Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Анализ влияния пространственых характеристик на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости
Самсонова В.В. Анализ влияния пространственых характеристик на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости // Вестник молодёжной науки России. 2019. № 3. С. 17.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Анализ влияния пространственых характеристик на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости"ISSN 2658 – 7505 Выпуск №3, 2019 Электронный научный журнал «Вестник молодёжной науки России» УДК 330.133.2 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ПРОСТРАНСТВЕНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК НА ФОРМИРОВАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В.В. Самсонова, whiskasvikaa1l@gmail.com Инженерно–Технологическая Академия Южного Федерального Университета Института нанотехнологий, электроники и приборостроения Данная статья описывает формирование рыночной стоимости недвижимости в городе Та- ганроге. Рассмотрены методологические аспекты рыночной оценки недвижимого имущества и изучены характеристики, влияющие на формирование цены недвижимости, которые относятся к пространственным. Также произведён анализ рынка квартир города по районам. Ключевые слова: рыночная стоимость, анализ рынка, объекты недвижимости, про- странственные характеристики. ANALYSIS OF INFLUENCE OF SPATIAL CHARACTERISTICS ON THE FORMATION OF MARKET VALUE OF REAL ESTATE V.V. Samsonova Engineering And Technological Academy Of Southern Federal University This article describes the formation of the market value of real estate in the city of Taganrog. The methodological aspects of the market valuation of real estate and studied the characteristics that affect the formation of real estate prices, which are spatial. The analysis of the market of apartments of the city on areas is made. Key words: market value, market analysis, real estate, spatial characteristics. На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. Для определения и отбора рассматриваемого типа факторов (характеристик) были изу- чены работы по аналогичной тематике. Согласно [1] под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наибо- лее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют ра- зумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факто- ров, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням [2] (региональ- ный, местный, непосредственного окружения). Так как данная статья описывает пространственные характеристики, то детальнее стоит разобрать второй и третий иерархические уровни. Также в работе [3] приведено обоснование необходимости учета влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства при определе- нии его рыночной стоимости. Рассмотрен уровень влияния таких факторов на сто- имость объекта недвижимости на различных стадиях строительства. Тематика данной статьи схожа с моей работой, но рассматриваются объекты незавершен- ного строительства. Настоящая работа выполняется с целью описания влияния различных ха- рактеристик на рыночную стоимость квартир в городе Таганроге и анализа рынка недвижимости. Для достижения цели были поставлены и выполнены следующие задачи: ISSN 2658 – 7505 Выпуск №3, 2019 Электронный научный журнал «Вестник молодёжной науки России» 1. Рассмотрены методологические аспекты рыночной оценки недвижимого имущества. 2. Собрана и структурирована база данных, которая включает в себя цены квартир за определенный период. 3. Произведён анализ рынка квартир города Таганрога на вторичном рынке. В статье [4] рассматриваются методологические аспекты, связанные с оцен- кой недвижимости. Можно отметить, что при определении оценки рыночной сто- имости недвижимости оценщики используют такие же методы, как и при опреде- лении кадастровой стоимости, а именно: • затратный; • сравнительный; • доходный метод. Было определено, что в большей степени на формирование стоимости квар- тир в городе Таганроге влияют: • местоположение (по отношению к центру, к автодороге, побережью, наличие коммуникаций и тд.); • физические характеристики (физические параметры, качество строи- тельства, функциональная пригодность, наличие коммунальных услуг и тд.); • архитектурно-строительные характеристики (стиль, планировка, объемно-планировочные показатели и тд.). В дальнейшем планируется разработка системы учёта рыночной стоимости объектов недвижимости в среде MS Access на основе собранных данных. Поэтому на данном этапе собран массив данных, состоящий из 580 актуальных объявлений о продаже квартир в городе (за февраль-март 2019 года). Данные структуриро- ваны по районам. Результат проделанной работы представлен на рис. 1. Рис.1 – База данных рыночной стоимости квартир города Таганрога ISSN 2658 – 7505 Выпуск №3, 2019 Электронный научный журнал «Вестник молодёжной науки России» Далее, исходя из вышеперечисленных характеристик, был произведен крат- ный анализ рынка города Таганрога. Как и большинство городов, исследуемый город имеет как официальные, так и неформальные, давно прижившиеся, назва- ния районов. Центр города – район с достаточно развитой инфраструктурой и деловой активностью, в нём находятся многоквартирные и частные дома среднего класса, элитные квартиры. Этот район считается историческим, поэтому в нём введен строгий режим охраны, реставрации и модернизации зданий и сооружений. Русское поле – высоколиквидный район города с большими перспективами раз- вития. Его активно застраивают, он имеет достаточно развитую инфраструктуру. Район улицы Дзержинского – спрос на недвижимость в этом районе часто превышает предложение. Дефицит квартир вызван тем, что строительство новых домов в этом районе практически не ведется, несмотря на то, что инфраструктура здесь развита хорошо. Западный жилой массив – в основном здесь представлены предложения к продаже «хрущевок». Массив обладает развитой инфраструктурой, на его терри- тории расположено большое количество детских садов, школ и других социаль- ных объектов. Район улицы Свободы – в этом районе преобладают многоквартирные дома старого фонда («хрущевки», «сталинки», «госинки»), но сейчас идет активная за- стройка домами с улучшенной планировкой. Из-за этого увеличивается цена пред- ложений к продаже квартир и ликвидность района. Северной жилой массив – с появлением в этом микрорайоне различных жи- лых комплексов рынок района Северный изменился в лучшую сторону. В связи с этим инфраструктура города активно развивается. В итоге был произведён выбор пространственных характеристик из всего числа факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости объектов не- движимости, также проведены начальные работы по сбору данных для дальней- шей разработки системы учёта стоимостей квартир, создания тепловой карты го- рода либо приложения для поиска недвижимости. Изучение выбранной темы и работа над созданием подобного сервиса для города Таганрога актуальна, так как это поможет пользователям, которые находятся в поисках жилья, понять, какие районы им подходят по цене. В свою очередь, те, кто сдаёт или продаёт квартиру, могут изучить рынок стоимости жилья, исходя из местонахождения недвижимо- сти. Также выполнен краткий анализ рынка города Таганрога. Список цитируемой литературы 1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». - 1998. - N 135. - Ст.3. 2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости - М.: Экономикс, 2000. – С. 92. 3. Мызин А.Л., Байковская А.В. Влияние факторов внешней среды на рыночную стоимость объ- екта незавершенного строительства: актуальные методы расчета // Финансовая аналитика: про- блемы и решения. 2011. С.8-14. 4. Сорокина Ю.А. Методологические аспекты рыночной стоимости, принципов оценки недви- жимости, понятие рыночной стоимости – М.: Московский институт государственного управле- ния и права. 2015. №6. С. 185-194. © В.В. Самсонова, 2019 Другие книги из этого разделаАктуальность проблемы кадастровой оценки земельных участковОсобенности сравнительного подхода к оценке земельных участковОсобенности доходного подхода к оценке земельных участковАктуальность проблемы кадастровой оценки земельных участковОсобенности сравнительного подхода к оценке земельных участковОсобенности доходного подхода к оценке земельных участков