Износ функциональный в оценке стоимости

Методы расчета функционального устаревания в затратном подходе оценки недвижимости

Расчет устранимого функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание обычно оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

1. Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

2. Потребностями в замене или модернизации элементов;

3. Переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимое функциональное устаревание оценивается по стоимости его ликвидации.

Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов А

Исходные данные. Объект оценки – индивидуальный кирпичный жилой дом. В оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрывают увеличение доходности и рыночной стоимости недвижимости. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта.

Определить устранимое функциональное устаревание.

Решение. Устранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между стоимостью ликвидации функционального устаревания и стоимостью затрат, которые понес бы собственник при строительстве здания с современными характеристиками.

Величина этого износа определяется следующим расчетом.

Расчет неустранимого функционального износа

*Дополнительные издержки связаны с эксплуатационными и прочими расходами.

**Дополнительные доходы возможны от сдачи в аренду.

***Коэффициент капитализации рассчитывается в рамках доходного подхода.

Расчет неустранимого функционального устаревания в затратном подходе оценки недвижимости

*Коэффициент капитализации рассчитывается в рамках доходного подхода.

**Стоимость устройства системы рассчитывается по затратам.

Ответ: неустранимое функциональное устаревание равно 24 200 руб.

Рассмотрим пример по группе факторов В при неустранимом функциональном устаревании.

Исходные данные: предыдущий объект. Объект оценки построен с двумя гаражами, однако, в данном коттеджном поселке стандартным считается здание с одним гаражом. Наличие дополнительного гаража увеличивает стоимость недвижимости на 120 тыс.руб., поэтому гараж можно считать функциональным устареванием из-за «сверхулучшения».

Определить неустранимое функциональное устаревание.

Расчет выполняется следующим образом (табл.23).

Таблица 23

Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов

Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов В

Исходные данные. Объект оценки – четырехэтажное административное здание. Объект недвижимости построен из керамического кирпича с железобетонными междуэтажными перекрытиями. Чердачное перекрытие деревянное. Оценщик пришел к заключению, что устранимым функциональным износом следует считать чердачное деревянное перекрытие. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта.

Определить устранимое функциональное устаревание.

Решение. Устранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между стоимостью ликвидации функционального устаревания и стоимостью затрат, которые понес бы собственник при строительстве здания с современными характеристиками.

Стоимость устройства сборного железобетонного чердачного перекрытия в существующем здании на дату оценки определяем по смете, составленной в программном комплексе Гранд-смета. Значение включает НДС, косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

4 200 000 руб.

Текущая стоимость установки сборного железобетонного чердачного перекрытия при строительстве здания на дату оценки определяем по смете, составленной в программном комплексе Гранд-смета. Значение включает НДС, косвенные издержки и прибыль предпринимателя:

2 800 000 руб.

Потери стоимости вследствие функционального износа составляют разницу между этими значениями:

4 200 000 – 2 800 000 = 1 400 000 руб.

Ответ: 1 400 000 руб.

Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов С

Исходные данные. Объект оценки – индивидуальный кирпичный жилой дом. В оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать наличие балетного класса. Поскольку данное увлечение относится к индивидуальным особенностям собственника, то наличие специального покрытия пола и пр. элементы можно отнести к переизбытку. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта. Расчет выполняется следующим образом (табл. 21).

Таблица 21

Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов

Расчет неустранимого функционального устаревания

Неустранимое функциональное устаревание оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

1. недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

2. переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Рассмотрим пример по группе факторов А при неустранимом функциональном устаревании.

Исходные данные. Объект оценки – двухэтажный индивидуальный жилой дом общей площадью 250 кв.м. Объект недвижимости построен из керамического кирпича с деревянными перекрытиями. В целом планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта, но отсутствует система обогрева полов.

Определить неустранимое функциональное устаревание.

Решение. Неустранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между потерей стоимости здания и суммой затрат на устройство системы при строительстве объекта. Анализ рынка коттеджей показал, что спросом пользуются дома с системой обогрева полов. Для расчета функционального устаревания проанализируем рынок аренды подобных коттеджей. Пусть анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие обогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 12500 руб. в целом по зданию.

Текущие затраты на устройство такой системы превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего устаревание, обусловленное его отсутствием, признано неустранимым.

Расчет выполняется следующим образом (табл. 22).

Таблица 22

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Объективный метод определения морального износа базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели комфортабельности подразделяют на три группы: показатели оценки объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений К_А; показатели санитарно-гигиенической оценки К_С; показатели оценки уровня инженерного благоустройства К_Б. Значения данных показателей определяются по десятибалльной шкале по специальным таблицам.

В этом случае моральный износ определяют по формуле

М = (К_О^max – К_О/К_О^max)100, (12)

где К_О^max – максимальные значения общего показателя оценки фактической комфортабельности жилых зданий в баллах (принимаются в зависимости от типа города по специальной таблице); К_О = К_А + К_С + К_Б – общий показатель оценки фактической комфортабельности жилых зданий.

Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость жилого здания по формуле:

С_ОСТ. = В – (В ? М/100), (13)

где С_ОСТ. – остаточная стоимость здания с учетом морального износа, руб.;

В – балансовая стоимость здания на момент оценки, руб.;

М – моральный износ здания, %.

Оценка износа жилищного фонда может осуществляться на основании показателя общего износа, представляющего собой математическую увязку размеров физического и морального износа:

И_О = И_Ф + М – (И_Ф ? М/100), (14)

где И_О – общий износ;

И_Ф – физический износ;

М – моральный износ.

Внедрение в практику жилищно-коммунального хозяйства электронно-вычислительной техники позволяет в настоящее время создавать банки данных о состоянии жилищного фонда, которые включают в себя:

постоянную информацию, объединяющую технические и экономические показатели и характеристики, являющиеся условно постоянными (площадь, количество квартир, количество и виды конструктивных элементов и систем инженерного оборудования и др.);

переменную информацию, содержащую данные о техническом состоянии конструктивных элементов и систем инженерного оборудования на момент обследования.

После определения всех видов износа производится определение стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода по следующей формуле:

С_ЗП = ВС – И + С_ЗУ, (15)

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;

ВС – восстановительная стоимость зданий;

И – стоимостное выражение накопленного износа;

С_ЗУ – стоимость земельного участка.

Примечание. При выполнении расчетно-графической работы в качестве стоимости земельного участка возможно использование кадастровой стоимости земли. Значения кадастровой стоимости для Волгоградской области приведены на сайте администрации г. Волгограда www.volgadmin.ru. Расчет стоимости земельного участка производится по формуле

С_ЗУ = КСЗ ? S_ЗУ, (16)

где КСЗ – кадастровая стоимость земли;

S_ЗУ – площадь земельного участка.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода в большинстве случаев используют методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.

Выбор того или иного метода обусловливается характером получаемого от объекта недвижимости дохода. Если величина получаемого от использования объекта недвижимости дохода постоянная за ряд лет либо изменяется равномерно, то в таком случае для оценки используется метод капитализации дохода. Если доход не имеет постоянной тенденции (изменяется не равномерно, скачкообразно), применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Следует отметить, что применение доходного подхода к оценке недвижимости целесообразно и правомерно в том случае, если недвижимость приносит доход, т. е. является коммерческой (магазины, офисы, рестораны и т.п.). Жилая недвижимость не является коммерческой, и для ее оценки доходный подход, как правило, не применяется. Однако сдаваемая в аренду жилая недвижимость может быть отнесена к коммерческой, и применение для ее оценки доходного подхода в этом случае будет обоснованно.

Расчеты по методу дисконтирования денежных потоков можно разделить на три основных этапа:

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Реализация метода капитализации дохода сводится к следующим основным этапам:

1. Оценка потенциального валового дохода.

2. Оценка потерь от недогруженности объекта недвижимости и неуплат.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

4. Определение итогового показателя потоков денежных средств.

При оценке жилой недвижимости в качестве денежного потока рассматривается поток арендных платежей. Как показывает практика, изменение арендных ставок по жилой недвижимости происходит не чаще чем один раз в полугодие и имеет равномерный характер. Изменение эксплуатационных расходов (коммунальные платежи) также носит равномерный, прогнозируемый характер. В связи с этим при оценке жилой недвижимости в рамках доходного подхода целесообразно использовать метод капитализации дохода. Рассмотрим применение этого метода на примере.

1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Для этого необходимо проанализировать рыночные данные по меньшей мере по трем аналогам, при этом аналоги должны отвечать критериям сопоставимости (площадь, этажность, отделка, месторасположение и т.п.). Полученные данные целесообразно представить в табличном виде (табл. 13).

Таблица 13

Функциональное устаревание при оценке бизнеса предприятия

•Это потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив был предназначен в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов