RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке бизнеса > Исследование методики кадастровой оценки при определении стоимости офисного здания

Исследование методики кадастровой оценки при определении стоимости офисного здания

Сихимбаев М.Р., Урамаева Д.Э., Легостаева А.А., Сраилова Г.Н. Исследование методики кадастровой оценки при определении стоимости офисного здания // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2019. № 4. С. 184-188.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Исследование методики кадастровой оценки при определении стоимости офисного здания"

INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 4, 2019 184 ? ECONOMIC SCIENCES ? УДК 332.64 ИССЛЕДОВАНИЕ МЕТОДИКИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ОФИСНОГО ЗДАНИЯ Сихимбаев М.Р., Урамаева Д.Э., Легостаева А.А., Сраилова Г.Н. Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза, Караганда, e-mail: smurat@yandex.ru, gazzimova@mail.ru, anjal@mail.ru, gulnara.srailova@mail.ru В статье ставится задача рассмотреть отклонение рыночной стоимости земельного участка от кадастро- вой стоимости. Предметом исследования являются оценочные методики для офисных зданий, применяемые в Республике Казахстан. Детально рассмотрен этап расчета стоимости земельного участка в рамках затрат- ного подхода при определении стоимости офисного здания. В статье рассмотрены истоки формирования кадастровой стоимости, методология развития кадастровой оценки земельных участков и ее теоретические исследования. Отдельное внимание уделено таким принципам налогообложения, как равномерность, опре- деленность, удобство и экономность. Раскрыта основная сущность данных принципов налогообложения. Проведен анализ информации о продаже земельных участков г. Караганды на праве частной собственности с целевым назначением «строительство административных зданий, комплексов, бизнес-центров». Приведе- на сравнительная таблица удельной рыночной и кадастровой стоимостей. Рассчитан коэффициент отклоне- ния удельной рыночной стоимости от кадастровой стоимости. Построен график, показывающий динамику отклонения удельной рыночной стоимости от кадастровой стоимости. Результатом исследования являются выводы о целесообразности применения метода кадастровой оценки земельного участка при определении стоимости офисного здания. Ключевые слова: офисное здание, оценка, земельный участок, затратный подход, кадастровая стоимость RESEARCH OF THE METHOD OF CADASTRALASSESSMENT WHEN DETERMINING THE COST OF OFFICE BUILDING Sikhimbaev M.R., Uramaeva D.E., Legostaeva A.A., Srailova G.N. Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, Karaganda, e-mail: smurat@yandex.ru, gazzimova@mail.ru, anjal@mail.ru, gulnara.srailova@mail.ru The aim of the article is to consider the deviation of the market value of the land from the cadastral value. The subject of the study is the evaluation methods for office buildings used in the Republic of Kazakhstan. Considered in detail the stage of calculating the cost of land in the framework of the cost approach in determining the value of an office building. The article describes the origins of the formation of cadastral value, the methodology for the development of cadastral valuation of land and its theoretical research. Special attention is paid to the principles of taxation as uniformity, certainty, convenience and economy. The main essence of these principles of taxation is disclosed. The analysis of information on the sale of land plots of the city of Karaganda on the right of private property with the purpose of «the construction of administrative buildings, complexes, business centers.» A comparative table of specific market and cadastral values is given. The coefficient of deviation of the specific market value from the cadastral value is calculated. A graph showing the dynamics of the deviation of the specific market value from the cadastral value. The result of the study are the conclusions about the feasibility of applying the method of cadastral valuation of land in determining the value of an office building. Keywords: office real estate, valuation, land, cost approach, cadastral value На сегодняшний день оценка офисно- го здания является довольно распростра- ненным процессом, поскольку количество офисных помещений с каждым годом рас- тет. Данный рост объясняется развитием предпринимательского движения в респу- блике и офисные помещения являются разновидностью коммерческой недвижи- мости. Актуальность предлагаемого на- учного исследования обусловлена тем, что объективная и достоверная оценка офисов дает возможность собственнику имущества проводить различные операции с недвижи- мостью и свести к минимуму риски, свя- занные с ней. В этой связи главной задачей оценщика является получение качественно- го результата проводимой оценки. Одной из важных составляющих достоверности и адекватности проведенных расчетов счи- тается выбор верных методик определения стоимости имущества, исходя из первона- чально заявленных целей оценки. Цель исследования: повышение досто- верности результатов определения стоимо- сти недвижимого имущества на примере офисных зданий. В статье применялись ме- тоды статистического анализа и сравнения, расчетно-аналитический и экономико-мате- матический методы исследования. Как известно, при оценке офисных зда- ний, как правило, применяются все три под- хода, а именно сравнительный, доходный и затратный. Каждый из подходов имеет свои особенности. Суть затратного подхо- да заключается в определении стоимости объекта недвижимости, исходя из затрат, МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЖУРНАЛ ПРИКЛАДНЫХ И ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ № 4, 2019 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ? 185 необходимых для восстановления либо за- мещения объекта недвижимости, с учетом его накопленного износа. Фактически за- тратный подход состоит из двух этапов: первый – это расчет стоимости земельного участка, и второй – расчет восстановитель- ной стоимости (стоимости замещения) за вычетом накопленного износа [1]. Рассмотрим более детально этап расчета стоимости земельного участка в рамках за- тратного подхода при определении стоимости офисного здания. Как показывает практика, некоторые оценщики прибегают к методу ка- дастровой оценки земельного участка. Первоначально методологию развития кадастровой оценки земельных участков и ее теоретические исследования относят к физиократам (Анн Робер Жак Тюрго, Мерсье де Ла Ривьер, Франсуа Кенэ) и яр- ким представителям классической эконо- мической школы (Адам Смит, Карл Маркс, Томас де Квинси, Жан-Батист Сэй), кото- рые рассматривали проблемы ценности зе- мельных участков с позиции оптимизации налоговой системы, формирования земель- ной ренты. Методологической базой ис- следования кадастровой оценки земельных участков также являются фундаментальные труды многих отечественных и зарубежных уч?ных в области оценочной деятельности, финансов и статистики [2]. Принципы налогообложения, такие как равномерность, определенность, удобство и экономность, легли в основу процеду- ры формирования кадастровой стоимости. Данные принципы были сформулированы Адамом Смитом в работе «Исследование о природе и причинах богатства народов» и учитывают интересы как налогоплатель- щиков, так и государства. Принцип равно- мерности предполагает участие подданных государства в поддержке правительства ис- ходя из своих финансовых возможностей. Принцип определенности состоит в том, что размер налога, время и способ оплаты должны быть точно определены, ясны и из- вестны налогоплательщику и всем людям. Принцип удобства заключается во взима- нии налога способом, удобным для налого- плательщика. Принцип экономности гласит, что налог должен извлекать из кошелька на- селения возможно меньше сверх того, что приходит в казну государства [3]. В современных же источниках приве- дено следующее определение понятия ка- дастровой стоимости: «Кадастровая стои- мость земельного участка – это эквивалент его рыночной цены, который используется для налогообложения, формирования сум- мы арендных платежей, сделок по купле- продаже земли» [4]. Основным назначением применения ка- дастровой стоимости является налогообла- жение и начисление суммы арендных пла- тежей. В части определения кадастровой стоимости земли для сделок купли-прода- жи, кредитования, ситуация складывается таким образом, что реальная стоимость зе- мельного участка, как правило, отличается в большую или меньшую сторону. Суть метода кадастровой оценки заклю- чается в применении нормативного пока- зателя, т.е. базовой ставки платы за 1 кв.м земельного участка и соответствующих по- правочных коэффициентов. Офисное здание неотделимо от земель- ного участка и, соответственно, обладает одним целевым назначением. Земельный участок под офисным зданием имеет целе- вое назначение – эксплуатация офисного здания, то есть коммерческое. На основании информационных ресур- сов был проведен анализ данных о прода- же земельных участков города Караганды на праве частной собственности и целевым назначением «строительство администра- тивных зданий, комплексов, бизнес-цен- тров». Сведения по земельным участкам коммерческого офисно-административно- го назначения представлены в табличной форме (табл. 1). Вышеприведенная таблица показывает, что cредняя стоимость земельного участка за 1 кв.м составила 23 757 тенге. По стоимости предложений земельных участков расчет удельной рыночной стои- мости производился с использованием сле- дующей формулы [2]: УРС = (СП / Пзу)*Кторга , (1) где УРС – удельная рыночная стоимость, тенге; СП – стоимость предложения, тенге; Пзу – площадь земельного участка, кв.м; Кторга – коэффициент торга. Корректировка на торг, как правило, определяется экспертным методом, с при- менением информации экспертных вы- борочных опросов с приведением ссылок на соответствующие печатные материалы. Мнения экспертов приводятся как макси- мальное, минимальное и среднее значения. Использование той или иной величины тре- бует обоснования от оценщика в каждом конкретном случае. Согласно [5] скидка на торг для земель- ных участков под офисно-торговую за- стройку варьируется в интервале от 8% до 23%. Среднее значение коэффициент торга с учетом округления в нашем случае прини- маем в размере 15%. INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 4, 2019 186 ? ECONOMIC SCIENCES ? Таблица 1 Сведения по земельным участкам коммерческого офисно-административного назначения № п/п Целевое назначение Местоположение Общая площадь, кв.м Стоимость предложе- ния, тенге Стоимость предложе- ния, тенге/ кв.м Удельная рыночная стоимость, тенге/кв.м 1 Строительство и экс- плуатация админи- стративного здания город Караганда, район Казыбек-би, Ерубаева 44/4 1650 45 000 000 27 273 23 182 2 Строительство и даль- нейшая эксплуатация административного комплекса город Караганда, район Казыбек-би, на пересечении ул. Газалиева и Кривогуза 1558 57 000 000 36 585 31 097 3 Строительство и даль- нейшая эксплуатация бизнес-центра город Караганда, район Казыбек-би, 6 микрорайон 660 16 000 000 24 242 20 606 4 Строительство торго- во-бытового админи- стративного комплексагород Караганда, район Казыбек-би, прс. Бухар-Жырау, Новый рынок 2200 87 000 000 39 545 33 613 5 Строительство адми- нистративного здания город Караганда, район Казыбек-би, улица Алиханова, д. 10/2 256 6 868 000 26 828 22 804 6 Строительство и экс- плуатация админи- стративно-бытового комплекса город Караганда, район Казыбек-би, учетный квартал 137, участок 041 6196 150 000 000 24 209 20 578 7 Строительство адми- нистративного зданиягород Караганда, район Казыбек-би, микрорайон Степной-4 605 20 000 000 33 058 28 099 8 Строительство и экс- плуатация админи- стративно-бытового комплекса город Караганда, район Казыбек-би, микрорайон Степной-4 565 11 000 000 19 469 16 549 9 Строительство бизнес- центра город Караганда, район Казыбек-би, микрорайон Степной-4 600 12 200 000 20 333 17 283 Таблица 2 Расчет кадастровой стоимости анализируемых объектов № п/п Целевое назначение Местоположение Общая площадь, кв.м Базовая ставка пла- ты за 1 кв.м, тенге Коэффици- ент ценово- го зониро- вания Кадастро- вая сто- имость, тенге Када- стровая стоимость, тенге/кв.м 1 Строительство и эксплуатация административно- го здания город Караганда, район Казыбек-би, Ерубаева 44/4 1650 1984 2,2 7 201 920 4 365 2 Строительство и дальнейшая эксплуатация ад- министративного комплекса город Караганда, район Казыбек-би, на пересечении ул. Газалиева и Кри- вогуза 1558 1984 2,2 6 800 358 4 365 3 Строительство и дальнейшая экс- плуатация бизнес- центра город Караганда, район Казыбек-би, 6 микрорайон 660 1984 2,2 2 880 768 4 365 МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЖУРНАЛ ПРИКЛАДНЫХ И ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ № 4, 2019 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ? 187 Окончание табл. 2 № п/п Целевое назначение Местоположение Общая площадь, кв.м Базовая ставка пла- ты за 1 кв.м, тенге Коэффици- ент ценово- го зониро- вания Кадастро- вая сто- имость, тенге Када- стровая стоимость, тенге/кв.м 4 Строительство торгово-бытового административно- го комплекса город Караганда, район Казыбек-би, прс. Бухар-Жырау, Новый рынок 2200 1984 2,2 9 602 560 4 365 5 Строительство административно- го здания город Караганда, район Казыбек-би, улица Алиханова, д. 10/2 256 1984 2,2 1 117 389 4 365 6 Строительство и дальнейшая эксплуатация административно- бытового ком- плекса город Караганда, район Казыбек-би, учетный квартал 137, участок 041 6196 1984 1,55 19 053 939 3 075 7 Строительство административно- го здания город Караганда, район Казыбек- би, микрорайон Степной-4 605 1984 2,2 2 640 704 4 365 8 Строительство и дальнейшая эксплуатация административно- бытового ком- плекса город Караганда, район Казыбек- би, микрорайон Степной-4 565 1984 2,2 2 466 112 4 365 9 Строительство бизнес-центра город Караганда, район Казыбек- би, микрорайон Степной-4 600 1984 2,2 2 618 880 4 365 Формула расчета кадастровой стоимо- сти земли выглядит следующим образом: С к = Пзу * Б с * К цз , (2) где С к – кадастровая стоимость земельного участка, тенге Пзу – общая площадь земельного участка, кв.м; Б с – базовая ставка платы за 1 кв.м, тенге; Кцз – коэффициент ценового зонирования. Согласно [6], базовая ставка платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в г. Караганде со- ставляет 1984 тенге за 1 кв.м. Коффициенты ценового зонирования земли взяты из [7]. В табл. 2 приведем расчет кадастровой сто- имости анализируемых объектов. Таблица 3 Расчет коэффициента соотношения УРС/КС № п/п Удельная рыночная стоимость (УРС), тенге/кв.м Кадастровая стоимость (КС), тенге/кв.м Коэффициент УРС/КС 1 23 182 4 365 5,31 2 31 097 4 365 7,12 3 20 606 4 365 4,72 4 33 613 4 365 7,70 5 22 804 4 365 5,22 6 20 578 3 075 6,69 7 28 099 4 365 6,44 8 16 549 4 365 3,79 9 17 283 4 365 3,96 Среднее значение 5,66 INTERNATIONAL JOURNAL OF APPLIED AND FUNDAMENTAL RESEARCH № 4, 2019 188 ? ECONOMIC SCIENCES ? Cоотношение УРС/КС для земельных участков Составим сводную таблицу соотноше- ния удельной рыночной и кадастровой сто- имостей за 1 кв.м земельного участка. По- лученные данные отражены в табл. 3. Среднее соотношение УРС/КС по го- роду Караганда – 5,66. Соотношение пока- зывает превышение рыночной стоимости земельного участка над кадастровой. На нижеприведенном графике показа- ны соотношения УРС/КС для земельных участков (рисунок). Таким образом, вышеприведенные та- блицы и график показывают значительное превышение рыночной стоимости земель- ного участка над кадастровой. Становле- ние методологии кадастровой стоимости происходило на протяжении веков, фор- мирование которой было непосредственно связано с развитием земельной собствен- ности и земельного налогообложения. Ре- зультатом применения кадастровой стои- мости является получение налоговой базы земельного налога или арендной платы на землю. Однако применение метода када- стровой оценки при определении стоимо- сти офисных зданий является крайне не- корректным, поскольку данная стоимость является заниженной в несколько раз в сравнении с рыночной стоимостью, что приводит к недостоверной оценке. На ос- нове данных табл. 1–3 можно сделать вы- вод, что метод сравнения продаж при оцен- ке земельного участка является наиболее предпочтительным при условии наличия развитого рынка недвижимости. Список литературы 1. Сихимбаев М.Р., Бабыкина И.С. Анализ методов оценки рынка недвижимости на примере инвестиционного проекта строительства жилого комплекса в Казахстане // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2017. № 2 (1). С. 82–87. 2. Безруков В.Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А.В. Нало- гообложение и кадастровая оценка недвижимости: моногра- фия. Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. 155 с. 3. Смит А. Исследование о природе и причинах богат- ства народов =?Inquiry into the nature and causes of the wealth of nations: пер. с англ. М.: Эксмо, 2007. 956 с. 4. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. М.: КНОРУС, 2012. 264 с. 5. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Попра- вочные коэффициенты. НН.: Приволжский центр финансо- вого консалтинга и оценки, 2011. 204 с. 6. Совместное постановление акимата Карагандинской области от 11 апреля 2016 года № 24/07 и решение Кара- гандинского областного маслихата от 28 апреля 2016 года № 30 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность в областном центре, городах областного и районного значе- ния, поселках и сельских населенных пунктах» [Электрон- ный ресурс]. URL: http://adilet.zan.kz/rus/docs/V16K0003813 (дата обращения: 05.03.2019). 7. Приказ и.о. Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 28 января 2016 года № 91 «Об утверждении коэффициента зонирования, учитывающего месторасположение объекта налогообложения в населенном пункте» [Электронный ресурс]. URL: https://online.zakon.kz/ Document/?doc_id=35470423#pos=0;200 (дата обращения: 05.03.2019).

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru