Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Анализ рынка недвижимости как источник информации для формирования кадастровой стоимости
Лаврова Е.В., Моргун Т.Н., Полякова О.Е. Анализ рынка недвижимости как источник информации для формирования кадастровой стоимости // Фундаментальные исследования. 2018. № 6. С. 148-153.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Анализ рынка недвижимости как источник информации для формирования кадастровой стоимости"? FUNDAMENTAL RESEARCH № 6, 2018 ? 148 ECONOMIC SCIENCES (08.00.01, 08.00.05, 08.00.10, 08.00.12, 08.00.13, 08.00.14) УДК 332.62 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИСТОЧНИК ИНФОРМАЦИИ ДЛЯ ФОРМИРОВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ Лаврова Е.В., Моргун Т.Н., Полякова О.Е. Смоленский филиал ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ», Смоленск, e-mail: gmu@smol.ranepa.ru Статья посвящена рассмотрению проблем и перспектив развития государственной кадастровой оценки. Целью исследования является оценка основных тенденций и факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов недвижимости и их воздействие на определение кадастровой стоимости. В процессе исследования были использованы математические и статистические методы анализа фактического материала. В исследо- вании раскрыты и уточнены основные факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов недвижимости Смоленской области, рассмотрена структура и распределение жилого и земельного фонда по составу в реги- оне, изучена динамика показателей земельного фонда субъекта Российской Федерации по категориям земель. В статье проанализирован рынок земельных участков и объектов капитального строительства Смоленской области, проведен статистический анализ движения категорий земельного фонда, стоимости и рыночных цен объектов недвижимого имущества; определены ценообразующие факторы, оказывающие влияние как на рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, так и на возможность использования данной ин- формации для определения кадастровой стоимости в сфере государственной оценки недвижимости, прово- димой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации. Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка недвижимости, рынок недвижимости, ценообразующие факторы ANALYSIS OF THE REAL ESTATE MARKET AS A SOURCE OF INFORMATION FOR THE FORMATION OF CADASTRAL VALUE Lavrova E.V., Morgun T.N., Polyakova O.E. Smolensk branch of The Russian Presidential Academy of National Economy And Public Administration, Smolensk, e-mail: gmu@smol.ranepa.ru The article is devoted to the problems and prospects of development of the state cadastral evaluation. The purpose of the study is to assess the main trends and factors affecting the market value of real estate and their impact on the determination of cadastral value. In the process of the study, mathematical and statistical methods of analysis of the actual material were used. The study disclosed and clarified the main factors affecting the market value of real estate in the Smolensk region, considered the structure and distribution of housing and land in the region, studied the dynamics of the land Fund of the Russian Federation by land categories. The article analyzes the market of land plots and capital construction projects of Smolensk region, the statistical analysis of the movement of categories of land, the cost and market prices of real estate; the pricing factors that influence both the market value of real estate objects and the possibility of using this information to determine the cadastral value in the field of state real estate valuation carried out by the Federal service for state registration, cadastre and cartography of the Russian Federation are determined. Keywords: cadastral value, real estate valuation, real estate market, pricing factors Одним из базовых элементов налоговой системы Российской Федерации является кадастровая стоимость, которая формирует расчетную базу для многих экономических операций, например выкупа, аренды или смены вида разрешенного использования объектов недвижимого имущества. Масштабным, характеризующимся сложнейшей организационной системой взаимосвязей процессом, при реализации которого задействовано большое количество объектов капитального строительства и зе- мельных участков, является государственная кадастровая оценка недвижимости. Возникновение различного рода нару- шений и, как следствие, появление ошибок, которые приводят к искажению показателей государственной кадастровой оценки и из- менению величины кадастровой стоимости, является одинаково небезопасным как для соблюдения государственных интересов, так и для юридических и физических лиц, поскольку может привести к снижению до- ходов в первую очередь муниципального бюджета, а также росту социальной напря- женности в обществе. Итоговые результаты при проведении работ по государственной кадастровой оценке и определению кадастровой стоимо- сти, как правило, существенно отличают- ся от рыночных значений по ряду причин, и одной из основных является некачествен- ная исходная информация об объектах не- движимого имущества. Данный фактор связан как с дефицитом информации о рынке недвижимости, так и с некачественной работой с данной инфор- мацией. Следовательно, при формировании ? ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ № 6, 2018 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ (08.00.01, 08.00.05, 08.00.10, 08.00.12, 08.00.13, 08.00.14) 149 кадастровой стоимости рыночная информа- ция о состоянии цен на недвижимость име- ет определяющее значение. Глобальные экономические изменения, происходящие в последние годы в Россий- ской Федерации, в связи с изменениями в геополитической мировой ситуации, при- вели к замедлению и торможению разви- тия строительной отрасли и рынка недви- жимости, как на территории всего нашего государства, так и в Смоленской области в частности. Экономический спад, который возник в результате введения санкций за- падными партнерами и резкого снижения цен на нефтегазовое сырье, коснулся всех сфер российской экономики [1, c. 13]. Снижение реальных доходов и, как следствие, формирующаяся сберегательная модель поведения населения способство- вали замедлению продаж на рынке недви- жимости и сдерживанию потребительского спроса на объекты капитального строитель- ства. И даже беспрецедентное уменьшение процентных ставок по ипотечному кре- дитованию до уровня величин на первич- ном рынке 9,25%, а на вторичном рынке недвижимого имущества 9,5% не смогло восстановить спрос населения на покупку объектов капитального строительства до показателей докризисного уровня [2, с. 16]. Основные показатели динамики, тен- денции и тренды, характерные для рынка недвижимости Центрального федерального округа, также свойственны и для Смолен- ской области. Если проанализировать си- туацию на рынке недвижимого имущества Смоленской области в 2017 г., то можно сде- лать вывод, что вслед за небольшим ожив- лением экономики Российской Федерации в третьем и четвертом квартале наблюда- лось некоторое повышение покупательного спроса, хотя до этого и в 2015 г., и в 2016 г., и в первом, и во втором квартале 2017 г. прослеживается плавное снижение стоимо- сти объектов капитального строительства и земельных участков. Застройщики были вынуждены изме- нить ценовую политику, в связи с меняю- щейся конъюнктурой рынка, лишь незна- чительно замедлив темпы строительства при закладке новых объектов. Намного больше снизились объемы строительных работ в сфере индивидуальной застройки отдельных домов, темпы уменьшения кото- рых составили 24% в 2017 г. по отношению к уровню величин предшествующего пери- ода 2016 г., а в эксплуатацию было сдано 39,4 тыс. кв. м. Ценовая дифференциация на первич- ном рынке многоэтажного строительства по стоимости 1 кв. м имела в 2017 г. суще- ственные колебания от 34000 до 42000 руб. в зависимости от ряда факторов: от место- расположения и района, количества комнат, наличия или отсутствия отделки, а также этажности, наличия центрального или ин- дивидуального отопления и прочих. Первичный рынок или строительство многоэтажных домов в регионе развит лишь в областном центре – городе Смолен- ске и в крупных районных центрах Смо- ленской области: г. Вязьма, г. Десногорск, г. Рославль, г. Сафоново. Стоимость объек- тов недвижимого имущества в небольших поселках городского типа и крупных рай- онных центрах на вторичном рынке имеют большую разницу и широкий ценовой диа- пазон от 6600 до 41000 руб. за 1 кв. м [3]. Рис. 1. Состав и структура земельного фонда в Смоленской области,% ? FUNDAMENTAL RESEARCH № 6, 2018 ? 150 ECONOMIC SCIENCES (08.00.01, 08.00.05, 08.00.10, 08.00.12, 08.00.13, 08.00.14) Еще большие расхождения и вариацию в ценовой политике имеет рынок земель- ных участков Смоленской области, общая площадь которых составляет 4977,9 тыс. га. Состав и структура земельного фонда ана- лизируемого субъекта Российской Федера- ции представлена на рис. 1. Исходя из анализа данных рис. 1, мож- но сделать вывод, что состав и структура земельного фонда Смоленской области не- однородна, наибольшую долю занимает ка- тегория земельных участков сельскохозяй- ственного назначения, которая составляет в 2017 г. 44,56%, а наименьшую долю име- ют земли водного фонда – 0,51%. Наибольший интерес для физических лиц представляют земельные участки насе- ленных пунктов, которые занимают удель- ный вес в размере всего 5,82% от общего объема земельного фонда региона. Динами- ка величин земельного фонда анализируе- мого субъекта Российской Федерации по ка- тегориям земельных участков представлена на рис. 2. На основании анализа данных рис. 2 можно сделать вывод, что изменения ве- личин в составе земельного фонда Смо- ленской области небольшие и колебания за анализируемый период 2015–2017 гг. незна- чительные. Однако важно отметить, что площадь земельных участков сельскохозяйственно- го назначения снижается в 2017 г. по от- ношению к уровню показателей 2016 г. на 5,3 тыс. га, как и земли запаса, площадь ко- торых уменьшилась на 1 тыс. га. При этом увеличилась площадь населенных пунктов, в общем объеме земельного фонда Смолен- ской области, на 5,5 тыс. га и земель про- мышленности или иного специального на- значения – на 0,8 тыс. га. Земельные участки, относящиеся к зем- лям сельскохозяйственного назначения в Вяземском, Сычевском, Темкинском, Угранском районах Смоленской области в 2016 и в 2017 гг. в связи с проведением ра- бот по уточнению границ городских и сель- ских населенных пунктов и изменению или утверждению генеральных планов муници- пальных образований переведены в катего- рию земель населенных пунктов. В отдельных районах Смоленской об- ласти, таких как Кардымовский, Монастыр- щинский, Хиславичский, Починковский, категория земель сельскохозяйственного назначения имеет удельный вес, превыша- ющий 60% от общего объема земельного фонда муниципального образования. Самый большой удельный вес категории земель населенных пунктов по отношению к общей площади муниципального обра- зования отмечается в Краснинском и Смо- ленском районах анализируемого региона. Состав и структура категории земельного фонда – населенных пунктов Смоленской области представлена на рис. 3. Рис. 2. Динамика величин состава земельного фонда региона за 2015–2017 гг. ? ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ № 6, 2018 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ (08.00.01, 08.00.05, 08.00.10, 08.00.12, 08.00.13, 08.00.14) 151 Анализ данных, представленных на рис. 3, позволяет сделать вывод, что наибольшую долю в составе категории земель населенных пунктов занимают земельные участки, отно- сящиеся к сельскохозяйственным угодьям. Категория земель застройки и леса, древес- но-кустарниковая растительность занимает примерно равные доли в общем составе зе- мель населенных пунктов около 12%, дороги и прочие назначения также около 12%. На земли промышленности или иного специального назначения приходится всего 1,4% от общей величины земельного фонда исследуемого субъекта Российской Федера- ции, что в абсолютном выражении состав- ляет 71,2 тыс. га. В Смоленской области за счет земель обороны и безопасности наи- большие по площади земельные участки по этой категории расположены в Смоленском и Дорогобужском районах. На земли особо охраняемых террито- рий приходится 2,3% от общей величины земельного фонда Смоленской области, что в абсолютной величине составляет 114,6 тыс. га, которые по большей части на 94,4% покрыты лесами, 2,8% занимают бо- лота, 1,6% приходится на водные объекты, земли застройки, дорог, а также сельскохо- зяйственных угодий занимают всего 1%, что отражено на рис. 4. Категория земель лесного фонда состав- ляет 1982,4 тыс. га, или 39,8% от общего объема земельного фонда региона, который покрыт лесами на 97,4% площади, удель- ный вес остальных видов земельных участ- ков незначителен. В Угранском районе на категорию земельных участков лесного фонда приходится 203,314 тыс. га, что со- ставляет 70,9% от территории муниципаль- ного образования. Рис. 3. Состав и структура категории земель населенных пунктов,% Рис. 4. Состав и структура земель особо охраняемых территорий,% ? FUNDAMENTAL RESEARCH № 6, 2018 ? 152 ECONOMIC SCIENCES (08.00.01, 08.00.05, 08.00.10, 08.00.12, 08.00.13, 08.00.14) Рис. 5. Состав и структура земель запаса на территории региона,% Земли водного фонда занимают наи- меньший удельный вес 0,5 % в общем объеме земельных ресурсов Смоленской области, что в абсолютном выражении со- ставляет 25,4 тыс. га, при этом данная ка- тегория на 98,8 % покрыта водными объ- ектами и лишь на 1,2 % болотами. Земли запаса, площадь которых умень- шилась на 1 тыс. га, перевели в Гагарин- ском и Новодугинском районах в земли сельскохозяйственного назначения. Со- став и структура категории земель запа- са на территории региона представлена на рис. 5. Ценовая дифференциация на земель- ные участки по стоимости имеет суще- ственные колебания в зависимости от ме- сторасположения и района, разрешенного использования, площади участка. Информационные площадки, включа- ющие в себя информационные и анали- тические, рекламные агентства, а также базы данных агентства недвижимости, интернет-сайты играют особую роль сре- ди участников рынка недвижимости. Раз- витие цифровой экономики выдвигает но- вые требования к обработке информации, интернет-ресурсы поэтому занимают для формирования кадастровой стоимости ве- дущее место среди всех площадок, явля- ющихся информационными источниками в открытом доступе. Наиболее крупные агентства недви- жимости Смоленской области имеют собственные интернет-сайты. Существу- ют примеры открытых информационных площадок в сети Интернет, размещающей объявления о продаже объектов капиталь- ного строения и земельных участков. Если рассматривать рынок земельных участков, то можно отметить, что продажа данной категории земель находится в ста- дии развития [4, с. 128]. Предложения по разным категориям земельных участ- ков ограничены, ценовая дифференциа- ция имеет широкий диапазон от 3500 до 56000 руб. за 1 га, так как у участников сделки отсутствуют четкие представления относительно формирования продажной стоимости участка, при этом основная доля сделок по продаже осуществляется через агентства недвижимости. Данный ценовой интервал представлен в результате анализа объявлений о прода- же земельных участков, то есть без учета скидок и корректировок на торг, поэтому итоговый показатель цены может суще- ственно отличаться от представленного диапазона. Срок реализации земельных участков в последние годы существенно замедлился из-за снижения спроса и до- стигает по некоторым земельным участ- кам двух лет [5, с. 145]. Искажение результатов кадастровой оценки происходит вследствие примене- ния усредненной цены продаж нескольких сот объектов недвижимого имущества, то есть расчет кадастровой стоимости происходит на основе информации, от- даленно подходящей под определение «аналог», что в конечном итоге приводит к судебному оспариванию, поэтому про- цесс и организация государственной када- стровой оценки нуждается в пересмотре и изменении. Самым оптимальным решением про- блемы государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества и определения кадастровой стоимости яв- ляется использование методики, которая была бы основана на единой стандартизи- рованной программной площадке, пред- ? ФУНДАМЕНТАЛЬНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ № 6, 2018 ? ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ (08.00.01, 08.00.05, 08.00.10, 08.00.12, 08.00.13, 08.00.14) 153 назначенной для выполнения расчетов, на основе информации об уровне цен на рынке недвижимости, что сможет обеспе- чить результативность и сопоставимость итоговых показателей. Список литературы 1. Самойлова В.А. Анализ рынка недвижимости для целей массовой оценки // Перспективы развития россий- ского государства и общества в современных условиях. – 2015. – № 1. – С. 77–80. 2. Вахрушев Д.С., Кальсин А.Е., Волков А.Ю., Поля- кова О.Е. Денежно-кредитное регулирование как элемент системы публичного управления в России: современные тенденции и противоречия // Интернет-журнал Науковеде- ние. – 2017. – № 4. – С. 16–28. 3. Фонд данных государственной кадастровой оцен- ки [Электронный ресурс]. – URL: http://rosreestr.ru (дата об- ращения: 13.05.2018). 4. Лапшина А.С. Сравнительный анализ подходов к определению размера налога на недвижимость на базе кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимо- сти // Вопросы регулирования экономики. – 2015. – № 3. – С. 128–137. 5. Лихоманов О.В., Куканова М.С. Анализ адекватно- сти кадастровой стоимости объектов недвижимости рыноч- ным условиям // Управление экономическим развитием. – 2016. – № 3. – С. 145–154. Другие книги из этого разделаРазработка методики оценки мелиорируемых земельРазработка прогнозной модели стоимости земель моногородов с учетом экономических факторов деятельности градообразующих предприятий (на примере Мурманской области)Оценка факторов развития земельного рынка и особенностей ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по экономическим районам Центрального федерального округаРазработка методики оценки мелиорируемых земельРазработка прогнозной модели стоимости земель моногородов с учетом экономических факторов деятельности градообразующих предприятий (на примере Мурманской области)Оценка факторов развития земельного рынка и особенностей ценообразования на земельные участки сельскохозяйственного назначения по экономическим районам Центрального федерального округа