Репетитор оценщика
Готовые работы заочников
Тесты:
Задачи:
Примеры работ по оценке
Экспертная и репетиторская помощь по решению тестов, задач, практикумов и всех других видов работ. Сергей.admin@refmag.ru,
Примеры выполненных работ: | контрольные | курсовые | дипломные | отзывы |
Букинистическая книга:
Список литературы по оценке земли > Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости
Власов А.Д. Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости // Статистика и Экономика. 2017. № 6. С. 13-21.
Скачать оригинал статьи
Фрагмент работы на тему "Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости"Economic statistics Statistics and Economics ??V. 14. № 6. 2017 13 Alexander D. Vlasov Siberian scientific center «Ecoprognoz», Krasnoobsk, Russia УДК 338.22.021.4 DOI: http://dx.doi.org/10.21686/2500-3925-2017-6-13-21 А.Д. Власов ООО Сибирский научный центр «Экопрогноз», Краснообск, Россия Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости Цель исследования. Показать методологическую ошибку расче- та рыночной (кадастровой) стоимости объектов капитального строительства, как результат нарушения федерального закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статья 3, в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Показать, что в теории и практике измерения стоимости объектов недви- жимости необходимо разграничивать формирование рыночной стоимости воспроизводимых и не воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Материалы и методы. Основой статьи являются: нормы закона в оценочной деятельности; результаты кадастровой оценки объектов недвижимости населенных пунктов России; метод сравнительного анализа факторов определения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости. Результаты. Сформулирована аксиома о рыночной (кадаст- ровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной (кадастровой) стоимости объектов недвижимости России нарушается статья 3 закона 135-ФЗ от 29.07.1998 года, в следствии чего, рыночная (кадастровая) стоимость объектов капитального строительства в 2–5 раз завышает- ся, а рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков в 2–15 раз занижается. Результатом этого нарушения является возникновение процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, проблема формирования бюджетов всех уровней, сниже- ние темпов экономического развития России а также создание условий для роста коррупции. Автором статьи, по результатам кадастровой оценки земель- ных участков различных категорий земель по субъектам России ООО СНЦ «Экопрогноз», предлагается технология определения экономических нормативов рационального использования объек- тов недвижимости. Заключение. Независимо от технологии оценки объекта не- движимости рыночная стоимость воспроизводимых улучше- ний земельного участка не может превышать их стоимости замещения. Ключевые слова: земельный участок, ценообразующий фактор, рыночная стоимость, кадастровая стоимость, стоимость воспроизводства, стоимость замещения улучшений, капита- лизированная рента, социально-экономический потенциал, единый объект недвижимости, вид разрешенного использования, воспроизводимый фактор, невоспроизводимый фактор. The purpose of the study. To prove the methodological error of the calculation of the market (cadastral) value of capital construction objects, as a result of a violation of the Federal law of the Russian Federation of 29.07.1998 No. 135-FZ “On valuation activities in the Russian Federation”, article 3, in determining the market value of the property. To show that the theory and practice of measuring the value of real estate is necessary to delimit the elements of the market value formation of reproducible and not reproducible factors single property. Materials and methods. The objectives of the article are: the rules of law in assessment activities; the results of the cadastral valuation of real estate in settlements of Russia; comparative analysis of the factors determining the market (cadastral) value of real estate. Results. Formulated the axiom about the market (cadastral) cost of the reproducible factors of a single property. It is shown that in the theory and practice of measurement in market (cadastral) value of real estate of Russia violated article 3 of the law 135-FZ of 29.07.1998. As a consequence, the market (cadastral) cost of the capital construction objects 2-5 times overestimated, and the market (cadastral) value of land in the 2-15 times underestimated. This is the basis of corruption, challenging the results of cadastral assessment of problems of formation of budgets of all levels, reduction in the rate of economic development of Russia. According to our results of the cadastral assessment of land plots of various categories of land in the regions of Russia there is a technology of determining the economic norms of rational use of real estate. Conclusion. Regardless of technology assessment of the property market value of reproducible improvements of the land may not exceed their replacement cost. Keywords: land, pricing factors, market value, cadastral value, cost of reproduction, the replacement value of improvements capitalized rents, socio-economic potential, a single property, a permitted use, a reproducible factor, non-reproducible factor. The axiom about the market (cadastral) cost of the reproducible factors of a single propert Экономическая статистика 14 Статистика и экономика ??Т. 14. № 6. 2017 Введение Институт кадастровой оцен- ки объектов недвижимости регулирует до 70% имущест- венных отношений. Расчет ка- дастровой стоимости объектов недвижимости, кроме фискаль- ных функций, должен включать еще и элементы стимулирова- ния рационального использо- вания объектов недвижимости. Реализация принципов соци- альной справедливости в фис- кальной системе кадастровой оценки объектов недвижимости существенно зависит от мето- дологии и практики измерения рыночной и кадастровой стои- мости объектов недвижимости. С одной стороны, рынок объ- ектов недвижимости являет- ся практически единственным критерием достоверности оп- ределения ценности налогооб- лагаемых активов. А с другой стороны, рынок объектов не- движимости отражает только сложившиеся пропорции, тен- денции прошлого периода и не содержит стимулов реализации сознательно выбранного на- правления развития экономики и перспективы использования объектов недвижимости в бу- дущем. Основная часть Для реализации задачи оп- ределения экономических нормативов рационального ис- пользования объектов недви- жимости актуальным является решение проблемы методичес- ки правильного определения рыночной стоимости воспро- изводимых и невоспроизводи- мых факторов единого объекта недвижимости, которая фор- мулируется в форме аксиомы: рыночная стоимость воспро- изводимых факторов единого объекта недвижимости не мо- жет быть больше их стоимости замещения и выражается соот- ношениями (1.1 и 1.2). Используемые термины и ограничения, принятые в оп- ределении аксиомы. Земельный участок – это некая часть поверхности зем- ли, имеющая определенные границы, установленные зако- ном [10]. Невоспроизводимые факто- ры земельного участка: место- положение; полезные ископа- емые; экологические ресурсы, климат, рельеф и т.п. Воспроизводимые факторы земельного участка (улучше- ния) — здания, строения, со- оружения, объекты инженер- ной инфраструктуры, объекты капитального строительства (ОКС), расположенные в пре- делах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение ре- льефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качествен- ные характеристики земельно- го участка [8, 9, 11]. Основное свойство улучшений земельно- го участка является их воспро- изводимость. Единый объект недвижимос- ти (ЕОН) включает земельный участок и прочно связанные с ним улучшения земельного участка – объект капитального строительства (ОКС) [7]. Право собственности – ус- тановленный законом пере- чень прав использования еди- ного объекта недвижимости (владения, пользования, рас- поряжения) некоторым субъ- ектом для удовлетворения сво- их потребностей, в том числе, получения экономической вы- годы. Рынок недвижимости – множество операций по ис- пользованию объектов недви- жимости субъектами права с целью получения экономичес- кой выгоды. Рыночная стоимость объ- екта недвижимости сформу- лирована, определена законом №135-ФЗ, статья 3 [1] и может быть описана формулой: Сv EOH = = Сv ЗУО + Сvr + СvОКС (1.1) Сv ЗУ = СvЗУО + Сvr (1.2.) где Сv EOH – рыночная стоимость единого объекта недвижимости [1] v-вида разрешенного исполь- зования из V – множества [9] ви- дов разрешенного использования, руб/кв.м; Сv ЗУО – рыночная стоимость не- застроенного земельного участка v-вида разрешенного использова- ния, руб/кв.м [1, 7]; Сv r – рыночная стоимость невос- производимых факторов застро- енного земельного участка v-ви- да разрешенного использования, руб/кв.м [1]; Сv ОКС – рыночная стоимость объ- екта капитального строительства v-вида разрешенного использова- ния, руб/кв.м [1, 11]; Сv ЗУ – рыночная стоимость застро- енного земельного участка v-вида разрешенного использования, руб/кв.м [1, 7]; Рыночная стоимость вос- производимой части едино- го объекта недвижимости (Сv ОКС) – улучшений, объекта капитального строительства (ОКС), определенная по за- тратному подходу, называется стоимостью воспроизводства (стоимостью нового строитель- ства, с учетом всех видов изно- са) или стоимостью замещения улучшений земельного участка [7, 10, 11] (таблица 1, строка 3). Не воспроизводимые фак- торы единого объекта недви- жимости, не являющиеся ре- зультатом человеческого тру- да, являющиеся источником устойчивого дополнительного дохода (экономической выго- ды) (местоположение земель- ного участка и ОКСа; гидро- ресурсы; плодородие почв; полезные ископаемые: глина, песок, нефть, золото; уни- кальные экологические ре- сурсы: целебные источники, грязи, другие экологические факторы) формируют допол- нительный устойчивый доход единого объекта недвижимос- ти, называемый рентой [10]. Капитализированная рента невоспроизводимых факторов земельного участка, обеспе- чивающих устойчивую эко- номическую выгоду (таблица 1, строка 2) представляет со- бой его рыночную стоимость (Сv ЗУ = СvЗУО + Сvr). Economic statistics Statistics and Economics ??V. 14. № 6. 2017 15 Теоретически формирова- ние рыночной стоимости еди- ного объекта недвижимости имеет различную природу (ос- нову) для воспроизводимых и невоспроизводимых факторов. Для воспроизводимых факто- ров это стоимость воспроиз- водства улучшений земельного участка, а для невоспроизво- димых факторов это капитали- зированная рента их устойчи- вого экономического преиму- щества. Рыночные механизмы и результат формирования рыночной стоимости воспро- изводимых и невоспроизводи- мых факторов единого объекта недвижимости не зависят от методов, подходов оценки их рыночной стоимости и не яв- ляются предметом рассмотре- ния данной статьи. Аксиома лишь утверждает, что теоре- тически основу формирования рыночной стоимости объекта недвижимости в части воспро- изводимых факторов недопус- тимо применять к невоспроиз- водимым. И наоборот, основу формирования рыночной сто- имости объекта недвижимости в части невоспроизводимых факторов недопустимо приме- нять к воспроизводимым. Раз- деление рыночной стоимости единого объекта недвижимос- ти на стоимость от воспро- изводимых и невоспроизво- димых факторов не является предметом настоящей статьи, но создает проблемы оценщи- ку, таблица 4. Указанные выше свойства аксиомы вытекают из опре- деления рыночной стоимости сформулированного законом №135-ФЗ, статья 3 [1]. За воспроизводимые факто- ры объекта недвижимости ра- зумный покупатель не заплатит больше их стоимости воспро- изводства (стоимости замеще- ния – Сv ОКС) [1, 10, стр. 21]. За невоспроизводимые фак- торы объекта недвижимости, обеспечивающие устойчивую экономическую выгоду (рен- ту) разумный продавец не ус- тупит право собственности ниже их рыночной стоимости (Сv ЗУ = СvЗУО + Сvr) [1]. Если по некоторой мето- дике оценки рыночной стои- мости объекта недвижимос- ти получается, что рыночная стоимость воспроизводимых факторов включает дополни- тельно рыночную стоимость невоспроизводимых факторов (Сv r) (таблица 4, строки 3 и 7) или наоборот, то это проблема данной методики, но не опре- деления рыночной стоимости объекта недвижимости [1] или теории оценки. Различные виды разрешен- ного использования (ВРИ) [9] имеют различную доходность. При прочих равных условиях, сельскохозяйственное произ- водство, школьное образова- ние являются менее доходными сферами деятельности в срав- нении с торговлей. Рыночная стоимость квадратного метра земельного участка под сельско- хозяйственным производством, как правило, будет меньше его рыночной стоимости в торгов- ле. Теоретически, при «идеаль- ном рынке» в процессе перели- ва капитала между отраслями, доходность всех ВРИ должна выровняться. Однако на прак- тике существуют жесткие барье- ры для перелива капитала (эко- номические, законодательные, экологические, социальные), которые в ближайшем будущем не позволят выровнять доход- ность ВРИ. При прочих равных условиях, рядом находящиеся объекты, школа и банк, будут иметь различную удельную ры- ночную стоимость земельно- го участка из-за ВРИ. Однако в школе невозможно открыть еще один банк для повышения доходности земельного участка под школой, поскольку соци- альные ограничения требуют воспроизводства функции обу- чения детей. Далее, в результате недо- оценки рыночной (кадастро- вой) стоимости земельного участка, например, под торгов- лей, он часто недоиспользуется (например, застроен на 10%). Однако собственника это эко- номически не обременяет, а в итоге земельные ресурсы ис- пользуются не рационально. При прочих равных усло- виях по местоположению и улучшениям земельного участ- ка установленный ВРИ предо- пределяет конкретную рыноч- ную стоимость ЕОН. В этом смысле фактор ВРИ принци- пиально отличается от факто- ров местоположения (невос- производимых факторов) и улучшений земельного участка ЕОН (воспроизводимых фак- торов) и должен рассматри- ваться отдельно от факторов местоположения и улучшения земельных участков (таблица 1, строка 1). Множеством аксиомы явля- ются объекты недвижимости в условиях рынка. За исключе- нием отдельных частей объек- та капитального строительства (например, престижный этаж, как невоспроизводимый фак- тор), уникальных объектов, рыночная стоимость которых не зависит от их местоположе- ния (памятники старины, зод- чества и т.п.). Рынок продажи объектов недвижимости и предполагае- мая экономическая выгода от использования объекта недви- жимости являются критери- ями достоверности экономи- ческой оценки его рыночной стоимости. Для демонстрации аксиомы необходимо и достаточно вы- делить три группы из неогра- ниченного множества ценооб- разующих факторов рыночной (кадастровой) стоимости объ- ектов недвижимости: 1) вид разрешенного ис- пользования (строка 1 табли- цы 1); 2) невоспроизводимые фак- торы устойчивого экономичес- кого дохода единого объекта недвижимости (строка 2 таб- лицы 1, таблица 2), местополо- жение, полезные ископаемые, экологические ресурсы и т.п.; 3) воспроизводимые улуч- шения земельного участка еди- Экономическая статистика 16 Статистика и экономика ??Т. 14. № 6. 2017 ного объекта недвижимости (строка 3 таблицы 1), процент улучшений земельного участка. Истинность аксиомы сохра- няется для любого вида разре- шенного использования объ- екта недвижимости не зави- симо от методов расчета и ин- терпретации ценообразующих факторов по группам и внутри этих групп, таблица 1 (напри- мер, таблица 3). Проблемы учета конкретных ценообразу- ющих факторов в определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости не яв- ляется предметом рассмотре- ния настоящей статьи. Невоспроизводимые факторы ЕОН, местоположение земель- ного участка можно опреде- лить, например, интегральным показателем, который предла- гается рассчитывать, как тер- риториальный коэффициент местоположения земельного участка (V) по формуле (1) [13, 14, 15, 16], таблица 2. S n L R V e 0,1*( + )*ln( /1000+1)?0,196* = (1.3) V – социально-экономический потенциал в определенной точке определенного насе- ленного пункта, радиан2 ; S = 0,618034 золотое сечение; n – административный уровень населенного пункта или его локальной территории; R – экономический радиус уда- ления точки от центра насе- ленного пункта, км; L – численность населения, че- ловек. Рыночная стоимость вос- производимых факторов ЕОН, улучшений земельного участка нормируется на условную еди- ницу (погонный метр сооруже- ния; куб м общей застройки; кв. м общей застройки и т.п.). В зависимости от конъюнкту- ры рынка, соотношения спро- са и предложения, рыночная стоимость воспроизводимых факторов единого объекта не- движимости может быть лю- бой, но, по определению [1], в границах стоимости воспроиз- водства (замещения), опреде- ляемой по затратному подходу (Сv ОКС). В таблице 3 она при- нята максимально возможной по стоимости воспроизводс- тва, но может быть и меньше и даже отрицательной (для ОК- Сов под снос). Для пояснения сути акси- омы рассмотрим пример на квартирах многоэтажной жи- лой застройки, таблица 3, где в наибольшей степени развит рынок, максимально «стандар- тизированы» объекты сделок для сравнительного подхода и известны цены продаж. Усло- вия примера: 1) Многоэтажная жилая за- стройка (для упрощения к рас- чету принята четырехкомнат- ная квартира в четырехэтаж- ном доме, где на 1 кв.м общей застройки приходится 1 кв.м земельного участка, коэффи- циент землеемкости равен еди- нице); 2) Застроенность земель- ного участка: незастроенный (0%); застроенный (100%); 3) Местоположение: центр; средняя периферия; дальняя периферия. 4) Рынок недвижимости рассмотрен для населенного пункта численностью 1–1,5 млн человек. Данные по этому рынку представлены в таблице 3 в форме объектов-аналогов по методу парных сравнений, отличающихся только одним ценообразующим фактором – Таблица 1 Группировка ценообразующих факторов рыночной стоимости объектов недвижимости № п/п Ценообразующие факторы Пример, описание 1 Вид разрешенного использования (ВРИ) [9] Жилое, коммерческое, соци- альное и т.д. 2 Невоспроизводимые факторы единого объекта недвижимости. Местоположение, полезные ис- копаемые, экологические ресурсы Координаты земельного учас- тка, коэффициент местопо- ложения, удаление от центра населенного пункта и т.д. 3 Воспроизводимые факторы еди- ного объекта недвижимости. Улучшения земельного участка, процент застройки, % Незастроенный – 0%; застро- енный – 100 %, их сочетание Таблица 2 Социально-экономический потенциал земельных участков поселения в зависимости от экономического радиуса удаления от его центра по формуле (1) [13, 14] Экономический радиус уда- ления от центра, км ( R) Численность населения, тысяч человек (L), пример населен- ного пункта 12000 (Москва) 1500 (Ново- сибирск) 1000 (Волго- град) 500 (Томск) 100 (Ачинск) 10 (Бичура) 3 (Орлик) 1 (Челутай) 0.5 0.05 Административный уровень (n) 5 4 4 4 3 3 2 2 1 1 Экономический потенциал, радиан2 (V) 0.1 192.0 28.7 23.8 17.3 5.2 2.3 1.41 1.18 1.05 0.99 0.4 181.0 27.1 22.5 16.3 4.9 2.2 1.33 1.11 0.99 0.93 1 160.9 24.1 20.0 14.5 4.4 2.0 1.18 0.99 0.88 0.83 2 132.3 19.8 16.4 11.9 3.6 1.6 0.97 0.81 0.72 0.68 5 73.5 11.0 9.1 6.6 2.0 0.9 0.54 0.45 0.40 0.38 8 40.8 6.1 5.1 3.7 1.1 0.5 0.30 0.25 0.22 0.21 13 15.3 2.3 1.9 1.4 0.4 0.2 0.11 0.09 0.08 0.08 Economic statistics Statistics and Economics ??V. 14. № 6. 2017 17 наличием/отсутствием улуч- шений земельного участка и расположенных в трех точках населенного пункта: центр; средняя периферия; дальняя периферия. 5) В границах данного на- селенного пункта удельная ры- ночная стоимость улучшений (стоимость замещения улуч- шений) земельного участка примерно одинаковая в любой точке населенного пункта и может быть достаточно точно рассчитана затратным подхо- дом, на заданный момент вре- мени с учетом всех видов из- носа в любой точке населенно- го пункта (строка 6 таблицы 3). В графах 3–5 таблицы 3 представлены экспертные зна- чения автора по выделенному множеству объектов недви- жимости, фиксирующие ры- ночные соотношения. Любой опытный оценщик может за- полнить таблицу 3 для своего множества объектов недвижи- мости и получить аналогичные результаты, либо опровергнуть аксиому, показав, что рыноч- ная стоимость улучшений зе- мельного участка превышает их стоимость воспроизводства, вопреки определению рыноч- ной стоимости [1, статья 3]. Пример (согласно таблицы 3, строки 2–10): рыночная стоимость улуч- шений (стоимость замещения по затратному подходу) земель- ного участка составляет 30000 руб/кв.м независимо от место- положения объекта недвижи- мости (строка 6, таблицы 3); рыночная стоимость неза- строенного земельного участка (строка 4 таблицы 3) состав- ляет от 2000 руб/кв.м до 8000 руб/кв.м в зависимости от его местоположения; рыночная стоимость квар- тиры по сравнительному под- ходу, как единого объекта не- движимости, составляет от 3,5 до 8 млн рублей в зависимости от ее местоположения (строка 7, таблицы 3); расчетная стоимость квар- тиры (ЕОН), как сумма рыноч- ной стоимости незастроенного земельного участка (строка 3) и стоимости замещения его улучшений (строка 5), состав- ляет от 3,2 до 3,8 млн рублей (строка 9); дополнительная расчетная стоимость, полученная в ре- зультате застройки земельного участка (строка 10), составляет от 0,3 до 4,2 млн рублей, как результат свойств рынка. Пояснения (согласно табли- цы 3, строки 11–16) для дан- ного ВРИ: Рыночная стоимость не за- строенного земельного участ- ка представлена в строках 3 и 4 таблицы 3. Рыночная стои- мость улучшений показана в строках 5 и 6 таблицы 3. Ры- ночная стоимость ЕОН (квар- тиры) представлена в строках 7 и 8 таблицы 3. Сумма ры- ночных стоимостей (строка 9) не застроенного земельного участка (строка 3) и его улуч- шений (строка 5) не совпадает с рыночной стоимостью ЕОН (квартиры, строка 7). Увели- чение рыночной стоимости единого объекта оценки (квар- тиры, строка 10) к рыночной Таблица 3 Рыночная стоимость объекта недвижимости многоэтажной жилой застройки в зависимости от его местоположения в населенном пункте, численностью 1-1,5 млн человек (условия утверждения) № п/п Показатель Местоположение ЕОН Дальняя периферии Средняя периферия Центр 2 Общая площадь квартиры и площадь ее земельного участка, кв.м/кв.м 100/100 100/100 100/100 3 Рыночная стоимость не застроенного земельного участка, руб (Сv ЗУО) 200 000 400 000 800 000 4 Рыночная стоимость не застроенного земельного участка, руб/ кв.м (Сv ЗУО) 2 000 4 000 8 000 5 Стоимость воспроизводства квартиры, руб (Сv ОКС) 3 000 000 3 000 000 3 000 000 6 Стоимость воспроизводства квартиры, руб/кв.м (Сv ОКС) 30 000 30 000 30 000 7 Рыночная стоимость квартиры (ЕОН), руб (Сv EOH) 3 500 000 5 000 000 8 000 000 8 Рыночная стоимость квартиры (ЕОН), руб/кв.м (Сv EOH) 35 000 50 000 80 000 9 Расчетная стоимость квартиры (ЕОН = (стр3 + стр5)), руб 3 200 000 3 400 000 3 800 000 10 Дополнительная расчетная стоимость квартиры к стоимости замещения (стр7 – стр9), руб (Сv r) 300 000 1 600 000 4 200 000 11 Расчетная стоимость улучшений (стр7 – стр3), руб 3 300 000 4 600 000 7 200 000 12 Доля расчетной стоимости улучшений в ЕОН, % (стр11 / стр7) * 100 94 92 90 13 Доля земельного участка в ЕОН, % (100 – стр12) 6 8 10 14 Стоимость земельного участка (стр7 – стр5), руб [8, п. 2 и 5] (Сv ЗУ = СvЗУО + Сvr) 500 000 2 000 000 5 000 000 15 Доля земельного участка в ЕОН, % (стр14 / стр7) * 100 14 40 63 16 Доля улучшений в ЕОН, % (100 – стр15) 86 60 37 Экономическая статистика 18 Статистика и экономика ??Т. 14. № 6. 2017 стоимости его составляющих: невоспроизводимых факторов (строка 3) и воспроизводимых улучшений (строка 5) составля- ет от 0,3 млн рублей до 4,2 млн рублей. В сложившейся прак- тике оценки ОКС (таблица 4) дополнительная расчетная сто- имость ЕОН (таблица 3, строка 10) относится на воспроизво- димые улучшения земельного участка (таблица 3, строка 11). Однако, согласно определению рыночной стоимости [1, статья 3; 7, 10], разумный покупатель не заплатит за воспроизводи- мые факторы (ОКС) объекта недвижимости более стоимос- ти замещения с учетом сроков строительства и оформления прав объекта с аналогичными потребительскими свойствами. Рыночная стоимость улуч- шений земельного участка не может быть больше их стои- мости воспроизводства из чего следует, что дополнительную расчетную стоимость единого объекта недвижимости (стро- ка 10) необходимо относить на ценообразующие факто- ры местоположения объекта оценки, то есть, на земельный участок, а не на ОКС. И в центре, и на периферии населенного пункта затраты на улучшения земельного участка («стоимость кирпичей») при- мерно одинаковые (таблица 3, строки 5 и 6), независимо от его местоположения. В то же время, стоимость квартир в центре и на периферии сущес- твенно различается. Очевидно, что разницу в стоимости квар- тир (центре и на периферии) необходимо отнести на невос- производимые факторы место- положения земельного участка. И по определению рыночной стоимости объекта недвижи- мости [1, ст. 3], разумный по- купатель за воспроизводимые улучшения не заплатит более их стоимости замещения (7,2 – – 3,0 = 4,2 млн руб), поскольку может воспроизвести объект с аналогичной потребительской стоимостью по стоимости за- мещения (3 млн руб). Если квартира нужна в цен- тре населенного пункта, то он вынужден будет заплатить ры- ночную стоимость за невос- производимые факторы объ- екта недвижимости – место- положение квартиры (4,2 млн руб, строка 10), как не воспро- изводимый фактор, дающий устойчивый экономический доход. Местоположение квар- тиры является невоспроизво- димым фактором, источником устойчивого экономического дохода, в отличии от воспроиз- водимого фактора улучшений земельного участка, которые могут быть воспроизведены и не могут обеспечить дополни- тельный устойчивый экономи- ческий доход. Следовательно, дополни- тельная расчетная стоимость (строка 10) не может быть от- несена на улучшения земельно- го участка, как воспроизводи- мых ценообразующих факторов (строки 5 и 6, таблицы 3). Значит дополнительная сто- имость объекта недвижимости, возникающая в результате за- стройки земельного участка (строка 10, таблицы 3) должна быть отнесена к невоспроизво- димым факторам местополо- жения объекта недвижимости (строка 14, таблицы 3), доля которого в стоимости земель- ного участка составляет от 14%, на отдаленной перифе- рии, до 63% в центре населен- ного пункта. Следствие аксиомы. При оценке рыночной стоимости объектов капитального строи- тельства (ОКС) зонирование их по признаку местоположения в данном населенном пункте не имеет оснований. При прочих равных условиях, рыночная стоимость ОКСов в данном на- селенном пункте будет пример- но одинаковой, не зависимо от их местоположения. По определению кадастро- вая стоимость объектов недви- жимости должна быть макси- мально приближена к рыноч- ной, либо рыночная стоимость принимается в качестве кадас- тровой. Поэтому вполне пра- вомерно рассмотреть примеры следствия утверждения на ка- дастровой оценке объектов не- движимости. 1) Возникает противоречие, когда в центре населенного пункта доля стоимости земель- ного участка, по кадастровой оценке, под торговым комп- лексом составляет менее 10% (строка 13, графа 5 таблицы 3). Тогда как более 90% дохода торгового центра обусловлено фактором его местоположения [8, приложение 7, графа 1]. 2) Незастроенный земель- ный участок (строка 3 таблицы 3), в сравнении с застроенным земельным участком с действу- ющим бизнесом, вследствие более высоких инвестицион- ных рисков, стоит в 2–5 раз дешевле, при прочих равных условиях (строка 14, таблицы 3). Фактически, в кадастро- вой оценке земельных участ- ков населенных пунктов, не- застроенные земельные учас- тки, составляющих не более 5% от общего их количества застроенных и незастроенных (100%), определяют кадастро- вую стоимость застроенных земельных участков. Налого- облагаемая база всех уровней бюджетов субъектов России занижается на сотни млрд руб- лей [8, приложение 7, графа 1]. 3) Аналогичная ситуация с кадастровой оценкой объектов недвижимости в городе Моск- ве, таблица 4. Можно предпо- ложить, что: – в Москве руководят и принимают законы адекватные чиновники и депутаты; – получили право и провели кадастровую оценку объектов недвижимости города Москвы не самые плохие оценщики; – имеется развитый рынок недвижимости и известна ры- ночная стоимость объектов недвижимости в центре горо- да Москвы в радиусе 1 км от Красной Площади. Однако, данные таблицы 4 показывают совершенно про- тивоположное. Economic statistics Statistics and Economics ??V. 14. № 6. 2017 19 В отчете оценщика [18] От- чет Москва 69/16 от 07.11.2016, Том 2.2 «Об определении ка- дастровой стоимости объектов капитального строительства и помещений города Москвы на 01.01.2016г» страница 290: «На основе проведенного ана- лиза рынка Исполнителем ра- бот была выдвинута гипотеза о том, что наиболее точно из- менения кадастровой стоимос- ти описывается следующими факторами: год постройки; ма- териал стен; площадь; ближай- шая станция метро; рассто- яние до ближайшей станции метро; расстояние до истори- ческого центра г. Москвы», из шести факторов три относятся к местоположению ОКСа, что не согласуется с аксиомой. Таблица 4 показывает, что доля кадастровой стоимости земельного участка составля- ет всего 8% (строка 15) от ка- дастровой стоимости единого объекта недвижимости (стро- ка 11). Кадастровая стоимость улучшений завышена в 7,7 раз (230311/30000) в сравнении с рыночной, а кадастровая сто- имость земельного участка за- нижена в 11,3 раз (строка 12/ строка 7). Аксиома, как следствие определения рыночной стои- мости объекта недвижимос- ти [1, статья 3], подтверждает справедливость требования Методических рекомендаций и ФСО №7 [6, 7], чтобы ры- ночная стоимость застроенных земельных участков определя- лась по застроенным объек- там-аналогам. Иначе рыноч- ная стоимость, обусловленная невоспроизводимыми (мес- тоположение единого объек- та недвижимости) факторами (таблица 1, строка 2) добавля- ется к улучшениям земельного участка (ОКС, таблица 1, стро- ка 3). Заключение Независимо от технологии оценки объекта недвижимости рыночная стоимость воспроиз- водимых улучшений земельно- го участка не может превышать их стоимости замещения. Это условие должно соблюдаться в любом отчете оценщика. В противном случае оценка объ- екта недвижимости неизбежно будет приводить к нарушению закона об оценочной деятель- ности, статья 3 [1]. Значительная часть объек- тов капитального строительс- тва России оценена с наруше- нием действующего законода- тельства, как это показывают данные строк 4 и 9 таблицы 4. Противоположному, изло- женному в статье утвержде- нию, придерживаются оцен- щики и экспертные советы са- морегулируемых организаций оценщиков (таблица 4), испол- нители работ по кадастровой оценки объектов капитально- го строительства, кадастровой оценки земельных участков [10, 19, 20, 21]. В нарушение статьи 3 федерального закона 135-ФЗ, оценщики и эксперты отчетов по кадастровой оценке объектов недвижимости, счи- тают допустимым определять величину рыночной (кадас- тровой) стоимости объектов капитального строительства, которая в разы превосходит рыночную стоимость замеще- ния воспроизводимых факто- ров единого объекта недвижи- мости. И наоборот – считают допустимым определять ве- личину рыночной стоимос- ти земельного участка в разы меньше рыночной стоимости невоспроизводимых факторов единого объекта недвижимос- ти [21, 22]. Аксиома подтверж- дает, что независимо от ут- Таблица 4 Показатели оценки стоимости земельного участка и его улучшений в центре города Москва [17, 18] № п/п Показатель Значение 1 Кадастровый номер улучшений, адрес: Мос- ква г., ул. Знаменка, д 7, строен 3 77:01:0001017:1021 2 Общая площадь застройки, кв. м 13 793 3 Кадастровая стоимость улучшений, 2016 г., руб 3 176 677 554 4 Кадастровая стоимость улучшений, 2016 г., руб/кв.м 230 311 5 Кадастровый номер земельного участка, ад- рес: Москва г., ул. Знаменка, д 7, строен 3 77:01:0001017:1000 6 Площадь земельного участка, кв.м 2 052 7 Кадастровая стоимость земельного участка, 2016 г., руб 268 903 519 8 Кадастровая стоимость земельного участка, 2016 г., руб/кв.м 131 045 9 Стоимость воспроизводства улучшений, 2016 г., руб/кв.м 30 000 10 Стоимость воспроизводства улучшений, 2016 г., руб (строка2 х строка9) 413 790 000 11 Кадастровая стоимость единого объекта не- движимости (ЕОН) по адресу: Москва г., ул. Знаменка, д 7, строен 3 (строка3 +строка7) 3 445 581 073 12 Рыночная стоимость земельного участка, руб (строка 11-строка 10) 3 031 791 073 13 Рыночная стоимость земельного участка, руб/кв.м (строка 12/строка 6) 1 477 481 14 Доля рыночной стоимости земельного участ- ка в ЕОН, % 88 15 Доля кадастровой стоимости земельного участка в ЕОН, % 8 Экономическая статистика 20 Статистика и экономика ??Т. 14. № 6. 2017 вержденных и реализованных методик расчета рыночной стоимости земельного учас- тка (таблица 4 строки 7 и 15) [8, приложение 13] реальная стоимость земельного участка проявляется, например, в мас- штабных проектах реновации жилого фонда города Москвы [22, таблица 5]. Технология расчета эконо- мических нормативов рацио- нального использования объ- ектов недвижимости позволяет выполнить требования статьи 3 федерального закона 135-ФЗ [13, 15, 16]. Предлагаем эту технологию к использованию ГБУ государственных оценщи- ков, где: – определена универсаль- ная шкала измерения и едини- ца измерения единого эконо- мического пространства объ- ектов недвижимости, таблица 2 (1.3), на базе единой теории измерения астрогеофизическо- го пространства [13, 16]; – разработана и применена на ряде субъектов России еди- ная технология расчета эконо- мических нормативов рацио- нального использования объ- ектов недвижимости в любой точке России на любой момент времени, по любому виду ис- пользования, по физическим инструментально измеряемым показателям [15, 16]; – представляет теоретичес- кую и практическую основу для преодоления монополии элиты оценочного сообщества [21]; – является реальной осно- вой с минимальными ущерба- ми для всех уровней бюджетов и бизнеса перейти от сложив- шейся системы кадастрового учета объектов недвижимости (земельные участка многократ- но недооценены, объекты ка- питального строительства пере- оценены, включают стоимость земельного участка) к научно обоснованной системе кадас- трового учета объектов недви- жимости, разработке экономи- ческих нормативов их рацио- нального использования [15]. Институт оценки является иммунной системой экономи- ки, важнейшим условием и ка- тализатором устойчивого эко- номического роста в условиях беспрецедентного внешнего давления на Россию. Литература 1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос- сийской Федерации». 2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к про- ведению оценки» (ФСО № 1)», приказ МЭР России № 297 от 20.05.2015 г. 3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», приказ МЭР России № 298 от 20.05.2015 г. 4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Тре- бования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», при- каз МЭР России № 299 от 20.05.2015 г. 5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Оп- ределение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», приказ МЭР России № 508 от 22.10.2010 г. 6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оцен- ка недвижимости (ФСО № 7)», приказ МЭР России № 611 от 25.09.2014 г. 7. Методические рекомендации по определе- нию рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Феде- рации от 06.03.2002 г. № 568-р. 8. Методические указания о государствен- ной кадастровой оценке. Приказ МЭР РФ от 12.05.2017 № 226. 9. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участ- ков, приказ МЭР России № 540 от 01.09.2014 г. 10. Оценка стоимости недвижимости. Гри- бовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Мед- ведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с. 11. Ильин М.О. Оценка объектов капиталь- ного строительства для целей оспаривания // References 1. Federal’nyy zakon RF ot 29.07.1998 g. No. 135-FZ “Ob otsenochnoy deyatel’nosti v Rossiyskoy Federatsii”. (In Russ.) 2. Federal’nyy standart otsenki “Obshchie ponyatiya otsenki, podkhody i trebovaniya k provedeniyu otsenki» (FSO No. 1)”, prikaz MER Rossii No.297 ot 20.05.2015g. (In Russ.) 3. Federal’nyy standart otsenki “Tsel’ otsenki i vidy stoimosti» (FSO No. 2)”, prikaz MER Rossii No. 298 ot 20.05.2015 g. (In Russ.) 4. Federal’nyy standart otsenki No. 3 “Trebovaniya k otchetu ob otsenke (FSO No.3)”, prikaz MER Rossii No. 299 ot 20.05.2015 g. (In Russ.) 5. Federal’nyy standart otsenki No. 4 “Opredelenie kadastrovoy stoimosti (FSO No. 4)”, prikaz MER Rossii No. 508 ot 22.10.2010 g. (In Russ.) 6. Federal’nyy standart otsenki No. 7 “Otsenka nedvizhimosti (FSO No.7)”, prikaz MER Rossii No.611 ot 25.09.2014g (In Russ.) 7. Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemel’nykh uchastkov, utverzhdennye Rasporyazheniem Ministerstva imushchestvennykh otnosheniy Rossiyskoy Federatsii ot 06.03.2002 g. No. 568-r. (In Russ.) 8. Metodicheskie ukazaniya o gosudarstvennoy kadastrovoy otsenke. Prikaz MER RF ot 12.05.2017 No. 226. (In Russ.) 9. Ob utverzhdenii klassifikatora vidov razreshennogo ispol’zovaniya zemel’nykh uchastkov, prikaz MER Rossii No. 540 ot 01.09.2014 g. (In Russ.) 10. Otsenka stoimosti nedvizhimosti. GribovskiyS.V., Ivanova E.N., L’vov D.S., Medvedeva O.E. Moscow: INTERREKLAMA, 2003. 704 p. (In Russ.) 11. Il’in M.O. Otsenka ob»ektov kapital’nogo stroitel’stva dlya tseley osparivaniya. Imushchest- Economic statistics Statistics and Economics ??V. 14. № 6. 2017 21 Сведения об авторе Александр Данилович Власов К.э.н., научный руководитель СНЦ «Экопрогноз», Краснообск, Россия Эл. почта: vlasovad@yandex.ru Тел. (383) 348 05 92 Information about the author Alexander D. Vlasov Cand. Sci. (Economics), scientific director SSC «Ecoprognoz», Krasnoobsk, Russia E-mail: vlasovad@yandex.ru Tel.: (383) 348 05 92 Имущественные отношения в Российской Фе- дерации. 2016. No.6 (177). 12. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Практи- ческое применение модифицированного мето- да выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства. // Иму- щественные отношения в РФ. 2016. № 3(174). С. 31–48. 13. Власов А.Д., Понько В.А. Измерение ас- трогеофизического пространства/Вопросы мо- делирования геокосмических связей //Труды научного центра «Экопрогноз». вып. 1. РАСХН Сиб. отд-ние: Новосибирск, 1996. С. 29–38. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=14. 14. Методические рекомендации по опреде- лению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибир- ска. – 4-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. 125 с. URL: http://www. cal.su/show_art.php?id=5. 15. Власов А.Д. Теоретические основы и со- циально-экономические предпосылки опреде- ления экономических нормативов рациональ- ного использования земельных ресурсов. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=92. 16. Власов А.Д. Доклад. Практика приме- нения теории оценки недвижимости в России. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=103 17. Публичная кадастровая карта Росреест- ра. URL: www.maps.rosreestr.ru. 18. Фонд данных государственной кадастро- вой оценки. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_ib_svedFDGKO. 19. Варламов А. А. Система государственно- го и муниципального управления: учебник. М : ГУЗ, 2014. 452 с. 20. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федоотовой. 2-е изд., пере- раб. и доп. М.: Финансы и статиcтика, 2008. 860. 21. Коростелев С.П. Кадастровая оцен- ка. Итоги. URL: http://www.labrate.ru/ articles/2016-1_korostelev.pdf. 22. Власов А.Д., Жарников В.Б. О рыночной (кадастровой) стоимости улучшений земельного участка. Вестник СГУГиТ. 2017. Том 33. № 3. С. 147–160. vennye otnosheniya v Rossiyskoy Federatsii. 2016. No. 6 (177). (In Russ.) 12. Leyfer L.A., Kraynikova T.V. Prakticheskoe primenenie modifitsirovannogo metoda vydeleniya dlya otsenki zemel’nykh uchastkov i ob»ektov kapital’nogo stroitel’stva.. Imushchestvennye otnosheniya v RF. 2016. No. 3 (174). P. 31–48. (In Russ.) 13. Vlasov A.D., Pon’ko V.A. Izmerenie astrogeofizicheskogo prostranstva/Voprosy modelirovaniya geokosmicheskikh svyazey. Trudy nauchnogo tsentra “Ekoprognoz”. Iss. 1. RASKhN Sib. otdnie: Novosibirsk, 1996. P. 29-38. URL: http://www. cal.su/show_art.php?id=14. (In Russ.) 14. Metodicheskie rekomendatsii po opredeleniyu rynochnoy stoimosti zemel’nykh uchastkov po kadastrovym kvartalam goroda Novosibirska. 4 ed. Novosibirsk: Izd-vo SO RAN, 2007. 125 p. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=5. (In Russ.) 15. Vlasov A.D. Teoreticheskie osnovy i sotsial’no-ekonomicheskie predposylki opredeleniya ekonomicheskikh normativov ratsional’nogo ispol’zovaniya zemel’nykh resursov. URL: http:// www.cal.su/show_art.php?id=92. (In Russ.) 16. Vlasov A.D. Doklad. Praktika primeneniya teorii otsenki nedvizhimosti v Rossii. URL: http:// www.cal.su/show_art.php?id=103 (In Russ.) 17. Publichnaya kadastrovaya karta Rosreestra. URL: www.maps.rosreestr.ru. (In Russ.) 18. Fond dannykh gosudarstvennoy kadastrovoy otsenki. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_ib_svedFDGKO. (In Russ.) 19. Varlamov A. A. Sistema gosudarstvennogo i munitsipal’nogo upravleniya: uchebnik. Moscow: GUZ. 2014. 452 p. (In Russ.) 20. Otsenka nedvizhimosti: uchebnik Ed. A. G. Gryaznovoy, M. A. Fedootovoy. 2 ed. Moscow: Finansy i statictika, 2008. 860. (In Russ.) 21. Korostelev S.P. Kadastrovaya otsenka. Itogi. URL: http://www.labrate.ru/articles/2016-1_korostelev.pdf. (In Russ.) 22. Vlasov A.D., Zharnikov V.B. O rynochnoy (kadastrovoy) stoimosti uluchsheniy zemel’nogo uchastka. Vestnik SGUGiT. 2017. Vol. 33. No. 3. P. 147–160. (In Russ.) Другие книги из этого разделаСовершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в области кадастровой оценкиИнформационная модель регистра стоимости недвижимостиВлияние характеристик почв на результаты оценки пахотных земель доходным подходомСовершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в области кадастровой оценкиИнформационная модель регистра стоимости недвижимостиВлияние характеристик почв на результаты оценки пахотных земель доходным подходом