Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Исследование факторов спроса и оценки инвестиционной привлекательности жилой недвижимости
Астафьев С.А., Саенко И.А. Исследование факторов спроса и оценки инвестиционной привлекательности жилой недвижимости // Недвижимость: экономика, управление. 2018. № 4. С. 29-32.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Исследование факторов спроса и оценки инвестиционной привлекательности жилой недвижимости"Экономика и менеджмент недвижимости недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал # 4 / 2018 29 Саенко И.А., Астафьев С.А. Саенко Ирина Александровна — канд. экон. наук, доцент, доцент кафедры проектирования зданий и экспертизы недвижимости Сибирского федерального университета, 660041, г. Красноярск, пр. Свободный, 79, osun_kaf@mgsu.ru. Астафьев Сергей Александрович – д-р экон. наук, доцент, зав. кафедрой экономики и управления инвестициями и недвижимостью, Байкальский государственный университет, 664003, г. Иркутск, ул. Ленина, 11, astafievsa@mail.ru. ? УДК 330.322.011 В основе жизнедеятельности людей являет- ся удовлетворение потребностей отдель- ных личностей и общества в целом, прои- стекающих из биологических, психологических, социально-культурных свойств человека. Сред- ствами удовлетворения потребностей людей яв- ляется все, что их окружает в повседневной жиз- ни и способствует комфортным условиям суще- ствования, обусловленных физическим и соци- альным наполнением окружающего мира. Одной из самых популярных теорий о потреб- ностях человека, является так называемая «пи- рамида А. Маслоу», отражающая пять видов жиз- ненных приоритетов человека, расположенных в виде иерархии [4,7], на основании которой определим потребности, для удовлетворения ко- торых людям необходимы объекты жилой недви- жимости в качестве места проживания, и сфор- мируем требования к их характеристикам со сто- роны потребителей [6,11,13,14] На физиологическом уровне объекты жи- лой недвижимости призваны удовлетворять по- требности «ключевых процессов», расширения жизненного пространства, воспроизводства ро- да – деторождении, физического развития и здо- ровья, общения с природой, потребности в сани- тарной гигиене. Потребности в безопасности и защите удовлетворяются посредством выполнения сле- дующих условий применительно к выбору место- расположения жилого объекта и его характери- стик: безопасность от воздействия метеорологи- ческих факторов, шума и других негативных воз- действий внешней окружающей среды; долго- вечность и надежность жилых объектов, их по- жарная безопасность; экологические и ланд- шафтные особенности, интегрированность при- родных элементов в жилье; психологическая безопасность жилища. Для удовлетворения социальных потреб- ностей людей объекты жилой недвижимости должны обеспечивать защиту от воздействия со- циальной среды, обособление и индивидуализа- цию, возможность развития личности, условия формирования первичных социальных отноше- ний, возможность создания семьи и воспитания детей. Потребность в уважении и признании реа- лизуется в жилых объектах, главным образом, че- рез следующие характеристики: месторасполо- жение и благоустройство прилегающей террито- рии – внешняя качественная характеристика; размеры – количественная характеристика; вну- треннее благоустройство – качественная харак- теристика. Удовлетворяя потребность в самовыраже- нии, человек предъявляет к объектам жилой не- движимости требования художественной ценно- сти и архитектурной выразительности, техниче- ской оснащенности, обеспечения приемлемого уровня комфорта – внешнего и внутреннего бла- гоустройства. Хотелось бы отметить, что строго разграни- чить требования конкретного человека по пяти вышеприведенным уровням потребностей едва ли представляется возможным так как, напри- мер, благоустроенная придомовая территория с достаточным количеством озеленения выполняет Исследование факторов спроса и оценки инвестиционной привлекательности жилой недвижимости Статья посвящена исследованию факторов жилищного спроса и вопросу оценке инвестиционной привлекательности объектов жилой недвижимости, проведенного с применением системного подхода и логики, методов экономической аналогии, структуризации и систематизации, формализации и интерпретации. Как показало исследование, инвестиционная привлекательность объектов жилой недвижимости формируется под воздействием множества факторов, оказывающих влияние на жилищный спрос, и является основополагающим критерием при оценке на рынке жилья возможных альтернатив вложения средств потенциальных инвесторов. В процессе исследования, цель которого заключалась в определении и классификации факторов жилищного спроса, параметров и процедуры оценки инвестиционной привлекательности объектов жилой недвижимости было установлено, что оценка альтернатив из множества имеющихся на рынке вариантов инвестирования осуществляется на основе параметров, формирующих потребительскую ценность объектов, то есть характеризующих потребительские свойства объектов на локальном рынке жилья с учетом стоимости совокупных затрат владения ими и предполагаемой выгодой от распоряжения и/или использования на основе прав собственности на каждом этапе жизненного цикла объектов. Путем проведения ряда итераций на предмет сравнения отдельных объектов жилой недвижимости между собой по выделенным параметрам в конечном итоге определяется объект инвестирования наиболее соответствующий потребностям конкретных людей и домохозяйств, выступающих в настоящее время основными инвесторами в сфере жилищного строительства, для развития которой необходимо учитывать требования со стороны потребителей к характеристикам строящихся объектов жилой недвижимости. Ключевые слова: жилищная потребность, жилищный спрос, жилая недвижимость, инвестиционная привлекательность, параметры, оценка. международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 30 Экономика и менеджмент недвижимости ? # 4 / 2018 и функцию социализации жителей (обеспечивая пространство для общения), и предоставляет возможности самореализации, тем самым обеспечивая комфортные жилищные условия, кото- рые формируют потребительскую ценность объектов жилой недвижимости, воспринимаемую человеком как свойство быть полезным и значимым. Потребность в жилье в практическом аспекте реализуется через спрос, определяемый как отношение между ценой поль- зования объектами жилой недвижимости, расположенных в конкретном месте и характеризующихся количественными и качественными характеристиками объектов (потребительские характеристики), которые люди имеют желание и возможность приобрести. При этом ценовой фактор является основополага- ющим в реализации потребности и превращении ее в спрос. Жилищная потребность людей удовлетворяется, главным образом, либо путем приобретения объектов жилой недвижи- мости в собственность либо на основе договоров с собствен- никами жилья на условиях социального, муниципального или частного найма. При этом найм жилья предполагает наличие объектов жилой недвижимости у собственников, которые они готовы и могут предложить на оговоренных условиях нуждаю- щимся. В таблице 1 в зависимости от видов жилищного спроса приведена классификация и информационное обеспечение исследования факторов, учет которых позволяет прогнозиро- вать его изменения, в соответствие с ними осуществлять кор- ректирующие воздействия в жилищном секторе экономики и проведении в целом жилищной политики, что является основа- нием управления и развития сферы жилищного строительства. Развитие сферы жилищного строительства предполагает вовлечение в нее инвестиций для создания новых объектов и реконструкции, капитального ремонта и модернизации сущест- вующих объектов жилой недвижимости, которые должны быть инвестиционно-привлекательными [3,8,17]. Таблица 1 – Классификация и информационное обеспечение исследования факторов жилищного спроса в зависимости от его вида Критерий Вид жилищного спроса Факторы Информационное обеспечение Реализуе-мость Потенциальный спрос Демографическая ситуация, состав семьи и домохозяйств; количество используемого жилья, его благоустроенность и техническое состояние Статистические данные Реальный спрос Намерения домохозяйств улучшить жилищные условия Опрос населения Мотив (цель) Покупательский спрос Жилищная обеспеченность и качество жилья; доходы и сбе- режения домохозяйств, их предпочтения; демографическая и социальная структура населения; доступность государствен- ной поддержки Статистические данные; опрос насе- ления; государственные программы поддержки Инвестиционный спрос Доступность и доходность альтернативных источников инве- стирования; оценка степени риска инвестиций Мониторинг рынка недвижимости Спрос на социальное жилье Государственные бюджетные жилищные инвестиции Статистические данные; государст- венные программы поддержки Форма проявле- ния (платеже- способность) Платежеспособ-ный спрос Доходы и сбережения домохозяйств; доступность заемных средств; спекулятивные, инвестиционные и инфляционные ожидания Статистические данные; мониторинг рынка жилья; государственные про- граммы поддержки; ключевая ставка Неплатежеспо-собный спрос Доходы и сбережения домохозяйств; доступность заемных ЦБ РФ средств Функцио- нальный признак Спрос на первичном рынке Государственные бюджетные жилищные инвестиции; разви- тость институтов и механизмов проектного финансирования в сфере жилищного строительства; уровень монополизации среди застройщиков Статистические данные; государ- ственные программы поддержки; структура управления и законода- тельная база в сфере жилищного строительства; мониторинг застрой- щиков Спрос на вторичном рынке Расширенные типы воспроизводства жилья: реконструкция, капитальный ремонт, модернизация Статистические данные Тип заключа- емых договоров на рынке Спрос на приобретение жилья в собственность Доходы и сбережения домохозяйств, их предпочтения;инфляционные ожидания Статистические данные; опрос насе- ления; проектные декларации Спрос на найм жилья Доходы и сбережения домохозяйств, их предпочтения Статистические данные; опрос насе- ления; кадастровые планы Диффе-ренциа- ция типа жилья по степени комфорт-ности Спрос на стандартное жилье Количественные и качественные характеристики объектов жи- лой недвижимости, особенности месторасположения Проектные декларации, кадастровые планы; сведения о социальной ин- фраструктуре и транспортной доступ- ности объектов жилой недвижимости Спрос на жилье повышенных потребительских характеристик Степень удовлет- вореннос-ти Удовлетворенный спрос Соответствие потребительских характеристик объектов жилой недвижимости финансовымвозможностям и предпочтениям людей Опрос населения Неудовлетворен-ный спрос Не соответствие потребительских характеристик объектов жи- лой недвижимости финансовым возможностям и предпочте- ниям людей недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 31 Экономика и менеджмент недвижимости ? # 4 / 2018 Оценка инвестиционной привлекательности объектов жи- лой недвижимости связана с определением системы параме- тров A (p1,р2,…,рn), характеризующих потребительские свойст- ва объектов на локальном рынке жилья, стоимостью совокуп- ных затрат владения ими и предполагаемой выгодой от распо- ряжения и/или использования на основе прав собственности на каждом этапе жизненного цикла объектов. Оценка потребительских характеристик определяется в за- висимости от количественных и качественных параметров не- посредственно объектов жилой недвижимости и окружающей жилой среды в рамках удовлетворения жилищной потребности на основе предъявляемых требований со стороны потребителя о которых говорилось выше. При этом непосредственно оцени- ваются потребительские качества местоположения объекта жилой недвижимости, характеристики здания и приобретае- мых в нем жилых помещений для проживания, которые по сте- пени комфортности будут соответствовать финансовым воз- можностям людей [8,10,12]. Стоимость совокупных затрат владения связана с затрата- ми на приобретение объекта жилой недвижимости и затратами на его содержание и развитие [2,9], величина и состав которых значительно различны в зависимости от стадии и состояния объекта недвижимости в момент его приобретения и целей бу- дущего собственника в отношении использования объекта не- движимости. Предполагаемые выгоды от распоряжения и/или использо- вания на основе прав собственности на каждом этапе жизнен- ного цикла объектов связаны, прежде всего, с их потребитель- ским характеристиками [5,15,16]. Собственник объекта жилой недвижимости может продать объект на любом этапе его жиз- ненного цикла, либо на стадии эксплуатации использовать его в качестве удовлетворения жилищной потребности самостоя- тельно или предложить его нуждающимся для аренды. Как пра- вило, собственник оценивает свою выгоду как разницу между доходами и расходами, связанными с объектом жилой недвижи- мости с учетом фактора времени владения и распоряжения им. Оценка инвестиционной привлекательности объектов жи- лой недвижимости предполагает, что в качестве множества альтернатив ? следует рассматривать произвольную конечную совокупность N объектов, зависящих от n параметров A (p1,р2,…,рn): (1) где Rn – множество вариантов на рассматриваемом рынке объектов жилой недвижимости; Sn- множество рассматриваемых объектов с удовлетворяю- щими параметрами из множестваRn. * Для рассматриваемых объектов из множества альтернатив х (х1,….., хn) и y(y1,….., yn) необходимо установить отношение порядка xRy, порожденное скалярным упорядочиванием одно- мерных составляющих Sn. В этом случае определяется: (2) И, если [xRy] = 1, то объект xпредпочтительнее объекта y. В случае [xRy] = 0 говорить о том, что x хуже y нельзя, так как объекты могут быть несравнимы. Путем проведения ряда итераций на предмет сравнения отдельных объектов между собой по выделенным параметрам в конечном итоге определяется объект инвестирования [1] наиболее соответствующий потребностям конкретных людей и домохозяйств, выступающих в настоящее время основными инвесторами в сфере жилищного строительства, для развития которой необходимо учитывать их интересы и требования к объектам жилой недвижимости. Список использованной литературы: 1. Баюк О.А., Денежкина И.Е., Зададаев С.А. Метод оценки ин- вестиционной привлекательности градостроительных проектов //Вестник Финансового университета. 2014. № 2 (80). С. 74-78. 2. Бенуж Андрей Александрович. Эколого-экономическая мо- дель жизненного цикла здания на основе концепции «зелено- го» строительства: автореферат дис. ... кандидата технических наук: 05.23.19 / Бенуж Андрей Александрович;[Место защиты: Московский государственный строительный университет].- Москва, 2013 3. Виноградова Д.И. Факторы, влияющие на экономическую эффективность и инвестиционную привлекательность объек- тов недвижимости // Научный альманах. 2015. № 7 (9). С. 72-74. 4. Голубков Е .П . Основы маркетинга : учебник для студентов вузов, обучающихся по экон . специальностям / Е .П .Голубков . – 4 -е изд . , перераб . и доп . – М : Финпресс , 2013 5. Ермолаев Е.Е. Управление потребительной стоимостью объектов строительства // Гуманитарные и социальные науки (электронный журнал) – 2013 – № 3. Электронный ресурс. Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=20201782 6. Качество жилых зданий: учебное пособие / Пылаев А.Я., Пылаева А.А., Долятовский В.А., Корасева Л.В.; под ред. А.Я.Пылаева; Южный федеральный университет.- Ростов на Дону; Таганрог: Издательство Южного федерального универ- ситета, 2017.-332 с. 7. Котлер Ф. Маркетинг менеджмент. Экспресс-курс/ Ф.Котлер; пер. с англ. под ред. С.Г. Божук. – СПб.: Питер, 2006. – 464 с. 8. Ларионов А.Н., Клюева Т.Г. Экологичность и экономическая эффективность как факторы инвестиционной привлекательно- сти жилищного строительства // Недвижимость: экономика, управление. 2011. № 1. С. 14-17. 9. Методика расчета жизненного цикла жилого здания с уче- том стоимости совокупных затрат. Электронный ресурс. Режим доступа: http://archiv.nop.ru/upload/iblock/089/5.pdf 10. Павлов В.В. Некоторые подходы к формированию много- факторной системы показателей оценки инвестиционной при- влекательности проектов многофункциональных объектов не- движимости // Недвижимость: экономика, управление. 2015. № 4. С. 10-13. 11. Саенко И.А. Морфологический анализ жилищной потреб- ности как инструмент управления и развития жилой недвижи- мости. Электронный ресурс. Режим доступа: https://elibrary.ru/ item.asp?id=29914396 12. Саенко И.А. Теоретические и методологические проблемы оценки комфортности и доступности жилья. Электронный ре- сурс. Режим доступа: https://elibrary.ru/item.asp?id=32838176 13. Суслова С.И. Формирование и удовлетворение жилищной потребности (цивилистический аспект). Социум и власть, № 1. 2012, с. 80-84 14. Чепелева К.В, Саенко И.А. Системный подход к исследова- нию жилищной потребности и формах ее удовлетворения. Электронный ресурс. Режим доступа: https://elibrary.ru/item. asp?id=24399406 15. Шмидт И.А. Методический подход к определению экономи- ческой ценности объектов рынка жилой недвижимости // Вестник Белгород. ун-та кооперации, экономики и права. 2011. – № 4. – С. 298-306. Электронный ресурс. Режим доступа: http://elibrary.ru/ item.asp?id=17272704 16. Developing methodology and algorithm for estimating comfortability and classifying residential property. Saenko I.A., Sarchenko V.I., Chepeleva K.V. Espacios. 2017. Т. 38. № 33. С. 21. 17. Real estate investment decision support system Astafiev S.A., Yi G. Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2018. Т. 8. № 1 (24). С. 23-27. международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 32 Экономика и менеджмент недвижимости ? # 4 / 2018 Research of demand’s factors and evaluation of investment’s attractiveness of residential real estate The article is devoted to the study of factors of housing demand and the issue of assessing of the investment of attractiveness of residential real estate, carried out using a systematic approach and logic, methods of economical similarity, structuring and systematization, formalization and interpretation. As the study showed , the investment’s attractiveness of residential real estate is shaped by a variety of factors that affect housing demand, and is a fundamental criterion in assessing of the housing market for possible alternatives for investing funds from potential investors. During the research, the purpose of which was to determine and classify the factors of housing demand, parameters and procedures for assessing of the investment attractiveness of residential real estate objects, it was found that the evaluation of alternatives from the multitude of investment options available on the market is based on parameters that form the consumer value of objects, that is, consumer properties of objects in the local housing market. Taking into account the value of the total costs for owning them and assumed the benefit from the disposal and / or use them based on property rights at every stage of the living cycle of objects. By conducting a series of iterations to compare individual residential real estate with each other, the investment object that is most relevant to the needs of specific people and households, currently the main investors in the housing sector are determined by the selected parameters to the characteristics of residential real estate under construction. Key words: housing need, housing demand, residential real estate, investment attractiveness, parameters, assessment. References 1. Bayuk O.A., Denezhkina I.E., Zadadaev S.A. Metod otsenki investitsionnoy privlekatel'nosti gradostroitel'nykh proektov [Method for assessing the investment attractiveness of urban projects]. Vestnik Finansovogo universiteta [Bulletin of the Financial University]. 2014. No. 2 (80), pp. 74-78. 2. Benuzh Andrey Aleksandrovich. Ekologo-ekonomicheskaya model' zhiznennogo tsikla zdaniya na osnove kontseptsii «zelenogo» stroitel'stva [Ecological and economic model of the life cycle of a building based on the concept of "green" construction]. Moscow, 2013. 3. Vinogradova D.I. Faktory, vliyayushchie na ekonomicheskuyu effektivnost' i investitsionnuyu privlekatel'nost' ob"ektov nedvizhimosti [Factors affecting the economic efficiency and investment attractiveness of real estate]. Nauchnyy al'manakh [Scientific Almanac]. 2015, no. 7 (9), pp. 72-74. 4. Golubkov E .P . Osnovy marketinga : uchebnik dlya studentov vuzov, obuchayushchikhsya po ekonomicheskim spetsial'nostyam [Fundamentals of Marketing: a textbook for university students enrolled in economic specialties]. Moscow, Finpress Publ., 2013. 5. Ermolaev E.E. Upravlenie potrebitel'noy stoimost'yu ob"ektov stroitel'stva [Management of the use value of construction objects]. Gumanitarnye i sotsial'nye nauki [Humanities and Social Sciences]. 2013, no. 3. 6. Pylaev A.Ya., Pylaeva A.A., Dolyatovskiy V.A., Koraseva L.V. Kachestvo zhilykh zdaniy: uchebnoe posobie [Quality of residential buildings: study guide].Yuzhnyy federal'nyy universitet Publ., 2017, p. 332. 7. Bozhuk. S.G., Kotler F. Marketing menedzhment. Ekspress-kurs [Marketing Management. Express course]. Piter Publ., 2006, p. 464. 8. Larionov A.N., Klyueva T.G. Ekologichnost' i ekonomicheskaya effektivnost' kak faktory investitsionnoy privlekatel'nosti zhilishchnogo stroitel'stva [Environmental friendliness and economic efficiency as factors of investment attractiveness of housing construction]. Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie [Real estate: economy, management]. 2011, no. 1, pp. 14-17. 9. Metodika rascheta zhiznennogo tsikla zhilogo zdaniya s uchetom stoimosti sovokupnykh zatrat [The method of calculating the life cycle of a residential building, taking into account the cost of total costs] [Electronic resource]. Available at: http://archiv.nop.ru/upload/ iblock/089/5.pdf. 10. Pavlov V.V. Nekotorye podkhody k formirovaniyu mnogofaktornoy sistemy pokazateley otsenki investitsionnoy privlekatel'nosti proektov mnogofunktsional'nykh ob"ektov nedvizhimosti [Some approaches to the formation of a multi-factorial system of indicators for assessing the investment attractiveness of multifunctional real estate projects]. Nedvizhimost': ekonomika, upravlenie [Real estate: economy, management]. 2015, no. 4, pp. 10-13. 11. Saenko I.A. Morfologicheskiy analiz zhilishchnoy potrebnosti kak instrument upravleniya i razvitiya zhiloy nedvizhimosti [Morphological analysis of housing needs as a tool for management and development of residential real estate] [Electronic resource]. Available at: https://elibrary.ru/item.asp?id=29914396. 12. Saenko I.A. Teoreticheskie i metodologicheskie problemy otsenki komfortnosti i dostupnosti zhil'ya [Theoretical and methodological problems of assessing the comfort and affordability of housing] [Electronic resource]. Available at: https://elibrary.ru/item. asp?id=32838176. 13. Suslova S.I. Formirovanie i udovletvorenie zhilishchnoy potrebnosti (tsivilisticheskiy aspekt) [Formation and satisfaction of housing needs (civil aspect)]. Sotsium i vlast' [Society and Power]. 2012, no. 1, pp. 80-84. 14. Chepeleva K.V, Saenko I.A. Sistemnyy podkhod k issledovaniyu zhilishchnoy potrebnosti i formakh ee udovletvoreniya [A systematic approach to the study of housing needs and forms of its satisfaction] [Electronic resource]. Available at: https://elibrary.ru/item. asp?id=24399406. 15. Shmidt I.A. Metodicheskiy podkhod k opredeleniyu ekonomicheskoy tsennosti ob"ektov rynka zhiloy nedvizhimosti [Metodicheskiy podkhod k opredeleniyu ekonomicheskoy tsennosti ob "ektov rynka zhiloy nedvizhimosti]. Vestnik Belgorodskogo universiteta kooperatsii, ekonomiki i prava [Bulletin Belgorodskogo universiteta kooperatsii, ekonomiki i prava]. 2011, no. 4, pp. 298-306. 16. Saenko I.A., Sarchenko V.I., Chepeleva K.V. Developing methodology and algorithm for estimating comfortability and classifying residential property. 2017, Vol. 38. no. 33, p. 21. 17. Astafiev S.A., Yi G. Real estate investment decision support system. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Investments of universities. Investments. Building. The property]. 2018, Vol. 8, no. 1 (24), pp. 23-27. About the authors: Astafev Sergey Aleksandrovich – Doctor of Economic Sciences, Associate Professor, Head of Chair of Economics and Investments and Real Estate Management, Baikal State University, 11 Lenin St., 664003, Irkutsk, Russian Federation, astafievsa@mail.ru; Saenko Irina Aleksandrovna – Candidate of Economic Sciences, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Building Design and Real Estate Expertise of Siberian Federal University, 79, Svobodny Ave., Krasnoyarsk, 660041, osun_kaf@mgsu.ru. Другие книги из этого разделаСовершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в области кадастровой оценкиГосударственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: результаты, проблемы, перспективыО самостоятельности и взаимоподчиненности понятий "земля" и "почва" при эколого-экономической оценочной деятельностиСовершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в области кадастровой оценкиГосударственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения: результаты, проблемы, перспективыО самостоятельности и взаимоподчиненности понятий "земля" и "почва" при эколого-экономической оценочной деятельности