Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > К проблеме оценки кадастровой стоимости земельного участка
Симачкова Н.Н., Зарубина Е.В., Фатеева Н.Б., Петрова Л.Н. К проблеме оценки кадастровой стоимости земельного участка // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2019. № 5-2. С. 137-140.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "К проблеме оценки кадастровой стоимости земельного участка"ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 5 2019 137 ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ УДК 349.4 Н. Н. Симачкова, Е. В. Зарубина, Н. Б. Фатеева, Л. Н. Петрова ФГБОУ ВО «Уральский государственный аграрный университет», Екатеринбург, e-mail:nikolina73@yandex.ru К ПРОБЛЕМЕ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА Ключевые слова: недвижимость, стоимость, земельный участок, рыночная и кадастровая сто- имость, правовое регулирование. В данной статье раскрываются понятия: кадастровой стоимости земельного участка, особенности объекта права, которые отличают его от других и формируют специфику. Дается характеристика рыноч- ной и кадастровой стоимости земельных участков, обозначеныпринципыоценки объекта недвижимости. Дается правовая оценка регулированию кадастровой оценочной деятельности в Российской Фе- дерации, которая осуществляется посредством различных нормативных правовых актов, в том числе международных договоров, федеральных законов, а также ряда подзаконных нормативных правовых актов. Обозначен круг проблем, которые являются основанием для возникновения неправильной ка- дастровой оценки и, как следствие, многочисленных судебных споров об оспаривании такой оценки. Исследователи останавливаются на анализе проблем, возникающих при завышении или заниже- нии стоимости земельного участка, которая негативно отражается на интересах собственника, напри- мер, в случае принудительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд с компенсацией в размере рыночной стоимости. N. N. Simachkova, E. V. Zarubina, N. B. Fateeva, L. N. Petrova Ural State agrarian University, Yekaterinburg, Russia TO THE PROBLEM OF ASSESSING THE CADASTRAL VALUE OF LAND Keywords: real estate, value, plot, market and cadastral value, legal regulation, law enforcement. This article describes the concept: the cadastral value of the land, the features of the object of law, which distinguish it from others and form the specifi cs. The characteristic of the market and cadastral value of land plots is given, the principles of evaluation of the property are indicated. The legal assessment of the regulation of cadastral valuation activity in the Russian Federation, which is carried out through various regulatory legal acts, including international treaties, Federal laws, as well as a number of subordinate regulatory legal acts. The circle of problems which are the basis for occurrence of the wrong cadastral assessment and, as a result, numerous judicial disputes on challenge of such assessment is designated. The researchers focus on the analysis of problems arising from the overestimation or underestimation of the value of land, which negatively affects the interests of the owner, for example, in the case of forced seizure of land for state and municipal needs with compensation in the amount of market value. Проблема приобретения в собствен- ность земельных участков является наи- более востребованной и актуальный, так как практически каждый житель страны владеет тем или иным земельным участ- ком или имеет желание его приобрести. В России буквально каждый год проходят различные реформы, связанные с владе- ниемземельных участков. Так как полити- ческая и экономическая ситуация в стране довольно не стабильная. Множество лю- дей столкнулись с проблемой оформления документации необходимой для владения приобретенного ими земельного участка. Стали возникать межевые споры, ко- торые невозможно разрешить из-за от- сутствия в земельном кадастре сведений о местоположении на местности гра- ниц, разделяющих смежные земельные участки. Все это создало предпосылку для возникновения необходимости за- фиксировать границы земельных участ- ков в земельном кадастре. Появилась потребность в правовом регулировании земельных отношений между владельца- ми земельных участков и государством. Существуют различные государствен- ные органы, отвечающие за распределе- ние земельных участков, и их целесоо- бразным использованием владельцами такие как: Министерство природы Рос- сийской Федерации, Федеральная служ- ба кадастра объектов недвижимости, Министерство сельского хозяйства РФ, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом 138 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 5 2019 ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ Право на земельный участок возни- кает на основании, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Имеется ряд юридических и кадастро- вых мероприятий необходимых для ре- гистрации прав на земельный участок, а также для проведения различного рода сделок с данным участком. Одним из та- ких обязательных мероприятий в соот- ветствии со ст. 45.1 ФЗ № 447 является постановка земельного участка на када- стровый учет. Только после межевания и постановки земельного участка на ка- дастровый учет, у органов государствен- ной власти появляется полная и точная информация о нём. Большая часть населения Россий- ской Федерации, столкнулась с пробле- мой постановки на кадастровый учет земельных участков, будь то вновь при- обретенные участки или уже ранее полу- ченные, но не учтенные в Государствен- ном кадастре недвижимости. Так же Рас- поряжением РФ № 2236-р о повышении качества услуг в сфере кадастрового учёта и обязательном межевании, ко- торое было предложено и принято ещё в 2012 году, собственников земельных участков вынудили до 2018 г. провести обязательные процедуры определения границ участков. Если не выполнить данные требования – с марта 2018 года распоряжаться по праву с участками, в том числе проводить различные сдел- ки (продажа, дарение), в документации которых не будет отметок о границах, будет невозможно. В связи с этим вопрос постановки на кадастровый учёт земельных участ- ков приобрел особенное значение для людей владеющих, но не оформивших должным образом границы своего зе- мельного участка. В условиях современной рыночной системы актуален вопрос проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в России. В соот- ветствии с законодательными измене- ниями, внесенными в Налоговый кодекс в 2015 году, кадастровая стоимость не- движимого имущества определяется как налогооблагаемая база. Любая недвижимость в России имеет свою стоимость. Стоит провести различие между понятиями «земля» и «участок». При оценке земельного участка учи- тывается определенная демаркирован- ная территория с определенными грани- цами. В соответствии с российским за- конодательством оценка земли является сложной процедурой. Сложность заклю- чается в специфике местности. Она име- ет другое назначение и потенциальную полезность. В то же время считается, что стоимость самого земельного участка имеет ценность, а возведенные на нем здания считаются улучшением этой сто- имости в качестве вклада в него. Кроме того, все здания имеют определенный срок годности, а сам участок не ограни- чен по времени своей полезностью. Земельный участок может быть оце- нен, если он имеет определенные фикси- рованные границы и статус. Все основ- ные характеристики земельного участка фиксируются в государственном када- стре и в правоустанавливающих доку- ментах на него. Существует рыночная и кадастро- вая стоимость объекта. Кадастровая стоимость представляет собой массо- вую оценку земель по аналогичным объектам и расположению. Рыночная стоимость представляет собой единую оценку конкретного демаркированного участка с учетом всех его индивидуаль- ных особенностей. Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определяемая в порядке, предусмотренном действу- ющим законодательством, в результате проведения государственной кадастро- вой оценки [3]. Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляется посредством различ- ных нормативных правовых актов, в том числе международных договоров, к ко- торым присоединилась Российская Фе- дерация, федеральных законов, а также ряда подзаконных нормативных право- вых актов. Примером международного договора является Европейская конвен- ция о защите прав человека и основных свобод и Протокол № 1 [1], а также ст. 65 и ст. 66 Земельного кодекса Россий- ской Федерации определены принципы и особенности оценки земель [2]. С 1 ян- варя 2017 года вступил в силу Федераль- ный закон № 237-ФЗ «О государствен- ной кадастровой экспертизе» (далее – ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 5 2019 139 ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ Федеральный закон № 237-ФЗ) от 03 июля 2016 года, предусматривающий новый порядок проведения государственной кадастровой оценки [4]. В соответствии с законом были при- няты подзаконные акты, необходимые для проведения кадастровой оценки, в том числе Методические указания по проведению государственной када- стровой оценки [5]. Порядок проведения государствен- ной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законода- тельством, осуществляется в соответ- ствии с Правилами проведения государ- ственной кадастровой оценки земель. Кроме того, используются ведомствен- ные правовые акты, в том числе утверж- дающие Порядок рассмотрения декла- рирования характеристик недвижимого имущества, в том числе его форму, По- рядок формирования и предоставления перечня недвижимого имущества, под- лежащего государственной кадастровой оценке и др. Кадастровая оценка земель в насе- ленных пунктах производится на осно- ве статистических данных о рыночных ценах на объекты недвижимости. Кроме того, он должен учитывать особенности месторасположения участка, его рента- бельность и другие ценовые факторы. В то же время, процедура оценки зе- мельных участков осложняется поиском источников указанной информации. Это требует открытого процесса пу- бликации информации о заключенных сделках с объектами недвижимости, ко- торая в настоящий момент заменяет ин- формацию Росреестра. Таким образом, показатели, учитыва- емые при оценке земли, очень ограниче- ны, что, в конечном счете, затрагивает интересы собственников. Учитывая недостатки методологиче- ской базы кадастровой оценки и невоз- можности ее модернизации на уровне субъекта Российской Федерации, так как система оценки должна быть обще- национальной, органами государствен- ной власти и местного самоуправления в различных субъектах Российской Фе- дерации, решить эту проблему собствен- ными силами. Количество споров о кадастровой оценке растет. По данным Росреестра число полученных заявлений о пере- смотре величины кадастровой стоимо- сти с 2016 до 2017 г. увеличилось в два раза, т. е. до 11 тысяч споров. В 2017 году в большинстве случаев (58 %) споры (оспаривание кадастровой оценки, определение рыночной стоимо- сти) были разрешены в пользу заявите- ля, а кадастровая стоимость объектов снизилась на 27 %. В связи с чем нало- говые сборы в муниципальные бюджеты снизились на 24,5 млрд руб. [7]. А за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 только в судах инициировано 11239 спо- ров о величине, внесенной в государ- ственный кадастр недвижимости (ГКН) кадастровой стоимости (КС) в отноше- нии 21 167 объектов недвижимости [6]. В связи с объективной важностью ее правильной реализации, процедура кадастровой оценки требует тщатель- ного изучения и разработки методов ее реализации, адекватных требованиям современного рынка. Однако очевидно, что существует проблема в практиче- ском смысле, которую можно рассма- тривать под несколькими углами зрения. Во-первых, завышение стоимости земельного участка негативно скажет- ся на налогоплательщиках, поскольку земельный налог рассчитывается как процент от кадастровой стоимости зем- ли. Во-вторых, заниженная стоимость земельного участка может также не- гативно отразиться на интересах соб- ственника, например, в случае прину- дительного изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд с компенсацией в размере рыноч- ной стоимости. Таким образом, законодательство об оценке земельных участков в Россий- ской Федерации отличается разнообра- зием и динамичностью. Тем не менее, существующие проблемы с кадастровой оценкой должны быть решены в соответ- ствии с действующим законодательством и нормативной базой. Решение этой про- блемы заключается в досудебном и судеб- ном разрешении споров. Данная мера, как часть других мер по совершенствованию нормативной базы, облегчает процедуру оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков. 140 ВЕСТНИК АЛТАЙСКОЙ АКАДЕМИИ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА № 5 2019 ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ Библиографический список 1. Конвенция о защите прав человека и основных свобод (Заключена в г. Риме 04.11.1950) (с изм. от 13.05.2004) // Бюллетень международных договоров. 2001. № 3. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Российская газета. № 211-212. 30.10.2001. 3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 27.12.2018) // Собрание законодательства РФ. № 31. 03.08.1998. ст. 3824. 4. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастро- вой оценке» // Российская газета. № 146. 06.07.2016. 5. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.08.2018) «Об утвержде- нии методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 № 46860) // Официальный интернет-портал правовой информации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: www.pravo.gov.ru. 30 мая 2017 г. 6. Итоговый доклад «Итоги деятельности за 2017 год, задачи на 2018 год» [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://rosreestr.ru/upload/iblock/5ef/bukletrr-v-tsifrakh-2017_itog.pdf (дата обращения: 02.04.2019). 7. Шульцева С.М. Анализ увеличения количества споров о результатах определения кадастровой стоимости // Молодой ученый. 2019. № 3. С. 306–309. Другие книги из этого разделаОсновы методики и современные проблемы оценки плодородия почв для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодийРынок жилой недвижимости: тенденции и перспективыМетодологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктовОсновы методики и современные проблемы оценки плодородия почв для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодийРынок жилой недвижимости: тенденции и перспективыМетодологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населенных пунктов