RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении задач, тестов, практикумов, курсовых, аттеста­ционных

RefMag.ru - Помощь в решении в учебе
Заказать:
- заказать решение тестов и задач
- заказать помощь по курсовой
- заказать помощь по диплому
- заказать помощь по реферату

Репетитор оценщика

Готовые работы заочников

Тесты:

Задачи:

Примеры работ по оценке

Примеры курсовых работ
Примеры аттест­ационных работ
Учебные дисциплины
Литература
Заказ работ:




Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.
admin@refmag.ru,

, ,

Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |




Букинистическая книга:

Список литературы по оценке недвижимости > Анализ факторов, влияющих на стоимость аренды офиса в Хошимине, с использованием гедонической модели

Анализ факторов, влияющих на стоимость аренды офиса в Хошимине, с использованием гедонической модели

Ле В.Т., Нгуен К.Х., Нгуен В.Т. Анализ факторов, влияющих на стоимость аренды офиса в Хошимине, с использованием гедонической модели // Недвижимость: экономика, управление. 2017. № 2. С. 91-95.

Скачать оригинал статьи

Фрагмент работы на тему "Анализ факторов, влияющих на стоимость аренды офиса в Хошимине, с использованием гедонической модели"

Отечественный и зарубежный опыт недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал # 2 / 2017 91 Ле Вань Тхыонг Нгуен Куинь Хоа Нгуен Ван Тоан Ле Вань Тхыонг – доктор, архитектор, ректор, Строительный Архитектурный Университет Хо Ши Мина, Вьетнам, г. Хошимин, 196 ул. PASTEUR, район 3, ktslvt2003@yahoo.com Нгуен Куинь Хоа – заведующий кафедрой оценки недвижимости, Университет экономики Хо Ши Мина, 59CNguyenDinhChieu, District 3, НосhiminhCity, nqhoa@ueh.edu.vn Нгуен Ван Тоан – специалист коммерческий банк Тиень Фонг, vantoan9234@gmail.com ? УДК 338.51 Анализ факторов, влияющих на стоимость аренды офиса в Хошимине, с использованием гедонической модели Исследование связано с применением Гедонической модели при анализе факторов, влияющих на стоимость аренды офиса в центральном деловом районе города Хошимин, являющемся крупным экономическим, образовательным и культурным центром Вьетнама. Гедоническая модель оценки была построена на основе теории, свидетельствующей о том, что товары являются совокупностью многих характеристик, а цена товаров связана с этими характеристиками. Авторы используют исходные данные, состоящие из 146 наблюдений, собранных в 1 и 3 районах за первое полугодие 2015 года. Из 146 офисных зданий 107 зданий относятся к району 1 и 39 зданий, расположены в районе 3. Используя метод наименьших квадратов, наряду с тремя регрессионными моделями, часто задействованными в исследованиях по применению Гедонической модели, результат показывает на значительное влияние таких факторов, как классификация здания, плата за управление, дорога, вдоль которой расположено здание, и расположение района, в зависимости от цены за аренду офиса. Независимые переменные, влияющие на стоимость аренды офиса, предлагаются на основе соответствующих исследований и авторских наблюдений при исследовании рынка аренды офиса в городе Хошимин, являющегося одним из самых динамичных секторов рынка недвижимости города. Результат данного исследования может быть применен в области управления недвижимостью, инвестиционного консалтинга, аренды офисов, а также при консультациях и, конечно же, для инвесторов, которые хотят инвестировать денежные средства в аренду офисного здания в центральном районе. Ключевые слова: недвижимость, аренда недвижимости, офисная недвижимость, гедоническая модель оценки. 1. Введение Город Хошимин, расположенный в центре Южной экономической зоны Вьетнама, яв- ляется крупным экономическим, культур- ным и образовательным центром страны. Город Хошимин занимает лишь 0,6% от общей площади Вьетнама и 8,34% населения Вьетнама, но со- ставляет 23% от общего валового внутреннего продукта страны (ВВП), и 1/3 от общего объема промышленного экспорта Вьетнама. Город также привлекает большую часть прямых иностранных инвестиций Вьетнама, государственных доходов бюджета и экспорта. С таким сильным и быстрым ростом, город Хошимин считается одним из са- мых потенциальных рынков недвижимости и при- влекает большинство инвестиций в Юго-Восточ- ной Азии, став местом назначения для многих предприятий, инвесторов, особенно в сфере коммерции – услуг. Благодаря этому рынок арен- ды офисов здесь развивается непрерывно и яв- ляется одним из самых динамичных секторов рынка недвижимости города. Поэтому здесь не- обходимы исследования рынка аренды офисов, стоимости аренды и факторов, влияющих на сто- имость аренды офисов. 2. Теоретическое обоснование Гедоническая модель оценки (гедоническая модель цен – HPM) была сформирована на основе исследований Эндрю Корта (1939), разработан- ных и усовершенствованных в результате иссле- дований Ланкастера (1966) и Розена (1974). Тер- мин «гедонический» был взят из греческого слова «гедоникос», что означает удовлетворение. В эко- номике термин означает полезность, удовлетво- рение через потребление товаров и услуг. Гедоническая модель оценки была построена на основе теории, свидетельствующей о том, что товары являются совокупностью многих характе- ристик, а цена товаров связана с этими характе- ристиками. Это означает, что стоимость товара основывается на его природе на рынке в опреде- ленный период. Эти характеристики могут быть оценены в площади, тенденции времени, разме- ре и т.д., которые влияют на ценность (стоимость продажи или аренды) этого товара. Рынок недвижимости является одним из при- меров широкого применения гедонической моде- ли. В 1967 году Ридкер представил связь между ценами на жилье и внутренними и внешними ха- рактеристиками, такими как структура (площадь, количество комнат, тип строительства); характе- ристики жилой зоны (расстояние до работы, ка- чество школы, уровень преступности); окружаю- щая среда (качество воздуха, источник воды, шум). Из исследований Ридкера в прошлом веке остался целый ряд экспериментальных исследо- ваний в работах, посвященных взаимосвязи меж- ду стоимостью продажи или аренды и его харак- теристиками: Кайнанда Куигли (1970), Шефера (1979), Фолленанда Хименеса (1985), Гацлаф- фанда Смита (1993), Малпези (2002), Серхио (2002), Селима (2008), Монсона (2009), Габриэля (2011), Симидзу (2014) и многих других авторов. По Малпези (1980) метод Гедонической оцен- ки использует регрессионную модель стоимости квартиры или стоимости аренды на основе соот- ветствующих характеристик этой квартиры. В этом случае каждая независимая переменная представляет собой отдельный признак, а показа- тели в итоге являются составляющими ниже пред- ставленной совокупности этих характеристик: международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 92 Отечественный и зарубежный опыт ? # 2 / 2017 R = f (S, N, L, C, T) (1) где: R: аренда или стоимость; S: структурные характеристики; N: характеристики района; L: расположение; C: условия контракта, косвенные и прямые; t: изменения времени. В сфере аренды офисов, есть также много исследований по применению Гедонической модели, эти исследования по- дразделяются на две группы: • Первая группа фокусируется на влиянии внутренних и внешних характеристик офиса на цену предложения. Эта группа содержит исследования Клэпа (1980), Хофа и Кратца (1983), Фрю и Джада (1988), Глазкока, Джаханя- на и Сирманса (1990). • Вторая группа использует текущую стоимость аренды. В этой группе есть важные исследования Бреннана, Кэн- надайанда Колвелла (1984), Уитона и Торто (1994), Уэбба и Фишера (1996). Согласно первым четырем исследованиям Клэппа, Хафа и Кратца, Фрю и Джада, Глазкока, Джаханяна и Сирманса, все офисные здания используются в качестве наблюдательной еди- ницы для объяснения арендной платы переменных. Они рассчи- тали среднюю стоимость аренды здания и зависимую перемен- ную, намеренно упустив изменение стоимости аренды в том же здании. Клэпп отметил, что «спрос – предложение» на офисные здания и его модель являются хорошим показательным приме- ром для последующих исследований о влиянии местоположения на стоимость аренды офиса. Хаф и Крац доказали, что качество архитектуры также оказывает значительное влияние на стои- мость аренды наряду с другими важными характеристиками. Фрю и Джад ввели в гедонические модели переменную норму вакансий и отметили: арендаторы, которые готовы при- нять более высокую, чем среднюю, норму вакансий, как прави- ло, имеют более высокую среднюю цену аренды в любой мо- мент времени. Глазкок, Джаханян и Сирманс оценили обе модели: одну модель для уровня цен аренды и другую для корректировки цен аренды. С помощью модели корректировки цен они могут про- верить изменения в цене аренды между различными периода- ми наблюдения. Поэтому они могут объяснить изменение цены аренды изменением рыночной конъюнктуры. Авторы усовер- шенствовали модель Фрю и Джада путем добавления перемен- ной нормы вакансии в процессе корректировки цен аренды. Результат подтверждает, что существует негативная взаимос- вязь между уровнем вакантности и изменением цены аренды. Главной характеристикой в модели исследования в первой группе является то, что они основаны на цене предложения аренды. Хотя данные о фактической цене аренды лучше объя- снить изменениями, предыдущие модели по-прежнему исполь- зуют цену предложения аренды. Причина этого заключается в том, что существуют определенные трудности при приближе- нии данных фактической цены аренды как по арендодателю, так и по арендатору, не желающих раскрывать все свои факти- ческие платежи из-за конфиденциальности в торговле. Даже если бы они предоставляли реальные данные, такие данные уже могли бы исключить «некоммерческие преимущества». Трудно контролировать все эти преимущества по каждой сдел- ке. Поэтому для преодоления таких проблем предпочтитель- ным вариантом является цена предложения аренды. Эда Устаоглу (2007) исследовал Анкару и пришел к выводу, что переменные, которые являются значимыми и сильно влия- ют на цену аренды, перечислены следующим образом: распо- ложение здания, тип строительства здания, услуги офисного здания, размер и площадь аренды офиса, и фиктивные пере- менные нового арендатора. Исследования Маартена и Дирка (2009) показывают, что факторы, включая расположение, раз- мер, срок и площадь здания являются определяющими факто- рами для стоимости аренды офиса в Амстердаме. Саксиш и Кэйван (2009) доказали, что факторы, влияющие на стои- мость аренды в Бангкоке представлены количеством лифтов в здании, установлением системы кондиционирования воздуха, расположением здания внутри или снаружи Силома (централь- ного делового района Бангкока), возрастом здания и железно- дорожной доступностью. Во Вьетнаме Нгуен Куок Нги и партнеры применили гедони- ческую модель, чтобы отметить факторы, влияющие на цену аренды квартир в городе Кан Тхо. Полученный результат сви- детельствует о том, что главными факторами являются арен- дная площадь, местоположение, главная улица, расходы на проживание арендатора, форма аренды и предыдущая цена аренды, причем все данные должны иметь коэффициент рег- рессии, аналогичный первоначальным ожиданиям. 3. Метод и модели исследования 3.1. Научные модели В данном исследовании используются три модели, часто используемые при анализе применения гедонической модели оценки: 1. Простая линейная модель P(Z) = ?0 + ??iZi + ? (2) 2. Полулогарифмическая модель P(Z) = ?0 + ??i lnZi + ? (3) 3. Линейная модель lnP(Z) = ?0 + ??i lnZi + ? (4) Тут: зависимая переменная цена (долларов США/м2/месяц) – цена аренды офиса Zi – независимые переменные, ?i – коэффициенты регрессии Независимые переменные Zi -факторы, влияющие на стои- мость аренды офиса, предлагаются на основе соответствую- щих исследований и авторских наблюдений при исследовании рынка аренды офиса в городе Хошимин. Класс А, класс В, класс С (фиктивные переменные): Ран- жирование переменных офиса в Центральном деловом районе города Хошимин. Во Вьетнаме до сих пор не приняты какие-ли- бо общие правила ранжирования офисных зданий. В данном исследовании использует стандартный рейтинг Colliers International Vietnam по ранжированию офисных зданий. Это качественные переменные, соответствующие 4 типам ранжирования, они подразделяются на 3 фиктивные перемен- ные: Класс А, класс В, класс С и кодируются следующим образом: • Класс А: принимает значение 1, если здание входит в класс А, принимает значение 0, если здание имеет другой ранг. • Класс В: принимает значение 1, если дом входит в класс В, принимает значение 0, если здание имеет другой ранг. • Класс С: принимает значение 1, если дом входит в класс C, принимает значение 0, если здание имеет другой ранг. недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 93 Отечественный и зарубежный опыт ? # 2 / 2017 С тремя переменными класс А, класс В, класс С, автор рас- считывает на положительную взаимосвязь с переменными цены. Район (фиктивная переменная): Район расположения, ис- следование для 1 и 3 районов. Эта переменная, как ожидается, имеет положительную связь с переменной цены. • Принимает значение 1, если здание находится в районе 1. • Принимает значение 0, если здание находится в районе 3. Количество этажей: Общее количество этажей офисно- го здания, исключая первый и цокольный этажи, ожидается, что переменная количества этажей будет иметь положительную связь с переменной цены. Оплата (долларов США/м2/месяц): Ежемесячная плата за управление. Данная переменная должна иметь положительную связь с аренды здания. Менеджер (фиктивная переменная): Управление: • Принимает значение 1, если зданием управляют профес- сиональные компании (CBRE, Colliers, Savills, Keppel Land). • Принимает значение 0, если зданием управляют собст- венники. Ожидается, что переменная менеджера положительно по- влияет на переменную цены. Площадь (м2): Арендуемая площадь на каждом этаже зда- ния. Ожидаемая взаимосвязь не определенна. Улица (фиктивная переменная): Главная улица: • Принимает значение 1, если дом расположен на главной улице района. • Принимает значение 0, если здание не находится на глав- ной улице района. Ожидается, что переменная улицы будет иметь положи- тельное отношение к цене. Парковка (переменная): Подземная парковка: • Принимает значение 1, если в здании есть подземная пар- ковки. • Принимает значение 0, если в здании нет подземной пар- ковки. Ожидается, что переменная парковки будет положительной (+). Простая линейная модель: PRICE = ?0 + ?1GradeA + ?2GradeB + ?3GradeC + ?4Nofloor + ?5Fee + ?6District + ?7Manager + ?8Area + ?9Street + ?10Parking + ? (5) Полулогарифмическая модель: ln(PRICE) = 0 + ?1GradeA + ?2GradeB + ?3GradeC + ?4Nofloor + ?5Fee + ?6District + ?7Manager + ?8Area + ?9Street + ?10Parking + ? (6) Линейная логарифмическая модель: ln(PRICE) = ?0 + ?1GradeA + ?2GradeB + ?3GradeC + ?4ln(Nofloor) + ?5ln(Fee) + ?6District + ?7Manager + ?8ln(Area) + ?9Street + ?10Parking + ? (7) Авторы используют обычный метод наименьших квадратов с программным обеспечением Eview 8 для проверки и исправ- ления ошибок в регрессионной модели. 3.2. Источник данных Источник данных включает 146 наблюдений, собранных в 1 и 3 районах за первые 6 месяцев 2015 года. В 146 офисных зданиях, расположенных в центре города Хошимин, 107 зданий относятся к району 1 и 39 зданий, расположенных в районе 3. С точки зрения построения рейтинга, есть 10 зданий класса А, 36 – класса B, 25 – класса C и 75 зданий класса Д. С точки зрения аренды в 146 офисных зданиях в центре го- рода Хошимин по наблюдениям, в среднем, стоимость аренды составляет 18,3 долларов США/м2/месяц, самая высокая цена принадлежит Таймс-сквер с 50 долларов США/м2/месяц, и низ- кая цена принадлежит Лок Ле – 8,9 долларов США/м2/месяц. Плата за управление варьируется от 2 – 8 долларов США/м2/ме- сяц в зависимости от здания, но в среднем выборка составляет около 4,2 долларов США/м2/месяц. 4. Результат регрессии Результаты регрессии трех моделей приводятся в таблице 3. В линейной модели, зависимая переменная – цена аренды офиса, в полулогарифмической и линейной логарифмической модели входит в стоимость аренды офиса. Результат всех трех моделей показывает, что площадь, ме- неджер, парковочные переменные не имеют статистического значения. Это свидетельствует о том, что нет никаких доказа- тельств о связи между ценой аренды офиса и площадью на ка- ждом этаже, управляет ли зда- нием местная или иностранная компания, есть ли подземные парковочные места в здании или нет. В результате также от- мечается взаимосвязь между ценой аренды офиса с рейтин- гом здания, платой за управле- ние, главной улицей и районом расположением. Класс А, Таблица 1. Перечень переменных, описание и ожидания по взаимосвязи в модели исследования Переменная Описание Тип переменной Предполагае- мый результат ЦЕНА Стоимость аренды офиса Количественный Класс А Офисное здание класса А Фиктивный + Класс B Офисное здание класса B Фиктивный + Класс C Офисное здание класса B Фиктивный + Количество этажей Этажность Количественный + Оплата Плата за управление Количественный + Район Местонахождение района Фиктивный + Менеджер Управление Фиктивный + Площадь Площадь каждого этажа Количественный ? Улица Расположение главной дороги Фиктивный + Парковка Подземная парковка Фиктивный + Источник: исследования авторов Таблица 2. Описание итоговых данных ЦЕНА Количество этажей Оплата Район Предполагаемая 18.31849 13.26712 4.157534 533.4863 Средний 16.00000 11.00000 4.000000 353.5000 Максимальный 50.00000 68.00000 8.000000 4500.000 Минимальный 8.900000 4.000000 2.000000 82.00000 Стандартное отклонение 7.747284 7.933596 1.410250 557.4168 Наблюдательные данные 146 146 146 146 (Источник: собственный опрос авторов) международный научно-технический журнал недвижимость: экономика, управление 94 Отечественный и зарубежный опыт класс В и класс С переменные коэффициенты (офис класса А, офис класса В и офис класса С) являются положительными (+), как и ожидалось для модели. Это означает, что стоимость аренды офиса в зданиях класса А, В и С выше по сравнению с ценой аренды в зданиях класса D. Коэффициент переменной платы (плата за управление) также является положительным (+), как и ожидалось ранее. Это указывает на то, что плата за управление положительно связана с арендой офиса. Переменная плата за управление представляет собой качество офисного здания, так как хоро- шие, современные здания с высококачественным оборудова- нием, как правило, обладают высокой стоимостью за управле- ние и аренду. Напротив, меньшие по объему здания с более простым интерьером несут более низкую плату за управление и, таким образом, имеют более низкую цену аренды. Коэффициент окружной переменной (район расположе- ния) и уличной переменной (главная улица) является положи- тельным (+), как и ожидалось. Это означает, что цена аренды офисов в районе 1 выше, чем в районе 3. Цена аренды зданий, расположенных на главных улицах, также выше, чем цена аренды зданий, расположенных на второстепенных дорогах. Общее число остальных переменных не имеет статистиче- ской значимости линейной и полулогарифмической модели, но в логарифмической модели регрессии при работе с корректи- ровками стандартного отклонения (количество этажей) пере- менная показывает 10% значимости. 5. Вывод Результаты всех трех моделей свидетельствуют о значи- тельном влиянии ранжирования здания, платы за управление, расположения главной улицы и района на стоимость аренды офиса. Этот результат может быть использован при консульта- циях и при совете людям, испытывающим потребность в арен- де офиса, а также для инвесторов, которые хотят инвестиро- вать денежные средства в аренду офисного здания в централь- ном районе. Результат также может быть применен государст- вом для планирования и управления рынка недвижимости. На основе регрессионной модели, мы можем признать и оценить уровень воздействия факторов, упомянутых в модели, которые имеют решающие значения для планирования, а также направ- лять рынок аренды офисов в будущем. Например, надлежащее планирование главной улицы, деление площадей в центре го- рода, планирование жилой или коммерческой площади, разме- щение офиса в нужном месте позволит максимизировать преи- мущества недвижимости, добиться максимальной экономиче- ской и социальной эффективности для района. Библиографический список 1. Бренан Т.П., Кэннеди Р.Е., Колвелл П.Ф. Аренда офиса в центральном деловом центре в Чикаго. Журнал американ- ской недвижимости и городской экономики, 1984, том 12, № 3, с. 243-260. 2. Клэпп Ю.М. Внутреннее расположение столичной офи- сной деятельности. Журнал региональной науки, 1980, том 20, с. 387-399. 3. Суд А.Т. Гедонические индексы цен с примерами, дина- мика спроса на автомобили. Нью-Йорк: «Дженерал Моторс», 1939, с. 103-117. 4. Бабавэйл Кайоде Габриэл. Влияние соседства церквей на цены на жилье. Журнал устойчивого развития, 2011, том 4, № 1, с. 246-253. 5. Фрю Ж., Джад Д.Г. Уровень вакантности и уровень арендной платы на рынке коммерческой недвижимости на при- мере офисов. Журнал исследований рынков недвижимости, 1988, том 3, № 1, с. 1-8. 6. Гласкок Ж.Л., Джаханиан С., Сирманс С.Ф. Анализ рын- ка офисной аренды: некоторые эмпирические данные. Журнал американской недвижимости и городской экономики, 1990, том 18, № 1, с. 105-119. 7. Говард Д.Е., Крац К.Г. Может ли хорошая архитектура удовлетворить рыночный тест? Журнал экономики города, 1983, том 14, с: 40-54. ? # 2 / 2017 Таблица 3. Результат регрессии Переменная Линейная модель Полулогарифми- ческая модель Линейная логарифмиче- ская модель ЦЕНА 7.774888 (3.808895) 2.248702 (21.48885) 2.163237 (12.60541) Класс А 20.40497*** (10.59305) 0.738041*** (7.473805) 0.794888*** (8.479323) Класс B 5.344197*** (4.561999) 0.284373*** (4.735198) 0.292408*** (4.726154) Класс C 3.995631*** (4.322278) 0.243254*** (5.132919) 0.239172*** (4.992601) Оплата 1.330387*** (3.784477) 0.077610*** (4.306474) Ln (оплата) 0.294151*** (4.334605) Улица 1.217690* (1.711103) 0.073391** (2.011680) 0.078547** (2.194927) Район 1.393722** (2.018047) 0.096918** (2.737396) 0.102576*** (2.928293) Количество этажей 0.038414 (0.699712) 0.002463 (0.875196) Ln (количест- во этажей) 0.092567* (1.840900) Площадь 0.000146 (0.214476) 9.68E-07 (0.027668) Ln (площадь) -0.032709 (-1.110947) Менеджер -0.701961 (-0.753815) -0.034632 (-0.725445) -0.038458 (-0.821159) Парковка -0.719992 (-0.452409) -0.047145 (-0.577856) -0.053899 (-0.665239) R2 0.820269 0.781209 0.787644 Откорректи- рованный R2 0.806955 0.771765 0.771914 Пробное (F- статистика) 0.000000 0.000000 0.000000 Примечание: *: значительный уровень 10%, **: значительный уровень 5%, ***: значительный уровень 1%. Источник: Авторский опрос и расчет недвижимость: экономика, управление международный научно-технический журнал 95 Отечественный и зарубежный опыт # 2 / 2017 8. Кейн, Ф.Я. и Куигли Ю.М. Измерения значения качества жилья. Журнал Американской статистической ассоциации, 1970, том 65, с. 532-548. 9. Ланкастер Ж.К. Новый подход к теории потребителя. Журнал политической экономии, 1966, том 74, с. 132-157. 10. Мальпецци Стивен, Лари Озанна, Томас Тибодо. Харак- теристика цен на жилье в пятидесяти девяти столичных райо- нах, Институт в Вашингтоне, округ Колумбия, 1980. Электрон- ная копия загружена с http://www.huduser.gov/portal/Publications/ pdf/HUD-50814.pdf 11. Мальпецци Стивен. Глава 5: модели Гедонистического ценообразования: выборочные и прикладные комментарии, жилищная экономика и государственная политика, Блэквелл, Оксфорд, Великобритания, 2002. 12. Монсон М. Оценка с использованием моделей гедони- ческого ценообразования. Обзор недвижимости Корнелла, 2009, том 7, с. 62-73. 13. Ридкер М., Рональд Г. и Джон Хеннинг. Детерминанты ценности жилой недвижимости с акцентом на загрязнение воз- духа, 1967, том 49, № 2, с. 246-57. 14. Розен С. Гедонические цены и неявные рынки: диффе- ренциация продукции в условиях чистой конкуренции. Журнал политической экономии, 1974, том 82, № 1, с. 35-55. 15. Саксиф Чалермпонг, Кэвин Ваттана. Капитализация до- ступа к железнодорожным станциям: пространственные гедо- нические модели офисной аренды в Бангкоке. Журнал Восточ- но-Азиатского общества транспортных исследований, 2009, том 1, № 2, с. 3, с. 4, с. 8. 16. Шафер Р. Расовая дискриминация на рынке жилья Бо- стона. Журнал городской экономики, 1979, том 6, № 2, с. 176-96 17. Сибель Селим, Определители цен на жилье в Турции: модель гедонической регрессии, 2008, том 9, № 1, с. 65-76. 18. Уэбб Б.Р., Фишер Дж.Д. Разработка эффективного (арендного) индекса для Чикаго. Журнал экономики города, 1996, том 39, с. 1-19. 19. Уитон С.В., Торто Р.Г. Показатели аренды офисных по- мещений и их поведение с течением времени. Журнал эконо- мики города, 1994, том 35, с. 121-139. Analyzing the Factors of Office Rent Price in Ho Chi Minh Using a Hedonic Model The survey is related to the use of the Hedonic model in the analysis of factors that influence the office rent prices in the central business district of Ho Chi Minh which is a large economic, educational and cultural center of Vietnam. The hedonic model was built on the theory which says that the goods are a totality of many characteristics, whereas the price of products is related to these characteristics. The authors use the source data comprised of 146 observations collected in districts 1 and 3 for H1 2015. Out of 146 office buildings 107 are located in district 1 and 39 buildings – in district 3. Using the method of least squares, along with three regression models often engaged in the study of using the Hedonic model, we see a considerable influence of factors, such as the building classification, facility management charges, nearby road and district location, depending on the office lease price. Independent variables influencing the office rent price are suggested on the basis of respective surveys and author’s observations in studying the office rent market in the city of Ho Chi Minh, which is one of the most dynamic real estate market sectors in the city. The result of the given survey can be used in property management, investment consulting, office lease as well as in consultations and certainly by investors who would like to invest their money in leasing an office building in the central district. Key words: real estate, real estate rental, office real estate, hedonic valuation model. References 1. Brenan TP, Kennedy RE, Colwell P.F. Rent an office in the central business center in Chicago. Journal of American Real Estate and Urban Economics, 1984, Vol. 12, No. 3, p. 243-260. 2. Klapp Yu.M. Internal location of metropolitan office activities. Journal of Regional Science, 1980, vol. 20, p. 387-399. 3. A.T. Hedonic price indices with examples, the dynamics of demand for cars. New York: "General Motors", 1939, p. 103-117. 4. Babawale Kayode Gabriel. The influence of the neighborhood of churches on housing prices. Journal of Sustainable Development, 2011, Vol. 4, No. 1, p. 246-253. 5. Fry J., Jad D.G. The vacancy rate and the level of rent in the commercial real estate market by the example of offices. Journal of Research on Real Estate Markets, 1988, Vol. 3, No. 1, p. 1-8. 6. Glaskok JL, Jahanian S., Sirmans S.F. Analysis of the office rental market: some empirical data. Journal of American Real Estate and Urban Economics, 1990, Vol. 18, No. 1, p. 105-119. 7. Howard DE, Krat K.G. Can a good architecture satisfy a market test? Journal of Urban Economics, 1983, volume 14, c: 40-54. 8. Kane, F.Ya. and Kuigli Yu.M. Measurement of the value of the quality of housing. Journal of the American Statistical Association, 1970, vol. 65, p. 532-548. 9. Lancaster JK A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, 1966, Volume 74, p. 132-157. 10. Malpetsi Stephen, Larry Ozanna, Thomas Thibodeau. Characteristics of housing prices in fifty-nine metropolitan areas, the Institute in Washington, DC, 1980. An electronic copy is downloaded from http://www.huduser.gov/portal/Publications/pdf/HUD-50814. pdf 11. Malpetsi Stephen. Chapter 5: Hedonic Pricing Models: Selected and Applied Comments, Housing Economics and Public Policy, Blackwell, Oxford, UK, 2002. 12. Monson M. Evaluation using hedonic pricing models. Survey of real estate Cornell, 2009, volume 7, p. 62-73. 13. Ridker M., Ronald G. and John Henning. Determinants of the value of residential property with an emphasis on air pollution, 1967, Vol. 49, No. 2, p. 246-57. 14. Rosen S. Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in conditions of pure competition. Journal of Political Economy, 1974, Vol. 82, No. 1, p. 35-55. 15. Saxif Chalermpong, Kevin Wattana. Capitalization of access to railway stations: spatial hedonic models of office lease in Bangkok. Journal of the East Asian Society of Transport Research, 2009, Vol. 1, No. 2, p. 3, p. 4, p. 8. 16. Shafer R. Racial discrimination in the Boston housing market. Journal of Urban Economics, 1979, Vol. 6, No. 2, p. 176-96 17. Sibel Selim, Determinants of house prices in Turkey: the hedonic regression model, 2008, Vol. 9, No. 1, p. 65-76. 18. Webb BR, Fisher J.D. Development of an effective (rental) index for Chicago. Journal of Urban Economics, 1996, vol. 39, p. 1-19. 19. Wheaton SV, Torto RG The indicators for renting office space and their behavior over time. Journal of Urban Economics, 1994, vol. 35, p. 121-139. About the authors: Le Van Thong - Doctor, Architect, Rector, Architectural Construction University of Ho Chi Minh, Vietnam, Ho Chi Minh City, 196 Street, PASTEUR, district 3, ktslvt2003@yahoo.com Nguyen Quinho Hoa - Head of Real Estate Valuation Department, Ho Chi Minh University of Economics, 59CNguyenDinhChieu, District 3, NoshiminhCity, nqhoa@ueh.edu.vn Nguyen Van Toan - specialist commercial bank Tien Fong, vantoan9234@gmail.com

Другие книги из этого раздела





© 2002 - 2026 RefMag.ru