RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Итоги кадастровой оценки недвижимости в московской области в 2018 году: особенности, влияние на правообладателей недвижимости

Итоги кадастровой оценки недвижимости в московской области в 2018 году: особенности, влияние на правообладателей недвижимости

Бабкин П.С., Кизякин Е.С. Итоги кадастровой оценки недвижимости в московской области в 2018 году: особенности, влияние на правообладателей недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 10 (217). С. 7-17.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Итоги кадастровой оценки недвижимости в московской области в 2018 году: особенности, влияние на правообладателей недвижимости"

Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 7 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ Распоряжением Министерства имуще- ственных отношений Московской обла- сти от 30 ноября 2017 года № 13ВР-1766 принято решение о проведении в 2018 году в Московской области государственной кадастровой оценки всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий зе- мель, за исключением категории земель лесного фонда. В 2018 году в Московской области госу- дарственная кадастровая оценка проведе- на впервые в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ). Вместе с Мо- сковской областью в 2018 году кадастро- вую оценку всей недвижимости по новому федеральному закону также провели Мо- сква и Санкт-Петербург. Напомним, что этот федеральный закон принят на фоне критики ранее действовав- шей системы кадастровой оценки (согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ) и призван улучшить ситуацию с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в Российской Фе- дерации. В рамках настоящей статьи на основе опыта Московской области в том числе бу- дет дана оценка новой системы кадастро- вой оценки (согласно Закону № 237-ФЗ). Особенности государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Московской области в 2018 году Законом № 237-ФЗ предусмотрено определение кадастровой стоимости в со- ответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Фе- дерации от 12 мая 2017 года № 226 (да- лее – Методические указания, Указания). Методическими указаниями установле- ны этапы определения кадастровой стои- мости: • определение ценообразующих факто- ров объектов недвижимости (далее – ценообразующие факторы); • первичная группировка объектов не- движимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмо- тренной Указаниями; • сбор сведений о значениях ценообра- зующих факторов; • сбор рыночной информации; • группировка объектов недвижимо- сти; • построение модели оценки кадастро- вой стоимости и обоснование выбора Итоги кадастровой оценки недвижимости в Московской области в 2018 году: особенности, влияние на правообладателей недвижимости П.С. Бабкин директор государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (г. Красногорск) Е.С. Кизякин заместитель директора государственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (г. Красногорск) Егор Сергеевич Кизякин, eckizakin@mail.ru DOI: 10.24411/2072-4098-2019-11001 8 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 10 (217) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ вида модели оценки кадастровой сто- имости; • анализ качества модели оценки када- стровой стоимости; • расчет кадастровой стоимости, вклю- чая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, по которым невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки, а также в случаях, указанных в пункте 8.1 Указаний; • анализ результатов определения ка- дастровой стоимости; • составление отчета об итогах госу- дарственной кадастровой оценки. В Московской области отличительной особенностью каждого из указанных эта- пов является более высокая трудоемкость их выполнения по сравнению с другими субъектами Российской Федерации, кото- рая обусловлена высокой степенью раз- вития имущественного блока региона, что связано с такими показателями, как: • численность населения (согласно дан- ным Федеральной службы государ- ственной статистики (www.gks.ru) со- ставляет более 7,5 миллиона человек (второе место в России); • плотность населения (согласно дан- ным Федеральной службы государ- ственной статистики составляет бо- лее 170 человек на один квадратный километр (четвертое место в России); • количество земельных участков и объектов капитального строитель- ства (согласно фонду данных госу- дарственной кадастровой оценки Фе- деральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) составляет 12,3 миллиона объектов (первое место в России). Согласно статье 13 Закона № 237-ФЗ перечень объектов недвижимости, под- лежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом регистрации прав. В целях кадастровой оценки объектов недвижимости Московской области сфор- мирован перечень объектов оценки, состо- ящий из графической и текстовой частей. В перечень включены сведения Единого го- сударственного реестра недвижимости (да- лее – ЕГРН), актуальные по состоянию на дату оценки – на 1 января 2018 года (адрес- ное описание, сведения о границах земель- ных участков, вид использования, площадь и т. д.). Информация о распределении объектов оценки (земельных участков и объектов капитального строительства) по видам ис- пользования представлена в таблице 1. Распределение объектов недвижимости по населенным пунктам, коттеджным по- селкам, садовым и дачным некоммерче- ским товариществам осуществлялось как в массовом порядке (картографическим спо- собом – на основе границ объектов и гра- ниц указанных территорий; семантическим способом – на основе адресного описания, содержащегося в ЕГРН), так и в индиви- дуальном (распределение уточнялось ор- ганами местного самоуправления, а также гражданами посредством направления све- дений о расположении конкретных участков на той или иной территории). Основными источниками информации о ценообразующих факторах явились ор- ганы местного самоуправления (67 муни- ципальных районов и городских округов, существовавших на дату оценки), органы исполнительность власти Московской об- ласти (Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Министерство имущественных отноше- ний Московской области, Главное управ- ление архитектуры и градостроительства Московской области, Главное управление культурного наследия Московской об- ласти), учреждения, подведомственные органам исполнительной власти Москов- ской области (ГУП МО «Мособлгаз», ГУП МО «МОБТИ», ГБУ МО «Мосавтодор»), а также Управление Росреестра по Москов- ской области, Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Московской области, само- Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 9 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ регулируемые организации кадастровых инженеров. Из указанных источников информации собраны следующие сведения: • о характеристиках 12,3 миллиона объектов недвижимости (местополо- жение, вид использования, площадь, материал стен, год постройки, этаж- ность, принадлежность к ветхому и аварийному фонду и т. д.); • о характеристиках около 6 000 город- ских и сельских населенных пунктов (расстояние до МКАД, водных объек- тов, центра района, населенного пун- кта; наличие школ, дошкольных об- разовательных учреждений, объектов здравоохранения; близость к свалкам бытовых отходов; обеспеченность инженерной и транспортной инфра- структурой; численность населения и т. д.); • о характеристиках более 10 000 са- доводческих и огороднических объ- единений граждан (состав участков и характеристики, аналогичные харак- теристикам населенных пунктов); • о характеристиках более 8 400 зон с особыми условиями использования территорий (зоны линий электропере- дачи, газопроводов, охранные зоны производств и т. д.); • о почвах более 65 000 земельных участков Московской области. Проведена работа по оцифровке собран- ных сведений, в рамках которой семанти- ческие сведения представлены в форме таблиц в машиночитаемом формате с иден- тификаторами, а картографические сведе- ния – в форме векторных слоев цифровых тематических карт в единой системе коор- динат. Таким образом, сформировано фактор- ное пространство, необходимое для опре- деления кадастровой стоимости. Таблица 1 Распределение земельных участков и объектов капитального строительства в Московской области по видам использования Вид использования Количество объектов, тыс. шт. Доля от общего количества, % ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Сады, огороды, дачи 1 834 47,0 Индивидуальное жилищное строительство 1 668 42,8 Производство 122 3,1 Сельскохозяйственное использование 65 1,7 Торговые и административные 40 1,0 Отдых (рекреация) 7 0,2 Прочие (многоквартирные дома, общественное использование, объекты обороны и т. д) 164 4,2 ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Квартиры 3 149 37,5 Индивидуальные жилые дома, таунхаусы, дачи 3 251 38,7 Гаражи 650 7,7 Производство 226 2,7 Торговые объекты 73 0,9 Прочие (социальные, сооружения, для временного проживания и т. д.) 1 051 12,5 10 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 10 (217) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ В целях сбора рыночной информации использовались открытые источники, в том числе данные органов государственной власти и местного самоуправления о ре- зультатах конкурсов и торгов недвижимым имуществом. В рамках подготовки к проведению го- сударственной кадастровой оценки го- сударственного бюджетного учреждения Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее также – ГБУ МО «Центр ка- дастровой оценки», Учреждение) и лидер онлайн-недвижимости – ЦИАН подписали соглашение, согласно которому сведения крупнейшей базы cian.ru о ценах на недви- жимость Московской области предоставле- ны для осуществления кадастровой оцен- ки объектов недвижимости. В том числе в ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» пере- даны сведения о 215 612 объявлениях о продаже объектов недвижимости в объеме, имеющемся в базе данных ЦИАН. В целях наиболее полного покрытия оце- ниваемой территории рыночными данными выполнен дополнительный сбор сведений о ценах на объекты недвижимости из других открытых источников информации. При сборе рыночной информации про- веден анализ результатов торгов с объ- ектами недвижимости, который показал, что такая информация часто не отражает ситуацию на рынке недвижимости. Также отметим, что в литературе по массовой оценке высказывается мнение о необхо- димости отказа при построении моделей оценки от цен сделок, свершенных на аук- ционах, в том числе в которых участвуют правительственные учреждения, в связи с нерыночным характером сделок, ограни- ченностью участников по сравнению с от- рытыми данными (см. раздел 5.3 Стандар- тов Международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО) (International Association of Assessing Officers Standards). Следует также отметить, что Росрее- стром для целей определения кадастровой стоимости сведения о сделках с объектами недвижимости не предоставлены (Росре- естр ссылается на то, что имеет право пре- доставлять лишь обобщенную и аналитиче- скую информацию). В результате из указанных источников собрана рыночная информация о более чем 150 000 ценах предложений на объекты не- движимости, в том числе: • 92 444 – на квартиры; • 41 586 – на земельные участки и еди- ные объекты недвижимости индиви- дуального жилищного строительства; • 13 374 – на земельные участки и еди- ные объекты недвижимости садовод- ческого, огороднического и дачного назначения; • 2 120 – на земельные участки и еди- ные объекты недвижимости торгового назначения; • 1 509 – на земельные участки и еди- ные объекты недвижимости промыш- ленного назначения. Использование значительного количе- ства рыночной информации и широкого набора ценообразующих факторов обеспе- чили точность оценки недвижимости Мо- сковской области в 2018 году насколько это возможно в условиях массовой оценки. На- помним, что в рамках государственной ка- дастровой оценки применяются принципы группирования и методы массовой оценки. В модель оценки включаются только те це- нообразующие факторы, значения которых могут быть собраны в полном объеме в от- ношении всех объектов оценки и объектов- аналогов (рыночная информация) без субъ- ективных суждений. Эти значения должны быть собраны из достоверных источников информации и подтверждены документаль- но. В связи с этим состав ценообразующих факторов в моделях оценки представлен ценообразующими факторами, значения которых подтверждены для всего перечня оцениваемых объектов и рыночной инфор- мации. При этом на рынке недвижимости могут действовать дополнительные цено- образующие факторы, которые для всей совокупности объектов оценки и объектов- аналогов не будут удовлетворять условиям Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 11 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ полноты и (или) достоверности. Например, характеристика «вид из окна» (на площад- ной водный объект, во двор, на проезжую часть, мусорные баки) для квартир оказы- вает некоторое влияние на стоимость, од- нако использовать ее в качестве ценообра- зующего фактора при кадастровой оценке невозможно ввиду отсутствия информации для объектов оценки (3,15 миллиона квар- тир) и информации, позволяющей опреде- лить вид из окна для указанного количества объектов оценки. Поэтому такие дополни- тельные характеристики не используются в модели кадастровой оценки, что соответ- ствует пункту 11.4 Методических указаний. На основе собранных сведений (фак- торное пространство и рыночные данные) определены структура моделей оценки и уровень кадастровой стоимости, сформи- рованы промежуточные отчетные доку- менты. Законом № 237-ФЗ предусмотрена про- цедура ознакомления с промежуточными отчетными документами об итогах госу- дарственной кадастровой оценки неогра- ниченным кругом лиц с возможностью по- дать замечания в течение пятидесяти дней (части 12–23 статьи 14 Закона № 237-ФЗ). Следует отметить, что этот срок на 20 дней больше срока, установленного ранее дей- ствовавшей системы кадастровой оценки (статья 24.15 Закона № 135-ФЗ). В целях публичной проверки предвари- тельных результатов кадастровой оценки при поддержке правительства Московской области реализован целый комплекс меро- приятий, а именно: 1) в период с 14 сентября по 12 ноября 2018 года Росреестром в Фонде данных государственной кадастровой оценки, а также Учреждением на официальном сай- те ckomo.ru опубликованы промежуточные отчетные документы о государственной ка- дастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Московской области; 2) разработан сервис ознакомления с проектной кадастровой стоимостью по кадастровому номеру, который добавлен в публичный доступ на сайт Учреждения (ckomo.ru); 3) разработана и добавлена в публич- ный доступ инструкция о способах подачи замечаний к промежуточным отчетным до- кументам, согласно которой подать замеча- ния возможно: • посредством Регионального портала государственных и муниципальных услуг Московской области (uslugi. mosreg.ru); • лично в структурных подразделениях государственного казенного учрежде- ния Московской области «Московский областной многофункциональный центр предоставления государствен- ных и муниципальных услуг» (МФЦ); • лично в Учреждение; • на электронную почту Учреждения; • почтовым отправлением в адрес Уч- реждения; 4) направлена памятка о возможности оз- накомления с предварительными результата- ми кадастровой оценки и подачи замечаний: • во все личные кабинеты пользовате- лей Регионального портала государ- ственных и муниципальных услуг Мо- сковской области; • органам местного самоуправления для размещения на интернет-сайтах и информационных досках муниципаль- ных образований; 5) еженедельно Учреждением прово- дились вебинары для граждан о способах подачи замечаний. Также на вебинарах рассматривались вопросы граждан о када- стровой оценке; 6) разработан видеоролик о порядке про- верки и исправления гражданами результа- тов оценки, об особенностях применения кадастровой стоимости для налогообложе- ния (видеоролик показывали 6 раз в день в течение периода ознакомления с промежу- точными отчетными документами по кана- лу Подмосковье 360). Таким образом, реализованы как пред- усмотренные законом, так и более широкие 12 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 10 (217) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ мероприятия, направленные на повышение удобства публичной проверки предвари- тельных результатов кадастровой оценки. За предусмотренный законом период по- дачи замечаний (50 дней с даты опублико- вания) в Учреждение поступило замечаний в отношении около 10 300 объектов недви- жимости. По результатам публичной проверки ис- правлены выявленные ошибки и подготов- лен отчет об итогах государственной ка- дастровой оценки объектов недвижимости Московской области от 16 ноября 2018 года № 01/2018. С учетом этапа «Подготовка к государ- ственной кадастровой оценке» кадастро- вая оценка объектов недвижимости Мо- сковской области заняла почти 1,5 года и завершилась в ноябре 2018 года, в то вре- мя как на проведение оценки в 2015 году в соответствии с Законом № 135-ФЗ потре- бовалось лишь 4 месяца. Следует отметить и лучший «интер- фейс» взаимодействия с источниками ин- формации. Если раньше вопросы организа- ции сбора исходной информации ложились на плечи коммерческих организаций, то по Закону № 237-ФЗ весь комплекс работ по определению кадастровой стоимости осу- ществляется государственными бюджет- ными учреждениями субъектов Российской Федерации. Указанные обстоятельства свидетель- ствуют о том, что новая система кадастро- вой оценки (согласно Закону № 237-ФЗ) сформировала условия для более точного, качественного определения кадастровой стоимости и контроля результатов оценки. Анализ результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Московской области в 2018 году В процессе выполнения работ проводи- лась проверка уровня кадастровой оценки с использованием результатов оценочно- го зонирования. Оценочное зонирование проведено на основании рыночной инфор- мации. По результатам оценочного зони- рования информация о сложившейся на дату определения кадастровой стоимости ситуации в различных сегментах рынка недвижимости была представлена в кар- тографическом виде (в качестве примера приведены рисунки 1а и 2а). Результаты кадастровой оценки (уровни удельной ка- дастровой стоимости) также представлены в картографическом виде (рисунки 1б и 2б) и сопоставлены с результатами оценочного зонирования. Проверка результатов определения ка- дастровой стоимости с использованием результатов оценочного зонирования тер- ритории выполняется с целью выявления результатов оценки, существенно отличаю- щихся от уровня рыночных цен. Согласно проведенному анализу уровень кадастровой стоимости объектов оценки соответствует уровню рыночных цен. Ха- рактер распределения удельных показате- лей кадастровой стоимости по территории также соответствует рыночным данным. Незначительное расхождение диапазонов значений рассчитанной кадастровой сто- имости с ценами рынка можно объяснить влиянием следующих факторов: • в отличие от кадастровой стоимости на рыночные цены могут влиять спец- ифические индивидуальные характе- ристики объекта (например конфигу- рация земельного участка и т. п.); • выборки объектов оценки и объектов- аналогов не тождественны. Таким образом, анализ результатов ка- дастровой оценки подтверждает высокое качество проведенной оценки. Сравнение с предыдущим туром кадастровой оценки Кадастровая стоимость предыдущих ту- ров оценки определена в рамках действия Закона № 135-ФЗ и Федерального стан- дарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» на следующие даты: Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 13 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ а) б) Рис. 2. Распределение удельного показателя стоимости земельных участков производственного назначения – а) рыночной и б) кадастровой а) б) Рис. 1. Распределение удельного показателя стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство – а) рыночной и б) кадастровой 14 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 10 (217) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ • 1 января 2013 года – по земельным участкам; • 1 августа 2015 года – по объектам ка- питального строительства. В 2018 году государственная кадастро- вая оценка объектов недвижимости в Мо- сковской области выполнена на основе За- кона № 237-ФЗ и в соответствии с новыми Методическими указаниями по состоянию на 1 января 2018 года. В таблицах 2 и 3 приведены результаты сравнения уровня оценки и уровня налого- обложения по предыдущему туру кадастро- вой оценки (графы «БЫЛО») и по оценке от 2018 года (графы «СТАЛО»). Как видно из таблиц, средний уровень кадастровой стоимости земельных участ- ков под индивидуальное жилищное строи- тельство, личное подсобное хозяйство, са- доводство, дачное хозяйство снизился на 3–28 процентов в зависимости от удален- ности (как правило, на удаленных террито- риях снижение уровня кадастровой стоимо- сти земельных участков указанных видов использования более выражено). Что касается земельных участков тор- гового назначения, то максимальный рост уровня кадастровой стоимости произошел на удаленности от МКАД до 0,5 километра (на 53%), на удаленности от МКАД 0,5–30 километров средний рост уровня кадастро- вой стоимости составил 23 процента, на удаленности от МКАД более 30 километров кадастровая стоимость в среднем снизи- Таблица 2 Кадастровая стоимость земельных участков Удаленность от МКАД, км Количество объектов БЫЛО СТАЛО Изменение, % Кадастровая стоимость, р. / сот. Налог, р Кадастровая стоимость, р. / сот. Налог, р. ПОД ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО * до 30 592 386 365 000 10 950 353 000 10 590 -3 30–60 510 786 160 000 4 800 120 000 3 600 -25 от 60 533 193 65 000 1 950 49 000 1 470 -25 ПОД САДАМИ, ОГОРОДАМИ, ДАЧАМИ * до 30 398 105 223 000 6 690 204 000 6 120 -9 30–60 724 593 120 000 3 600 86 000 2 580 -28 от 60 707 960 53 000 1 590 38 000 1 140 -28 ПОД ТОРГОВЫЕ ОБЪЕКТЫ ** до 0,5 415 550 000 412 500 914 000 685 500 66 0,5–30 15 527 444 000 333 000 573 000 429 750 29 30–60 8 395 261 000 195 750 242 000 181 500 -7 от 60 10 427 147 000 110 250 139 000 104 250 -5 ПОД ПРОМЫШЛЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ ** до 30 41 288 350 000 262 500 248 000 186 000 -29 30–60 32 998 92 000 69 000 77 000 57 750 -16 от 60 42 205 34 000 25 500 28 000 21 000 -18 Параметры расчета налоговой нагрузки: * площадь земельного участка – 10 соток, налоговая ставка – 0,3 процента; ** площадь земельного участка – 0,5 гектара, налоговая ставка – 1,5 процента. Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 15 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ лась на 5–7 процентов. Уровень кадастровой стоимости земель- ных участков промышленного назначения в целом снизился на 5–24 процента. Наи- большее снижение наблюдается в первом «поясе» удаленности от МКАД. Уровень кадастровой стоимости на квар- тиры на удаленности от МКАД до 30 кило- метров остался практически без изменений (плюс 1%) и снизился на 11–13 процентов на удаленности более 30 километров. Указанные изменения уровня оценки в целом обусловлены следующим: • изменение ситуации на рынке недви- жимости по отношению к датам пре- дыдущих туров оценки. Направление динамики уровня кадастровой оценки соответствует направлению динамики уровня рыночных цен 1 ; • применение при кадастровой оценке новых нормативных и методических документов. Следует отметить и бо?льшую точность оценки, проведенной в 2018 году, в сравне- нии с предыдущими турами оценки: в моде- ли оценки от 2018 года включено большее количество рыночной информации и боль- шее количество ценообразующих факто- ров. 1 Смотри: https://realty.rbc.ru/news/577d22959a7947a78ce91629 http://www.ezem.ru/info/analitika/1495126413.html http://blackwood.ru/services/consulting/materials/obzor-rynka-zagorodnoy-nedvizhimosti4-kvartal-2017-itogi-goda https://www.irn.ru/articles/39793.html http://pfagroup.ru/wp-content/uploads/2018/01/Сводный-обзор-КН-МР_4кв2017_ПФК.pdf Говоря о точности, важно иметь в виду массовость кадастровой оценки. Согласно данным Росреестра на территории Москов- ской области расположено более 3 906 000 земельных участков и 8 676 000 объектов капитального строительства. Разумеется, говорить о полном соответствии кадастро- вой и рыночной стоимостей на таких объ- емах неправильно. Массовый подход по- зволяет за достаточно обозримое время и довольно небольшие ресурсы определить стоимость всех объектов недвижимости субъекта Российской Федерации. При этом стоимость подавляющего количества объ- ектов будет справедливая (близкая к уров- ню рыночных цен). Недостатком массового подхода является наличие, как правило, точечных отклонений от справедливой сто- имости, обусловленных спецификой неко- торых объектов или пропусками в учетных системах, что урегулировано новым за- конодательством, которым предусмотре- на возможность запросить разъяснения по определению кадастровой стоимости и (или) направить обращение об исправле- нии ошибок кадастровой оценки (стати 20 и 21 Закона № 237-ФЗ). Бюджетное учреж- дение, наделенное полномочиями по опре- делению кадастровой стоимости, при по- Таблица 3 Кадастровая стоимость квартир * Удаленность от МКАД, км Количество объектов БЫЛО СТАЛО Изменение, % Кадастровая стоимость, р. / кв. м Налог, р. Кадастровая стоимость, р. / кв. м Налог, р. до 30 2 012 784 72 700 2 181 73 500 2 205 1 30–60 497 689 58 200 1 746 51 600 1 548 -11 от 60 446 869 51 200 1 536 44 600 1 338 -13 * Параметры расчета налоговой нагрузки: площадь квартиры – 50 квадратных метров, налоговый вычет – 20 квадратных метров, налоговая ставка – 0,1 процента. 16 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru № 10 (217) 2019 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ ступлении таких обращений осуществляет проверку параметров расчета и при нали- чии несоответствий пересчитывает када- стровую стоимость. В связи с этим, говоря об общем изме- нении уровня оценки, необходимо иметь в виду, что может наблюдаться изменение кадастровой стоимости отдельных объек- тов, не соответствующее общей тенденции как в бо?льшую, так и в меньшую сторо- ну. Это связано как с массовым подходом к оценке, спецификой отдельных объектов, пропусками учетных систем, так и с измене- нием характеристик у конкретных объектов оценки, например, с уточнением сведений о виде использования. Например, участок 50:16:0402028:47 в предыдущей оценке был оценен как сельскохозяйственное поле по 16,54 р./кв. м. В 2018 году уточнили, что этот участок застроен и его следует рас- сматривать как землю под промышленное использование. Сейчас его кадастровая стоимость составляет 525,02 р./кв. м (см. рис. 3). Колоссальный рост на 3 100 процен- тов является обоснованным, так как преды- дущая оценка была занижена. Говоря о влиянии кадастровой стоимо- сти на граждан и бизнес, часто отождест- вляют понятия «кадастровая стоимость» и «налоговая нагрузка». Однако это неверно. Имущественные налоги, исчисляемые на основе кадастровой стоимости, также пред- полагают использование налоговых ставок, льгот и вычетов. Размер налогового бреме- ни определяется всей совокупностью эле- ментов налога. При этом налоговые ставки, устанавливаемые органами местного само- управления по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц, и законода- тельными (представительными) органами субъектов Российской Федерации по нало- гу на имущество организаций, оказывают определяющее воздействие на размер на- логовых платежей. Именно эти элементы имущественных налогов предполагают учет аспектов экономического (инвестиционно- го) развития или социальной поддержки. Задачей же кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости, соот- ветствующей уровню рыночных цен. Вместе с тем в Российской Федерации институт управления территорией с исполь- зованием глубокого экономического ана- лиза и установления дифференцирован- ных ставок имущественных налогов развит слабо. Налоговые ставки устанавливают- ся, как правило, на максимальном уровне, предусмотренном федеральным законода- Рис. 3. Графическая информация о земельном участке с кадастровым номером 50:16:0402028:47 Подписка в любое время по минимальной цене +7 916 936 77 91, iovrf@mail.ru 17 ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ тельством, и из года в год практически не изменяются, поэтому принято считать, что именно изменение уровня кадастровой сто- имости влечет изменение уровня налоговой нагрузки, которая исходя из результатов государственной кадастровой оценки 2018 года снизится для общей массы земельных участков и объектов капитального строи- тельства (см. таблицы 2 и 3). Выводы 1. В 2018 году в Московской области проведена кадастровая оценка объектов недвижимости, в рамках которой собраны и обработаны беспрецедентные объемы ин- формации. 2. В общей массе результаты оценки соответствуют уровню рыночных цен. От- клонения по единичным объектам обуслов- лены массовым подходом, спецификой от- дельных объектов и пропусками в учетных системах. 3. Организационная составляющая ка- дастровой оценки в соответствии с Зако- ном № 237-ФЗ в большей степени обеспе- чивает качество, чем по Закону № 135-ФЗ (возможность правообладателей уточнить характеристики объектов недвижимости, оценку проводит постоянно действующая государственная организация, больший срок оценки, лучший интерфейс взаимо- действия с источниками информации, боль- ший срок ознакомления с промежуточными результатами оценки). ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ 1. О проведении государственной ка- дастровой оценки государственным бюд- жетным учреждением Московской области «Центр кадастровой оценки» : распоряже- ние Министерства имущественных отно- шений Московской области от 30 ноября 2017 года № 13ВР-1766. Доступ из спра- вочной правовой системы «Консультант- Плюс». 2. О государственной кадастровой оцен- ке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 3. Об оценочной деятельности в Россий- ской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Доступ из спра- вочной правовой системы «Консультант- Плюс». 4. Об утверждении методических указа- ний о государственной кадастровой оцен- ке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». 5. Федеральная служба государственной статистики : [сайт]. URL: www.gks.ru 6. Федеральная служба государствен- ной регистрации, кадастра и картографии : [сайт]. URL: www.rosreestr.ru 7. Стандарты Международной ассоци- ации налоговых оценщиков (МАНО) / пер. с англ. НП «Российская коллегия оценщи- ков». М. : Маросейка, 2013. 472 с. 8. Об утверждении Федерального стан- дарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : приказ Министер- ства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru