Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Группировка земель при их массовой оценке
Тесаловский А.А., Митина К.В. Группировка земель при их массовой оценке // Экономика и управление: научно-практический журнал. 2019. № 2 (146). С. 135-141.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Группировка земель при их массовой оценке"ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ: НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ, № 2 (146), 2019 135 Литература 1. Аксенов С.Е. Строительные материалы и их свойства: словарь терминов. Архангельск: Изд-во АГТУ, 2016. С. 53–55. 2. Беляева С.А. Роль планирования в процессе управления инновационными проектами // Орга- низатор производства. 2010. № 4. С. 84–87. 3. Вильман Ю.А. Технология строительных процессов и возведения зданий: современные про- грессивные методы: учеб. пособие для строит. вузов. М.: Изд-во Ассоциации строительных вузов, 2017. 336 с. 4. Клявлина Я.М., Гайнанова Э.С. Инновационные решения в строительстве // Научные меха- низмы решения проблем инновационного развития: сб. статей междунар. науч.-практ. конф. В 4 ч. 2017. С. 118–120. 5. Клявлина Я.М., Клявлин М.С., Самофеев Н.С., Шильдт Л.А., Гайнанова Э.С. Экономические аспекты определения стоимости строительства с применением инновационных материалов // Акту- альные проблемы технических, естественных и гуманитарных наук: материалы Междунар. научно- техн. конф. Вып. 7, 2017. С. 94–96. 6. Олейник П.П., Ширшиков Б.Ф. Организация, планирование, управления и экономика строи- тельства: терминологический словарь. Справочное издание. М.: АСВ, 2016. 320 c. 7. Кузнецов А.А. Процессное управление проектами на предприятии // Менеджмент сегодня. 2011. № 4. С. 206–212. Группировка земель при их массовой оценке Grouping of Lands at their Mass Estimate А. ТЕСАЛОВСКИЙ, К. МИТИНА Тесаловский Андрей Альбертович, канд. техн. наук, доцент кафедры городского кадастра и геодезии Вологодского государственного университета. E-mail: andrew-tesalovsky@yandex.ru Митина Ксения Валентиновна, студентка Инженерно-строительного института Вологодского государ- ственного университета В статье рассматриваются вопросы первого этапа массовой оценки стоимости земельных участков – их группировки. Апробирован для города Вологды способ группировки объектов жилой застройки отно- сительно остановок общественного транспорта, разработанный для города Омска. При группировке земельных участков в производственной территориальной зоне по близости к остановкам общественно- го транспорта и виду их разрешeнного использования установлено, что необходима более детальная кла- стеризация с учeтом данных государственных информационных ресурсов о расположенных на участках объектах недвижимости. Ключевые слова: вид разрешенного использования, Вологда, жилая застройка, кадастровая оценка, ос- тановка общественного транспорта, производственная территориальная зона. The article deals with the first stage of mass valuation of land – their groups. A method of grouping residential buildings with respect to public transport stops, developed for the city of Omsk, has been tested for the city of Vologda. Grouping of land in production territorial area by proximity to public transport stops and the type of their permitted use set, that we need a more detailed clustering based on the data of the state information resources located in areas of the property. Key words: type of permitted use, Vologda, residential development, cadastral evaluation, public transport stop, production area. Проблема группировки земельных участков при проведении массовых оценочных работ в на- стоящее время является актуальным вопросом. Это можно связать с постоянно оспариваемыми ре- зультатами кадастровой оценки, проведенной массовыми методами, когда стоимость отдельных участков оказалась завышенной в разы, что особенно характерно для промышленных земель [7]. ЭКОНОМИКА ПРЕДПРИЯТИЯ 136 Кроме того, к 2020 году планируется осуществить переход к проведению кадастровой оценки в соответствии с положениями и нормами, установленными новым законом о кадастровой оценке [6]. В настоящее время вопросы группировки объектов недвижимости с определенными видами разрешенного использования в научных работах рассмотрены достаточно подробно. Например, в 2017 г. в апробированной на территории города Омска методике кадастровой оценки [2] было предложено группировать объекты жилой застройки относительно остановок общественного транспорта, в разработанной в 2015 году методике [8] – дифференцировать земли индивидуаль- ной жилой застройки по престижности на примере Санкт-Петербурга. При определении кадастровой стоимости проводится ценовое зонирование, предусматри- вающее разделение территории на ценовые зоны. Согласно Методическим указаниям о государ- ственной кадастровой оценке [4], под ценовой зоной подразумевается часть территории, в преде- лах которой объединены типовые объекты недвижимости с наименьшим отклонением удельных показателей кадастровой стоимости (далее – УПКС). У типовых объектов недвижимости харак- теристики отвечают требованиям спроса и предложения на рынке недвижимости [3]. Ценовое зо- нирование проводится на основе документов градостроительного зонирования и территориально- го планирования, а также с учетом социальной, дорожно-транспортной инфраструктуры [1]. В настоящей статье проведена апробация методики [2] группировки объектов недвижимо- сти при массовой оценке относительно ближайших остановок общественного транспорта на при- мере земель, входящих в производственную зону города Вологды. Согласно этой методике [2], при группировке земель под многоэтажными домами вблизи остановок общественного транспор- та разброс цен объектов не должен превышать +/- 12 %. В рамках исследования была произведена апробация методики в жилой территориальной зоне города Вологды в районе улиц Прокатова, Северная и Дальняя. Земельные участки под мно- гоэтажной жилой застройкой в указанном районе были сгруппированы вокруг 6 остановок: «Прокатова», «Судоремонтная», «Поликлиника», «Северная», «Фрязиновская», «Дальняя». Для каждой группы объектов было рассчитано значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости, среднее квадратическое отклонение в абсолютных и относительных единицах. С по- мощью сервиса портала Росреестра «Публичная кадастровая карта» были получены данные о географических координатах (широта и долгота) земельных участков, сгруппированных вокруг указанных остановок. Схема расположения участков на карте-схеме соответствующего района города Вологды представлена на рисунке 1. Исходные данные для участков, сгруппированных вокруг остановки «Прокатова», приведены в таблице 1. Таблица 1 Исходные данные об участках многоэтажной жилой застройки, сгруппированных вокруг остановки «Прокатова» № п.п. Широта Долгота К№ участка Кадастровая стоимость, руб. Площадь, кв. м 1 59,216473 39,917138 35:24:0305024:44 28686049,12 2062,00 2 59,216222 39,918824 35:24:0305024:23 13814377,68 993,00 3 59,215800 39,918684 35:24:0305024:3 30560449,14 2139,00 4 59,215770 39,919652 35:24:0305024:16 62769861,12 4512,00 По значениям площади S и кадастровой стоимости V для всех 4 участков вокруг остановки «Прокатова» были вычислены их УПКС VSPEC по формуле: S V VSPEC ? . ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ: НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ, № 2 (146), 2019 137 Рис. 1. Группировка земельных участков в жилой территориальной зоне города Вологды вокруг остановок общественного транспорта Результаты расчета УПКС участков под многоэтажной застройкой, сгруппированных во- круг остановки «Прокатова», приведены в таблице 2. Далее был произведен расчeт среднего УПКС VAV для группы из 4 участков по формуле: 4 4 1 ?? ? i SPECi AV V V . Средний удельный показатель составил 14005,64 руб./м2и внесен в таблицу 2. Таблица 2 Расчет среднего относительного отклонения УПКС земельных участков, сгруппированных вокруг остановки «Прокатова» К№ участка УПКС, руб./кв. м VAV, руб./кв. м Отклонение, руб./кв. м ?, руб./кв. м ?, % 35:24:0305024:44 13911,76 14005,64 –93,88 162,60 1,2 35:24:0305024:23 13911,76 14005,64 –93,88 35:24:0305024:3 14287,26 14005,64 281,63 35:24:0305024:16 13911,76 14005,64 –93,88 ЭКОНОМИКА ПРЕДПРИЯТИЯ 138 Отклонение УПКС участков ?i рассчитано для каждого из 4 сгруппированных вокруг оста- новки «Прокатова» участков по формуле: ?i ?VSPECi ?VAV . Результаты расчета отклонения удельного показателя для всех 4 участков приведены в таб- лице 2. Среднеквадратическое отклонение удельных показателей кадастровой стоимости для сгруппированных вокруг остановки «Прокатова» земельных участков вычислено по формуле: 4 4 ( ) 4 i 1 2 4 i 1 2 ? ? ? ? ? ? ? ? VSPECi VAV i ? . Таким образом, ??? ? = 105755,8101 руб./м2 , а среднеквадратическое отклонение ? составило 162,60 руб./м2. Среднее относительное отклонение для сгруппированных вокруг остановки «Про- катова» земельных участков составило 1,2 %. Вычисленные величины приведены в таблице 2. Таким образом, рассчитанное среднее относительное отклонение для сгруппированных зе- мельных участков с К№ 35:24:0305024:44, К№ 35:24:0305024:23, К№ 35:24:0305024:3, К№ 35:24:0305024:16 не превышает 12 %, установленных при разработке методики группировки объ- ектов в 2017 году [2]. То есть вариант группировки земельных участков под многоэтажной жилой застройкой, апробированный на территории Омска, справедлив и для Вологды. Так как при апро- бации методики на многоэтажной застройке Вологды разброс не превысил 12 %, была предпри- нята попытка группировки земельных участков в производственной территориальной зоне по та- кому же признаку – вокруг остановок общественного транспорта на территории города Вологды в районе улиц Александра Клубова, Луначарского, Белозерского шоссе. Земельные участки в указанном районе были сгруппированы вокруг 9 остановок общест- венного транспорта: «Станкозавод», «Транс-Альфа», «Путепровод», «Рыбная улица», «База», «Машзавод», «Станкозавод», «ВРЗ», «СпортАРТ». По географическим координатам, получен- ным с публичной кадастровой карты, на карту-схему были нанесены земельные участки и оста- новки общественного транспорта в производственной зоне города Вологды (рис. 2). Исходные данные для сгруппированных вокруг остановки «Рыбная улица» участках произ- водственной зоны, полученные при использовании Публичной кадастровой карты, приведены в таблице 3. Таблица 3 Исходные данные об участках производственной зоны, сгруппированных вокруг остановки «Рыбная улица» № п.п. Широта Долгота К№ участка Кадастровая стои- мость, руб. Площадь, кв.м 1 59,239822 39,827542 35:24:0102001:253 9722765,99 8813,00 2 59,239331 39,828226 35:24:0102001:246 1070133,10 970,00 3 59,239472 39,827846 35:24:0102001:163 1150645,10 1130,00 По значениям площади S и кадастровой стоимости V для всех 3 участков вокруг остановки «Рыбная улица» были вычислены их УПКС VSPEC, результаты расчета приведены в таблице 4. ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ: НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ, № 2 (146), 2019 139 Рис. 2. Группировка земельных участков в производственной территориальной зоне Вологды вокруг остановок общественного транспорта Таблица 4 Расчет среднего относительного отклонения УПКС сгруппированных вокруг остановки «Рыбная улица» земельных участков К№ участка УПКС, руб./кв.м. Средний УПКС, руб./кв.м. Отклонение, руб./кв.м. ?, руб./кв. м ?, % 35:24:0102001:253 1103,23 1074,91 28,32 35:24:0102001:246 1103,23 1074,91 28,32 40,05 3,7 35:24:0102001:163 1018,27 1074,91 –56,64 Средний удельный показатель составил 1074,91 руб./м2и внесен в таблицу 4. Отклонение удельных показателей кадастровой стоимости участков ?i рассчитано для каждого из 3 сгруппи- рованных вокруг остановки «Путепровод» участков: 28,32 руб./м2, 28,32 руб./м2и -56,64 руб./м2. Среднеквадратическое отклонение удельных показателей кадастровой стоимости для сгруппиро- ванных вокруг остановки «Рыбная улица» составило 40,05 руб./м2, а среднее относительное откло- нение – ?=3,7 %. Таким образом, рассчитанное среднее относительное отклонение для сгруппированных зе- мельных участков с К№ 35:24:0102001:253, К№ 35:24:0102001:246, К№ 35:24:0102001:163 не превышает 12 %, установленных при разработке методики группировки объектов 2017 года [2]. Далее была предпринята попытка группировки земельных участков для целей массовой оценки в производственной зоне Вологда вокруг остановки «Машзавод». Данные, полученные при использовании Публичной кадастровой карты, приведены в таблице 5. ЭКОНОМИКА ПРЕДПРИЯТИЯ 140 Таблица 5 Исходные данные об участках производственной зоны, сгруппированных вокруг остановки «Машзавод» № п.п. Широта Долгота К№ участка Кадастровая стоимость, руб. Площадь, кв. м 1 59,234007 39,829562 35:24:0102006:182 493700,00 1871,00 2 59,233563 39,830370 35:24:0102006:256 528600,00 2416,00 3 59,234332 39,830415 35:24:0102006:163 1253791,70 4595,00 4 59,234717 39,826730 35:24:0102006:301 2415795,20 8540,00 5 59,235938 39,830604 35:24:0102004:17 11216000,00 36015,00 6 59,234129 39,833202 35:24:0102006:167 107946,40 295,00 7 59,234273 39,828913 35:24:0102006:302 109776,00 300,00 8 59,233930 39,831542 35:24:0102006:166 151490,88 414,00 9 59,233838 39,830264 35:24:0102006:988 2499300,00 6263,00 10 59,234030 39,827626 35:24:0102006:248 4265904,96 3769,00 11 59,234345 39,832107 35:24:0102006:194 1611740,16 1424,00 12 59,233323 39,834893 35:24:0102006:281 3573218,88 3157,00 13 59,234483 39,828564 35:24:0102006:220 1321989,12 1168,00 14 59,233498 39,831416 35:24:0102006:257 4545469,44 4016,00 По значениям площади S и кадастровой стоимости V для всех 14 участков вокруг остановки «Машзавод» были вычислены их УПКС VSPEC, средний УПКС для группы из 14 участков, соста- вивший VAV=607,56 руб./м2, отклонения УПКС ?i для 14 участков, среднеквадратическое откло- нение ?=393,46 руб./м2, среднее относительное отклонение ?=64,8 %. Результаты сгруппированы в таблице 6. Таблица 6 Расчет среднего относительного отклонения УПКС сгруппированных вокруг остановки «Машзавод» земельных участков К№ участка УПКС, руб./кв. м Средний УПКС, руб./кв. м Отклонение, руб./кв. м ?, руб./кв. м ?, % 35:24:0102006:182 263,87 607,56 –343,69 393,46 64,8 35:24:0102006:256 218,79 607,56 –388,77 35:24:0102006:163 272,86 607,56 –334,70 35:24:0102006:301 282,88 607,56 –324,68 35:24:0102004:17 311,43 607,56 –296,13 35:24:0102006:167 365,92 607,56 –241,64 35:24:0102006:302 365,92 607,56 –241,64 35:24:0102006:166 365,92 607,56 –241,64 35:24:0102006:988 399,06 607,56 –208,50 35:24:0102006:248 1131,84 607,56 524,28 35:24:0102006:194 1131,84 607,56 524,28 35:24:0102006:281 1131,84 607,56 524,28 35:24:0102006:220 1131,84 607,56 524,28 35:24:0102006:257 1131,84 607,56 524,28 Рассчитанное среднее относительное отклонение для сгруппированных земельных участков в производственной зоне города Вологды вокруг остановки «Машзавод» превышает 12 %, уста- новленные в разработанной для Омска методике [2] группировки объектов. ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ: НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКИЙ ЖУРНАЛ, № 2 (146), 2019 141 Таким образом, при проведении кадастровой оценки земельных участков в производствен- ной зоне населенных пунктов их группировка только относительно остановок общественного транспорта недостаточна, но в целом допустима. Как показали произведенные расчеты, даже дальнейшее разграничение видов разрешенного использования участков производственной тер- риториальной зоны до пяти (производственные объекты II, III, IV-V класса опасности, инженер- ной, транспортной инфраструктуры) недостаточно для того, чтобы разброс цен указанных объек- тов не должен превышать 12 %. Поскольку, например, согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 [5], под видом разрешенного использования «промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов опасности» могут находиться разные объекты (от складов пищевых продуктов до станций технического обслуживания легковых автомобилей), нужно дальнейшее более детальное разделение объектов внутри уже сгруппированных вокруг остановки. Для более точной кластеризации объектов необходимо получение дополнительных данных из Единого госу- дарственного реестра недвижимости и других федеральных и местных информационных ресурсов. Литература 1. Григорьев В.В. Совершенствование государственной кадастровой оценки недвижимости: монография. М.: РУСАЙНС, 2016. 176 с. 2. Козочкина Е.А. Совершенствование методического обеспечения кадастровой оценки объектов недвижимости: автореф. …дис. канд. техн. наук. Новосибирск, 2017. 24 с. 3. Козочкина Е.А. Особенности расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов (на примере Омской области) // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. № 9. С. 51–55. 4. Приказ Министерства экономического развития РФ от 07.06.2016 г. № 358 «Об утвер- ждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». 5. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов: утв. Постановлением Главного государственного са- нитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74. 6. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 7. Федотова Л.С. Недостатки государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения и пути ее совершенствования // Вестник Удмуртского универ- ситета. 2006. № 2. С. 169–172. 8. Шабаева Ю.И. Кадастровая оценка земель индивидуально жилой застройки с учетом дифференциации городской территории по престижности: автореф. …дис. канд. техн. наук. СПб., 2015. 24 с. Другие книги из этого разделаВариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург)Особенности использования коэффициента капитализации, валового рентного мультипликатора и мультипликатора аренда/продажа в практике оценки недвижимостиК вопросу об оспаривании кадастровой стоимостиВариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт-Петербург)Особенности использования коэффициента капитализации, валового рентного мультипликатора и мультипликатора аренда/продажа в практике оценки недвижимостиК вопросу об оспаривании кадастровой стоимости