Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > К вопросу о стоимостной оценке земельных участков под мостовыми сооружениями
Москвич В.К., Шестакова Е.В., Евсюков С.В. К вопросу о стоимостной оценке земельных участков под мостовыми сооружениями // Электронный сетевой политематический журнал "Научные труды КубГТУ". 2016. № 1. С. 139-153.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "К вопросу о стоимостной оценке земельных участков под мостовыми сооружениями"Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 1 УДК 624.21+711.142 К ВОПРОСУ О СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МОСТОВЫМИ СООРУЖЕНИЯМИ В.К. МОСКВИЧ, Е.В. ШЕСТАКОВА, С.В. ЕВСЮКОВ Кубанский государственный технологический университет, 350072, Российская Федерация, г. Краснодар, ул. Московская, 2 электронная почта: moskvich@kubstu.ru, evshestakova@rambler.ru, oaklandp3@gmail.com Предметом работы является создание методики определения стоимостной оценки земельного участка под мостовым сооружением. В настоящее время анализ стоимостной оценки состояния мостовых сооружений не выполняется. Объектом оценки является сложный объект недвижимости, включающий в себя мостовое сооружение и земельный участок под ним. Рыночная стоимость мостового сооружения представляет собой совокупную стоимость возведения мостового сооружения и земельного участка под ним. Первым шагом в определении рыночной стоимости мостового сооружения является нахождение рыночной стоимости земельного участка. Есть три подхода к оценке. В этой работе рассматривается каждый из них, и определяется, какой подход может быть использован для оценки стоимости земельного участка под мостовым сооружением. Ключевые слова: стоимостная оценка; земельный участок; мостовое сооружение; сравнительный подход; доходный подход; ставка рефинансирования; кадастровая стоимость земельного участка. Целью работы является создание методики определения стоимостной оценки земельного участка (ЗУ) под мостовым сооружением (МС) на основе анализа существующих методик оценки недвижимости. В свою очередь, стоимость ЗУ входит в стоимость МС, как объекта недвижимости. В настоящее время анализ стоимостной оценки состояния МС не выполняется, а осуществляется только техническая оценка их состояния. А совокупность технической и стоимостной оценки поможет не только определить потребность в ремонте или реконструкции МС, но и обосновать очередность выполнения этих работ. Также стоимостная оценка позволяет определить, нужен ли ремонт (реконструкция) или выгоднее воспроизвести новое МС. Кроме принятия управленческих решений, стоимостная оценка необходима при кадастровом учете, при строительстве и эксплуатации платных МС. Поэтому необходима новая методика оценки рыночной стоимости МС, основанная на анализе трех существующих подходов к оценке недвижимости. http://ntk.kubstu.ru/file/788 Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 2 Проблема определения рыночной стоимости МС является актуальной, учитывая цели стоимостной оценки и отсутствие соответствующей методики оценки, с учетом особенностей МС по отношению к другим объектам недвижимости: законодательной и нормативно-правовой базы, конструктивных и объемно-планировочных решений, методики определения стоимости земли и воспроизводства или замещения объекта, накопленного износа и т.п. В качестве профилактической меры в некоторых случаях органы государственной власти, в чьем ведомстве находится мостовое сооружение, предусматривают его страхование, которое гарантирует, что в случае неполадок с мостом не возникнет необходимости использовать значительную сумму средств налогоплательщиков на восстановление. В таком случае страховой тариф напрямую зависит от стоимости моста. Объектом оценки является сложный объект недвижимости, включающий в себя МС и ЗУ под ним. Рыночная стоимость МС представляет собой совокупную стоимость возведения МС и земельного участка (ЗУ) под ним. СР = СМС + СЗУ (1) где : СР - рыночная стоимость объекта недвижимости; СМС- рыночная стоимость МС; СЗУ- рыночная стоимость ЗУ. Существует три подхода к оценке ЗУ: 1) Затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта недвижимости с учетом его износа. При оценке земельного участка затратный подход не применяется, т.к. к стоимости земельных участков не применимы понятия амортизации, физического и функционального износа. http://ntk.kubstu.ru/file/788 Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 3 2) Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или использовать земельный участок способом, приносящим доход. Следовательно, при оценке земельного участка под мостовым сооружением доходный подход применяется в том случае, если проезд по МС платный, а ЗУ находится в аренде. 3) Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с объектами- аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах [1]. Таким образом, для оценки рыночной стоимости земельного участка могут применяться сравнительный и доходный подходы (рисунок 1) Рисунок 1 — Подходы, методы и их применимость в рамках каждого из подходов к оценке земельного участка. Как видно из рисунка 1, не все методы в рамках каждого из подходов применимы к оценки ЗУ под МС. http://ntk.kubstu.ru/file/788 Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 4 Для оценки ЗУ под МС не подходит метод распределения, который применяется для массовой однотипной застройки и метод выделения, который применяется, когда стоимость улучшений в общей стоимости объекта небольшая и легко рассчитывается. По правилам оценки, объект должен быть оценен всеми возможными подходами и методами в рамках этих подходов, после чего определяется итоговая стоимость объекта оценки [2]. Алгоритм выбора методов оценки ЗУ под МС в зависимости от имеющихся исходных данных представлен на рисунке 2. На рисунке 3 представлена схема определения площади земельного участка под МС графическим методом. Особым этапом в определении стоимости ЗУ является определение оцениваемой площади. Рассмотрим особенности на примере путепровода. Если под МС проходит железная дорога, (а Ж/Д является объектом недвижимости и антропогенным объектом) она не включается в стоимость ЗУ и оценщик не имеет права оценивать землю под ЖД. Кроме того, если промежуточные опоры МС находятся в полосе отвода Ж/Д, они являются вкраплениями и тоже не включается в ЗУ под МС. Таким образом, земельный участок под МС представляет собой совокупность 2х контуров, которые находятся под устоями МС. Если под МС не проходит ЖД, либо другая автомобильная дорога, то к этим двум контурам добавляются участки земли, на которых расположены промежуточные опоры. Сумма найденных участков является окончательной площадью ЗУ под МС. http://ntk.kubstu.ru/file/788 Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 5 Рисунок 2-Алгоритм выбора методов оценки ЗУ по исходным данным. Рисунок 3 - Схема определения площади земельного участка под МС графическим методом. Определение рыночной стоимости ЗУ сравнительным подходом методом сравнения продаж. Описание оцениваемого земельного участка производится на основе предоставленных данных заказчиком и согласно данным публичной кадастровой карты. После описания объекта оценки оценщиком подбираются объекты-аналоги со схожими физическими характеристиками; http://ntk.kubstu.ru/file/788 Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 6 местоположением; условиями финансирования; правами на ЗУ; информация по объектам-аналогам о ценах сделок с земельными участками. Объекты-аналоги сравниваются с объектом оценки по следующим критериям: местоположение и окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; наличие инженерных сетей; условия финансирования сделок с земельными участками; условия платежа при совершении сделок; обстоятельства совершения сделок. Чтобы рассчитать стоимости 1 м 2 ЗУ необходимо с помощью корректировок приблизить характеристики объектов-аналогов к объекту оценки, путем повышения или понижения их стоимости, далее назначаются удельные коэффициенты, каждый из которых отражает степень соответствия объекта- аналога к объекту оценки. Пример расчета рыночной стоимости ЗУ методом сравнения продаж производился по форме, представленной в таблице 1. Таблица 1 – Пример расчета рыночной стоимости 1 м 2 земельного участка. Наименование Объекты-аналоги показателя Объект оценки 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 Цена, руб. Определ яется 1 080 000 2 700 000 1 480 000 850 000 Скидка на торг, % -7 -7 -7 -7 Стоимость объекта с учетом скидки на торг, руб. 1 004 400 2 511 000 1 376 400 790 500 Стоимость 1 м 2 , руб. Определ яется 558 1 569,38 724,42 465 Корректировка на местоположение объекта, % +12 +1 +2 +12 Скорректированная стоимость объекта, руб. Определ яется 624,96 1 585,07 738,91 520,8 Корректировка на площадь земельного участка, % - -8,43 +3,61 -14,46 -2,41 Скорректированная стоимость объекта, руб. Определ яется 572,26 1 642,29 632,06 508,25 Корректировка на различие в видах прав на земельный участок 0 +3 0 0 http://ntk.kubstu.ru/file/788 Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 7 1 2 3 4 5 6 Скорректированная стоимость объекта, руб. Определ яется 572,26 1 691,56 632,06 508,25 Корректировка на различие в инженерном обеспечении, % 0 -2 -2 0 Скорректированная стоимость объекта, руб. Определ яется 572,26 1 657,73 619,42 508,25 Итоговая стоимость 1 м 2 , руб. Определ яется 572,26 1 657,73 619,42 508,25 Удельные коэффициенты, % - 30 20 10 40 Итоговая стоимость 1 м 2 с учетом удельных коэффициентов, руб. 768,47 171,68 331,55 61,94 203,3 Рыночная стоимость ЗУ определяется по формуле: Ср = Сит х S, (2) где : Ср - рыночная стоимость ЗУ; Сит- итоговая стоимость 1 м 2 с учётом удельных коэффициентов, рублей; S- площадь ЗУ. Определение рыночной стоимости ЗУ доходным подходом методом капитализации дохода. В случае оценки ЗУ под МС, ЗУ может принести его владельцу доход в виде арендной платы за землю. В отличие от метода сравнения продаж доходный подход оценки земли основан на прогнозируемых показателях. Метод прямой капитализации земельного дохода основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации. Если известны величина чистого дохода Д и коэффициент капитализации К, то можно определить стоимость земли Ср по формуле 3. http://ntk.kubstu.ru/file/788 Научные труды КубГТУ, № 1, 2016 год 8 Ср=Д/К (3) где: Ср-стоимость ЗУ, Д-доход, К- коэффициент капитализации Коэффициент капитализации – это ставка, с помощью которой осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Последовательность определения стоимости земельного участка методом прямой капитализации предусматривает три этапа: 1. определение величины капитализируемого дохода; 2. определение коэффициента капитализации; 3. определение рыночной стоимости земельного участка. 1 этап - определение величины капитализируемого дохода: В случае оценки ЗУ под МС доходом Д является земельная арендная плата за вычетом земельного налога, формула 4. Д= А-Нзем (4) где: А- арендная плата, Нзем- земельный налог. Если арендная плата неизвестна: арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле 5: А = Ср х Р (5) где: А - ?Другие книги из этого разделаМоделирование кадастровой стоимости земель садоводческих объединений Республики КрымОценка влияния агломерационных процессов на рынок жильяДеловая репутация строительной организации: значение и практические рекомендации по повышению уровня и стоимостиМоделирование кадастровой стоимости земель садоводческих объединений Республики КрымОценка влияния агломерационных процессов на рынок жильяДеловая репутация строительной организации: значение и практические рекомендации по повышению уровня и стоимости