Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Ценообразование на рынке земельных участков
Якупова Н.М., Кадочникова Е.И., Левачкова С.Ю., Фахрутдинова В.И. Ценообразование на рынке земельных участков // Modern Economy Success. 2019. № 6. С. 97-104.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Ценообразование на рынке земельных участков"Modern Economy Success 2019, №6 97 Якупова Н.М., доктор экономических наук, профессор, Кадочникова Е.И., кандидат экономических наук, доцент, Левачкова С.Ю., кандидат экономических наук, доцент, Фахрутдинова В.И., магистрант, Казанский (Приволжский) федеральный университет, Институт управления, экономики и финансов ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Аннотация: в статье анализируется ценообразование на рынке земельных участков в г. Зеленодольск. Согласно Приказу Министерства экономического развития России от 12.05.2017 N226 (редакция от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» гедониче- ские модели кадастровой стоимости земельных участков для индивидуального жилищного строительства строятся и оцениваются методом наименьших квадратов. С целью идентификации наблюдаемых факторов, определяющих ценность земельных участков, в работе построены линейная, степенная и экспоненциальная спецификации регрессионной гедонической модели кадастровой стоимости по данным о 160 земельных участках в г. Зеленодольск в 2019 году. Представленные в статье эмпирические оценки спецификаций под- твердили гипотезу о влиянии расстояния до столицы субъекта РФ, расстояния до железной дороги, рас- стояния до ближайшей рекреационной зоны, расстояния до ближайшего водного объекта, площади земель- ного участка на его кадастровую стоимость. Наиболее сильное влияние на кадастровую стоимость земель- ных участков оказывают расстояние до столицы субъекта РФ и площадь земельного. Влияние коэффици- ента протяженности земельного участка на его кадастровую стоимость во всех построенных спецификаци- ях не подтвердилось. Качество полученных результатов проверено с помощью теста Фишера, теста Стью- дента, regressionequationspecificationerrortest (RESET), тестирования остатков регрессии на гетероскеда- стичность и автокорреляцию (Whitetest, Breusch-Pagantest). Статья подчеркивает важность использования гедонической оценки кадастровой стоимости, учитывающей изменения в составе и качестве объектов на рынке земельных участков, вместо простых показателей средней цены для анализа долгосрочных тенден- ций на рынках недвижимости. Кeywords: гедоническая модель, кадастровая стоимость, недвижимость, земельный участок, регрессия, метод наименьших квадратов Введение Кадастровая стоимость земельного участка оп- ределяется для целей, предусмотренных законода- тельством, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информа- ции, связанной с экономическими характеристи- ками использования участка. Определение кадаст- ровой стоимости земельного участка предполагает расчет наиболее вероятной цены, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использова- ния независимо от ограничений на распоряжение им.При определении кадастровой стоимости ис- пользуются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых эконометри- ческих моделей определения кадастровой стоимо- сти для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики.В данном исследовании для определения кадастровой стоимости исполь- зован сравнительный подход к оценке стоимости земельного участка, который основан на сравне- нии цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подхо- ду отдается предпочтение перед другими подхо- дами к оценке при развитости рынка объектов не- движимости и при достаточности и репрезента- тивности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. Поэтому, по нашему мнению, полученную модель массовой оценки ка- дастровой стоимости можно считать гедонической моделью, которая связывает рыночные цены зе- мельных участков с ценностными характеристи- ками таких земельных участков. Основная идея гедонической модели состоит в том, что рыночная ценность земельного участка складывается из полезности измеряемых количе- ственных (площадь, расстояние до автомобильной дороги, расстояние до железной дороги и т.д.) и качественных (наличие обременений, права собст- венности или аренды на земельный участок и т.д.) ценностных характеристик земельного участка как товара. Модель анализирует желание потребителя платить за определенные явно наблюдаемые ха- рактеристики земельного участка. Гедоническая цена определенной характеристики дифференци- рованного товара (в нашем случае земельного уча- Modern Economy Success 2019, №6 98 стка) в равновесии равна частной производной функции ставки, то есть готовности потребителя платить за предельную единицу данной характе- ристики, и равна предельной полезности от харак- теристики, выраженной в единицах нормировоч- ного товара (то есть в денежных единицах).Для оценки же самих гедонических цен необходимо оценить регрессию, в которой в качестве зависи- мой переменной используется рыночная стои- мость земельного участка, а в качестве независи- мых – значения каждой из его ценностных харак- теристик. Коэффициенты в такой модели показы- вают неявную цену каждой из характеристик, то есть ценность каждой характеристики в общей стоимости земельного участка. Исходя из содер- жания сравнительного подхода предсказанные моделью (расчетные) значения зависимой пере- менной, по нашему мнению, можно трактовать как величины кадастровой стоимости земельных уча- стков. Тогда положительная разность между фак- тическими значениями рыночной стоимости и предсказанными моделью (расчетными) значе- ниями зависимой переменной является величиной превышения рыночной стоимости над кадастро- вой. Согласно Приказу Министерства экономиче- ского развития России от 12.05.2017 N226 (редак- ция от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости кадастровая стоимость объ- екта недвижимости не может превышать величи- ны его рыночной стоимости, определенной на ту же дату. Поэтому, в случае отрицательной разно- сти между фактическими значениями рыночной стоимости и предсказанными моделью (расчетны- ми) значениями зависимой переменной рыночная стоимость является кадастровой. Первые применения гедонической модели к анализу цен были сделаны в работах [Griliches, 1971; Rosen, 1974; Epple, 1987]. В работах [Brennanetal., 1984; Bollingeretal., 1998; Frew, Jud, 1988] сравнивались различные функциональные формы гедонической регрессии в задачах о раз- бросе цен аренды офисов в Чикаго, Атланте, Гринсборо в Северной Каролине. Как правило, авторы работ по коммерческой недвижимости (см., например: [Bollingeretal., 1998; Frew, Jud, 1988; Shilton, Zaccaria, 1994; Sivitanidou, 1995; Colwelletal., 1998; Cervero, Duncan, 2002]) получа- ют схожие результаты о влиянии характеристик офиса на цену. Публично доступных и подробных данных о рынке земельных участков для жилищ- ного строительства всё еще недостаточно, как ма- ло и научных работ, посвященных его изучению [2, 3]. Жилая недвижимость была подвергнута бо- лее пристальному анализу исследователей ввиду как социальной значимости, так и доступности данных. Эконометрического анализа рынка зе- мельных участков, в частности оценки их кадаст- рововй стоимости, практически нет. В работе применена простейшая гедоническая модель к це- нам земельных участков для жилищного строи- тельства [7]. В настоящей работе мы расширяем состав гедонических характеристик, включенных в спецификацию модели, оцениваем ряд альтерна- тивных спецификаций, учитывая характеристики условий сделки. Понимание функционирования рынка земельных участков имеет принципиальное значение как для застройщиков, так и для органов власти, принимающих решения относительно за- стройки и расширения города и заинтересованных в увеличении экономической активности в городе. Поэтому целью данной работы является построе- ние гедонической модели кадастровой стоимости земельных участков под жилищное строительство в г. Зеленодольск, который находится в непосред- ственной близости к мегаполису Поволжья, г. Ка- зани. Этот небольшой город интересен тем, что включает имеет более благоприятные по сравне- нию с мегаполисом условия проживания и хоро- шие транспортные пути для маятниковой мигра- ции с целью заработка. Наша методология оценки кадастровой стоимости, основанная на рекоменда- циях Приказа Министерства экономического раз- вития России от 12.05.2017 N226 (редакция от 09.08.2018) «Об утверждении методических ука- заний о государственной кадастровой оценке», позволяет более точно измерить кадастровую стоимость благодаря использованию нескольких альтернативных спецификаций и расширенного состава гедонических характеристик. Методы Согласно Приказу Министерства экономиче- ского развития России от 12.05.2017 N226 (редак- ция от 09.08.2018) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода выполнено методом ста- тистического (регрессионного) моделирования. Учитывая нелинейный характер большинства за- висимостей на больших пространственных рын- ках, использованы линейная, мультипликативная степенная и экспоненциальная регрессионные спецификации гедонической модели кадастровой стоимости. Формально линейная спецификация гедониче- ской модели кадастровой стоимости земельных участков имеет вид: Modern Economy Success 2019, №6 99 Y X X X X X X X ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 . Мультипликативная степенная спецификация гедонической модели кадастровой стоимости земельных участков имеет вид: 1 2 4 3 5 6 7 Y X X X X X X X 0 1 2 3 4 5 6 7 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? После линеаризации она принимает вид: 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 ln ln ln ln ln ln ln ln ln ln Y X X X X X X X ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? Экспоненциальная спецификация гедонической модели кадастровой стоимости земельных участков имеет вид: 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 0 X X X X X X X Y e? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? После линеаризации она принимает вид: 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 ln ln ln Y X X X X X X X ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? Обзор исследований в области оценки гедони- ческой стоимости земельных участков для инди- видуального жилищного строительства позволил нам выявить факторы, которые могут оказывать влияние на их рыночную стоимость(Y) [1, 3, 5]: 1.1. Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости: - расстояние до столицы субъекта Российской Федерации – г. Казань (X1), в километрах; - расстояние до автомобильной дороги (X2), в километрах; - расстояние до железной дороги (X3), в километрах; 1.2. Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости: - расстояние до ближайшей рекреационной зоны (X4), в километрах; - расстояние до ближайшего водного объекта (X5), в километрах; 1.3.Факторы, характеризующие объект недви- жимости: - площадь земельного участка (X6), в квадрат- ных метрах; - коэффициент протяженности земельного уча- стка (X7), в погонных метрах. Сформирована выборка 160 земельных участ- ков в г. Зеленодольск, необходимая информация о ценообразующих факторах в рамках проведенного исследования была получена с использованием электронного информационного геолокационного сервиса «2ГИС» (табл. 1). Таблица 1 Описательные статистики для основных переменных, использованных в гедонических моделях кадастровой стоимости Переменная Число на- блюдений Среднее значение Среднее квадратиче- ское отклонение Минимум Максимум Расстояние до столицы субъ- екта РФ (км) 160 18,99 0,88 17,30 20,73 Расстояние до автомобильной дороги (км) 160 0,10 0,09 0,01 0,47 Расположение относительно железной дороги (км) 160 0,71 0,53 0,05 2,17 Расположение относительно рекреационной зоны (км) 160 0,43 0,34 0,01 1,44 Расположение относительно водного объекта (км) 160 1,03 0,55 0,04 1,95 Площадь ЗУ (кв.м) 160 854,91 325,58 338 2040 Коэффициент протяженности (пог.м) 160 1,07 0,10 0,88 1,51 Источник: расчеты авторов по данным геолокационного сервиса «2ГИС» и сайта www.avito.ru Оценивание линеаризованных спецификаций модели выполнено обычным методом наименьших квадратов в программной среде Gretl [9]. В модели выполнен учет потенциально влияющих ценооб- разующих факторов, по которым сравниваемые земельные участки различаются и изменения ко- торых способны влиять на изменение кадастровой стоимости земельных участков. Выполнена интуи- Modern Economy Success 2019, №6 100 тивная проверка обоснованности знаков при ко- эффициентах эконометрической гедонической мо- дели, то есть их соответствия характеру влияния ценообразующих факторов. Для верификации ка- чества полученных моделей использованы коэф- фициент детерминации, средняя ошибка аппрок- симации, статистики Фишера и Стьюдента, RESET-тест на правильность спецификации, тес- тУайта и тест Бриша-Пэганана проверку остатков регрессии на гетероскедастичность. Результаты и обсуждения Построенные спецификации гедонической мо- дели кадастровой стоимости земельных участков для полного набора переменных представлены в табл. 2. Таблица 2 Результаты оценки гедонической регрессии при полном наборе ценообразующих факторов Регрессоры Зависимая переменная (рыночная стоимость) Линейная модель Степенная модель Экспоненциальная мо- дель Расстояние до столицы субъ- екта РФ (км) 246756*** (30475,5) 3,73273*** (0,404427) 0,157968*** (0,0193307) Расстояние до автомобильной дороги (км) 170316 (296584) 0,0666685*** (0,0189920) 0,336044* (0,188124) Расположение относительно железной дороги (км) 259916*** (50674,1) 0,115076*** (0,0218932) 0,229512*** (0,0321428) Расположение относительно рекреационной зоны (км) ?123949 (76252) ?0,0523098*** (0,0148648) ?0,0163780 (0,048367) Расположение относительно водного объекта (км) 664144*** (59504,4) 0,228299*** (0,0230680) 0,549196*** (0,0377439) Площадь ЗУ (кв.м) 1286,77*** (72,8097) 0,879733*** (0,0468316) 0,000985458*** (0,0000461835) Коэффициент протяженности (пог.м) 3230,16 (242151) ?0,0541160 (0,200034) ?0,168210 (0,153597) Свободный коэффициент ?5,17355e+06*** (606287) 0,0786** (1,20604) 15515,5806*** (0,384570) 0,840024 0,880071963 0,848888133 Средняя ошибка аппроксима- ции, % 19,14 15,46 14,33 F-тест (р-значение) 3,36E-57 2,71E-61 4,02E-68 RESET-тест (р-значение) 2,59E-09 0,787 0,00589 Тест Уайта (Whitetest) гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует Тест Бриша-Пэгана (BreuschPagan)гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует Примечания: стандартные ошибки указаны в скобках; *** – коэффициент значим на 1% уровне; ** – коэф- фициент значим на 5% уровне; * – коэффициент значим на 10% уровне. Источник: расчеты автором по данным геолокационного сервиса «2ГИС» и сайта www.avito.ru Как видно из табл. 2, в линейной спецификации не подтвердилась связь кадастровой стоимости с расстоянием до автомобильной дороги и до рек- реационной зоны. В экспоненциальной специфи- кации также не подтвердилась связь кадастровой стоимости с расстоянием до рекреационной зоны. Ни в одной из спецификаций не подтвердилась связь кадастровой стоимости земельного участка с его коэффициентом протяженности, который ха- рактеризует форму участка. Согласно Методиче- ским указаниям о государственной кадастровой оценке в РФ, величина коэффициента протяжен- ности больше 1,2 свидетельствует о сильно вытя- нутой форме земельного участка. В рассматривае- мой выборке коэффициент протяженности зе- мельных участков в большинстве случаев прини- мал значения близкие к единице (0,99-1,1). Для проверки робастности в исследовании вы- полнено оценивание спецификаций гедонической модели кадастровой стоимости земельных участ- ков после исключения избыточных переменных (табл. 3). Modern Economy Success 2019, №6 101 Таблица 3 Результаты оценки гедонической регрессии после исключения избыточных ценообразующих факторов Регрессоры Зависимая переменная (рыночная стоимость) Линейная модель Степенная модель Экспоненциальная мо- дель Расстояние до столицы субъекта РФ (км) 243657*** (30299,0) 3,72737*** (0,402716) 0,153285*** (0,0193084) Расстояние до автомобильной дороги (км) - 0,0671066*** (0,0188654) - Расположение относительно железной дороги (км) 226203*** (45477,0) 0,116541*** (0,0211485) 0,219222*** (0,0289808) Расположение относительно рекреационной зоны (км) - ?0,0524617*** (0,0148092) - Расположение относительно водного объекта (км) 704012*** (49298,0) 0,230289*** (0,0217974) 0,59197*** (0,0314157) Площадь ЗУ (кв.м) 1285,41*** (71,4112) 0,880598*** (0,0465805) 0,000973583*** (4,55076e-05) Коэффициент протяженности (пог.м) - - - Свободный коэффициент ?5,16367e+06*** (537222) 0,079335** (1,20190) 14155,6625*** (0,342351) 0,836654 0,88022 0,838548003 Средняя ошибка аппроксима- ции, % 18,84 15,47 14,80 F-тест (р-значение) 6,83E-60 2,16E-62 9,43E-71 RESET-тест (р-значение) 8,36E-09 0,794 0,00153 Тест Уайта (Whitetest) гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует Тест Бриша-Пэгана (BreuschPagan)гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует гетероскедастичность присутствует Примечания: стандартные ошибки указаны в скобках; *** – коэффициент значим на 1% уровне; ** – ко- эффициент значим на 5% уровне; * – коэффициент значим на 10% уровне. Источник: расчеты автором по данным геолокационного сервиса «2ГИС» и сайта www.avito.ru Как видно из табл. 3, этот усеченный набор пе- ременных объясняет львиную долю вариации (от 83,66% до 88,02%) зависимой переменной. Наи- больший коэффициент детерминации имеет сте- пенная спецификация гедонической модели када- стровой стоимости(R 2 = 0,8802). Это означает, что 88,02% вариации кадастровой стоимости земель- ного участка для индивидуального жилищного строительства объясняется влиянием площади зе- мельного участка, расстояния до столицы субъек- та РФ, расстояния до автомобильной дороги, рас- стояния до железной дороги, расстояния до бли- жайшей рекреационной зоны (лесного массива) и расстояния до водного объекта. Остальные 12% вариации кадастровой стоимости объясняются другими ценностными характеристиками, не уч- тенными в модели. Наименьшая величина средней ошибки аппроксимации принадлежит экспоненци- альной спецификации гедонической модели када- стровой стоимости, но RESET-тест Рамсея (RegressionEquationSpecificationErrorTest) под- тверждает правильность степенной спецификации на всех возможных уровнях значимости.F-тест на совместное равенство нулю коэффициентов при регрессорах отвергает нулевую гипотезу на всех возможных уровнях значимости (P-значение со- ставило 2,16E-62). Ценностные характеристики земельных участков, оставшиеся в степенной спе- цификации гедонической модели кадастровой стоимости являются статистически значимыми. Также был произведен анализ спецификаций на наличие гетероскедастичности с использованием тестов Уайта (Whitetest) и Бриша-Пэгана (BreuschPagan). Гетероскедастичность представляет собой неоднородность дисперсий ошибок регрессионно- го уравнения, причинами которой может быть ошибка в спецификации модели или природа кросс-секционныхданных. Результаты теста Уайта (Whitetest) и теста Бриша-Пэгана (Breusch-Pagan) свидетельствуют о гетероскедастичности регрес- сионных остатков во всех спецификациях. Оценки более корректной в сравнении с другими, степен- ной спецификации гедонической модели кадаст- ровой стоимости после устранения гетероскеда- стичности представлены в табл. 4. Modern Economy Success 2019, №6 102 Таблица 4 Оценки степенной спецификации гедонической модели кадастровой стоимости с коррекцией на гетероскедастичность Регрессоры Зависимая переменная (рыночная стоимость) Степенная модель Расстояние до столицы субъекта РФ (км) 3,30975*** (0,220679) Расположение относительно железной дороги (км) 0,0561263*** (0,0146344) Расположение относительно рекреационной зоны (км) ?0,0462422*** (0,00953664) Расположение относительно водного объекта (км) 0,242657*** (0,0143441) Площадь земельного участка (кв.м) 0,908975*** (0,0250982) Свободный коэффициент 0,1872951** (0,678141) R^2 0,863749311 Ошибка аппроксимации, % 16,58 F-тест (р-значение) 2,39E-89 RESET-тест (р-значение) - Тест Уайта (Whitetest) гетероскедастичность отсут- ствует Тест Бриша-Пэгана (Breusch-Pagan) гетероскедастичность отсут- ствует Примечания: *** – коэффициент значим на 1% уровне; ** – коэффициент значим на 5% уровне; * – коэффициент значим на 10% уровне. Источник: расчеты автором по данным геолокационного сервиса «2ГИС» и сайта www.avito.ru Степенная спецификация гедонической модели кадастровой стоимости после исключения избы- точных переменных и устранения гетероскеда- стичности имеет вид: 3,3098 0,0561 0,0462 0,2427 0,9089 1 3 4 5 6 Y X X X X X 0,1873 ? ? ? Полученная степенная спецификация гедони- ческой модели кадастровой стоимости применима исключительно для земель с видом разрешенного использования «Индивидуальное жилищное строительство» города Зеленодольска, а следова- тельно интерпретация коэффициентов степенной модели отражает особенности данного сегмента земель. Коэффициенты при регрессорах – ценно- стных характеристиках «Расстояние до столицы субъекта РФ», «Расположение относительно вод- ного объекта» оказались положительными, хотя экономическая интуиция подсказывает, что увели- чение расстояния до столицы субъекта РФ, до водного объекта должно снижать стоимость зе- мельного участка. Возможно, в выборке данных присутствуют земельные участки, расположенные в ценовых зонах, в которых присутствуют другие, более привлекательные для покупателя ценност- ные характеристики, не отраженные в гедониче- ской модели. Судя по данным оценочного зониро- вания, чем ближе земельный участок к г. Казани, тем его стоимость ниже. Это связано с тем, что в таких районах присутствует неразвитая инфра- структура, что для земель ИЖС имеет немаловаж- ное значение, в первую очередь, это социальная инфраструктура, что связано с отсутствием побли- зости объектов здравоохранения, образования, дошкольного воспитания и т.д. В основном для земельных участков с видом разрешенного ис- пользования «Для индивидуальной жилой за- стройки» в городе Зеленодольске в качестве бли- жайшего водного объекта выбиралась река Волга. В данном населенном пункте вдоль р. Волги нахо- дится ряд предприятий, среди которых корабле- строительный завод, фанерный завод, завод по производству холодильников и т.д. В связи с этим, чем ближе земельный участок к реке Волге, тем ниже его стоимость. Коэффициенты при ценност- ных характеристиках «Расстояние до железной дороги» и «Расположение относительно рекреаци- онной зоны», «Площадь земельного участка» имеют ожидаемый знак. Modern Economy Success 2019, №6 103 Заключение Результаты моделирования можно обобщить в несколько выводов. При увеличении площади земельного участка на 1% рыночная стоимость земельного участка увеличивается на 0,91%. Это вполне объяснимо, так как при увеличении площади земельного уча- стка приводит к увеличению стоимости земельно- го участка. Не следует путать данную особенность с удельным показателем рыночной стоимости, ко- торый при увеличении площади будет снижаться. При увеличении расстояния от земельного уча- стка до Казани на 1% рыночная стоимость данного земельного участка будет также увеличиваться на 3,31%. Данную противоречивую особенность можно объяснить. Судя по данным оценочного зонирования, чем ближе земельный участок к г.Казани, тем его стоимость ниже. Это связано с тем, что в таких районах присутствует неразвитая инфраструктура, что для земель ИЖС имеет нема- ловажное значение, в первую очередь, это соци- альная инфраструктура, что связано с отсутствием поблизости объектов здравоохранения, образова- ния, дошкольного воспитания и т.д. При увеличении расстояния от земельного уча- стка до железной дороги на 1% рыночная стои- мость земельного участка увеличивается на 0,06%. Это объясняется тем, что чем ближе земельный участок к железной дороге, тем его стоимость ни- же, что связано с большим количеством неблаго- приятных и негативных факторов, о которых уже было сказано в данной работе. При увеличении расстояния от земельного уча- стка до ближайшей рекреационной зоны (лесного массива) на 1%, рыночная стоимость земельного участка снижается на 0,05%. Для земельных уча- стков ИЖС это объяснимо, так как в городах рас- положение земельного участка вблизи рекреаци- онной зоны положительно влияет на их стоимость. При увеличении расстояния от земельного уча- стка до ближайшего водного объекта на 1%, ры- ночная стоимость земельного участка увеличива- ется на 0,24%. Это противоречивая ситуация, ко- торой можно найти объяснение. В основном для земельных участков с видом разрешенного ис- пользования «Для индивидуальной жилой за- стройки» в городе Зеленодольске в качестве бли- жайшего водного объекта выбиралась река Волга. В данном населенном пункте вдоль р.Волги нахо- дится ряд предприятий, среди которых корабле- строительный завод, фанерный завод, завод по производству холодильников и т.д. В связи с этим, чем ближе земельный участок к реке Волге, тем ниже его стоимость. Выводы Рынок земельных участков для жилищного строительства в г. Зеленодольск демонстрирует классические свойства, уже наблюдавшиеся ис- следователями на аналогичных рынках в неболь- ших городах. Среди факторов, характеризующих внешнюю среду объектов недвижимости, под- твердили влияние на кадастровую стоимость зе- мельного участка расстояние до столицы субъекта РФ, расположение относительно железной дороги. Среди факторов, характеризующих непосредст- венное окружение и сегмент рынка объектов не- движимости – расстояние до ближайшей рекреа- ционной зоны, расстояние до ближайшего водного объекта. Среди факторов, характеризующих объ- ект недвижимости – площадь земельного участка. На основании проведенного исследования можно выполнить ранжирование факторов по силе их влияния на изменение кадастровой стоимости зе- мельного участка: - увеличение расстояния до мегаполиса – г. Ка- зани оказывает максимальное влияние на увеличе- ние кадастровой стоимости земельного участка; - площадь земельного участка занимает второе место по силе влияния на кадастровую стоимость земельного участка, затем следует расстояния от земельного участка до ближайшего водного объ- екта; - увеличение расстояния от земельного участка до железной дороги и расстояния до ближайшей рекреационной зоны (лесного массива) оказывает минимальное влияние на изменение кадастровой стоимости земельного участка. Наше исследование показало, что к рынку зе- мельных участков также применима знаменитая поговорка, что главное в недвижимости — это «location, location, location». Литература 1. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков. М., Московская финансово- промышленная академия. 2015. 119 с. 2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости: монография. СПб.: МКС, 2015. 535 с. 3. Оценка недвижимости: учеб.пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. М.: КНОРУС, 2018. 752 с. Modern Economy Success 2019, №6 104 4. Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. №4. С. 112 – 115 5. Касьяненко Т.Г. Оценка земли и природных ресурсов: учебное пособие. 2-е изд., перераб. и доп. Москва: КНОРУС, 2018. 368 с. (Бакалавриат и магистратура). 6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие. Москва: КНОРУС, 2017. 286 с. 7. Салин В.Н., Прасолов В.Н. Методология статистического мониторинга кадастровой стоимости недвижимости: монография. Москва: КНОРУС, 2017. 280 с. 8. Якупова Н.М., Кадочникова Е.И. Использование регрессии на главные компоненты в моделировании рентабельности активов предприятия // Современная экономика: проблемы и решения. 2017. №6. С. 8 – 20. 9. “Measurement of cost factors: Evidence from trading companies” / N.M. Yakupova, S.J Levachkova., E.I. Kadochnikova, I.L. Beilin // International Journal of Economic Perspectives. 2017. Vol. 11 (4). P. 794 – 802. References 1. Vandanimaeva O.M. Ocenka stoimosti zemel'nyh uchastkov. M., Moskovskaya finansovo-promyshlennaya akademiya. 2015. 119 s. 2. Ozerov E.S. Ekonomicheskij analiz i ocenka nedvizhimosti: monografiya. SPb.: MKS, 2015. 535 s. 3. Ocenka nedvizhimosti: ucheb.posobie / T.G. Kas'yanenko, G.A. Mahovikova, V.E. Esipov, S.K. Mirzazhanov. M.: KNORUS, 2018. 752 s. 4. Kovalyova A.M., Dvoryadkin K.C. Metody rascheta korrektirovok v sravnitel'nom podhode // Mezhdunarodnyj zhurnal prikladnyh i fundamental'nyh issledovanij. 2015. №4. S. 112 – 115 5. Kas'yanenko T.G. Ocenka zemli i prirodnyh resursov: uchebnoe posobie. 2-e izd., pererab. i dop. Moskva: KNORUS, 2018. 368 s. (Bakalavriat i magistratura). 6. Petrov V.I. Ocenka stoimosti zemel'nyh uchastkov: uchebnoe posobie. Moskva: KNORUS, 2017. 286 s. 7. Salin V.N., Prasolov V.N. Metodologiya statisticheskogo monitoringa kadastrovoj stoimosti nedvizhimosti: monografiya. Moskva: KNORUS, 2017. 280 s. 8. YAkupova N.M., Kadochnikova E.I. Ispol'zovanie regressii na glavnye komponenty v modelirovanii rentabel'nosti aktivov predpriyatiya // Sovremennaya ekonomika: problemy i resheniya. 2017. №6. S. 8 – 20. 9. “Measurement of cost factors: Evidence from trading companies” / N.M. Yakupova, S.J Levachkova., E.I. Kadochnikova, I.L. Beilin // International Journal of Economic Perspectives. 2017. Vol. 11 (4). P. 794 – 802. Yakupova N.M., Doctor of Economic Sciences (Advanced Doctor), Professor, Kadochnikova E.I., Candidate of Economic Sciences (Ph.D.), Associate Professor, Levachkova S.Yu., Candidate of Economic Sciences (Ph.D.), Associate Professor, Fakhrutdinova V.I., Master Student, Kazan (Volga region) Federal University, Institute of Management, Economics and Finance PRICING ON THE LAND MARKET Abstract: the article analyzes the pricing on the land market in Zelenodolsk. According to the Order of the Ministry of Economic Development of Russia from 12.05.2017 N226 (edition from 09.08.2018) “On the approval of methodical instructions on the state cadastral estimation” hedonic models of cadastral cost of the land plots for individual housing construction are constructed and estimated by a method of the least squares. In order to identify the observed factors that determine the value of land plots, we constructed linear, power and exponential specifications of the regression hedonic model of cadastral value based on data on 160 land plots in Zelenodolsk in 2019. The article presents empirical estimates of the specifications confirmed the hypothesis about the influence of distance to the capital of the RF subject, the distance to railroads, distance to the nearest recreational area, distance to nearest water body, the area of land at its cadastral value. The most powerful influence on the cadastral value of land plots have the distance to the capital of the subject of the Russian Federation and the area of land. The influence of the coefficient of the length of the land plot on its cadastral value in all built specifications was not confirmed. The quality of the obtained results was checked using the Fischer test, the Student test, regressionequationspecificationerrortest (RESET), testing of regression residuals for heteroscedasticity and autocorrelation (Whitetest, Breusch-Pagantest). The article emphasizes the importance of using hedonic estimation of cadastral value, taking into account changes in the composition and quality of objects in the land market, instead of simple indicators of the average price for the analysis of long-term trends in real estate markets. Keywords: hedonic model, cadastral value, real estate, land plot, regression, least squares method Другие книги из этого разделаСинтез метода реальных опционов и метода нечетких множеств для оценки эффективности инновационных проектов: критический обзорОпределение скидки на торг по рыночным данным и кадастровой стоимостиСовершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в области кадастровой оценкиСинтез метода реальных опционов и метода нечетких множеств для оценки эффективности инновационных проектов: критический обзорОпределение скидки на торг по рыночным данным и кадастровой стоимостиСовершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в области кадастровой оценки