Анализ рынка недвижимости и бизнеса при оценке стоимости

Анализ рынка коммерческой недвижимости для целей оценки

рынок коммерческий недвижимость стоимость

Новосибирск по праву считается городом, привлекательным для бизнеса. И рынок коммерческой недвижимости, как никакой другой, способен влиять на степень деловой активности. Если цены на производственные, торговые и офисные помещения существенно завышены, это, с одной стороны является тормозом при создании новых предприятий, а с другой – «закладывается» в цену конечной продукции.

К сожалению, в Новосибирске уже не первый год наблюдается существенное превышение спроса над предложением на коммерческую недвижимость. Сейчас многие крупные зарубежные и столичные компании открывают в Новосибирске свои представительства, и у них, естественно, возникает потребность в помещениях. И они в большинстве своем предпочитают покупку офисов аренде коммерческой недвижимости.

Наибольший разрыв между спросом и предложением коммерческой недвижимости наблюдается в секторе помещений для малого и среднего бизнеса. В структуре предложения офисов, складов, магазинов, производств подавляющее большинство объектов предлагается в аренду, а не на продажу. Это связано с нежеланием собственников расставаться с ликвидной недвижимостью. Особенностями рынка аренды коммерческой недвижимости являются, во-первых, рост его емкости, во-вторых, увеличение сроков договоров аренды. Аренда помещения теперь неотъемлемая составляющая ежегодных расходов предприятий.

Деловой центр, отвечающий самым высоким показателям комфортности, принято относить к классу А. И, между прочим, в Москве наиболее доходным сектором коммерческой недвижимости является офисно-торговые комплексы именно этого класса. Однако, в нашем городе ни одного бизнес-центра класса А по-прежнему нет. По оценкам участников рынка, в Новосибирске, если говорить непредвзято, нет даже ни одного делового комплекса класса B. С чем это связано? Его возведение требует огромных капиталовложений, между тем, есть ли платежеспособный спрос заранее выяснить невозможно. Только методом практики – построить и начать продажи. Строительных компаний, готовых пойти на такой риск в Новосибирске пока нет.

В настоящее время в Новосибирске строится и реконструируется ряд объектов коммерческой недвижимости – эти работы проводят 210 строительных организаций. Получается, что в основном каждая из них занята строительством одного объекта, и лишь 2-3 десятка компаний «возделывают» более одной стройплощадки. С такими маломощными строителями первый высококлассный бизнес-центр появится в Новосибирске еще не скоро.

Анализ рынка недвижимости как объекта оценки

Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.

Собираемая информация включает два типа данных:

1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на рынок недвижимости (экономические тенденции на региональном и местном уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регулирование, покупательская способность, индексы цен, налогообложение, финансирование).

2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эффективного использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнительному подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор аналогов объекту оценки.

На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной информации, объем и качество которой позволяют с достаточной точностью определять основные расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие объекты, на стоимость которых оказывает значительное влияние общеэкономическая ситуация.

Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:

• эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);

• сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);

• спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива);

Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.

Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются: ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.

К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.

Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:

• цены на земельные участки;

• основные ценообразующие факторы для земельных участков;

• условия землепользования и выделения земельных участков;

• стоимость строительства;

• сроки проектирования, согласования и строительства объектов;

• арендные ставки и ценообразующие факторы на них;

• вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;

• эксплуатационные расходы;

• ставки капитализации / дисконтирования;

• сроки экспозиции;

• условия сдачи в аренду и продажи;

• скидки на торг;

• цены продаж и ценообразующие факторы на них.

Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:

• доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль предпринимателя;

• последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестиционно-строительных проектов;

• распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;

• распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графики продаж);

• риски инвестиционно-строительных проектов;

• типичные схемы финансирования.

Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.

Анализ рынка объектов оценки, недвижимости и его структуры

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

В ходе анализа состояния рынка изучена информация специализированных изданий г. Альметьевск, проведено телефонное обследование городских агентств недвижимости (табл. 4).

Таблица 4 – Информационные издания, агентства недвижимости г. Альметьевск, владеющие информацией о рынке недвижимости г. Альметьевска Республики Татартан

В результате был составлен следующий аналитический обзор:

Обзор рынка нежилых зданий в г. Альметьевск:

Обострение конкуренции между торговыми точками, торговыми сетями и банками вынуждает многих участников данной деятельности расширяться и открывать новые места для своей деятельности, переходить на новые,  современные качественные площади, в частности, к предоставлению своих услуг в торговых центрах и комплексах. Сейчас мы видим процесс вытеснения торговли из ларьков, палаток и рынков. Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом является сегмент торговых помещений в торговых центрах.  

На рынок коммерческой недвижимости торговые центры выводятся путем нового строительства, а также активно перепрофилируются здания изначально не коммерческого функционального назначения. Продолжается тенденция появления все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание.  В последнее время наполнение торгового комплекса операторами происходит еще до момента ввода в эксплуатацию. Можно отметить тенденцию увеличения спроса на коммерческую недвижимость в торговых центрах. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м. Мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м. 

 На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. Развитие местных торговых сетей и продолжение экспансии московских и иностранных торговых сетей будет предопределять рост спроса на рынке торговых центров, спрос на торговые помещения будет все более смещаться в сторону укрупнения арендуемых торговых площадей. Продолжают свою экспансию торговые сети, доля которых в товарообороте растет и составляет уже более трети.  

Большой рост объема ввода новых площадей (около 80%) наблюдается в сегменте бизнес-центров класса «А». Этот прирост в основном обеспечен за счет строительства новых бизнес-центров. Незначительный прирост объема ввода новых площадей сегмента бизнес-центров класса «С» объясняется тенденцией рынка, в силу его развития, к насыщению более качественными офисными помещениями и соответственно понижению спроса на площади более низкого качества. В большинстве случаев прирост офисных площадей класса «С» обеспечивается не за счет строительства новых бизнес-центров, а за счет перепрофилирования и реконструкции зданий, производственных помещений и др.  

Тенденции рынка офисных площадей можно охарактеризовать растущим спросом, связанным с ростом доходов компаний, приходом на рынок новых московских и иностранных фирм. Все эти факторы влекут за собой повышение требований к качеству офисных площадей и их размерам. Под качеством подразумевается не только отделка, но и наличие технического оснащения, дополнительных услуг . На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются помещения следующих размеров:

В классе «А» большая часть заявок приходится на площади 200-300 кв. м

В классах «В» и «С» площади от 50 до 200 кв. м, затем следуют площади размерами до 50 кв. м.

Рынок продажи коммерческой недвижимости начинает только формироваться и цены разняться не только по классам, а от того, что нет единой цены и классификаций как в крупных городах. Большую роль в цене играет месторасположение объекта коммерческой недвижимости.

Купля-продажа производственно - складских помещений

В процессе исследований рынка предложений к покупке производственно-складских помещений было выявлено следующее:

Среднерыночная стоимость 1м? на вторичном рынке коммерческой недвижимости в г. Альметьевск составляет 12 000 – 16 000 рублей;

Обзор рынка Обзор рынка земельных участков коммерческого назначения

Рынок земельных участков г.Альметьевск находится в стадии становления. Активное развитие в 2007 ? 2008 гг. сдержал мировой финансовый кризис. В области, как и во многих других регионах, в 2009 ? начале 2012 гг. наблюдается ситуация централизации. Потенциальный покупатель в условиях кризиса старается приобрести объект, который не потребует значительных последующих инвестиций по максимально выгодной цене.

В Альметьевском районе активно развивается агропромышленный комплекс (АПК), поэтому наибольшим спросом на рынке земельных участков пользуются земли сельскохозяйственного назначения. Спрос формируют федеральные и региональные инвесторы, а также иностранные компании. Главное, что привлекает инвесторов, в том числе иностранных, это заинтересованность администрации в развитии АПК, поддерживающей их организационно и финансово, а также относительно невысокая стоимость земли в области.

Достаточно высок спрос на земельные участки под ИЖС и коммерческую застройку, при этом наиболее интересны для потенциальных покупателей участки, расположенные в пригороде и в центре города, характеризующиеся хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологией. Наименьшим спросом на рынке земельных участков Альметьевского района пользуются земельные участки промышленного назначения.

Мировой финансовый кризис существенно снизил активность потенциальных покупателей, однако в конце 2009 г. ? 2014 г. специалисты агентств недвижимости и частные риэлторы начали отмечать увеличение количества заявок на покупку как небольших участков для ведения малого и среднего бизнеса, так и крупных наделов площадью несколько сотен гектар. Данная тенденция может свидетельствовать о постепенном оживлении рынка.

Предложение земель промышленного назначения ограничено. Большее число предложений сосредоточено в Альметьевском районе. Исполнителем был проанализирован ряд предложений, представленный, в основном, небольшими земельными участками под строительство промышленных объектов, складов, многофункциональную застройку, строительство объектов придорожного сервиса. Диапазон цен предложений достаточно широк ? от 1 440 до 10 000руб./кв. м.

В процессе исследований рынка недвижимости г.Альметьевск и Альметьевского района, в частности предложений к покупке земельных участков было выявлено следующее: ценообразующие факторы формируются под влиянием рынка земельных участков в г.Альметьевск.

Основными ценообразующими факторам для земельных участков коммерческого назначения в г.Альметьевск являются:

- качественные характеристики самого участка - такие как форма, тип поверхности (ровная, холмистая), наличие коммуникаций, дорог, соседство, видовые характеристики (назначение). Диапазон цен ввиду качественных характеристик всегда определяется индивидуально. Как правило, из-за различий в коммуникациях, разница в стоимости равна стоимости проведения тех или иных коммуникаций на участок. Что же касается соседства, то здесь всё индивидуально. Например, земельный участок производственного назначения в г.Альметьевске (с учетом нежилых зданий в неудовлетворительном состоянии, всех коммуникаций не участке) по состоянию на май 2014 г. собственники не смогли реализовать и по 100 000 руб./ сот., виду соседства участка с городским моргом;

- площадь земельного участка. Как правило, земельные участки меньшей площади легче продать, чем большей. Однако действие данного фактора относительно. Например, земельные участки под ИЖС продаются со скидкой до 30% в зависимости от приобретаемой площади, начиная от 30 соток. Для земель под коммерческое использование, площадь зависит от целевого назначения участка. Например, для строительства небольшого магазина, достаточно около 10 соток, в то время как для строительства торгового центра в несколько этажей, требуется площадь застройки от 100 соток. Однако прибыль, приносимая торговым центром, на 1 кв.м. площади, может быть выше в разы. Таким образом, скидка за объем может быть «надбавкой», и зависит от индивидуальных характеристик земельного участка, целевого назначения. Земли с/х назначения с увеличением площади, наоборот, повышаются в цене.

- месторасположение. Помимо качественных характеристик, на стоимость земельного участка оказывает влияние месторасположение. Наиболее высока стоимость земельных участков в историческом центре города – район ул. Ленина, ул, Радищева и т.п. Для г. Альметьевк разница в стоимости, в зависимости от месторасположения, достигает до 100% между земельными участками на периферии города и в историческом центре;

- возможность торга. Как правило, все земельные участки предлагаются к продаже с учетом скидки на торг. В зависимости от срочности продажи, месторасположения земельного участка, скидка на торг составляет от 3% до 10%. Минимальная скидка присутствует при продаже земельных участков в центральном районе, т.к. свободных для продажи земельных участков очень мало, ввиду плотной застройки города, земельные участки высвобождаются путем сноса ветхих строений или выбытия земельных участков из производственного процесса путем закрытия производств.

- Передаваемые права на недвижимость. Земельные участки для коммерческого использования передаются как на праве собственности, так и на праве аренды. В собственности земельные участки продаются, в большинстве случаев, частными лицами. В аренду земельные участки предоставляются муниципальным образование г.Альметьевск для строительства многоэтажных жилых домов, общественных центров и объектов. Стоимость аренды меньше, чем полное право собственности, однако также отличается в разы в зависимости от площади, целевого назначения земельного участка, объектов строительства.

- Условия финансирования и условия продажи. Разница в стоимости в зависимости от условий финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, при этом зачастую при продаже в рассрочку, стоимость земельных участков, как и других объектов недвижимости, выше до 10%.

- Состояние рынка: Земельные участки, как ожидали многие потенциальные покупатели, в кризисное время подешевели, но незначительно, т.к. ряд собственников, ввиду низкого спроса попросту сняли свои участки с продажи. Таким образом, стоимость земельных участков в 2010 и 2012 году держалась на одном уровне. В 2013 году, земельные участки подорожали уже в первом квартале до 30%, по сравнению с осенью 2013 года, и далее в течение года так же стоимость их возрастала.

- местоположение: по данным риелторских агентств, и данных из личной базы Оценщика, стоимость земельных участков в административных районах г. Альметьевск различна, и чем ближе к центральной части города расположен участок, тем, как правило, он дороже.

Так, на территории г.Альметьевск, стоимость земельных участков можно для коммерческой застройки выразить в диапазоне от 100 000 рублей до 1 000 000 рублей за сотку, в зависимости от назначения земельного участка и локального месторасположения. Земельные участки под капитальным зданием магазина, расположенные на первой линии застройки в оживленных, проходимых местах, как правило, дороже, чем для производственной деятельности на окраине города и т.п..Земельные участки, расположенные в историческом центре г. Альметьевск имеют свой порядок цен. Стоимость земельных участков в г.Альметьевск, где расположены объекты оценки, находится в диапазоне от 100 000 рублей до 500 000 руб. за сотку. Стоит отметить, что реализации подлежат не только земельные участки на праве собственности, но и на праве аренды. При этом, в зависимости от привлекательности земельного участка, стоимость права аренды может приближаться нулю, а может и незначительно отличаться от стоимости права собственности.

- Экономические характеристики земельного участка связаны с его локальным месторасположение, возможностью извлекать доход от использования самого участка. Стоимость в зависимости от данного фактора формируется в зависимости от ожиданий продавца, данный фактор влияет в каждом отдельном случае по-разному.

- Использование. Самые дорогие земельные участки – участки, предназначенные для многоэтажного строительства, строительства торговых объектов, офисной недвижимости, АЗС. Земельные участки для производственного и промышленного использования, под паркинги, стоянки и пр., как правело, от 30 до 50% дешевле, чем для строительства коммерческих объектов.

В целом, можно отметить, что предложение по продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Альметьевск носит ограниченный характер. Поэтому стоимость часто продиктована не только конъюнктурой рынка, а потребностями продавца, ввиду ограниченности предложений по продаже земельных участков, особенно в центральной части города.

Анализ стоимости 1 м2 жилой недвижимости

Таблица 1

Рис. 3 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. Малосемейные квартиры

Рис. 4 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 1 комнатные квартиры

Рис. 5 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 2 комнатные квартиры

Рис. 6 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 3 комнатные квартиры

Рис. 7 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. 4 комнатные квартиры

Рис. 8 Ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. Коттеджи

Рис. 9 Сводный ценовой рейтинг районов г. Омска на 24.03.2013 г. Средняя стоимость 1м²в зависимости от вида квартиры

СВОТ анализ рынка жилья

Таблица 2

Динамика изменения стоимости жилой недвижимости

Прежде чем, проанализировать ситуацию на рынке недвижимости на текущий момент времени, целесообразным будет рассмотрение изменений стоимости за определенный временной промежуток (3-5 лет), иначе говоря, проследить динамику изменения цен. А так же выявить факторы, которые в тот или иной временной промежуток спровоцировали эти изменения.

Сформировавшаяся за длительный период зависимость, которая характеризует развитие прогнозируемого фактора, носит название «тенденция». В данном случае будет рассматриваться изменение средней цены 1 м2 жилой недвижимости. Для этого используются данные за последние 5 лет: с 2008 по 2012 гг.

Рис.1

Рис.2

По данным графикам мы видим серьезное влияние всемирного экономического кризиса на экономику России и рынка недвижимости в частности. Начиная с весны 2008 происходил резкий спад цен вплоть до лета 2010. С лета 2010 наблюдается плавное увеличение цен, связанное со стабилизацией российской экономики. Цены на вторичное и первичное жилье сопоставимы по изменениям во времени на всем протяжении анализируемого периода. В настоящее время ситуацию на рынке можно считать спокойной, рост цен соизмерим с уровнем инфляции. Уровень цен близок к ценам 2008 года и в скором времени, при сохранившейся тенденции, превысит его.

Методы анализа рынка недвижимости

Анализ рынка жилой недвижимости города Омска проводится в соответствии методологии и принципам, а так же с учетом существующих стандартов.

Исследование рынка включает следующие этапы:

• создание аналитической базы данных;

• мониторинг рынка;

• статистическую обработку информации;

• классификацию объектов недвижимости по пространственно-параметрическим показателям;

• исследование динамических показателей рынка и прогноз.

Источники, используемые в исследовании, по характеру информации разделяются на следующие группы:

• Официальные данные государственной службы статистики, Федеральной Службы регистрации, кадастра и картографии, Министерства регионального развития РФ, Министерства строительства Омской области и др. официальных структур;

• Информация оперативного и аналитического характера, публикуемая в печатных издания и на интернет-сайтах специализированных СМИ;

• Базы данных о предложении объектов недвижимости, представленные на страницах специализированных журналов и интернет-сайтах профессиональных участников рынка недвижимости.

Эта информация служит непосредственным материалом для анализа открытого предложения на рынке жилой недвижимости города Омска, в результате чего была сделана соответствующая систематизация, и построены наглядные графические модели.

Обзор рынка недвижимого имущества

В России рынок недвижимости только начинает формироваться. У нас он представлен в трех сегментах: рынок ценных бумаг на недвижимость, рынок жилых помещений и рынок земельных участков, самым развитым из которых является жилая недвижимость, которую можно продавать, покупать, сдавать в аренду.

Сейчас очень ценятся и нежилые помещения. Необходимо заметить, что огромным спросом пользуются первые этажи зданий, которые очень часто переводят из жилого в нежилой фонд для образования в них магазинов и офисных помещений. Очень часто постройку коммерческих помещений проводят одновременно с жилыми, так первые этажи зданий изначально проектируют под определенные параметры.

Если говорить о развитии рынка недвижимости в 2012 году, то можно заметить определенные сдвиги в лучшую сторону по сравнению с кризисом четырехлетней давности. Активно возвращается спрос на жилье. Стоит отметить, что большую роль в этом сыграло ипотечное кредитование, увеличившее интенсивность спроса. Но, к сожалению, увеличение спроса не повлекло за собой снижение цен на недвижимость. Также за прошлый год общее благосостояние населения не увеличилось, что не позволило обеспечить рынок недвижимости и поднять его на ступень выше. Зато в 2013 году спад вполне реален.

Как известно недвижимость и экономика неразрывно связаны. Если ухудшиться экономическая ситуация в стране, то и рынок недвижимости понесет потери. Так как правительство в будущем планирует поднимать налоги, то состояние государственного бюджета заметно улучшиться, но, одновременно с этим, снизиться покупательская способность населения, что напрямую приведет к спаду рынка недвижимости. Но пока, на настоящий момент, рынок недвижимости держит свои позиции, хоть и не развивается так бурно, как хотелось бы.

Особенности анализа рынка недвижимости при проведении оценки стоимости

Особенности рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Реальный сектор инвестиционного рынка делится, в свою очередь, на имущественные вложения и вложения в недвижимость. Имущественные вложения — это вложения в вещественные активы компаний или личное реальное имущество (товарные запасы, драгоценные камни и металлы, коллекционные товары и др.). Недвижимость — это земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода.

Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости не движимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости, как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как: товар; формирование цены; способы финансирования сделки; степень ликвидности; баланс спроса и предложения; число потенциальных покупателей; информированность участников сделки; методы регулирования; надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности.Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения.Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных покупателей.Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделкио состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли продажи.

Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

покупатели, продавцы, арендаторы, арендодатели, кредитные учреждения, заемщики, девелоперы, строители, менеджеры, владельцы, инвесторы.

Характер взаимоотношений между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Типы инвесторов. Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования: Личное использование. Сдача в аренду. Экономическое (производственное) использование. Спекуляция (приобретение с целью перепродажи). Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования: Использование только собственного капитала. Использование смешанного финансирования.

Сегментация рынков недвижимости Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

По назначению(направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

- Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).

- Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).

- Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).

- Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, зоны разработки полезных ископаемых).

- Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состоянияземельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

- Застроенные земельные участки.

- Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки.

- Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезностинедвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

- Доходная недвижимость.

- Условно доходная недвижимость.

- Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленностиобъектов:

Уникальные объекты. Редкие объекты. Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

Активные рынки недвижимости. Пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

Незастроенные земельные участки. Готовые объекты. Не завершенные строительством объекты. Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Методы и процедура анализа рынка недвижимостиАнализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подходтребует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строитель ных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подходтребует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей.

Основная задача оценщика — выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях европейской части России

К основным факторам, определяющим величину спроса относятся:

- платежеспособность населения;

- изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

- изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнями образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

- изменения во вкусах и предпочтениях населения;

- условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многомобъясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строщихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

- текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

- динамика коэффициентов загрузки;

- объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

- реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

- наличие свободных земельных участков;

- динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;

- соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

- особые экономические условия и обстоятельства;

- влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса равновесие нарушается. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок.

Активный (сильный) рынок— это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что на следние могут диктовать более высокие цены.

«Вялый» (слабый) рынок— это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей сил

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капиталаСущественной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 1.

Таблица 1. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Контрольные вопросы для самопроверки

1. В чём отличие рынка недвижимости от других рынков товаров?

2. По каким признакам структурируется рынок недвижимости?

3. Для чего предназначен анализ рынка при оценке недвижимости?

4. Какие факторы определяют спрос на рынке недвижимости?

5. Какие факторы определяют предложение на рынке недвижимости?

6. Какие общие черты и различия в развитии рынка недвижимости и рынка капитала?

7. Связь рынков недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде?

8. Влияние рынка капитала на рынок недвижимости в долгосрочном периоде?

9. Как при анализе рыночной ситуации учитывается цикличность рынка недвижимости и макроэкономики?

Особенности и закономерности рынка недвижимости и их использование в оценке

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости —это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [I].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования

должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [I].

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

-       высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости:

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В Санкт-Петербурге они составляют 5 — 7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.). Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. г. основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 2.1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Окончание табл. 2.1

3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости [3] . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Так, например, территориальные различия спроса и предложения жилья в Петербурге в 1999 году выглядели так: Приморский район - предложение - 30%, спрос - 10%; Центральный район - предложение - 18%, спрос - 20%; Невский и Кировский районы - предложение - 8%, спрос - 16%; Красносельский район - предложение - 1%, спрос - 7%. В табл. 2.2 приведены средние цены в соответствии с районами и количеством комнат.

Таблица 2.2

Средние цены по районам и количеству комнат

в Санкт-Петербурге

Окончание табл. 2.2

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

" меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

[

Рынок недвижимости как категория рынка

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

•совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности[2].

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5 % от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции.

Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления[I].

Таким образом,рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 — 1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара триедина:

физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:

1. Создание -инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость,включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

3. Управление объектами недвижимости -эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

Неповторимость, уникальность, разнородностьобразуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3 — 3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

социально-демографические показатели;

параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости, который увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

-неотделимостью от производителя;

-неосязаемостью;

-несохраняемостью;

-непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том и в другом случае она полезна не как вещь, а как определеннаядеятельность.

Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации.

В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания.

Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости ~ это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости — интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2.2).

Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Рис. 2.2 Рынок недвижимости и его связь с другими рынками

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

Связь между рынком недвижимости и рынком капитала

Между рынком недвижимости и рынком капитала в краткосрочном периоде существует связь (таб1 и

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и факторами, характеризующими положение на рынке капитала.

Таблица 2.1

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Таблица 2.2.

Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

Вопросы для самоконтроля по теме:

1. Дайте определение и характеристику рынку недвижимости.

2. Что такое сегментация рынка недвижимости и какие сегменты на нем присутствуют?

3. Покажите влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости.

4. Назовите общие черты рынка недвижимости и рынка капитала.

5.Как влияет рост стоимости кредитных ресурсов на стоимость недвижимости?

Тесты по теме

1. Какие из нижеперечисленных особенностей не относятся к инвестициям в недвижимость?

а) нетрадиционные денежные потоки;

б) потенциальный рост стоимости земли;

в) износ зданий и сооружений;

г) гибкие условия финансирования;

д) более низкий уровень риска по сравнению с инвестициями в финансовые активы;

е) раздельные юридические права;

ж) все перечисленное верно.

2. Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сегментации рынка недвижимости?

а) по использованию;

б) по географическому признаку;

в) по цене;

г) по типу прав собственности;

д) по ставке доходности.

3.По каким из нижеперечисленным факторам проводится сегментация рынка:

а) по типу недвижимости;

б) по различным регионам;

в) по инструментам инвестирования;

г) по степени готовности.

4. Что из нижеперечисленного является главной особенностью рынка недвижимости:

а) отсутствие определенного места купли-продажи объектов недвижимости;

б) отсутствие финансовых ресурсов;

в) наличие прав собственности;

г) высокая ставка доходности объектов недвижимости.

5. Какие факторы влияют на объемы предложения на рынке недвижимости:

а) величина притока капитала в строительство;

б) уровень доходов населения;

в) величина ставки доходности на рынке недвижимости;

г) увеличение ставки доходности на рынке капитала.

Сделки с недвижимостью и их использование для целей оценки стоимости

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки могут быть срочными и бессрочными.

Условия действительности: сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов — лиц — участников сделки, субъективной стороны — единство их воли и волеизъявления, формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.

Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. Эти и другие вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения (рис. 5.1).

*ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Жилищный кодекс РФ

**ФЗ «Об ипотеке»

Рис. 5.1. Виды сделок с объектами недвижимости

Система рынка недвижимости при оценке стоимости

Рынок недвижимости – средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

• спрос;

• предложение;

• цена;

• менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);

• маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);

• инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

• деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми

*Данные приняты по Статистическому бюллетеню (номер по каталогу 100). Пермстат. г.Пермь. Результат обработки информации за январь – декабрь 2005 г.

** Данные приняты по результатам анализа рынка недвижимости аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Учитывая тот факт, что средняя стоимость строительства представлена на 1 кв.м общей площади жилых домов, а средняя рыночная цена предложения приводится на 1 кв.мобщей площади квартирв жилых домах, то целесообразно эти данные привести к единым показателям расчета (табл. 13). Исходя из анализа технических проектов строительства жилых домов, среднее отношение общей площади квартир к общей площади жилого дома составляет 0,9.

Примем для расчетов, что данные средней стоимости строительства представляют сумму прямых и косвенных издержек. Исходя из имеющейся информации можно найти коэффициент К₁(см. табл. 12).

Таблица 12

Тенденции развития рынка недвижимого имущества

Для всех регионов России была и остается актуальной проблема обеспеченности населения доступным жильем. И еще не один год данная проблема будет оставаться актуальной. Не смотря на постоянно растущие цены на недвижимость, спрос на жилье остается высоким. Но и существует довольно много предложений на рынке. В процентном соотношении в России спрос намного выше, но это обуславливается не столько желанием приобрести недвижимость, сколько личными возможностями покупателей. Такая тенденция наблюдается на всех рынках недвижимости страны (и в столице, и в регионах).

За прошедшие последние два года широкое развитие получило строительство не только многоэтажных домов, но и малоэтажных жилых строений, таких как коттеджи. Они строятся по недорогим современным технологиям, которые удешевляют построенную недвижимость, а значит, такие дома становятся, более доступны для потенциальных покупателей. Но самый большой всплеск новостроек произошел в основном в столице. В регионах темпы возведения новостроек не приобрели такого масштаба.

Городская недвижимость и загородное жилье имеют положительные тенденции роста. Это возможно стало при снижении ставки на ипотечное кредитование. Такой подход банков к ипотеке, а так же расширение числа банков, которые стали предоставлять ипотечное кредитование, стимулирует покупателей приобретать в собственность недвижимость путем ипотечного кредитования. Подверглось изменениям арендование недвижимости. В связи с высоким спросом на жилье, арендаторы начали снижать свои комиссионные ставки.

Все это говорит о том, что при росте рынка недвижимости не стоит ждать снижения цен на все виды и типы недвижимости (новостройки, вторичный рынок, арендованное жилье). Аналитики утверждают, что кардинальных изменений рынка недвижимости тоже пока не будет, хотя рост городского строительства жилья стабилизировался, тогда, как загородная недвижимость имеет всего лишь три процента прироста. Но и здесь маловероятны изменения, так утверждают эксперты.

На вторичном рынке жилья наблюдается плавный рост. Ценовых скачков в последнее время не было и пока не прогнозируется аналитиками. Ведь постоянно растут объемы строительства. При этом всем застройщики стремятся вкладывать средства в самые надежные объекты городской и загородной недвижимости. А это приводит к, так называемому, отложенному спросу населения.

Функции и виды рынков недвижимости, их использование в оценке стоимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

• регулирующая;

• коммерческая;

• санирующая;

• информационная;

• посредническая;

• инвестиционная;

• социальная;

• конкуренции;

• ценообразующая;

• перераспределения земель и других объектов.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно классифицировать по различным признакам (табл. 4.1).

Таблица 4.1

Классификация рынков недвижимости

Характеристика рынка недвижимости и особенности современного функционирования

«Рынок» есть система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Специфика рынка недвижимости проявляется в отсутствии определенного места купли-продажи объектов недвижимости.

Необходимо выделять различные сегменты рынка:

а) по типу недвижимости;

б) по различным регионам;

в) по инструментам инвестирования;

г) по степени готовности.

Другие похожие работы

• Доходный подход в оценке недвижимости
• Затратный подход в оценке недвижимости
• Недвижимость в оценке стоимости
• НЭИ в оценке стоимости
• Оценка стоимости недвижимости доходным подходом