Износ внешний в оценке стоимости

Методы расчета экономического устаревания в затратном подходе оценки недвижимости

Существуют три метода определения экономического (внешнего) устаревания:

• метод экспертных оценок;

• метод сравнения продаж;

• метод капитализации потери дохода.

Расчет экономического (внешнего) устаревания экспертным методом

Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом.

1. Изучение документации на объект оценки (в большей степени на земельное регулирование территории).

2. Осмотр местоположения объекта оценки.

3. Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

4. Предоставление исходной информации экспертам для определения влияния негативных факторов на стоимость.

5. Анализ информации, полученной от экспертов.

6. Определение степени доверия к экспертам.

7. Согласование величины внешнего износа объекта оценки.

Пример определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом

Исходные данные. Объект оценки – жилой деревянный дом, расположенный в отдаленном районе г. Перми. Рассматривая окружение оцениваемого объекта, выяснили, что основные строения вокруг оцениваемого объекта – это ветхие деревянные жилые дома. В 30 м от объекта оценки проходит линия электропередач (ЛЭП). В 50 м расположена насыпь, за которой находится несанкционированная свалка бытовых отходов. Дорога, пролегающая к дому, грунтовая, 500 м длиной. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет 1,5 км. Помимо этого данная местность согласно градостроительному зонированию является зоной потенциального катастрофического затопления р. Камой.

В результате анализа информации, которую предоставили эксперты, заполняем следующую таблицу (табл.24).

Таблица 24

Экономическое устаревание при оценке бизнеса предприятия

•Это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами (экономическими и неэкономическими)

Экспертная оценка внешнего устаревания

Примечание: экспертами по оценке экономического (внешнего) устаревания оцениваемого объекта выступали специалисты оценочной организации ООО «Оценка недвижимости».

^?Высшее строительное образование, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет;

^?? Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 8 лет;

^???Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.

Оценив состояние окружения объекта, можно сделать вывод, что оцениваемый объект имеет значительное экономическое (внешнее) устаревание. По оценке экспертов, экономическое устаревание объекта равно 11,8%.

Расчет экономического (внешнего) устаревания методом сравнения продаж

Исходные данные для примера примем такие же, как для примера, рассмотренного в табл. 17.

Найти: значение экономического (внешнего) устаревания здания.

Согласно расчету обоснованная величина износа и устареваний получилась равной 25,1%.

Известными методами были определены значения физического износа и функционального устаревания:

Физ из = 18%,

Фун Из = 5,0%.

Соответственно воспользовавшись формулой (17), можно найти .

= 25,1 – 18 – 5 = 2,1%.

Ответ: = 2,1%

Примечание. Если сумма значений физического износа и функционального устаревания больше или равна значению ИиУ, то экономическое устаревание отсутствует.

Расчет экономического устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия:

1. Изучение документации на объект оценки;

2. Осмотр местоположения объекта оценки;

3. Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;

4. Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости;

5. Выбор объектов-аналогов, которые схожи между собой во всем, кроме одного из негативных факторов внешнего воздействия;

6. Определение средней величины разницы между аналогичными объектами по выбранному негативному фактору;

7. Расчет потери дохода из-за фактора внешнего воздействия путем умножения средней величины разницы арендной ставки за один кв.м сдаваемой площади на количество кв.м оцениваемого объекта и подлежащих сдаче в аренду;

8. Расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (см. доходный подход определения стоимости);

9. Расчет экономического (внешнего) устаревания из-за фактора внешнего воздействия путем соотнесения потери дохода к ставке капитализации;

10. Анализ полученного результата;

11. При наличии нескольких негативных факторов внешнего воздействия пункты 5-10 повторяются и в итоге величины экономического (внешнего) устаревания суммируются.

Пример определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Исходные данные. Объект оценки – административное кирпичное трехэтажное здание, расположенное в районе средней удаленности от центра города. Общая площадь здания 352 кв.м. Для данного типа недвижимости закономерно соотношение стоимости земли и здания в общей стоимости недвижимости 30 и 70%. Объект оценки находится в окружении ветхой деревянной жилой застройки, поэтому присутствует внешний износ.

Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости показал, что средний уровень арендной платы составляет 500 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Объекты, которые расположены среди ветхих жилых домов, сдаются в аренду в среднем за 450 руб. / кв.м. Потери с 1 кв.м общей площади вследствие износа составляют 50 руб. Потери дохода здания за год равны

352 кв.м * 50 руб. * 12 мес. = 211 200 руб.

Поскольку данные потери относятся ко всему объекту недвижимости, а земельный участок устареваниям не подвержен, то следует определить потерю дохода, приходящегося на здание:

Экономическое устаревание найдем капитализацией потери дохода здания:

Ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта определена в доходном подходе и составляет для данного объекта 21%.

= 147 840 / 0,21 = 704 000 руб.

Ответ: = 704 000 руб.

1 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

2 ГК РФ. Ч. I. Гл.6. Ст.130.

3 ГК РФ. Ч. I. Гл.6. Ст.132.

4 Земельный кодекс РФ. Гл.I. Ст.11.1.

5 СНиП 10-01-94. Система нормативных документов в строительстве.

6Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255.

7 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

8Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255

9МДС81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.

10 Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: монография. СПб.: Питер, 2003. 424 с.

11Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256.

Экспертная оценка внешнего устаревания в затратном подходе оценки недвижимости

Примечание: экспертами по оценке экономического (внешнего) устаревания оцениваемого объекта выступали специалисты оценочной организации ООО «Оценка недвижимости».

^?Высшее строительное образование, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет;

^?? Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 8 лет;

^???Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.

Оценив состояние окружения объекта, можно сделать вывод, что оцениваемый объект имеет значительное экономическое (внешнее) устаревание. По оценке экспертов, экономическое устаревание объекта равно 11,8%.

Расчет экономического (внешнего) устаревания методом сравнения продаж

Исходные данные для примера примем такие же, как для примера, рассмотренного в табл. 17.

Найти: значение экономического (внешнего) устаревания здания.

Согласно расчету обоснованная величина износа и устареваний получилась равной 25,1%.

Известными методами были определены значения физического износа и функционального устаревания:

Физ из = 18%,

Фун Из = 5,0%.

Соответственно воспользовавшись формулой (17), можно найти .

= 25,1 – 18 – 5 = 2,1%.

Ответ: = 2,1%

Примечание. Если сумма значений физического износа и функционального устаревания больше или равна значению ИиУ, то экономическое устаревание отсутствует.

Расчет экономического устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия:

1. Изучение документации на объект оценки;

2. Осмотр местоположения объекта оценки;

3. Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;

4. Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости;

5. Выбор объектов-аналогов, которые схожи между собой во всем, кроме одного из негативных факторов внешнего воздействия;

6. Определение средней величины разницы между аналогичными объектами по выбранному негативному фактору;

7. Расчет потери дохода из-за фактора внешнего воздействия путем умножения средней величины разницы арендной ставки за один кв.м сдаваемой площади на количество кв.м оцениваемого объекта и подлежащих сдаче в аренду;

8. Расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (см. доходный подход определения стоимости);

9. Расчет экономического (внешнего) устаревания из-за фактора внешнего воздействия путем соотнесения потери дохода к ставке капитализации;

10. Анализ полученного результата;

11. При наличии нескольких негативных факторов внешнего воздействия пункты 5-10 повторяются и в итоге величины экономического (внешнего) устаревания суммируются.

Пример определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия

Исходные данные. Объект оценки – административное кирпичное трехэтажное здание, расположенное в районе средней удаленности от центра города. Общая площадь здания 352 кв.м. Для данного типа недвижимости закономерно соотношение стоимости земли и здания в общей стоимости недвижимости 30 и 70%. Объект оценки находится в окружении ветхой деревянной жилой застройки, поэтому присутствует внешний износ.

Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости показал, что средний уровень арендной платы составляет 500 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Объекты, которые расположены среди ветхих жилых домов, сдаются в аренду в среднем за 450 руб. / кв.м. Потери с 1 кв.м общей площади вследствие износа составляют 50 руб. Потери дохода здания за год равны

352 кв.м * 50 руб. * 12 мес. = 211 200 руб.

Поскольку данные потери относятся ко всему объекту недвижимости, а земельный участок устареваниям не подвержен, то следует определить потерю дохода, приходящегося на здание:

Экономическое устаревание найдем капитализацией потери дохода здания:

Ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта определена в доходном подходе и составляет для данного объекта 21%.

= 147 840 / 0,21 = 704 000 руб.

Ответ: = 704 000 руб.

1. ИПО. Оценка КФИ (варианты 1-43)
2. Билет №34 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
3. Билет №40 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
4. Билет №29 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
5. Билет №23 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
6. Билет №6 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
7. Билет 9
8. Билет №17 к экзамену «Оценка кредитно-финансовых институтов»
9. Билет №18, оценка КФИ
10. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, ИПО, Билет 10
11. Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов, Билет 3
12. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 11
13. Оценка стоимости КФИ, ИПО, Билет 1
14. Вопросы по курсу Оценка стоимости кредитно-финансовых институтов (на примере Банка), вариант 2
15. Оценка стоимости кредитно-финансовых учреждений

Другие похожие работы

• Износ физический в оценке стоимости
• Износ функциональный в оценке стоимости
• Метод прямого сравнения продаж в оценке стоимости
• Расчет платежей за пользование муниципальным имуществом
• Теоретические аспекты оценки стоимости недвижимости, при оформлении арендных прав