RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Использование вероятностно-статистических методов при оценке степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимости

Использование вероятностно-статистических методов при оценке степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимости

Вартанян К.А., Абакумов Р.Г. Использование вероятностно-статистических методов при оценке степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимости // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2019. № 2 (36). С. 175-181.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Использование вероятностно-статистических методов при оценке степени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимости"

ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №2 (36), 2019 175 УДК 347.13 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ВЕРОЯТНОСТНО-СТАТИСТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ ПРИ ОЦЕНКЕ СТЕПЕНИ ДОСТОВЕРНОСТИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ Вартанян Кристина Ашотовна, студент (e-mail: vartanuancrisashot@yandex.ru) Абакумов Роман Григорьевич, к.э.н., доцент (e-mail:Abakumov.RG@bstu.ru) Научный руководитель:Авилова Ирина Павловна, кэ.н., профессор (e-mail:infobelinvest2015@mail.ru) Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова Вартанян К.А., Абакумов Р.Г. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ВЕРОЯТНОСТНО-СТАТИСТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ ПРИ ОЦЕНКЕ СТЕПЕНИ ДОСТОВЕРНОСТИ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ Статья посвящена актуальной проблеме выработки научно обоснован- ных подходов и количественных критериев оценки степени достоверно- сти результатов оценки рыночной стоимости недвижимости с примене- нием вероятностно-статистических методов. Рассматривается пробле- матика вероятностного отношения к результатам оценки недвижимо- сти и необходимость определения степени достоверности стоимости недвижимости. Определена необходимость законодательного закрепле- ния интервала достоверности стоимости. Ключевые слова: вероятность, достоверность, точность, оценка, стоимость, методы, проблемы. Введение. Современная оценочная деятельность в России осуществля- ется на принципах достоверности, однозначности. В этих условиях все большее внимание уделяется объективизации и обеспечению высокой сте- пени достоверности результатов оценки рыночной стоимости недвижимо- сти. Одной из главных проблем, возникающих в настоящее время перед оценщиками, является обеспечение достоверности результатов оценки. Известно, что оценка имеет вероятностный характер. Само определение рыночной стоимости содержит отсылку на наиболь- шую вероятность, то есть гипотезу, предположение, догадку оценщика о стоимости недвижимости. Вероятное значение стоимости объекта недви- жимости может быть положено в основу отчета оценщика или вероятная стоимость имеет ограниченное применение и в отчете требуется указать данную вероятность, то есть ее достоверность? Методика исследований. Категорию достоверности стоимости приня- то считать парной категории наиболее вероятной стоимости, при этом ве- роятность как характеристика обоснованности знания стоимости объекта недвижимости может иметь различные степени и возрастать по мере при- ближения к достоверной стоимости. Оценщику необходимо определить грань между вероятностью и достоверностью, никакой отдельно взятый 176 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №2 (36), 2019 подход, метод оценки, информация отраженная в отчете не может служить основанием для достоверного вывода о стоимости, он лишь подтверждает обосновываемый тезис о вероятности стоимости недвижимости. В отчете оценщика необходимо выделить два компонента стоимости: достоверная стоимость и вероятная стоимость. При этом достоверная стоимость – это стоимость, установленная при изучении совпадений и различий в методах оценки, а вероятная стоимость – это та стоимость, ко- торая выполняет роль связующего звена между методами оценки и задани- ем на оценку. Оценщику целесообразно создать градацию вероятных выводов о стои- мости по степени их приближения к достоверной стоимости и степени точности.Точность определения стоимости недвижимости - характеристи- ка стоимости, отражающая степень близости результата оценки к истин- ному значению стоимости с позиции метрологического подхода. Однако научно обоснованного математического инструментария такой градации, строго взаимоувязанной с оценочной технологией, до сегодняш- него дня не разработано. С осторожностью необходимо относится к пере- несению базовых понятий из метрического подхода на область оценочных процедур. Применение понятий «погрешность стоимости» или «погреш- ность метода или подхода» возможно только для характеристики меры точности рыночной стоимости недвижимости. Учитывая важность теоретических предпосылок для понимания совре- менной системы оценки степени достоверности и точности результатов оценки рыночной стоимости жилой недвижимости, кратко изложим поло- жения оценки: оценка стоимости недвижимости представляет собой расче- ты в условиях неопределенности; теория вероятностей обеспечивает един- ственную логическую основу для таких расчетов; по результатам оценки необходимо рассматривать все подходы и методы в рамках данных подхо- дов; оценщику необходимо принимать во внимание вероятность результа- тов оценки в зависимости от каждого подхода и метода; вероятности должны основываться на данных, знаниях и опыте оценщика; все сборники справочных данных оценки и консалтинга являются несовершенными и неполными, поэтому разные оценщики могут присваивать разные вероят- ности одним и тем же результатам, имея для этого легитимные источники информации. В стандарте RICS «Неопределенность оценки» отмечается ряд сущест- венных факторов, влияющих на степень доверия к результатам оценки, в связи, с чем разрешается использовать в отчете верхние и нижние порого- вые значения вероятной рыночной стоимости. Возникает вопрос: в каких пределах могут находиться указанные пороговые значения, если критерии оценки точности полученных результатов отсутствуют? Несмотря на то, что в случае признания отчета недостоверным законо- дательство многих стран предусматривает строгие административные на- казания, до настоящего времени официальная формулировка этого показа- ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №2 (36), 2019 177 теля отсутствует. Не ясно, является ли показатель достоверности бинар- ным или же он характеризует степень доверия рядом значений в диапазоне от 0 до 1. В этом случае возникает проблема определения точности оценки, для расчета которой нужно иметь либо норматив, либо действительное значение стоимости недвижимости, чтобы сравнить его с полученным ре- зультатом. Таким критерием в оценочной деятельности сейчас пытаются представить результат экспертизы отчета. Но если по итогам повторной оценки, выполненной более квалифицированным оценщиком, будет полу- чен другой результат, все равно возникает вопрос о возможной величине допустимого отклонения. Проблема оценки степени достоверности выводов оценщика о стоимо- сти объекта недвижимости и критерия возможного расхождения стоимо- сти носит системный характер и позволяет один из результатов оценки признать недостоверным с плачевными правовыми последствиями, что сильно снижает уровень доверия к оценочной деятельности. Оценщикам необходима единая информационная база заказов оценки и их результатов, что позволит исключить возможность оценки одного и того же объекта и установить допустимую общепризнанную точностью в Федеральном за- коне «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135). Предложения о внесении изменений в ФЗ № 135 звучат уже давно и отмечается необходимость введения в практику интервальной оценки. Большинство оценщиков хотели бы перевести понятие «точность оцен- ки» в практическую плоскость и узаконить отклонения результатов оцен- ки. Таблица 1 - Стандарты единообразия оценки IAAO № п/п Объекты оценки Коэффициент дисперсии, % 1 Дома на одну семью, эксплуатируемые несколько лет 15 2 Дома на одну семью, недавно построенные в дос- таточно однородных территориальных зонах 10 3 Доходнаянедвижимость 20 4 Доходная недвижимость в крупных городских районах 15 5 Неосвоенные земельные участки и другие виды недвижимости 20 6 Специализированные объекты Должны отражать специфи- ку объекта, состояние рынка и наличие достоверных ры- ночных данных Однако в многочисленных статьях, посвященных вопросу точности и достоверности оценки, обсуждаются в основном общие методические ре- комендации по признанию отчета достоверным или недостоверным. Аме- риканские специалисты по массовой оценке в своих стандартах IAAO (см. 178 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №2 (36), 2019 табл.) установили критерии единообразия оценки, которые вполне могут применяться и у нас при оценке объектов недвижимости. Приведенные в таблице предельные значения коэффициентов дисперсии можно применять и для единичной оценки. В отличие от массовой оценки при экспертизе отчета сравнивают всего два результата оценки, поэтому достаточно легко рассчитать критерии точности полученных значений. Для этого используют коэффициенты дисперсии, вариации и осцилляции. Коэффициент дисперсииКД в стандарте IAAO - это мера единообразия и рассчитывается как частное от деления среднего абсолютного отклонения (САО) на медиану (MEД) или другой показатель среднего: КД ? САО ??Д ? 100%; С?О ? ? ?Vn ? MEД? n Исходя из представленных формул и практики расчетов по оценке не- движимости можно утверждать, что среднее квадратичное отклонение больше среднего абсолютного отклонения примерно на 1,2. Нормативный коэффициент вариации используемый оценщиками для характеристики точности полученных результатов, тоже представляет со- бой величину большую чем КД. Таким образом: ? ? ?? 2 ? САО ? 1,2 САО СV= ? ??Д=?,? САО??Д =1,2КД=1,2?10%=12,0% В оценочной деятельности коэффициент вариации возможно использо- вать не только для сравнения оценки единиц совокупности, но и для харак- теристики однородности совокупности, в случае если коэффициент вариа- ции не превышает 33%, т. е. коэффициент дисперсии не должен превышать 26%, то совокупность однородна: КДmax = CV / 1,25 = 33 % / 1,2 = 27,5 %. Коэффициент осцилляции VR отражает относительную колеблемость крайних значений признака вокруг средней. Его определяют по формуле: Vr ? Vmax ? Vmin V0 Исходя из расчетов, при сравнении двух результатов оценки коэффици- ент осцилляции прямо пропорционален коэффициенту вариации и диспер- сии: VR = 2,0 · COD; VR = 1,6 · CV. Поскольку предельно допустимые значения коэффициентов дисперсии при оценке недвижимости, согласно данным табл. 1, должны находиться в пределах 10…20 %, коэффициент осцилляции должен лежать в пределах 20…40 %, а коэффициент вариации — в пределах 12,0…33 %. При откло- нении результата оценки эксперта от проверяемого отчета в пределах ука- занных значений можно считать, что стоимость определена с достаточной ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №2 (36), 2019 179 точностью. Значения предложенных нормативов коэффициента дисперсии можно проверить на практике. Положения Налогового кодекса о допустимости снижения цены сделки по отношению к рыночной стоимости на 20% также является признанием факта, что оценка содержит некоторую неопределенность как и оценочная стоимость. Результаты и их обсуждение. В настоящее время продолжается актив- ное изучение вопросов использования байесовских методов, в том числе применения концепции правдоподобия, для интерпретации и оценки сте- пени достоверности результатов оценки рыночной стоимости жилой не- движимости. В отечественном законодательстве, в теории и практике оценки недви- жимости четкая позиция, в соответствии с которой рыночная стоимость это наиболее вероятная стоимость, остается открытым вопрос на сколько данная стоимость вероятна или предполагаема. Выводы. Таким образом, в статье предпринимается попытка перевести стандартные меры вариативности результатов оценки на язык инструмен- тов теории нечетких множеств, который более понятен с точки зрения практических оценочных задач и в меньшей степени полагается на частот- ную интерпретацию вариативности оценок. Основной идеей является отказ от использования в отчетах об оценке недвижимости точной стоимости, а применение интервала стоимости с учетом неопределенности оценки, то есть степени доверия к полученному результату посредством оценочных суждений ассоциируемых интервалов неопределенности. Список литературы 1. Авилова И.П., Жариков И.С., Шарапова А.В., Желевский А.В. Комплексная мо- дель технико-экономического обоснования инвестиционно-строительного проекта// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шу- хова. 2016. № 5. С. 174-178. 2. . http://www.nkso.ru – Национальная коллегия специалистов-оценщиков. 3. Avilova I., Naumov A., Krutilova M. Methodology of cost-effective eco-directed structural design // International Multidisciplinary Scientific GeoConference Surveying Geology and Mining Ecology Management, SGEM 17, Ecology, Economics, Education and Legislation. 2017. С. 569-576. 4. Буравлева А.Ф., Абакумов Р.Г., Наумов А.Е. Правовая фабула судебной строи- тельно-технической экспертизы (СТЭ) // Инновационная экономика: перспективы раз- вития и совершенствования. 2018. № 5 (31). С. 16-21. 5. Наумов А.Е., Буравлева А.Ф., Абакумов Р.Г. Правовые аспекты методического регулирования производства судебной строительно-технической экспертизы (ССТЭ)// Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2018. № 5 (31). С. 114-119. 6. Лукашевич Д.С., Наумов А.Е. Логистические решения экономического обосно- вания выбора кровельного покрытия для жилого дома// Институты и механизмы инно- вационного развития: мировой опыт и российская практика. Сборник научных статей 7- й Международной научно-практической конференции. В 3-х томах. 2017. С. 243-248. 180 ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №2 (36), 2019 7. Наумов А.Е., Щенятская М.А., Шарапова А.В. Рациональное целеполагание в планировании градостроительной политики на основе метода анализа иерархий // Не- движимость: экономика, управление. 2017. № 2. С. 47-50. 8. Наумов А.Е., Щенятская М.А. Практические аспекты использования метода ана- лиза иерархий для политикритериального сравнительного анализа портфельных аль- тернатив// Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 1. С. 223-227. 9. Абакумов Р.Г., Наумов А.Е., Истомина Е.А. Анализ организации и рынка парко- вочного пространства города Белгорода // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2017. № 11. С. 266-276. 10. Абакумов Р.Г., Наумов А.Е., Ходыкина И.В. Демпинг цен в тендерах на строи- тельные подряды // Вестник Белгородского государственного технологического уни- верситета им. В.Г. Шухова. 2017. № 12. С. 233-238. 11. Абакумов Р.Г., Наумов А.Е., Зобова А.Г. Преимущества, инструменты и эффек- тивность внедрения технологий информационного моделирования в строительстве // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шу- хова. 2017. № 5. С. 171-181. 12. Пересыпкина Е.А., Щенятская М.А. Эффективное управление структурой плана денежных потоков инвестиционно-строительного проекта // Международная научно- техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгородский госу- дарственный технологический университет им. В.Г. Шухова. 2016. С. 5191-5194. 13. Сергеева О.А., Ходыкина И.В., Щенятская М.А. Методологические аспекты оценки инвестиционного климата// Международная научно-техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгородский государственный технологиче- ский университет им. В.Г. Шухова. 2016. С. 5314-5318. 14. Наумов А.Е., Щенятская М.А., Товстий В.П. Качественные показатели объекта недвижимости как фактор экономической оптимизации организационно- технологических решений инвестиционно-строительного проекта // Вестник Белгород- ского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2016. № 5. С. 202-206. 15. Соколова Н.Ю., Щенятская М.А. Инвестиционная привлекательность недвижи- мости как фактор активизации инвестиционной деятельности// Международная научно- техническая конференция молодых ученых БГТУ им. В.Г. Шухова. Белгородский госу- дарственный технологический университет им. В.Г. Шухова. 2015. С. 4076-4080. 16. Щенятская М.А., Наумов А.Е. Совершенствование методологии сравнительной оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов в жилищном строи- тельстве // Вестник Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова. 2015. № 6. С. 264-268. 17. Рагимов Ф.И., Рыкова М.А., Товстий В.П. Методика построения профиля инди- видуальных рисков инвестиционно-строительного проекта // Недвижимость: экономи- ка, управление. 2014. № 3-4. С. 25-29. 18. Рыкова М.А. Эндогенный подход к квалиметрии рисков инвестиций в недвижи- мость // Вестник Белгородского университета потребительской кооперации. 2009. № 1 (29). С. 335-338. 19. Рыкова М.А. К вопросу об оптимизации денежных потоков инвестиционных проектов в недвижимость // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2009. № 2 (29). С. 382-384. Vartanyan Kristina Ashotovna, student Abakumov, Roman Grigorievich, Cand. Econ. Sciences, associate Professor Avilova Irina Pavlovna,Cand. Econ. Sciences, Professor ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №2 (36), 2019 181 (e-mail:infobelinvest2015@mail.ru) Belgorod Shukhov State Technological Universite, Belgorod,Russia USING THE PROBABILITY-STATISTICAL METHODS IN THE EVALUATION OF THE DEGREE OF THE RELIABILITY OF THE RESULTS OF THE EVALUATION OF THE MARKET VALUE OF REAL ESTATE Abstract. The article is devoted to the actual problem of developing scientifically based approaches and quantitative criteria for assessing the degree of reliability of the results of real estate market valuation using probabilistic-statistical methods. The problems of probabilistic attitude to the results of real estate valuation and the need to determine the degree of reliability of real estate values are considered. The necessity of legislative fixing of the interval of cost reliability has been determined. Key words: probability, reliability, accuracy, estimation, cost, methods, problems. УДК 336.02 ПОЛИТИКА РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ Глушенкова Татьяна Анатольевна, магистрант (e-mail: glushenkovata@std.mininuniver.ru) Дондукова Елена Гннадьевна, магистрант (e-mail: dondukovaeg@std.mininuniver.ru) Яшкова Елена Вячеславовна, к.п.н., доцент Нижегородский государственный педагогический университет им. К.Минина, г.Нижний Новгород, Россия (e-mail: Elenay2@yandex.ru) Синева Надежда Леонидовна, к.п.н., доцент (e-mail: sineva-nl@rambler.ru) Колесова Ольга Вадимовна, студент (e-mail: kolecova.olga2017@yandex.ru) Нижегородский государственный педагогический университет им. К.Минина, г.Нижний Новгород, Россия Глушенкова Т.А., Дондукова Е.Г., Яшкова Е.В. Синева Н.Л., Колесова О.В. ПОЛИТИКА РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ В данной статье рассмотрена определяющая роль финансовой полити- ки, как составной части реализующейся экономической политики и фи- нансовой системы страны в целом. Определено, что финансовая политика является комплексом налоговых, бюджетных, денежных институтов и инструментов финансовой власти государства. Выявлена основная стра- тегическая цель финансовой политики по организации условий для повы- шения качества жизни населения страны. Рассмотрены направления фи- нансовой политики России. Определены основные проблемы реализации финансовой политики. Предложены пути урегулирования финансовой си- туации в стране. Ключевые слова: финансовая политика, макроэкономика, финансовая система, преобразования.

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru