RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных

Главная RefMag.ru - Оценка. Помощь в решении тестов, практикумов, курсовых, аттестационных
Популярные разделы:
Готовые работы:

Работы для курсов оценщиков

- НИУД и СПИУ

- ИПО

- ИФРУ

- ГУЗ

- МАОК

- МФЮА

- УМЦ MFPA

- ЦПП

- Независимая техническая экспертиза ТС

Курсовые работы

- Курсовые по оценке недвижимости

- Курсовые по оценке ЦБ

- Курсовые по оценке машин

- Курсовые по оценке НМА

Аттестационные работы

- Аттестационные

- Дипломные

- ВКР

- Дипломные ИПО

- Дипломные ГУЗ

Учебные дисциплины для оценщиков

- Обще- профессиональные дисциплины

- Оценка бизнеса (предприятия)

- Оценка ценных бумаг

- Оценка машин и оборудования

- Оценка недвижимости

- Оценка НМА и ИС

- Оценка земли

- Оценка КФИ

- Отчеты об оценке

Заказ работ:








Книга в моей библиотеке:

Метод остатка для земли


Похожие работы на тему "Метод остатка для земли":

Похожие работы:

Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ЛНЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

· стоимость зданий и сооружений;

· чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

· коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.[22]

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

где СЗ - стоимость земли

ЧОД - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су - рыночная стоимость улучшений;

Ку - коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз - коэффициент капитализации доходов от земли.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа <Взнос на амортизацию денежной единицы>) или рассчитать по формуле:[23]

Rзд = Rвозм + Rзем,

где Rвозм - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

Rзем - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

В приложении 5 рассмотрен пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:[24]

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

· расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Методы оценки рыночной стоимости земли

Метод капитализации земельной ренты

Метод предполагаемого использования

Метод остатка

Метод сравнения продаж

Метод распределения

Метод выделения

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов

Оценка права аренды земельного участка



Rambler's Top100


© 2002 - 2017 RefMag.ru