Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Исследование оценочных методик для офисных зданий, применяемых в республике Казахстан
Урамаева Д.Э., Сихимбаев М.Р., Байкенова Г.Г. Исследование оценочных методик для офисных зданий, применяемых в республике Казахстан // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2017. № 12-2. С. 342-346.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Исследование оценочных методик для офисных зданий, применяемых в республике Казахстан"INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 12, 2017 342 ? ECONOMIC SCIENCES ? УДК 332.64(574) ИССЛЕДОВАНИЕ ОЦЕНОЧНЫХ МЕТОДИК ДЛЯ ОФИСНЫХ ЗДАНИЙ, ПРИМЕНЯЕМЫХ В?РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН Урамаева Д.Э., Сихимбаев М.Р., Байкенова Г.Г. Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Караганда, e-mail: gazzimova@mail.ru, smurat@yandex.ru, murzabek_b@mail.ru В статье ставится задача рассмотреть основные оценочные методики для недвижимого имущества, а именно офисных зданий. Предметом исследования являются оценочные методики для офисных зданий, применяемые в Республике Казахстан. Рассмотрена подробная классификация офисной недвижимости, ха- рактерные признаки классов. В статье приведен анализ изменения стоимости аренды офисных помещений в Республике Казахстан. Значительное внимание уделяется технологии оценки затратным, доходным и срав- нительным подходами. Статья раскрывает сущность основных методов оценки недвижимого имущества. Детально рассмотрены метод дисконтированных денежных потоков, метод прямой капитализации, метод сравнительного анализа, метод валового рентного мультипликатора. Подробно описаны корректирующие коэффициенты метода сравнительного анализа и порядок их внесения в расчеты. Результатом исследования являются выводы о целесообразности применения того или иного метода оценки недвижимого имущества. Ключевые слова: оценка, офисная недвижимость, оценочные методики, технология оценки, корректирующие коэффициенты RESEARCH OF EVALUATION METHODS FOR OFFICE BUILDINGS USED IN THE REPUBLIC OF KAZAKHSTAN Uramaeva D.E., Sikhimbaev M.R., Baykenova G.G. Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, Karaganda, e-mail: gazzimova@mail.ru, smurat@yandex.ru, murzabek_b@mail.ru The aim of the article is to consider the main evaluation methods for real estate, namely office buildings. The subject of the study are evaluation methods for office buildings used in the Republic of Kazakhstan. The detailed classification of office real estate as well as characteristic features of classes have been considered. The article analyzes the change in the cost of renting office space in the Republic of Kazakhstan. Considerable attention is paid to the technology of estimating cost, income and comparative approaches. The article reveals the essence of the main methods of assessing real estate. The method of discounted cash flows, direct capitalization method, comparative analysis method, gross rental multiplier method are considered in detail. Correcting coefficients of the comparative analysis method and the order of their calculation are described in detail. The result of the study is the conclusions about the advisability of applying a particular method of assessing real estate. Keywords: valuation, office real estate, valuation techniques, estimation technology, corrective coefficients Деятельность профессиональных экс- пертов-оценщиков распространяется на определение стоимости различных иму- щественных комплексов и видов собствен- ности. В настоящее время обязательным атрибутом операций с недвижимым иму- ществом является оценка офисных зданий и помещений. Большую долю в общем объ- еме объектов коммерческой недвижимости занимают офисные помещения, которые пользуются большой популярностью сре- ди покупателей, инвесторов и арендаторов. В связи с этим компетентная и объектив- ная оценка офисных помещений и офис- ных зданий имеет большое значение для собственников, так как дает возможность понять текущую рыночную стоимость объ- екта и оценить дальнейшие перспективы развития и варианты использования объек- тов коммерческой недвижимости. Как показывает практика, оценка офис- ной недвижимости необходима в следу- ющих случаях: купля-продажа, сдача по- мещения в аренду, оформление кредита, внесение объекта оценки в уставный капи- тал организации, с целью уточнения налога на имущество, страхования, рассмотрения вопросов о стоимости объекта. К основным факторам, влияющим на стоимость офисной недвижимости, можно отнести: месторасположение, тип здания, год постройки и ввода в эксплуатацию, правильность оформления юридической документации, площадь офисных зданий или помещений, класс офиса, организация входа, планировка и отделка офисного по- мещения, наличие охраны, наличие или от- сутствие стоянки для автотранспорта. Офисная недвижимость подразделяется на классы – A, B, C, D, E. Принято также считать офисы классов А, В и некоторые офисы класса С – офисами западного об- разца, а офисы классов C, D и E – офисами отечественного стандарта. Офисы класса А – элитные помещения, находящиеся в бизнес-центрах и современ- МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЖУРНАЛ ПРИКЛАДНЫХ И ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ № 12, 2017 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ? 343 ных офисных комплексах. Данные помеще- ния характеризуются высоким качеством отделки и оснащены по последнему слову техники. Объекты этого класса обладают улучшенной внутренней и внешней отдел- кой, имеют современную свободную плани- ровку, навесные потолки, паркетные полы и т.п. К услугам арендаторов предоставле- ны конференц-залы, высококачественные скоростные лифты, охраняемые парковка, подземный паркинг, службы безопасности и обслуживания. В новых или только что переоборудо- ванных и реконструированных зданиях, имеющих все необходимые инженерные коммуникации, расположены офисные помещения класса В. Эти офисы усту- пают офисам класса А по престижности и оснащённости. К примеру, в таких зда- ниях допустимо отсутствие центральной системы кондиционирования или крытой парковки. Офисы класса С – помещения админи- стративных зданий заводов, производствен- ных предприятий, комбинатов. По своей сути они не предназначены для офисной деятельности. Такие офисы ограничены набором удобств, в них отсутствуют совре- менная система вентиляции, центральное кондиционирование. Офисы класса D расположены в ста- рых зданиях, которые нуждаются в капи- тальном ремонте, замене инженерных ком- муникаций. К классу Е относятся квартиры, выве- денные из жилого фонда, а также переобо- рудованные подвальные и полуподвальные помещения. Такие помещения подлежат полной реконструкции. Согласно данным аналитики делового портала Kapital.kz, стоимость аренды офис- ных помещений в целом по Республике Ка- захстан увеличилась на 0,6% в сравнении с периодом январь – май 2016 года. За по- следние пять лет зафиксирован самый низ- кий уровень прироста цен. Это объясняется тем, что ситуация в экономике страны ухуд- шалась и некоторые организации приоста- новили активную деятельность. На рынке недвижимого имущества количество плате- жеспособных клиентов снизилось, по этой причине собственники офисных зданий за- мораживают арендные ставки с целью удер- жания действующих арендаторов и привле- чения новых (рис. 1). В этом году наблюдается значитель- ное замедление роста стоимости аренды по всем классам офисов. Так за период январь – май 2017 года арендная плата за офисы класса А возросла на 0,3 %, в про- шлом году за аналогичный период цены поднялись на 3,3 %. Цены офисных помещений класса В и D в 2017 году выросли для арендаторов на 0,1%. В прошлом же году прирост цен составлял 1,4% и 4%. Арендные ставки офисов класса С выросли на 0,9% в сравне- нии с прошлым годом. За период январь – май 2016 года стоимость аренды таких по- мещений возросла на 2,6% (рис. 2). За период январь – май 2017 года значи- тельно снижена арендная ставка офисных помещений в Кызылординской области – на 3,1% в сравнении с аналогичным пери- одом 2016 года. В Мангистауской области также наблюдается период скидок на офис- ные помещения – цена аренды снижена на 2,6%. В столице г. Астана стоимость офис- ных помещений в этом году уменьшилась на 0,9%. В г. Алматы аренда офисов, напро- тив, продолжает расти – прирост составля- ет 0,9% в сравнении с ценами за 5 месяцев 2016 года [1, 2]. Исходя из практического опыта для оценки офисных зданий широко применя- ются различные методы оценки, которые объединены в три подхода: затратный, до- ходный и сравнительный. Рис. 1. Индекс цен на аренду помещений административно-офисного назначения (% к периоду предыдущего года) INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 12, 2017 344 ? ECONOMIC SCIENCES ? Основное преимущество затратного подхода, которое определяет популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для достоверной оценки недвижимого имущества на малоактивных рынках или специализированного имуще- ства. К ним можно отнести сооружения, архитектурные памятники, передаточные устройства, объекты незавершенного стро- ительства. Определение стоимости объекта затрат- ным подходом включает следующие стадии: 1) на первом этапе оценщик рассчиты- вает полную восстановительную или стои- мость замещения. В настоящее время в Ка- захстане для оценки зданий и сооружений применяют сборник УПСС КО-ИНВЕСТ; 2) на втором этапе рассчитываются все виды износа, а именно физический, функ- циональный и внешний; 3) третий этап включает расчет остаточ- ной стоимости оцениваемого объекта путем вычитания размера накопленного износа из восстановительной стоимости; 4) на четвертом этапе определяется сто- имость земельного участка; 5) завершающим этапом затратного под- хода является сложение стоимости земель- ного участка и улучшений, расположенных на нем (здания, сооружения и т.п.) [3]. В оценочной практике под износом по- нимают потерю стоимости объекта оценки в процессе эксплуатации под воздействием различным факторов устаревания. Нако- пленный износ недвижимости – это сумма физического, функционального и внешне- го износов. Схематически все виды износа изображены на рис. 3. Устранимый физический износ возника- ет в том случае, когда затраты на его устра- нение меньше, чем эффект, полученный в результате ремонта или меньше, чем воз- можное увеличение стоимости оцениваемо- го объекта в целом. Методом разбивки на конструктивные элементы рассчитывается неустранимый физический износ, в случае если они имеют различный срок жизни. Износ конструктивного элемента вы- ражен отношением эффективного возрас- та к нормативному сроку экономической жизни, который принимается на основании данных технического паспорта или по ут- вержденным рекомендуемым нормам. Эф- фективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом внешнего вида, физиче- ского состояния, накопленного износа, эко- номических факторов эксплуатации. Взаимосвязь между износом, восстано- вительной стоимостью, эффективным воз- растом и типичным сроком экономической жизни выражается соотношением И / ВС = ЭВ / ТС э.ж., (1) где И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ТСэ.ж. – типичный срок экономическойжизни. Доходный подход применим при опре- делении рыночной стоимости объектов не- движимого имущества, которые покупают- ся и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Существуют два метода доходного подхода: метод прямой капитали- зации дохода и метод дисконтированных де- нежных потоков. Рис. 2. Индекс цен на аренду офисов (% к периоду предыдущего года) МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЖУРНАЛ ПРИКЛАДНЫХ И ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ № 12, 2017 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ? 345 Офисные помещения являются одной из категорий коммерческой недвижимости, то есть недвижимости, способной приносить доход ее владельцу. Для собственника офис- ной недвижимости рыночная стоимость объекта напрямую зависит от потенциаль- ного дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта. В этой связи ком- мерческую недвижимость также принято называть доходной недвижимостью. Отли- чительной чертой офисной недвижимости является ярко выраженная нацеленность на получение прибыли. Классическим спо- собом получения дохода от эксплуатации объектов коммерческой недвижимости яв- ляются арендные платежи. В таком случае источник дохода неразрывно и напрямую связан с недвижимостью. Основной прин- цип доходного подхода основывается на том, что чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее цена. Этапы метода прямой капитализации дохода предусматривают следующую по- следовательность: 1) прогнозирование валового дохода; 2) расчет действительного дохода; 3) расчет чистого операционного дохо- да, рентного дохода; 4) определение ставки капитализации; 5) расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного до- хода или рентного дохода на ставку капи- тализации. Стоимость объекта оценки С определя- ется по формуле С = ЧОД / к, (2) где ЧОД – чистый доход; к – коэффициент капитализации. Рассмотрим пример определения сто- имости объекта недвижимого имущества доходным подходом, а именно методом дисконтирования будущих доходов: в тече- ние 4-х лет офисное здание будет сдаваться в аренду за 10 000 долларов, платежи будут поступать в конце каждого отчетного года. Ставка дисконтирования принята в разме- ре 14%. Предполагается, что в конце 4-го года объект недвижимости будет продан за 55 000 долларов. Требуется определить те- кущую стоимость офисного здания? Решение: 1. Определяем текущую стоимость платежей: 10 000 ? (1/(1 + 0,14) + 1/(1 + 0,14)2 + + 1/(1 + 0,14)3 + 1/(1 + 0,14)4) = = 10 000 ? 2,913713 = 29137,1 долларов. 2. Далее следует определить текущую стоимость реверсии: 55 000 ? (1/(1 + 0,14)4 ) = 32564,4 долларов. 3. Для получения текущей стоимости офисного здания суммируем полученные текущие стоимости [4]: 29137,1 + 32564,4 = 61701,5 долларов. С помощью сравнительного подхода можно произвести оценку рыночной сто- имости на основании цен предложений по аренде или продаже объектов или цен не- давних продаж, сопоставимых с оценива- емым объектом. В Республике Казахстан отсутствует база, которая содержит инфор- мацию о фактических ценах продажи объек- тов недвижимости. В связи с этим в рамках сравнительного подхода оценщики прово- дят расчет на основании цен предложений. К методам сравнительного подхода от- носят: метод сравнительного анализа; метод соотнесения цены и дохода, представлен- ный методом валового рентного мульти- пликатора и методом общего коэффициента Рис. 3. Виды износа INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 12, 2017 346 ? ECONOMIC SCIENCES ? капитализации; метод статистического мо- делирования. В оценочной практике самым распро- страненным является метод сравнительного анализа. На начальном этапе определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа оценщик проводит исследование рынка и собирает информа- цию о предложениях по продаже объектов, аналогичных оцениваемому. Для практиче- ского применения данного метода необходи- мо как минимум три объекта-аналога. После отбора подходящих аналогов проводится расчет корректирующих коэффициентов и их внесение в цену каждого сравниваемо- го объекта по каждому элементу сравнения. Корректировки цен предложений сравни- ваемых объектов вносятся в порядке, вы- работанном практикой оценки, при этом первые пять корректировок выполняются в строго определенном порядке, остальные выполняются в произвольном порядке: кор- ректировка на переданные имущественные права, корректировка на торг, корректиров- ка на финансовые условия, корректировка на условия, корректировка на время прода- жи, корректировка на местоположение, кор- ректировка на физические характеристики, корректировка на целевое использование недвижимости. На заключительном этапе согласовываются скорректированные цены сопоставимых объектов для получения еди- ного значения рыночной стоимости объекта оценки [5, 6]. На основании вышеизложенного мож- но сделать вывод о том, что существует не- сколько десятков методов оценки объектов недвижимого имущества, которые исполь- зуются для различных видов объектов. Вы- бор определенного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имею- щейся в распоряжении эксперта информа- ции. Метод капитализации наиболее при- емлем в случае, когда объект недвижимости приносит стабильный постоянный доход. В случае, когда имеется достаточное коли- чество рыночной информации о предложе- нии аналогичных объектов, то для оценки целесообразнее использовать метод рыноч- ной информации. Если объект недвижимого имущества функционирует на неактивном рынке недвижимости, наиболее подходя- щим считается один из методов затратного подхода. Таким образом, выбор метода для оцен- ки офисного здания или помещения – тру- доемкий, творческий процесс. Оптималь- ность выбора методов оценки существенно зависит от практического опыта и квалифи- кации эксперта-оценщика. С целью полу- чения наиболее точного итогового значения стоимости объекта недвижимого имуще- ства при согласовании результатов оценки, эксперту-оценщику необходимо использо- вать как можно больше методов, которые целесообразно применять в каждом кон- кретном случае. Список литературы 1. Сихимбаев М.Р., Шацкая А.А. Практика использо- вания методик прогнозирования динамики цен на рынке недвижимости в Казахстане // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2016. – № 8(2). – С. 240–243. 2. Аналитики: Бизнес-центры снижают цены // Дело- вой портал Kapital.kz. 26.06.2017. URL: https://kapital.kz/ business/60924/analitiki-biznes-centry-snizhayut-ceny.html (дата обращения: 04.11.2017). 3. Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. / Сост. Е.В. Аленичева. – Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. – 32 с. 4. Сихимбаев М.Р., Бабыкина И.С. Анализ методов оценки рынка недвижимости на примере инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в Казахстане // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2017. – № 2–1. – С. 82–87. 5. Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Иса- ев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И. Драпиковского и И.Б. Ивановой – изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. – 480 с. 6. О некоторых вопросах оценочной деятельности: при- каз Министра юстиции Республики Казахстан от 25 февраля 2015 года № 115 // Саморегулируемая палата Казахстан- ской ассоциации оценщиков. URL: http://www.valuer.kz/zan/ stand/144-o-nekotorykh-voprosakh-otsenochnoj-deyatelnostiprikaz-ministra-yustitsii-115-ot-25-02-2015-standarty (дата об- ращения: 26.11.2017). Другие книги из этого разделаУчет капитализации лесных участков при определении размера арендной платыСовременные проблемы первоначальной оценки инвестиционной недвижимости в российском и международном бухгалтерском учетеРазработка прогнозной модели стоимости земель моногородов с учетом экономических факторов деятельности градообразующих предприятий (на примере мурманской области)Учет капитализации лесных участков при определении размера арендной платыСовременные проблемы первоначальной оценки инвестиционной недвижимости в российском и международном бухгалтерском учетеРазработка прогнозной модели стоимости земель моногородов с учетом экономических факторов деятельности градообразующих предприятий (на примере мурманской области)