивно-правовой акт, устанавливающий про- центное соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ [10]. Кроме ст. 66 в Земельном кодексе Россий- ской Федерации есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой устанавливает, что цена выкупа земельных участков, расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями, строениями, соору- жениями, не может превышать их кадастро- вую стоимость [5]. До установления упол- номоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполни- тельной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения такой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Если будет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков может превышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрести земельный участок после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации по основаниям, установленным ст. 36 Зе- мельного кодекса Российской Федерации, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельные участ- ки для иных целей. Поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана в соответ- ствии с законом «О приватизации государ- ственного и муниципального имущества», т. е. на основании рыночной оценки. Анализ нормативно-правовой базы, ре- гламентирующий проведение кадастровой оценки, выявил существенные недостатки, основным из которых является попытка применить единую универсальную методику определения кадастровой стоимости объ- ектов недвижимости и земельных участков для всех субъектов Российской Федерации, независимо от того, хорошо или плохо в них развит рынок недвижимости. Автор обосновал использование одно- временно двух систем оценок, применяемых при расчете кадастровой стоимости для определения налогооблагаемой базы – ры- ночную и нерыночную. В случаях, когда имеются рыночные данные о сделках с объ- ектами оценки, рекомендуется использовать рыночную систему определения кадастровой стоимости. В случае, когда отсутствуют ры- ночные данные об аналогичных сделках и нет гражданского оборота объектов оценки, рекомендуется применить не рыночную, а нормативно установленную для налого- обложения стоимость. Данное решение мо- жет улучшить качество оценки и снизить напряженность, вызванную отсутствием предсказуемости в определении стоимости объектов для налогообложения. Актуальные проблемы социально-экономического развития общества, пути их решения 12 ПЕТЕРБУРГСКИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ • № 2 • 2018 Список литературы 1. Варламов А. А. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 4: Оценка земель. М.: Колос С, 2006. 2. Власов А. Д. Принципы совершенствования государственной кадастровой оценки земель поселений с населением свыше 10 000 человек // Проблемы финансов и учета. 2005. № 3(9). URL: http://uverenniy.ru/principi-sovershenstvovaniya-gosudarstvennojkadastrovoj-ocenk.html (дата обращения: 07.04.2018). 3. Власов А. Д. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений 2007 года. Комментарии постороннего // Сайт Индикаторы рынка земли. URL: http:// community.landin. ru/forums/thread/558.aspx (дата обращения: 07.04.2018). 4. Грибовский С. В. Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга. Теоретические аспекты / С. В. Грибовский, Д. Н. Табала, В. С. Мурашов, О. Н. Громкова // Имущественные отношения в Российской Феде- рации. 2005. № 7. 5. Шишов Д. А. Некоторые аспекты кадастровой деятельности в системе правопри- менительной практики: Научное обеспечение развития АПК в условиях реформи- рования: cб. науч. тр. СПбГУ / Д. А. Шишов, В. Х. Асылмарданова, А. С. Норкина, Н. В. Чуркина и др. СПб.: СПбГУ, 2012. 6. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости: энциклопедия оценки. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. 7. Росреестр Российской Федерации. URL: https://rosreestr.ru (дата обращения: 04.04.2018). 8. Налоговый кодекс Российской Федерации. URL: http://kodeks.systecs.ru/nk_rf/ (дата обращения: 28.03.2018). 9. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О Государственной кадастровой оценке». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата об- ращения: 28.03.2018). 10. Земельный кодекс Российской Федерации. URL: http://docs.cntd.ru/document/ 744100004 (дата обращения: 28.03.2018). Другие книги из этого разделаРынок жилой недвижимости: тенденции и перспективыПроблемы формирования стоимости строительства объектов на различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проектовПрименение методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель историко-культурного назначенияРынок жилой недвижимости: тенденции и перспективыПроблемы формирования стоимости строительства объектов на различных стадиях реализации инвестиционно-строительных проектовПрименение методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости земель историко-культурного назначения