Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Кадастровая оценка объектов недвижимости и процедура ее оспаривания
Лыжко Е.А. Кадастровая оценка объектов недвижимости и процедура ее оспаривания // Инновационная деятельность: теория и практика. 2016. № 7 (3). С. 3-7.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Кадастровая оценка объектов недвижимости и процедура ее оспаривания"УДК 332.6 06.00.00 Экономика и экономические науки ИННОВАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА № 7 (3), 2016 Кадастровая оценка объектов недвижимости и процедура ее оспаривания Cadastral assessment of real estate objects and procedure of her contest Лыжко Екатерина Андреевна Уральский государственный горный университет Россия, 620144, Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 30 Email: eka8307@yandex.ru Lyzhko Ekaterina Andreevna Ural State Mining University Аннотация: С 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 04.10.2014 N 284ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц». Закон вносит ряд изменений в порядок уплаты налога на имущество физических лиц. На сегодняшний день, во многих регионах страны расчет налога на имущество граждан уже ведется исходя из кадастровой стоимости на такие объекты недвижимости. Новый налог на имущество с 2015 года начал применяться в 28 субъектах Российской Федерации,это Бурятия, Татарстан, Ингушетия, Мордовия, КарачаевоЧеркесия, Коми, Удмуртия, Башкортостан, Московская, Новгородская, Сахалинская, Амурская, Магаданская, Новосибирская, Ивановская, Владимирская, Нижегородская, Самарская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Архангельская, Псковская, Пензенская области, Москва, ЯмалоНенецкий АО, ХантыМансийский АО, Забайкальский край. Остальные регионы перейдут на него в течение ближайших пяти лет. Отличительная особенность новых правил изменение налогооблагаемой базы с инвентарной на кадастровую, которая максимально приближена к рыночной. То есть платить придется больше. Собственников недвижимого имущества волнует вопрос, насколько сильно возрастет размер налога. Как это отразится на их бюджете и как действовать, если с результатом кадастровой оценки они не согласны? Annotation: Since January 1, 2015 the Federal law from 10/4/2014 N 284FZ "About modification of articles 12 and 85 of part one and part the second the Tax code of the Russian Federation and recognition become invalid for the Law of the Russian Federation "About the property taxes of physical persons" has come into force. The law makes a number of changes to a payment procedure of the property tax of physical persons. Today, in many regions of the country calculation of the property tax of citizens is already conducted proceeding from cadastral cost on such real estate objects. The new property tax since 2015 has begun to be applied in 28 subjects of the Russian Federation, it is Buryatia, Tatarstan, Ingushetia, Mordovia, KarachayCherkessia, Komi, Udmurtia, Bashkortostan, the Moscow, Novgorod, Sakhalin, Amur, Magadan, Novosibirsk, Ivanovo, Vladimir, Nizhny Novgorod, Samara, Tver, Yaroslavl, Ryazan, Arkhangelsk, Pskov, Penza regions, Moscow, the YamaloNenets Autonomous Area, KhantyMansi Autonomous Area, Zabaykalsky Krai. Other regions will pass to it within the next five years. Distinctive feature of new rules change of taxable basis with inventory on cadastral which is as close as possible to market. That is it is necessary to pay more. Owners of real estate are concerned by a question, the tax size will how strongly increase. As it will be reflected in their budget and how to work if they do not agree with result of a cadastral assessment? Ключевые слова: кадастровая оценка? кадастровая стоимость? объект недвижимости? государственный кадастр недвижимости. Keywords: cadastral assessment? cadastral cost? real estate object? State Immovable Property Cadastre. Кадастровая стоимость объектов недвижимости является налогооблагаемой базой для исчисления имущественного налога с физических и юридических лиц. При определении кадастровой стоимости, объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, на дату проведения такой оценки. Актуальна ли эта тема на сегодняшний день? Безусловно! С 1 января 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 04.10.2014 N 284ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц». Закон вносит ряд изменений в порядок уплаты налога на имущество физических лиц. На сегодняшний день, во многих регионах страны расчет налога на имущество граждан уже ведется исходя из кадастровой стоимости на такие объекты недвижимости. Новый налог на имущество с 2015 года начал применяться в 28 субъектах Российской Федерации,это Бурятия, Татарстан, Ингушетия, Мордовия, КарачаевоЧеркесия, Коми, Удмуртия, Башкортостан, Московская, Новгородская, Сахалинская, Амурская, Магаданская, Новосибирская, Ивановская, Владимирская, Нижегородская, Самарская, Тверская, Ярославская, Рязанская, Архангельская, Псковская, Пензенская области, Москва, ЯмалоНенецкий АО, ХантыМансийский АО, Забайкальский край. Остальные регионы перейдут на него в течение ближайших пяти лет. Отличительная особенность новых правил — изменение налогооблагаемой базы с инвентарной на кадастровую, которая максимально приближена к рыночной. То есть платить придется больше. Собственников недвижимого имущества волнует вопрос, насколько сильно возрастет размер налога. Как это отразится на их бюджете и как действовать, если с результатом кадастровой оценки они не согласны? Кадастровая оценка. Понятие и расчет. Итак, что же такое кадастровая стоимость? Кадастровая стоимость — установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Эта стоимость является налогооблагаемой базой для исчисления имущественного налога с физических и юридических лиц. При определении кадастровой стоимости, объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, на дату проведения такой оценки. То есть объектами оценки являются земельные участки, участки недр, объекты капитального строительства, а именно здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, а так же предприятия, как имущественный комплекс. Для расчета кадастровой стоимости жилого дома используются такие факторы как: местоположение (удаленность от центра города), год постройки дома, материал стен жилого дома, категория земель, на которых расположен земельный участок, вид разрешенного строительства, на котором расположен объект, площадь объекта, сведения об обременениях, средняя заработная плата в регионе, а так же другие факторы. Следует учесть, что кадастровая стоимость рассчитывается при помощи подходов и математических моделей, которые разрабатываются группой независимых оценщиков и подразумевает под собой массовую оценку объектов недвижимости. Порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29.07.1998 № 135ФЗ и включает совокупность следующих действий: 1. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки? 2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке? 3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки? 4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе процедуру ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости)? 5. Экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости? 6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости? 7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости [1]. На сегодняшний день кадастровая оценка недвижимости — процедура заочная, она проводится на основании формальных сведений об объекте. До 1 января 2013 года обязанность по проведению оценки была возложена на Росреестр. Позже эту обязанность делегировали органам власти субъектов РФ. Заключается договор со специализированными организациями, которые проводят оценку объектов недвижимости. При этом используются математические и статистические модели, с помощью которых можно определить стоимость квадратного метра жилья, земельного участка и т.п. учитывая целый ряд критериев. На данный момент вопрос о правильности расчета кадастровой оценки стоит очень остро. Пока налог на имущество рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, справедливость и качество оценки не имели особого значения, так как в любом случае размер платежа был небольшим. Однако сейчас, когда речь может идти о довольно больших суммах , точность кадастровой оценки стала предметом повышенного внимания собственников недвижимости. Естественно, массовая оценка недвижимости в принципе не может учесть все факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта, но основные характеристики — местоположение, тип дома и т.п. — должны приниматься во внимание. Для расчета кадастровой стоимости жилого дома используются такие факторы как: год постройки дома, материал стен, местоположение, категория земельного участка, на котором расположен объект, площадь объекта, сведения об обременениях, а так же другие факторы. Исходя из этого объекты капитального строительства, расположенные на одной и той же категории земель и находящиеся в равной удаленности от административного центра, примерно равные по площади будут иметь приблизительно одинаковую кадастровую стоимость, а объекты капитального строительства, которые располагаются на разной удаленности от административного центра и имеющие различные характеристити будут иметь разную кадастровую стоимость соответственно. Однако практика на местах показывает обратное. Предположим, что два дома имеют следующие параметры: один из них 1935 года постройки, одноэтажный, саманный, площадью 100 кв.м. с печным отоплением, есть электричество, водоснабжение и канализация автономные, расположен вблизи административного центра и рядом с асфальтовой дорогой, и дом 2010 года постройки, кирпичный, площадью 400 кв.м., газоснабжение, водоснабжение, электричество — централизованные, канализация автономная, однако находится дальше от административного центра, нежели первый и подъезд к нему исключительно по грунтовой дороге. Что же мы видим, кадастровая стоимость таких домов приблизительно одинакова! А это значит, что налог будет исчисляться равный и с человека, владеющего саманным домом и с владельца дворца в 400 кв.м. Поэтому встает вопрос, каким образом считают кадастровую стоимость, что в данном случае она равна? На законодательном уровне не прописаны критерии качества кадастровой оценки, поэтому она выставляется с помощью анализа цен на аналогичные объекты. Основа рыночной информации по недвижимости состоит из предложений по продаже различных объектов. Из собранных объявлений о продаже формируется база, в которой есть определенные характеристики объектов недвижимости и ценовая информация о них. Готовая база обрабатывается компьютерной программой, которая выдает варианты моделей, определяющих цену в зависимости от разных факторов. При этом анализ отдельных объектов никем не производится. И в этом заключается основной минус такой оценкимассовая оценка недвижимости в принципе не может учесть все факторы, влияющие на стоимость конкретного объекта. Такой подход не включает в показатели кадастровой оценки очень многое, например, удобство планировки , качество ремонта, и другие, не менее важные, особенности объектов недвижимости. И это вполне понятно, это потребовало бы слишком много времени. Основания для переоценки стоимости объектов недвижимости. Бывают случаи некорректной кадастровой оценки объекта. Учитывая тот факт, что кадастровая стоимость является налогооблагаемой базой, многие собственники захотят уменьшить стоимость своей недвижимости. Уже сейчас в суды направляются иски по корректировке оценки, исходя из практики чаще всего они касаются земельных участков и жилых домов. На мой взгляд исков об оспаривании кадастровой стоимости, в ближайшее время, будет очень много. Однако, в связи с недостаточной финансовой и юридической грамотностью, не многие люди будут заниматься оспариванием кадастровой стоимости своего имущества. Часть из них вообще не знают о такой возможности, часть — не хотят участвовать в судебных разбирательствах. Но у некоторых из них просто нет другого выхода: грубых ошибок в кадастровой оценке очень много, иногда она превышает рыночную стоимость в 3 раза. Исходя из личного опыта могу привести пример, когда рыночная стоимость земельного участка с жилым домом по договору куплипродажи составляла 4 млн. р., тогда как кадастровая стоимость только жилого дома составила 12 млн.р. и 2 млн.р. за земельный участок соответственно. В соответствии с законодательством об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) (порядок создания и работы комиссий утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц? юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц? органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности [2]. Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров. Аргументами для корректировки официальной кадастровой стоимости будет являться следующее: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости [2]. Это могут быть как площадь объекта капитального строительства, так и, например, полное отсутствие сведений об этажности/материале стен. Это связано с тем, что многие объекты, сведения о который имеются в ГКН имеют статус ранее учтенных. То есть ранее приказом МЭР РФ №1 от 11 января 2011 года «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» органы БТИ передавали сведения о тех объектах недвижимости, которые на момент выхода приказа содержались в их архивах. Как показала практика, сведения передавались в неполном объеме и зачастую, специалистами кадастрового учета допускались ошибки человеческого фактора, которые и сказались на качестве последующей информации. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость [2]. На данный момент цена сделки, указанная в договоре куплипродажи, ни коем образом не связана с кадастровой стоимостью на объект недвижимости. Она может послужить лишь основанием для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости, если последняя выше суммы, указанной в договоре. Но прямым аргументом для подачи заявления она не является. Стороны сделки перехода права собственности самостоятельно определяют стоимость объекта куплипродажи в договоре. Однако. государство не может доверять такому определению цены, так как в некоторых случаях в договоре куплипродажи стоимость на объект недвижимости намеренно занижается, для того, чтобы снизить налог за его отчуждение , и не воспринимает договор, как документ, окончательно утверждающий эту стоимость. В таком случае требуется проведение рыночной оценки оспариваемого объекта с привлечением независимого профессионального оценщика. Юридических аргументов для того, чтобы занизить кадастровую стоимость жилья, практически нет. Существующие математические модели оценки дают высокие показатели точности. Чаще всего не совсем верный результат получается от неверной классификации объекта или некоторых его характеристик. Процедура оспаривания кадастровой стоимости. Итак, какова процедура оспаривания кадастровой стоимости, в случае если вы с ней не согласны? У граждан есть два законных способа снизить кадастровую стоимость принадлежащей им недвижимости. Обращение в территориальную комиссию Росреестра. Туда владелец недвижимости должен написать заявление о пересмотре стоимости. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить: кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости? нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости? документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений? отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости? положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии (указанное экспертное заключение необходимо представить в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов). Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ (информацию о заказчике работ по определению кадастровой стоимости можно уточнить в Управлении Росреестра по субъекту Российской Федерации) в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по субъекту Российской Федерации), если стоимость определена в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения. Уточнить, каким образом определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (в ходе государственной кадастровой оценки или в ходе осуществления кадастрового учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений объекта недвижимости) можно в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту Российской Федерации [1]. Обращение в суд. Подавать иск следует в суд общей юрисдикции по месту нахождения конкретного объекта недвижимости. Собственник предоставляет исковое заявление, ответчиком по которому является организация, производившая оценку. К исковому заявлению прилагаются: кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, заключение независимого эксперта с оценкой рыночной стоимости или подтверждение недостоверности данных, используемых при оценке жилья. Обращение в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости — наиболее удобный и менее затратный способ. По закону такое заявление рассматривается не дольше 1 месяца, причем не платится пошлина. Кроме того, без прохождения этой процедуры суд не примет иск к рассмотрению. Для обращения в суд потребуется предъявить письменный отказ из комиссии Росреестра. Иногда подача судебного иска занимает времени меньше, чем обращение в Росреестр. Бюрократические формальности позволяют членам комиссии не принимать документы, ссылаясь на некоторые неточности в документах, иногда поводы для отказа бывают надуманными. Не стоит забывать и о коррупции, когда чиновники незаконно вымогают деньги за рассмотрение заявления [3]. Желание многих граждан снизить кадастровую стоимость жилья вполне понятно. Но всегда ли целесообразна битва за внесения изменений в базу Росреестра? Проще всего оспорить фактическую ошибку оценщика, которая повлияла на высокую кадастровую стоимость объекта недвижимости. В ближайшем будущем Росреестр планирует запуск специального онлайнсервиса, благодаря которому в своем личном кабинете на сайте ФНС налогоплательщик сможет указать на неточности в оценке. И если обнаружатся явные несоответствия, к примеру, меньшая площадь объекта недвижимости, неверно указанная доля собственности и т.д., эту ошибку устранят без обращения владельца недвижимости в государственные органы. Но если причина переоценки заключается не в технических характеристиках квартиры или дома, собственнику нужно запастись терпением. Ведь ему придется самостоятельно доказать свои претензии, затрачивая время и деньги. Практически всегда в таких случаях требуется помощь профессиональных юристов и независимых оценщиков. И стоит помнить, что положительный результат решения дела совсем не гарантирован. На саму оценку потребуются средства владельца, а при обнаружении существенных отклонений понадобятся деньги на экспертизу саморегулируемой организации. Такие расходы могут значительно превысить сумму в несколько тысяч рублей ежегодно, которые владелец квартиры будет переплачивать государству в виде налога на недвижимость. В определенных случаях можно получить и выгоду, вопервых, когда речь идет о дорогостоящем элитном жилье, налог на которое будет измеряться десятками тысяч, а вовторых, когда коммерческая недвижимость по документам принадлежит физическим лицам, а не юридическим. Вероятность того, что кадастровую стоимость объекта недвижимости удастся снизить в судебном порядке, высока в том случае, когда она значительно превышает рыночную. Нет смысла предоставлять недостоверный отчет об оценке рыночной стоимости, потому что обычно суд назначает независимую экспертизу. Ее результатами и будет руководствоваться судья, принимающий решение. Эксперты рынка недвижимости советуют всем владельцам жилья проанализировать соответствие кадастровой и рыночной стоимости своего имущества и не затягивать с оспариванием оценки, если таковая понадобится. Ведь пересчитать налог, который уже начислили, нельзя. А если подать обращение своевременно, можно надеяться на объективный расчет налога уже в следующем налоговом периоде. Заключение. Исходя из того факта, что в ближайшие несколько лет все регионы Российской Федерации перейдут на систему исчисления налога на имущество исходя из кадастровой стоимости на такие объекты недвижимости, можно предположить, что участятся факты несогласия граждан с кадастровой стоимостью. Для более корректного определения кадастровой стоимости, в территориальных органах Росреестра, следует применять не только массовые подходы к оценке, но и учитывать индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости. К примеру, по аналогии с инвентаризационной оценкой вводить коэффициенты, понижающие и повышающие стоимость в зависимости он наличия различных видов благоустройства. Учитывать не только год постройки, но и физический износ здания, который зависит от фактического состояния конструктивных элементов. Учитывать удобство планировки, автономные или централизованные сети подведены к объекту капитального строительства / земельному участку. Да, этот способ более затратный, поэтому инициатором такой оценки должно быть не государство, а собственник того или иного объекта недвижимости. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : Федеральный закон от 29.07.1998 № 135ФЗ. Доступ из справ.правовой системы «КонсультантПлюс». 2. Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» [Электронный ресурс] : Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263. Доступ из справ.правовой системы «КонсультантПлюс». 3. https://rosreestr.ru/site/. Дата поступления в редакцию: 01.06.2016 Другие книги из этого разделаЗонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт сочиОсновные вызовы и направления стратегического развития жилищно-коммунального комплексаМоделирование зависимости и анализ цен на квартиры от ряда факторов на примере города ЕлабугаЗонирование территории Лазаревского района муниципального образования город-курорт сочиОсновные вызовы и направления стратегического развития жилищно-коммунального комплексаМоделирование зависимости и анализ цен на квартиры от ряда факторов на примере города Елабуга