Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке недвижимости > Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков
Сеферова З.А., Асланова Г.Н. Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков // Наука: общество, экономика, право. 2020. № 1. С. 234-240.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков"УДК:332 Сеферова З.А., старший преподаватель кафедры информатики ГАОУ ВО «Дагестанский государственный университет народного хозяйства» e-mail: zarina_seferova@mail.ru Россия, Махачкала Асланова Г.Н., старший преподаватель кафедры «Прикладная математика и информационные технологии» ГАОУ ВО «Дагестанский государственный университет народного хозяйства» e-mail: gu_la_ga@mail.ru Россия, Махачкала Seferova Z.A., Senior Lecturer, Department of Computer Science GAOU VO "Dagestan State University of National Economy" e-mail: zarina_seferova@mail.ru Russia, Makhachkala Aslanova G.N., senior lecturer of the department “Applied Mathematics and Information Technology” GAOU VO "Dagestan State University of National Economy" e-mail: gu_la_ga@mail.ru Russia, Makhachkala Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков The relevance of the problem of cadastral valuation of land Аннотация: В настоящее время в России действует реформа, улучшающая технологию и процесс исчисления и взимания налогов, а также качество и достоверность официальной отчетности доходов и имущества. Наиболее активно проявляется внедрение единого налога на недвижимость по всей территории РФ, предусматривающий повышение доходов бюджетной системы Российской Федерации. В статье рассматриваются проблемы, связанные с проведением государственной кадастровой оценки, в частности с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ключевые слова: государственная кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость недвижимости, земельные участки, проблематика определения кадастровой стоимости, налогообложение недвижимости. Annotation. Currently, Russia is implementing a reform that improves the technology and process of calculating and levying taxes, as well as the quality and reliability of official reporting of income and property. The most active manifestation is the introduction of a single tax on real estate throughout the territory of the Russian Federation, which provides for an increase in revenues of the budget system of the Russian Federation. The article discusses the problems associated with the state cadastral valuation, in particular with the determination of the cadastral value of real estate. Keywords: state cadastral valuation of real estate, cadastral value of real estate, land plots, problems of determining cadastral value, taxation of real estate. Налоговая политика любого государства, соответствующая существующим экономическим, социальным, а также политическим условиям экономики направлена на обеспечение эффективного использования налогов в решении социально-экономических проблем. На сегодняшний день в России действует реформа, улучшающая технологию и процесс исчисления и взимания налогов, а также качество и достоверность официальной отчетности доходов и имущества. Наиболее активно проявляется внедрение единого налога на недвижимость по всей территории РФ, предусматривающий повышение доходов бюджетной системы Российской Федерации. Так с 1 января 2015 года в Налоговый кодекс РФ введена новая глава 32, «Налог на имущество физических лиц», которая заменила Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» [5]. Цель введения данного налога - переход к более справедливому налогообложению, и повышение фискального значения налога на имущество. Уплата с имеющейся недвижимости налога на имущество - обязанность каждого собственника жилья. Ранее сумма налога не слишком обременяла владельцев. Но с переходом на оценку недвижимости по кадастровой стоимости ситуация изменилась - суммы стали более существенными. Многие годы сумма налога на имущество рассчитывалась, опираясь на данные бюро технической инвентаризации, которое рассчитывало так называемую инвентаризационную стоимость объекта. Она совершенно не отражала текущие рыночные цены на недвижимость, что, разумеется, не устраивало ФНС. С 2015 г. подобный расчет было решено упразднить и производить оценку объектов по кадастровой стоимости, которая принимает в расчет множество параметров: от «элитности» до этажности постройки. Учет рыночных цен повлиял на сумму налога - она стала существенно выше. Поэтому переход на новую систему было решено производить поэтапно: в течение 5 лет налог ежегодно повышался бы на 20%, применяя коэффициенты с 0,2 до 1. Когда начать переход на новую систему - оставлено на усмотрение регионов. В августе 2018 г. процесс решено было ускорить - Закон № 334-ФЗ от 3 августа 2018 года установил максимальный коэффициент 0,6 для поэтапного перехода на оценку по кадастру. Но при этом рост налога законодательно ограничен 10% в сравнении с прошлым годом [5]. На практике внедрение закона № 334-ФЗ принесет в 2019 г. в целом по стране рост налога на имущество. Причин тому несколько. - на новую систему перейдут дополнительно 7 регионов, которые «затянули» процесс перехода (Пермский край, Тюменская, Ульяновская, Липецкая, Ростовская, Саратовская и Калужская области). Для них налог будет рассчитан как разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью, с применением коэффициента 0,2; - еще 35 регионов, кто еще не достиг коэффициента 0,6, перейдут на следующий по счету коэффициент (т.е. налог повысится на 20%); - в 49 регионах налогообложение полностью будет производиться по кадастровой стоимости (в т.ч. Москва и МО, Нижегородская, Владимирская области и др.). Этим регионам и пригодится ограничение по росту суммы в сравнении с прошлым годом – налог для них возрастет не более чем на 10%. Те регионы, которые еще не приняли решение о переходе на налогообложение по кадастру (Крым, Свердловская область и др.) продолжат расчет по инвентаризационной стоимости, однако она будет проиндексирована – для них утвержден повышающий коэффициент 1, 481[4]. Как известно, результаты кадастровой оценки являются базисом для осуществления налогообложения, а также иных манипуляций с недвижимостью, например для расч?та арендной платы и других целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации [1]. Однако, система проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) настолько полна проблем и противоречий, что с каждым годом в судебной практике значительно увеличивается количество споров. Резонанс обусловлен желанием заинтересованных лиц выразить сво? несогласие со сведениями, внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и используемыми для определения кадастровой стоимости. Тем не менее, причиной неоправданно завышенной кадастровой стоимости является не только проблема недостоверности данных в Росреестре, но и череда других. Последние несколько лет государство пытается изменить правила проведения кадастровой оценки. В соответствии с Федеральным Законом № 237–ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке», ГКО теперь будут проводить государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые специально будут созданы в каждом регионе к 2020 году, тогда как ранее данной процедурой занимались независимые оценщики [2]. Следовательно, сбор и обработка информации будет проводиться в одном месте, что является несомненным плюсом, но стоит учесть и минусы данного решения. Дело в том, что требования к независимым оценщикам неоднократно менялись. Вначале проводились аукционы, на которых оценочные компании выигрывали контракты на проведение ГКО, однако наличие или отсутствие профессионализма у выигравших оценщиков, мягко говоря, никого не интересовало. Затем в законодательстве решили ужесточить требования, в результате чего аукционы были отменены, но введены критерии отбора для оценочных компаний. Так, для того чтобы оценочная компания была одобрена, в ней должно было быть минимум 12 оценщиков, 5 из которых имеют не менее 5 лет стажа. Более того, сама оценочная компания должна была существовать свыше 7 лет на рынке и иметь опыт работы с государственными проектами. В данный же момент, для ГБУ требования снизились до одного оценщика с опытом работы не менее 3 лет. То есть, существенно уменьшилось количество «профессионалов» в штате, что может повлечь за собой значительное ухудшение качества оценки. Ещ? одним явным минусом является то, что ответственность за некорректный результат будет лежать только на ГБУ, в то время как Росреестр будет продолжать предоставлять некорректные сведения. Ведь за один календарный год, в среднем, 20–25 % объектов недвижимости меняют свои характеристики, следовательно, даже с самой качественной базой данных получить достоверные результаты для проведения ГКО весьма проблематично. Стоит отметить, что объединение с 1 января 2017 года Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в единую систему, названную ЕГРН - также было фатальной ошибкой. Ведь изначально в ГКН и ЕГРП содержалось достаточное количество неточностей, которые следовало бы по возможности исправить. В итоге, при слиянии данных, количество недоч?тов только увеличилось. Необходимо иметь в виду, что в соответствии с законодательством ГКО должна строго проводиться на основании данных из ЕГРН. То есть, если размер земельного участка в базе данных и в натуре будет отличаться в несколько раз - он будет оцениваться по тем параметрам, которые представлены в ЕГРН. Следует отметить, что подобных несоответствий встречается достаточно много и результаты ГКО будут некорректны до тех пор, пока в базу данных не будут внесены изменения. Ещ? одной причиной неадекватной кадастровой стоимости является отсутствие как такового рынка недвижимости. Ни для кого не секрет, что стоимость некоторых подобных объектов недвижимости может отличаться в разы. Проанализировав предложения на популярных ресурсах, был выявлен разбег цен от заниженной «срочной продажи» до завышенной «кто-нибудь вс? равно купит». Необходимо иметь в виду, что такое положение вещей оказывает влияние не только на качество результатов ГКО, проводимой массовым методом, но и на результаты индивидуальной оценки, проводимой сравнительным методом. Сюда же можно отнести проблему деления и оценки объектов недвижимости в зависимости от их категории. С теоретической точки зрения вс? вполне логично, однако не был учт?н тот факт, что на практике в одном кадастровом квартале зачастую могут находиться объекты из разных категорий с одним видом разрешенного использования, что снова значительно исказит адекватные результаты ГКО. Не говоря уже о том, что существует достаточное количество объектов недвижимости, которые находятся на территории земель запаса или земель с неустановленной категорией, что ещ? хуже. Ведь если земли запаса не оцениваются по той причине, что не участвуют в обороте, то упоминания земель с неустановленной категорией в Земельном кодексе - вообще отсутствуют, следовательно, ГКО также не может быть проведена на их территории. Со всем этим есть и положительные аспекты: - при обжаловании кадастровой стоимости пересчет налога сделают за весь ошибочно рассчитанный период (а не с года подачи заявления на пересмотр, как это было ранее); - введен запрет на перерасчет за прошлые периоды в сторону увеличения суммы; - предпенсионеры смогут пользоваться налоговымильготами по налогу на имущество наравне с официальными пенсионерами. В 2019 году ожидался запланированный рост налога на имущество физлиц, что связано с законодательными нормами по применению повышающих коэффициентов при расчете суммы налога. Повышение коснется и тех регионов, кто до сих пор применяет инвентаризационную стоимость в целях налогообложения. Исходя из всего вышеперечисленного, можно сделать вывод, что система проведения ГКО требует изменений и, прежде всего, следует начать с получения достоверных данных и занесения их в ЕГРН. Для этой цели следовало бы обязать собственников объектов недвижимости в добровольном порядке и на бесплатной основе предоставлять сведения, что весьма проблематично. Дело в том, что многие собственники объектов недвижимости отказываются предоставлять достоверные данные, не желая переплачивать по причине неправильной направленности налога, а именно в государственный бюджет. В то время как в международной практике существует так называемый «круговорот». Он состоит в том, что земельный налог используется для развития территории, тем самым повышая е? инвестиционную привлекательность и стоимость, а значит и последующий налог на землю. То есть, объект, расположенный на более развитой территории, приобретает более высокую стоимость, вследствие чего повышается и налог, в то время как на менее развитой территории стоимость, а соответственно, и налог будет ниже. Возможно, введение такой системы стимулировало бы общество доверять государству в большей мере, ведь в таком случае земельный налог был бы справедливым. Список использованных источников: 1. Земельный кодекс Российской Федерации № 136-ФЗ // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/ (дата обращения: 26.09.2019). 2. Федеральный закон Российской Федерации № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» // Консультант Плюс // [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ (дата обращения: 26.08.2019). 3. Передача кадастровой оценки государству не исключена [Электронный ресурс]. – URL: https://er.ru/news/134020 (дата обращения: 15.03.2019). 4. Кухарук Н. С. Актуализация результатов кадастровой оценки земель насел?нных пунктов / Н. С. Кухарук, Л. В. Марциневская, А. М. Митряйкина // Научные ведомости Белгородского государственного университета. Том 17. – 2011. – № 21. – С. 150-160. 5. Официальный сайт Федеральной налоговой службы РФ [Электронный ресурс]. – URL: https://www.nalog.ru (дата обращения: 06.12.2019). Другие книги из этого разделаГосударственная кадастровая оценка: целесообразность оспаривания результатовТехнико-экономическое обоснование варианта наилучшего использования объекта недвижимостиКадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогамиГосударственная кадастровая оценка: целесообразность оспаривания результатовТехнико-экономическое обоснование варианта наилучшего использования объекта недвижимостиКадастровая стоимость как объект обложения имущественными налогами